Skinmoveien 357

Skinmoveien 357, 3220 SANDEFJORD
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 2058, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
Kjeller 64 kvm: To boder, gang, bad/vaskerom og trapperom.
1. etasje 97 kvm: Entré, toalettrom, bad/vaskerom, kjøkken, gang, soverom og to stuer.
2. etasje 69 kvm: Fire soverom, bod, bad og gang.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 11 kvm: Overbygd veranda.

Takhøyde i kjeller er varierende fra ca.187cm- 198 cm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2026 utført av Ageria Takst AS v/Kristian Gran. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Våningshuset er oppført i 1948 og vesentlig ombygget i 1981. Boligen har grunnmur av betong, stein og lettklinkerblokker, yttervegger i trekonstruksjoner med stående tømmermannskledning og halvvalmet takkonstruksjon med betongtakstein fra 1981. De fleste vinduer og dører er fra samme periode. Boligen har teglsteinspipe, etasjeovn, vedkamin og ildsted i kjeller, samt overbygget veranda på ca. 11 m².

Eldre frittstående dobbelgarasje med ukjent byggeår og utvendig målt grunnflate på ca. 50 m². Bygningen er fundamentert på stablestein og oppført i uisolert bindingsverk med stående malt trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Garasjen har to doble treporter og er innredet med garasjedel med tregulv og vedskjul med jordgulv. Det er innlagt strøm og belysning.

Tradisjonell kjørebrolåve, antatt opprinnelig oppført omkring 1913, med utvendig målt grunnflate på ca. 225 m². Bygningen er fundamentert på støpt ringmur og pilarer, med yttervegger i bindingsverk og stående trekledning. Fjøsdelen mot nord har støpte vegger og er oppført etter krigen.

Låven har saltak tekket med stålplater, snøfangere og takrenner med nedløp mot vest. Taktekking er opplyst skiftet for ca. 10 år siden.

Bygningen har en innholdsrik planløsning med tre isolerte hobbyrom, snekkerverksted, lagerrom, silorom og øvrige oppbevaringsarealer i nedre plan. I andre etasje finnes et romslig låveplan med adkomst via kjørebro.

Bygningen er av eldre dato, og vedlikehold og tilpasninger må påregnes ut fra ønsket bruk.

Sikringsskapet er plassert i gang i kjeller fra 1981 med både automatsikringer og skrusikringer. Mesteparten av el-opplegget er fra byggeår, og det ble lagt opp nye kurser til bad/vaskerom i 2021.

Det er montert røykvarslere og brannslukker i boligen.

TG3 – STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
- Våtrom: Bad i 2. etasje, bad- og vaskerom i 1. etasje og bad/vaskerom i kjeller har vesentlige avvik og må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Gulv: Omfattende skader på gulvbelegg i trapperom i kjeller.
- Ventilasjon: Manglende tilfredsstillende ventilasjon på toalettrom i 1. etasje.

TG2 – AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
- Tak og loft: Eldre taktekking og undertak, mose, skadet/forskjøvet takstein, slitasje på takrenner og beslag samt manglende snøfangere. Det er registrert fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen, begrenset lufting, mangelfull isolering/tetting og spor etter skadedyr ( symptomer på mus og mye fluer på loftet ). Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Yttervegger, vinduer og dører: Spredte råteskader i kledning, mangelfull lufting bak kledning og eldre isolerglass med usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige forhold: Slitasje og knirk i gulv, målte skjevheter i etasjeskiller samt sprekk i pipe og manglende ildfast plate ved feieluke.
- Kjeller: Forhøyede fuktverdier i kjeller, med maksimalt utslag ved hulltaking i vegg. Mangelfull ventilasjon i krypkjeller og registrerte spor etter mus i kjeller og på loft.
- Våtrom: Forhøyede fuktverdier i tilliggende konstruksjoner ved bad i 2. etasje og bad/vaskerom i kjeller, sistnevnte med kritisk fuktnivå. Det er ikke konstatert fuktskader ved hulltaking.
- Kjøkken og toalettrom: Slitasje på kjøkkeninnredning og benkeplate samt fuktslitasje ved servant på toalettrom.
- Vannledninger: Eldre kobberrør med usikker fremtidig funksjon.
- Drenering og grunnmur: Manglende eller mangelfull fuktsikring, forhøyede fuktverdier, salt-/kalkutslag, avflassing og enkelte sprekker/riss i grunnmur. Terrenget har stedvis mangelfullt fall fra boligen.

TGIU - TILSTANDSGRAD IKKE UNDERSØKT
Tilliggende konstruksjoner ved bad/vaskerom i 1. etasje er ikke undersøkt ved hulltaking grunnet bygningsmessige forhold.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET (HMS):
Det er registrert manglende snøfangere, for lave rekkverk på veranda og utvendig trapp, for store åpninger i trapperekkverk og mellom trinn samt manglende håndløper i innvendig trapp. Det mangler ildfast plate ved feieluke, og det anbefales kontroll av det elektriske anlegget utført av kvalifisert elektrofaglig person.

OPPLYSNINGER FRA SELGERS EGENERKLÆRING:
Selger opplyser at dusjrom i 1. etasje ble etablert i 2021 ved ombygging av garderobe, uten våtromsklassifisering og sluk. Vannstopperne på varmt- og kaldtvann er defekte. Det kan forekomme lukt fra sluk/vannlås ved lite bruk på badene i 2. etasje og kjeller. Gulvbelegget buler ved sluk i kjeller, og avtrekksviften er defekt.

Det opplyses videre om fukt- og saltutslag i kjeller, sprukket gulvbelegg og avskallet murpuss på grunnmur. Deler av ytterkledningen ble skiftet i 2020, men kledningen mangler lufting, og ytterligere utskifting må påregnes. Pipa er tidligere frest innvendig for belegg, og tilsyn høsten 2026 ble begrenset grunnet vepsebol. Det ble utført behandling mot borebiller i forbindelse med ombyggingen i 1981.

VIKTIG INFORMASJON:
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og gir nærmere beskrivelser av avvik, konsekvenser og anslåtte utbedringskostnader for TG3-forholdene. Boligen har gjennomgående eldre teknisk standard, og det må påregnes vedlikehold, utbedringer og oppgraderinger.

Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring før budgivning.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Montering av ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter i kjeller (utført av Kilen Rør AS og Bravida Sandefjord)

2021:
- Ombygging av garderobe til bad/vaskerom i 1. etasje (rørleggerarbeid utført av Christensen CC Rørservice AS)
- Nye elektriske kurser til bad/vaskerom (utført av Thorsteinsen Eftf. AS) Samsvarserklæring og FDV-dokumentasjon mangler.

Våningshuset ble oppført i 1948 og gjennomgikk en omfattende ombygging i 1981. I den forbindelse ble blant annet inngangspartiet bygget til, taket tekket med betongtakstein, fasaden kledd med stående tømmermannskledning og de fleste vinduer og dører skiftet. Det ble også lagt nye vannrør i kobber og installert nytt sikringsskap. Varmtvannsberederen på ca. 200 liter ble skiftet i 2025.

Boligen går over tre plan og har en innholdsrik planløsning med blant annet to sammenhengende stuer, romslig spisekjøkken, flere våtrom og gode lagringsmuligheter. Innvendig har boligen i hovedsak standard og overflater fra 1981, og det må påregnes oppgraderinger og modernisering.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en plassbygd innredning i furu fra 1981, med fronter utført av møbelsnekker og benkeplate i heltre. Her er det god plass til spisebord, og synlige trebjelker i himlingen bidrar til det tradisjonelle uttrykket. Rommet har linoleum på gulv og malte veggflater.

Følgende hvitevarer medfølger: komfyr, oppvaskmaskin, kjøkkenventilator med avtrekk ut samt vaskemaskin i kjeller. Hvitevarene er av eldre dato, og slitasje som følge av alder og bruk må påregnes.

BAD OG TOALETTROM:
Boligen har flere sanitærrom fordelt over etasjene:
1. etasje: Bad/vaskerom med dusjkabinett, vaskekum og opplegg for vaskemaskin. Nye elektriske kurser fra 2021. Separat toalettrom med servant.
2. etasje: Bad fra 1981 med badekar/dusj, toalett og servantinnredning.
Kjeller: Bad/vaskerom fra 1981 med dusjhjørne, vaskekum, opplegg for vaskemaskin og elektriske varmekabler i gulv.

Sanitærrommene har i hovedsak eldre overflater med belegg/linoleum på gulv og malte plater eller baderomstapet på vegger. Samtlige rom har oppgraderingsbehov.

INNVENDIGE OVERFLATER:
Boligen har en kombinasjon av tregulv, linoleum/belegg og tepper. Veggene har malte flater, tapet, panel og betong, mens himlingene har panel, takessplater og malte plater.

LAGRING OG UTHUS:
Våningshuset har gode lagringsmuligheter med garderobeskap, eget garderoberom, kneveggsbod og tilgang til uisolert kryploft. I kjelleren finnes matbod og to øvrige boder.

På eiendommen står også en frittstående dobbelgarasje med vedskjul og en tradisjonsrik kjørebrolåve. Låven rommer blant annet låveplan, tre isolerte hobbyrom, snekkerverksted, lagerrom og silorom – med god plass til oppbevaring, hobbyer og ulike prosjekter.

Eiendommen blir ikke ytterligere ryddet eller rengjort etter visning. Selger tar med seg ting og eiendeler av affeksjonsverdi, utover dette medfølger det som var der ved visning. Verktøy og maskiner i verkstedet medfølger ikke.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr, oppvaskmaskin, avtrekk på kjøkkenet og vaskemaskin i kjeller. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner, varmeovn over dør på bad i 2. etasje og elektriske varmekabler på bad/vaskerom i kjeller. Våningshuset har etasjeovn i TV-stue (stue 1), vedkamin i finstue (stue 2), ovn i trapperom i kjeller samt eldre bakerovn i kjellerrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden rundt år 1900. Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet.

Det foreligger byggemelding fra Hedrum bygningsråd for tilbygg til våningshuset, journalført under sak nr. 373/81 med tegningsdato april 1981. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For øvrige bygninger på eiendommen foreligger følgende status:
- Dobbel garasje: Frittstående garasje med ukjent byggeår og grunnflate på ca. 50 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at garasjen er byggemeldt.
- Kjørebrolåve: Frittstående driftsbygning, antatt opprinnelig oppført omkring 1913 med grunnflate på ca. 225 m² og senere tilbygg/innredning. Det foreligger ikke dokumentasjon på byggemelding eller tillatelser for bygningen.

Det foreligger byggetegninger for tilbygg og ombygging av våningshuset, datert april 1981. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Våningshuset benyttes i dag med totalt fem soverom (ett i 1. etasje og fire i 2. etasje), mens tegningene viser fire soverom og et arbeidsrom i 2. etasje. Vaskerom i 1. etasje er ifølge tilstandsrapporten etablert ved ombygging fra garderobe i 2021. Mot sør er det etablert en overbygd veranda på ca. 11,2 m² på betongsøyler som ikke fremgår av fasadetegningene fra renoveringen/ tilbygget i 1981.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 900033, tinglyst 08.02.1865, type heftelse: Erklæring/avtale. Grensegangssak/oppgangsforretning. Gjelder denne registerenheten med flere.

Dagboknr 4746, tinglyst 24.06.2004, type heftelse: Erklæring/avtale. Avtale inngått med Skagerak Nett AS (nå Lede AS) om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av en 22 kV høyspenningsluftledning over eiendommen, med en trasélengde på ca. 70 meter. Nettselskapet har stedsevarig rett til å bygge, drive, vedlikeholde, fornye og ombygge ledningen, samt veirett på eksisterende veier og nødvendig fremkomst. Det gjelder et byggeforbud for oppføring av bygninger nærmere ledningen enn 8 meter målt horisontalt og vinkelrett fra senterlinjen. Nettselskapet har rett til et skogryddingsbelte på 7,5 meter til hver side fra senterlinjen (totalt 15 meter) samt rett til nødvendig sikringshogst utenfor beltet. Grunneier beholder eiendomsretten og disposisjonsretten til blant annet dyrking og beiting, men plikter å varsle nettselskapet senest 3 dager før sprengningsarbeid, felling av trær, brenning, terrengforandring o.l. nær ledningen.

Dagboknr 1385826, tinglyst 06.12.2022, type heftelse: Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver. Urådighetserklæring hvor hjemmelshaver erklærer at eiendommen ikke kan disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver. Denne blir slettet til overtakelsestidspunktet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

På basiden av låven har eiendommen hatt en fyll plass, hvor det over mange år er dumpet søppel og annet, dette vil ikke bli fjernet før overlevering.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en idyllisk og landlig beliggenhet i Skinmoveien 357 i Larvik kommune. Her ligger eiendommen vakkert til i grønne og fredelige omgivelser, omkranset av skog, jordbruksarealer og et sjarmerende gårdsmiljø. Den tilbaketrukne beliggenheten gir en herlig følelse av ro og frihet, med god plass rundt seg og naturen som nærmeste nabo.

Eiendommen består av et eldre bolighus og en romslig låve, som sammen danner et tradisjonsrikt gårdsmiljø med landlig sjarm. Med tilhørende jordbruksarealer, beitemark og store skogsområder byr eiendommen på spennende muligheter for den som drømmer om et liv på landet. For den som ønsker å holde hest eller andre husdyr, kan eiendommen ha et interessant potensial, men dette vil kreve tilrettelegging og oppgraderinger av eksisterende bygningsmasse. Det hyggelige tunet og de grønne utearealene skaper en flott ramme rundt eiendommen, med god plass til både hobbyer og aktiviteter.

For den som setter pris på natur og friluftsliv, byr området på fine muligheter for turer til fots og på sykkel. De omkringliggende skogsområdene gir gode rammer for rekreasjon og naturopplevelser gjennom alle årstider. Her kan man nyte stillheten, de åpne omgivelsene og friheten som følger med livet på landet.

Selv om eiendommen ligger fredelig og tilbaketrukket til, er både Sandefjord og Larvik tilgjengelige med bil. Her finner man et bredt utvalg av butikker, hyggelige spisesteder, kulturtilbud og øvrige servicetilbud. Skoler, barnehager og dagligvareforretninger finnes også innenfor kjøreavstand.

Skinmoveien 357 er en eiendom for deg som drømmer om landlig idyll, god plass og muligheten til å skape noe eget. Enten drømmen er et småbruk med dyr, et sted for hobbyer og prosjekter eller ganske enkelt et hjem med naturen tett på, byr eiendommen på spennende muligheter i naturskjønne omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på eiendommens side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle visningsboligen.

Barnehager:
- Rødbøl barnehage [ 6,1km ]
- Gjerstad natur- og gårdsbarnehage [ 13km ]
- Byskogen barnehage [ 13,6km ]

Skoler
- Hedrum barneskole [ 9,1km ]
- Hedrum ungdomsskole [ 12,1km ]
- Thor Heyerdahl videregående skole [ 15,1km ]

Idrett og fritid:
- Snappen p-plass [ 16,9km ]
- Sporty Larvik Elveveien [ 10,5km ]
- Unite Performance [ 16km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 497 951,6 kvm. Eiendommen består av to teiger og har ifølge gårdskart et totalt areal fordelt på ca. 32,7 dekar fulldyrka jord, 3,9 dekar overflatedyrka jord, 6,0 dekar innmarksbeite, 420,6 dekar produktiv skog, 28,4 dekar annet markslag samt 6,2 dekar bebygd areal. Rundt bebyggelsen på tunet er det opparbeidet grøntarealer og adkomstvei.

Deler av jordbruksarealet vil kunne være egnet til beite for hest eller andre husdyr. Eiendommen har ca. 32,7 dekar fulldyrket jord. Bruk og eventuelle tiltak på jordbruksarealene må skje i samsvar med gjeldende regelverk, herunder jordlovens bestemmelser om driveplikt og omdisponering. Kjøper må selv undersøke hvilke muligheter og begrensninger som gjelder for ønsket bruk av arealene. Kjøper overtar risikoen for at ønsket bruk lar seg gjennomføre, og oppfordres til å avklare dette med Sandefjord kommune før kjøp.

Eiendommen er tilknyttet et lokalt grunneierlag som organiserer storviltjakt på elg og hjort. Som grunneier har man rett til å søke om jaktkort, og grunneierlaget utbetaler en årlig avkastning som varierer etter salg av jaktkort og felt vilt.

Rådyrjakten inngår etter det opplyste i et mindre lokalt jaktvald, mens småviltjakten benyttes av et lokalt jaktlag. Det er ikke kjent om det utbetales godtgjørelse for rådyr- og småviltjakten.

Nærmere informasjon om jaktordningene og eventuelle rettigheter og begrensninger må avklares med grunneierlaget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i dobbelgarasje med innlagt strøm og lys. For øvrig er det gode parkeringsmuligheter på gruset gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar, med avkjørsel fra fylkesvei (Skinmoveien). Adkomsten skjer via en privat, gruset gårdsvei på ca. 650 meter som krysser fire eiendommer. Utgifter til snøbrøyting og vedlikehold dekkes i fellesskap av Herbjørnrød-gårdene (Skinmoveien 355 og 357).

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Brønn med vannpumpe er felles med naboeiendommen, og pumpen er tilknyttet naboens strømmåler. Årlig strømkostnad pr.bolig er ca. 2.000kr.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Septiktanken er felles med naboeiendommen og har overløp til grøft.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2025-2037 datert 10.12.2025 avsatt til LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (nåværende), med et delareal på 497 952 m².

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 2-3 gjelder det plankrav i uregulerte områder før det kan gis tillatelse til oppføring, tilbygging eller påbygging, med mindre tiltaket omfattes av unntakene i bestemmelsen. For driftsbygninger til bruk i landbruk tillates inntil 12 meter mønehøyde og inntil 10 meter gesimshøyde, jf. § 7 pkt. 1.

I LNFR-områder gjelder restriksjoner for utbygging, fradeling og bruksendring. Dette kan begrense mulighetene for nye bygninger, tilbygg og gjenoppføring etter eksempelvis brann eller annen totalskade. Eksisterende bygninger kan benyttes i samsvar med gitte kommunale tillatelser, men fremtidige tiltak må vurderes opp mot gjeldende planbestemmelser.

Hensynssoner

H3101 – Ras- og skredfare (kvikkleire)
Hensynssonen omfatter 16 016 m² (ca. 16 dekar) Ifølge kartgrunnlaget ligger aktsomhetsområdet et stykke unna boligen og gårdstunet.

Ifølge områdeanalyse fra Norkart/NVE er det registrert mulighet for marin leire, men eiendommen ligger ikke innenfor en kartlagt kvikkleirefaresone. Et aktsomhetsområde innebærer ikke nødvendigvis at det er påvist kvikkleire eller konkret skredfare, men at forholdene kan kreve nærmere undersøkelser.

Ved eventuelle tiltak må tilstrekkelig sikkerhet dokumenteres i henhold til kommuneplanens § 10-2 pkt. 2, plan- og bygningsloven § 28-1, TEK17 kapittel 7 og NVEs gjeldende kvikkleireveileder. Unntakene fra plankravet i § 2-3 gjelder ikke innenfor hensynssonen, med unntak for tiltak i kategori K0 eller sikkerhetsklasse F1/S1.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_3 (ras- og skredfare - skred i bratt terreng/snøskred) med et delareal på 26 367 m². I henhold til § 10-2 pkt. 4 er det ikke tillatt med tiltak innenfor hensynssonen uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Sikkerhet mot skred i bratt terreng skal utredes i samsvar med NVEs veileder «Utredning av sikkerhet mot skred i bratt terreng». Unntakene fra plankravet i § 2-3 gjelder ikke innenfor sonen.

Eiendommen berøres av hensynssone H320_1 (flomfare) med et delareal på 30 225 m². I henhold til § 10-2 pkt. 5 skal det utføres undersøkelser i tråd med NVE veileder 3/2023: Sikkerhet mot flom før tiltak kan iverksettes. Unntakene fra plankravet i § 2-3 gjelder ikke innenfor hensynssonen, bortsett fra der tiltaket faller inn under tiltakskategori K0 eller sikkerhetsklasse F1/S1 i TEK17.

Ifølge områdeanalyse fra Norkart/NVE berøres eiendommen av aktsomhetsområde for kvikkleireskred, og det er påvist mulighet for marin leire innenfor eiendommen. Eiendommen er ikke registrert i kartlagte kvikkleirefaresoner. Ved eventuelle terrenginngrep eller byggetiltak må det gjøres nødvendige geotekniske vurderinger for å dokumentere tilstrekkelig stabilitet.

Aktsomhetsområdet for kvikkleireskredette omfatter ca. 16 dekar av eiendommens samlede areal på ca. 498 dekar.
Et aktsomhetsområde innebærer at det ut fra terrengforhold og tilgjengelig kartgrunnlag kan være forhold som krever nærmere undersøkelser ved eventuelle bygge- eller terrengtiltak. Det betyr ikke nødvendigvis at det er påvist kvikkleire eller at det foreligger konkret skredfare på eiendommen.
Eiendommen ligger ikke innenfor en kartlagt kvikkleirefaresone. Ved eventuelle tiltak i berørte områder kan det likevel være nødvendig med geotekniske undersøkelser for å dokumentere tilstrekkelig sikkerhet.

Eiendommen berøres ifølge områdeanalysen av aktsomhetsområde for snøskred, med registreringer i sikkerhetsklasse S3 og sikkerhetsklasse S2 uten skogeffekt. Før eventuelle tiltak i berørte deler av eiendommen må skredfaren utredes og sikkerheten ivaretas.

Eiendommen berøres ifølge områdeanalysen av aktsomhetsområde for flom, men er ikke registrert innenfor kartlagte flomsoner. Ved eventuell ny bebyggelse må flomfaren vurderes nærmere.

Ifølge områdeanalysen er aktsomhetsgraden for radon vurdert til moderat til lav.

Det er ifølge kommunens planopplysninger ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5 314,86 for 2025. I dette inngår gebyr for feiing, renovasjon og slam. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 5 726,75. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har forsikring i Gjensidige (våningshus) som koster kr 8 676,- pr. år. Næringsforsikring på låvebygning i Gjensidige utgjør kr 6 562,- pr. år, og skogforsikring i Skogbrand koster kr 723,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber / Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Tv-dekoder kan overføres til ny eier.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Drift og vedlikehold av privat vei, herunder brøyting, deles likt mellom de to Herbjørnrød-gårdene. Kostnadene varierer fra år til år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bodd i boligen, og det foreligger derfor ingen historikk over strømforbruket.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 171 311,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 685 244,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjarne Aasrum

Det er bo og driveplikt på eiendommen. 

Eiendommen er konsesjonspliktig og kjøper må søke kommunen om konsesjon, samt betale konsesjonsgebyr. Kjøper har risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom eiendommen er solgt til en pris høyere enn myndighetene vil akseptere, vil kjøpesummen for eiendommen bli redusert til den høyeste prisen myndighetene aksepterer. 

Kjøpsavtalen mellom selger og kjøper faller bort dersom konsesjon ikke gis, helt eller delvis begrunnet i kjøpers eierform, jf. konsesjonsloven § 9 tredje ledd første punktum.

Kontakt megler for mer informasjon
 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje og kunden delen av eiendommen som er regulert til boligformål. 

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fotopakke kr 5 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,-
Markedsføringspakke kr 29 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 0,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Larvik - Norkart kr 4 900,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0294/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26294

Sist oppdatert: 11. november 2026 kl. 18:17