Skotfossvegen 109

Skotfossvegen 109, 3720 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 283, bruksnummer 156, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 187 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm: Entré, gang, bad, bod, kontor, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 53 kvm: Gang, bod, tre soverom og garderobe.

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Garasje.
1. etasje 22 kvm: Uthus mot nord. Innredet rom og to boder.
1. etasje 34 kvm: Uthus mot sør.

Åpent areal:
1. etasje 19 kvm: Platting utenfor uthus mot sør.

Kommentar fra takstmann:
Kjeller: Areal er målt til ca. 15 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Anticimex v/Bent Gunnerud . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som har fått Tilstandsgrad 2 (TG 2):
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Sprekker i gulvfliser. Overflater og innredning har slitasje. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Vann- og avløpsrør/sluk har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det observeres plast i vegg mot våtrom. Gulv har ikke tilstrekkelig fall.
Kjøkken:
- Vannrør og avløpsrør på kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Innredning: Stedvis slitasje.
- Annet: Komfyrvakt anbefales etablert.
Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Sprekker mellom gulvbord må forventes på denne type gulv.
- Ventilasjon: Ventilasjon bør utbedres.
- Annet: Kontor har overflateslitasje.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Helhetsvurdering: Kjeller har fuktinnsig. Ventilasjon bør utbedres.
Loft - innredet - 2.etasje:
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Stedvis manglede lister/avslutting av laminat. Gliper mellom heltre gulvbord må påregnes på denne type gulv.
- Konstruksjonsoppbyggning: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes.
- Ventilasjon: Ventilasjon bør utbedres.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Brannplater inne i vedovn 2.etasje er sprekt og bør byttes.
Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har åpninger på mer enn 10 cm. Målt til ca. 15,5 cm. Trappen mangler håndløpere i nedre del. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør: Vannrør og avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.
Radon:
- Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen og verdien er derfor ukjent.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Fast tilkobling anbefales på beredere over 1500W. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det gjøres oppmerksom på at undersøkelsen på befaringstidspunktet er utført av ufaglært. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, bør dette gjennomføres.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Helhetsvurdering: Kledning, vindskier, vindusomrammingen har slitasje og stedvis råteskader. Åpninger i hjørnekasse. Risiko for fukt og fuktinntregning i konstruksjoner. Det er usikkert om kledning er montert med lufting. Luftespalte bak trekledning er blokkert. Manglende lufting kan påvirke kledningen og konstruksjonens levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer har slitasje og behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukke funksjon fungerte som forventet.
- Annet: Kjellerdør har slitasje.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer, grunnet sikkerhetsmessige årsaker. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Taktekkingen, beslag, tak utstikk/bjelker bærer preg av elde og slitasje. Det bør etableres snøfangerutstyr. Det vurderes til at takkonstruksjonen har mangelfull lufting. Ved manglende lufting vil fuktproblematikk med påfølgende skader kunne oppstå. Flatt tak over deler av inngangsparti. Denne type konstruksjon krever ventilasjon mellom sjiktene. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert. Yttertak bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
Frittstående byggverk:
- Frittstående byggverk: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden til bygningene. Uthus, platting og carport har skjevheter og relativt høy slitasjegrad som gjør at utbedrende tiltak må påregnes. På garasje vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått Tilstandsgrad 3 (TG3):
Etasjeskiller - 1.etasje og 2.etasje :
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 25 i soverom mot nordøst og 55 mm i soverom mot sør. Kun mindre avvik i stue og spisestue. Grunnet fuktproblematikk i kjeller er det økt risiko for fuktskader i etasjeskille.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i boligen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert fuktinnsig i kjeller som tilsier funksjonssvikt.

Følgende forhold ble ikke undersøkt (TGIU):
Stakeluke:
- Ikke lokalisert.
Grunnmur, fundamenter:
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter er naturlig skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundament.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er modernisert/påkostet i blant annet:
2019:
- Full oppgradering og utvidelse av det elektriske anlegget. Alle gamle ledninger skiftet ut. Nytt sikringsskap med automatsikringer.
2020:
- Ny kran og toalett på bad.
2022:
- Skorstein har blitt rehabilitert med nytt innvendig metallrør.
2024:
- Oppgradert og nytt V/A system. Ble fikset i forbindelse med ny gang- og sykkelvei langs Skotfossvegen.

Diverse malearbeid på yttervegger og i kjeller.

Sjarmerende enebolig i sveitserstil. Beliggende i veletablert boområde. Boligen går over 2 plan. Grovkjeller. Garasje, carport, bryggerhus og stall.

Øvrige rom 1.etg.: Gulvflater med heltre gulvbord. Malt panel på vegger. Himlinger med malte flater og panel. Profilerte innerdører.

Bad: Ukjent alder. Nytt blandebatteri og toalett i 2020. Fliser på gulv, med varmekabler. Våtromsplater på veggene. Malte takplater i himlingen. Dusjkabinett. Luftventil i taket. Opplegg for vaskemaskin i bodrom ved siden av bad.

Kjøkken: Plassbygd kjøkkeninnredning fra ukjent årstall. Profilerte fronter. Benkeplater av heltre. Nedfelt dobbel oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Nisje til frittstående komfyr og oppvaskmaskin. Ventilator under overskap. Heltre gulvbord. Malte flater i himling og på vegger.

2.etg: Gulvflater med laminat og heltre gulvbord. Malt panel på vegger. Malte flater i himling. Profilerte innerdører.

Kjeller: Grovkjeller med tilkomst via utvendig dør. Gulv og vegger med malte flater. Himling av trekonstruksjon.

Selger opplyser om at hvitevarer og 4 stk. lysekroner medfølger ikke salget. Selger opplyser også om at ved store nedbørsmengder/styrtregn kan det komme litt vann inn i kjeller. Men det er sluk i gulvet og terrenget utenfor heller nedover, så vannet ikke blir liggende, men tørker opp uten å føre varig fukt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved elektrisitet, vedfyring og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger heller ikke byggetegninger i kommunes arkiver.  

Der foreligger tillatelse for oppføring av garasje, datert 16.09.2004. Det foreligger også tegninger for garasje, stemplet 18.nov 2003.

Kjøper overtar all risiko forbundet med ovennevnte.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/283/156:
26.10.1972 - Dokumentnr: 3818 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:554
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:267

12.12.1972 - Dokumentnr: 4512 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:554

Selger opplyser om:
Bestemmelse om vann/kloakkledninger fra 1972 er ikke lenger gjeldene da det kom nytt vann- og avløpssystem under den nye gang- og sykkelvei for alle naboer lang Skotfossvegen.

16.01.2004 - Dokumentnr: 631 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:554
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelse om vedlikehold av felles garasje
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:267

18.09.1901 - Dokumentnr: 900145 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4003 Gnr:283 Bnr:26

01.01.2020 - Dokumentnr: 157433 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0806 Gnr:283 Bnr:156

01.01.2024 - Dokumentnr: 534511 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3807 Gnr:283 Bnr:156

16.01.2025 - Dokumentnr: 55354 - Sammenslåing
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:4003 Gnr:283 Bnr:267
Elektronisk innsendt

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et veletablert boområde, ca. 4km. fra Skien sentrum. Gangavstand til skole, barnehage og butikk. Ny gang- og sykkelsti.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Kollmyr skole (1. - 7. kl)
- 294 elever, 14 klasser, 1.2km.
Skotfoss oppvekstsenter (1. - 7. kl)
- 127 elever, 7 klasser, 1.9 km.
Oasen skole Grenladn (1. - 10. kl)
- 95 elever, 8 klasser, 2 km.
Gulset ungdomsskole (8. - 10. kl)
- 313 elever, 24 klasser, 1.7 km.
Hjalmar Johansen vgs.
- 75 elever, 4.3km.
Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever, 4.3km.

Barnehager:
Einaren barnehage (1. - 5. år)
- 49 barn, 0.8km.
Kollmyr barnehage (1. - 5. år)
- 61 barn, 1 km.
Tiedemannsjordet barnehage (1. - 5. år)
- 43 barn, 1.6 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor eiertomt på 2.180 kvm. Pent opparbeidet hage, med blant annet eple-, pære- og plommetrær.

Det gjøres oppmerksom på at nabo har veirett over tomten for å komme til sin eiendom. Samt at garasjen eies sammen med nabo. Det gjøres også oppmerksom på at deler av uthus mot vest (søppelkasse området) og sør (gamle stallen), har deler av bygget utenfor eiendommens grenser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et område som er regulert til: Boligbebyggelse, fortau, annen veggrunn - grøntareal og gang-/sykkelveg i henhold til reguleringsplan "Gang- og sykkeltiltak, fv. 357 Kampkastet - Grøtsund" datert 16.12.2021. I "Kommuneplanens arealdel" datert 02.05.2024, ligger eiendommen i et område som er avsatt til: Boligbebyggelse - nåværende, Gul sone iht. T-1442, Ras- og skredfare, Rød sone iht. T-1442, Veg - Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter i 2025 er kr 18.835,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år. / 12.674 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.039,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har avgift på kr 1.667,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr 7.010 pr. år. Abonnement medfølger.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 591 497,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 365 989,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  3.515,- i 2025. Eiendomsskatten er inkludert i de kommunale avgiftene.

3 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

75 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 095 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oddveig Anita Pedersen

Etter nærmere avtale. Vi oppfordrer budgiver til å legge inn ønsket overtakelsesdato i sitt bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

 
Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Skien komm. inkl tegninger  kr 3 272,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Annonse i TA - 2 innrykk  kr 3 000,00
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige- regnes av prisantydning (5.71 promille)  kr 17 130,00

Oppdragsnummer 26-0069/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2569

Sist oppdatert: 03. november 2025 kl. 12:58