Berghoffveien 42

Berghoffveien 42, 1340 SKUI
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 73, bruksnummer 5

Totalt bruksareal BRA: 239 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 71 kvm: Entré, rom benyttet som kjøkken(åpen løsning), to rom benyttet som soverom og rom benyttet som bad.
1. etasje 125 kvm: Vindfang, toalettrom, gang, tre soverom, bod, vaskerom, bad, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 43 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 34 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder, gang, "redsk" og "disp" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Bolig oppført i 1983.
- Grunnmur av lettklinkerblokker.
- Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen.
- Yttervegger i trekonstruksjoner. Ytterkledning av stående og liggende trekledning.
- Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
- Yttertak av valmtakskonstruksjon. Utvendig belagt med takplater av metall fra . Ukjent undertak. Pipe helkledd i metall. Renner og nedløp i metall.
- Entrédør med glassfelter. Terrassedører med karm/ramme av tre fra byggeår og 2009. Vinduer med karmer/ramme av tre fra byggeår og 2009.
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.
- Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør. Vanninntaksrør i plast. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er plassert i krypekjeller. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken i underetasje. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad underetasje. Varmtvannsbereder på 190L fra 2025 plassert på bad underetasje.
- Uinnredet kaldt loft. Adkomst via takluke og stige. Synlige bjelker av treverk og isolasjon mot underliggende etasje. Gulvet er stedvis kledd med plater. Synlige taksperrer. Lufteåpninger mellom taksperrer (nedre del av taket).
- Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue.
- Utgang fra stue og soverom 1 til terrasse på m2. Terrasse i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Rekkverkshøyde er målt til 0,79 meter. Gulvoverflater belagt med terrassebord. Terrassen har utebelysning og markise.
- Dreneringen er fra byggeår. Synlig utvendig fuktsperre. Enkelte nedløpsrør for takvann er ledet ned i rør, andre er avsluttet over bakkenivå. Svakt skrånende tomt.
- Forstøtningsmurer av betongblokker ved garasje og forstøtningsmur av naturstein og betong på baksiden av boligen.
- Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår.
- Frittstående garasje. 43 m2. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Valmtak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takshingel. Konstruksjonen er uisolert.
- Sikringsskap plassert i underetasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad 1. etasje (veggoverflater, vanntett sjikt / membran i gulv/vegger og ventilasjon)
- Vaskerom 1. etasje (fallforhold rundt sluk, lekkasjesikkerhet, tettesjiktets tilslutning til sluk, avløp og ventilasjon)
- Bad underetasje (veggoverflater, lekkasjesikkerhet og fagmessig utførelse)
- Kjøkken 1. etasje (gulvoverflater).
- Kjøkken underetasje (gulveroverflater og ventilasjon).
- Toalettrom 1. etasje (vannrør).
- Tekniske anlegg (vannrør og innvendige stoppekran).
- Rom under terreng (gulvoverflater og ventilasjon).
- Loft (kontroll av diffusjonssperre og skadedyr/fuktkrevende insekter).
- Etasjeskille (underetasje).
- Skadedyr/fuktkrevende insekter (gnagere).
- Yttervegger (overflatebehandling og gnagersikring).
- Yttertak (inspeksjonsmulighet, tekking, undertak og snøfangere).
- Stikkledninger/tanker (utvendige vannledninger og avløpsledninger).
- Garasje (yttertak og takkonstruksjoner).

TG3:
- Vaskerom 1. etasje: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Eventuelt vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder etablering av fullstendig tettesjikt og dermed total renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000.
- Bad underetasje: Det registreres motfall rundt sluket. Konsekvens er at bruksvannet ikke ledes til sluk, og medfører vannansamlinger på gulvet. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører erfaringsmessig også risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring av fall i sluksonen. Baderomspanel har synlige utettheter i form av skruehull på kasse for innebygget sisterne i hjørne ved varmtvannsbereder og i dusjsonen. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon. Konsekvens er at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. Strakstiltak bør iverksettes for å kartlegge omfanget og gjenopprette tettefunksjonen for videre bruk av våtrommet. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring. Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 - 100 000.
- Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 87,5 prosent, ved 9,0 celsius med duggpunkt på 7,1 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av drenering. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000.
- Krypkjeller: Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av drenering og ytterligere undersøkelser av bærende konstruksjoner i krypkjelleren. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
- Drenering: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.

TGIU (ikke undersøkt):
- Bad 1. etasje (fallforhold rundt sluk og tettesjiktets tilslutning til sluk)
- Yttertak (takgjennomføringer og skorsteiner over tak).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Enebolig over to plan med praktisk og familievennlig planløsning. Boligen fremstår med et godt utgangspunkt og fine muligheter for oppgradering, og det må påregnes noe modernisering for å oppnå fin standard og komfort.

1. etasje:
Vindfang og gang:
Innbydende entré med vindfang og gang med god plass for yttertøy og sko. Ved vindfanget har du et praktisk plassert toalettrom, og fra gangen har du adkomst til øvrige rom i boligen.

Toalettrom:
Toalettrommet er praktisk plassert ved inngangsdøren og har flislagt gulv, tapet på vegger, takplater i himling, toalett og vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant.

Stue og terrasse:
I hovedetasjen finner du en stor og lys stue med gode møbleringsmuligheter og rikelig med naturlig lys fra store vindusflater. Stuen har plass for sofagruppe, TV-seksjon, spisegruppe og annet passende møblement. Den koselige peisen gir både varme og hygge. Fra stuen er det utgang til en solrik terrasse med videre adkomst til hage, som gir gode muligheter for hyggelige uteopphold i fine omgivelser. Det er for øvrig også atkomst til terrassen fra ett av soverommene.

Kjøkken:
Pent kjøkken med profilerte fronter på skap og skuffer, benkeplate i laminat med nedfelt kjøkkenvask og veggfliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet har integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.

Soverommene:
Det er tre gode soverom i etasjen, alle med plass for seng, skap og annet passende møblement. Ett av soverommene har direkte utgang til terrassen.

Baderom:
Flott baderom med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger og malt himling. Badet har toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys over servant, vegghengt skap og dusjkabinett.

Vaskerom:
Vaskerom med fliser på gulv med gulvvarme, malte vegger, takplater i himling, baderomsmøbel, vegghengt høyskap og opplegg for vaskemaskin.

Underetasje:
I boligens underetasje, som har adkomst både via trapp inne i boligen, og utvendig adkomst, finner du en innredet hybel Denne delen benyttes til utleie av nåværende eier, men rommene i underetasjen er ikke godkjent for varig opphold og kan dermed heller ikke lovlig leies ut. Etasjen er innredet med entré, stue, kjøkken, to soverom og bad.

Stue og kjøkken:
Delvis åpent løsning mellom stue og kjøkken. Kjøkkenet har slette fronter på skap og skuffer, benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum, integrert platetopp og stekeovn, samt plass for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap.

Baderom:
Baderom med fliser på gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger, malt himling, vegghengt toalett, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med sidelys, dusjhjørne med dører med hånddusj- og regndusj, og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger ikke boligen:
- To lysekroner i stue.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig datert 27.10.1983 og garasje datert 24.01.1990. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer i boligen i forhold til byggemeldte tegninger:
Underetasjen: Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder, gang, "redsk" og "disp" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
1. etasje:
-Det er etablert bod, der det tidligere var vaskerom. Endringen er ikke omsøkt/ bruksendret til kommunen. Se konsekvens over.
-Det er i dag vaskerom der det tidligere var bad og det er bad der det tidligere var soverom. Det kreves ikke søknad om bruksendring til kommunen for denne type endringer.

Terrassen med utgang fra stuen og 2 takoverbygg på fasaden i kjelleretasjen (ved inngang til kjelleretasjen og ved vedoppbevaring) er ikke synlige på de originale byggemeldt tegningene av huset. Det overnevnte er ikke byggemeldt/ omsøkt og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes av kommunen og at huset må tilbakestilles slik de byggemeldte tegningene viser. Se Byggemeldte og godkjente tegninger av huset og garasjen vedlagt salgsoppgaven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 26601, tinglyst 11.12.1980, type heftelse: Erklæring / Avtale: Eier av gbnr. 73/5 (Berghoffveien 42) inngår avtale om tilkobling/bruksrett med nevnte eiere av privat vann og kloakkledning: Gbnr. 73/21, 73/6, 73/16, 73/3 og 73/20. Tilkobling på vann/kloakkledning med bruksrett for 1 bolig med følgende betingelser: Vann/kloakktilkoblingen gjelder for 1 enebolig. For ekstra uttak til f.eks. svømmebasseng, fontene eller lignende, eller senere bygging med økt vannbehov må tillatelse hentes hos ledningens eiere. Eier forplikter seg til å betale sin del av omkostninger i forbindelse med vedlikehold/evt. reparasjon av fellesledning fra kommunal tilkobling til sitt påkoblingspunkt. Stikkledning fra fellesledning svarer eier, i likhet med andre brukere, fullt ut for selv. Følgende reservasjon gjøres gjeldende: På grunn av det lave vanntrykket må først anleggets 12 tidligere bruksretter sikret. Eier kan derfor ved for svar vanntilførsel/vanntrykk bli henviet til å bruke eget borevann, eller i samarbeid med vannverket utvirke til av vanntrykket/vanntilførsel edres.
- Dagboknr 26877, tinglyst 15.12.1980, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Det kommunale vannforsynings- og kloakkreglementet m/forskrifter som til enhver tid gjelder er bindene for eier/senere eiere. Er noen del av anlegget utført ved dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedtas vilkårene for dispensasjonen og kommunen har rett til når som helst å kreve det utført på forskriftsmessig måte hvis det oppstår sanitære ulemper eller kommunen finner det nødvendig.
- Dagboknr 8341, tinglyst 31.03.1995, type heftelse: Erklæring / Avtale: Berghoff Barnehave er gitt tillatelse til å koble seg inn på det private vann og kloakknettet i Berghoffveien 42 under forutsetning av at følgende avtale mellom partene er godkjent og tinglyst. 1) Tilkoblingen gjelder bare for 1 eg. i Berghoff Barnehage. Ved senere utvidelse med økt behov må tillatelse innhentes hos eier av Berghoffveien 42. 2) Berghoff Barnehave står ansvarlig i sin helhet for vedlikehold av vann og kloakkledning fra Berghoff og frem til tilkoblingspunktet i Berghoffveien 42. 3) Berghoff Barnehave og eier av Berghoffveien 42 står i fellesskap ansvarlig for vedlikeholdet av vann og kloakknettet fra tilkoblingspunktet i Berghoffveien 42 og frem til kommunalt ledningsnett. Vedlikehold og reparasjoner som åpenbart skyldes feil forårsaket av Berghoff Barnehave, dekkes i sin helhet av Berghoff Barnehave. 4) I forbindelse med nødvendig gravearbeid i Berghoffveien 42, skal anleggsperioden gjøres sås kort som mulig, og til minst mulig hinder for eieren. Berghoffveien 42 skal hurtigst mulig etter at gravearbeidet på tomten er ferdig, settes i den stand tomten var før gravearbeidet tok til. 5) Som kompensasjon for tillatelse til tilkobling av vann og kloakknettet, besørger Berghoff Barnehage v/Skui Vel asfaltering av gårdsplassen i Berghoffveien 42. Inkludert i dette arbeid er også det nødvendige grunnarbeid. Asfalteringen utføres så snart gravearbeidet er utført.
- Dagboknr 8766, tinglyst 05.04.1995, type heftelse: Erklæring / Avtale: Eier av gbnr. 73/5 (Berghoffveien 42) erklærer som bindene for seg selv og senere eiere at gbnr. 74/5 (Berghoffveien 43) har med nåværende bebyggelse varig rett til å ha sine private vann- og avløpsledninger over eiendommen, samt rett til reparasjon og omlegging av ledningene, og rett til å tilkoble seg denne eiendommens private vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Underetasjen i boligen er innredet som en hybel/utleiedel og denne delen leies ut idag. Det gjøres særskilt oppmerksom på at denne delen som leies ut er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Utleie til boligformål er derfor ulovlig. Konsekvens ved søknad til kommunen om rom til varig opphold kan være at etasjen ikke godkjennes som varig opphold og at underetasjen da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Selger informerer om at delen som er innredet som en hybel i underetasjen leies ut idag til 2 personer. Leieavtalen er ikke tidsbegrenset og det er 2 mnd. gjensidig oppsigelsestid.
Kjøper må varsle selger dersom leieforholdet skal sies opp.

Det gjøres oppmerksom på at det også er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Velkommen til denne fantastiske boligen, hvor du kan våkne opp til ren harmoni med naturen som din nærmeste nabo. Omringet av idylliske landskap og et rikt dyreliv, vil du oppleve enestående ro og fred. Men det beste er at du ikke trenger å ofre praktisk tilgjengelighet! Med kort kjøreavstand til Rykkinn, Vøyenenga, Kolsås og Sandvika, er du aldri langt unna et rikt servicetilbud.

I sykkelavstand unna boligen finner du Rykkinn Senter, et sjarmerende senter med flere spisesteder/kaféer og en rekke butikker. Her finner du alt du trenger, inkludert selvbetjent treningsstudio, bibliotek, helsefasiliteter og en velutstyrt Meny-butikk.

På ca. 10 minutter kjører du til Vøyenenga senter, hvor du kan handle blant butikker som Kiwi, Rema 1000 og apotek m.m. Og for de som ønsker å nyte en riktig shoppingopplevelse er Sandvika sentrum kun ca. 15 minutters kjøretur unna. Med Norges største kjøpesenter, Thon Senter Sandvika, kan du tilfredsstille dine shoppingbehov med over 190 butikker og spisesteder som tilbyr alt du kan drømme om. For kultur- og fritidsentusiaster, har Sandvika noe for alle. Nyt en avslappende kinokveld i de åtte salene, eller la deg begeistre av dans og konserter på Bærum Kulturhus. På sommerstid kan du ta turen til Kalvøya og Kadettangen for å oppleve strand- og bryggeliv på sitt beste. Kadettangen er sommerparadiset for barnefamilier, med stupetårn, badebinge, treningsapparater, lekeplasser, sandvolleyballbaner og mye mer!

Naturelskere og sporty sjeler vil elske den vakre Eineåsen sommer som vinter. Med oppkjørte skiløyper og en slalåmbakke på Kirkerud er dette en drømmedestinasjon for friluftsentusiaster. I nærområdet finner du også en rekke fritidsfasiliteter, inkludert svømmehall, fotballbaner, tennisbaner og lysløyper for å holde deg i aktivitet.

Bare noen få minutter unna finner du bussholdeplass med gode forbindelser til Sandvika. Med nær tilgang til E16, er pendlingen en lek, med kjøretid på ca. 15 minutter til Sandvika, 18 minutter til Asker og 20 minutter til Skøyen.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager og skoler:
- Berghoff barnehage
- Ståvi barnehage avd. Skui
- Hornienga barnehage
- Skui barneskole
- Vøyenenga ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 625 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Gode parkeringsmuligheter i egen dobbelgarasje og på egen gårdsplass/ tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til "frittliggende småhusbebyggelse", "kjørevei" og "annen veigrunn" i henhold til reguleringsplan "E16 fra Wøyen til Bjørum" med planID 2002013 datert 15.10.2003.

Eiendommen grenser i nord mot område regulert til "bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting" (Berghoff barnehage). Eiendommen grenser i syd/sydvest til område regulert til LNFR område.

Det nevnes at nord for eiendommen går "Skuitunnelen" under bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17 478,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 998,20 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 25 500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 20 000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av nett og har avgift på kr 1 339,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 563 739,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

8 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 340,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
233 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
8 703 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 723 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Zura Mutalimova og Rizvan Vakhidovitsj Mutalimov

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune del 1  kr 2 645,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4.000,- Første inkl.   kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune del 2  kr 1 781,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligoptimalisering (valgfri)  kr 2 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning Valgfri  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26147

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 21:35