Glimmerveien 3

Glimmerveien 3, 1155 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 359, Blåfjellet Borettslag, organisasjonsnummer 951218723

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
3. etasje 65 kvm:
Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm:
Balkong.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm:
To boder.

Loftsetasje 3 kvm:
Loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1954. Bærende konstruksjoner, skillende dekker og grunnmur er i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Yttervegger er forblendet med teglsteinsmur. Takkonstruksjonen er en saltaksform tekket med takstein, men taket er ikke besiktiget av takstmannen. Etasjeskillere er av betong. Vinduer og balkongdør med to-lags glass er fra 2013. Entrédøren er en slett dør i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Fra stuen er det utgang til en sydvest-vendt, overbygget balkong på ca. 7 m².

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er montert i felles trapperom.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt montert i kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2:
Våtrom - Bad:
Overflater vegger: Stedvis sprekker i mykfuger mot gulv i dusjsonen. Mykfuger ved servant har løsnet fra underlaget.
Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - Bad:
Vannrør: Vannrør av kobber er skjult i konstruksjonen, og den faktiske tilstanden er ukjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Glimmerveien 3 er en meget tiltalende 3-roms leilighet beliggende i et attraktivt og veletablert boligområde på Lambertseter, et steinkast fra Lambertseter skole. Leiligheten har en flott beliggenhet skjermet fra biltrafikk og omkranset av store felles grøntarealer. Gangavstand til alt området har å by på bl.a.; skole, barnehager, Lambertseter senter, offentlig kommunikasjon, matbutikk (bl.a. med søndagsåpen Bunnpris), marka, Østensjøvannet og et rikt fritidstilbud.

Dette er en oppusset og innflytningsklar leilighet med en moderne og tidsriktig innredning og fargevalg, som gir et meget godt helhetsinntrykk. Leiligheten ligger usjenert til i 3. etasje med hyggelig utsyn over flotte grøntarealer og uten gjenboere. Her har en alt det man trenger med et pent kjøkken fra 2021, kombinert spisestue og stue med utgang til solrik balkong. 2 gode soverom, pent flislagt baderom fra 2019, og en innbydende entré. Gjennomgående bruk av store vindusflater sørger for at leiligheten bades i lys.

Entré:
Fra felles oppgang og inn i boligen blir man møtt av en innbydende og romslig entré med garderobeskap.

Stue/spisestue:
Kombinert stue- og spisestue med god plass til både sofagruppe med tilhørende møblement og en romslig spiseplass. Ved større anledninger er det også gode muligheter for å dekke til langbord og samle familie og venner. Moderne fargevalg og store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og understreker den luftige romfølelsen. Dette skaper et innbydende oppholdsrom med høy trivselsfaktor og gode rammer for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster.

Balkong:
Solrik, sydvestvendt balkong med overbygg som gir ly for regn og forlenger utesesongen. Her er det god plass til sittegruppe, og uteplassen oppleves som en naturlig forlengelse av stuen med en sømløs overgang mellom inne- og utearealene. Fra balkongen er det et hyggelig og skjermet utsyn over de grønne fellesarealene. Markise er montert.

Kjøkken:
Moderne kjøkken fra 2021 med glatte, lyse fronter og laminatbenkeplate. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Alle hvitevarer medfølger. Nedsenket oppvaskkum i kompositt med ettgreps armatur og uttrekk, samt glassplate på vegg over benkeområdet. Kjøkkenet er videre utstyrt med ventilator, komfyrvakt, lekkasjestopper og rør-i-rør-system. Himlingen er nedsenket med downlights som gir et moderne uttrykk og godt arbeidslys. Varmtvannsbereder på 110 liter fra 2021 er plassert under kjøkkenbenken.

Soverom:
Leiligheten har to gode soverom med fleksible møbleringsløsninger. Begge rommene er utstyrt med garderobeskap og har god plass til både seng, skrivebord og annen ønsket innredning. Det ene soverommet har adkomst fra entréen, mens det andre ligger i tilknytning til stuen.

Bad:
Flislagt bad oppusset i 2021 med moderne materialvalg og varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med lyse fronter, heldekkende servant og speilskap med integrert belysning. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Himlingen er nedsenket med downlights som sørger for behagelig belysning. Det er opplegg for vaskemaskin, og vaskemaskin medfølger.

Leiligheten disponerer 2 kjellerboder og 1 loftsbod som gir god lagringsplass.

Kort oppsummert:
Dette er en tiltalende og tidsriktig leilighet med en attraktiv beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på Lambertseter. Her ligger alt til rette for en komfortabel og enkel hverdag.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Stekeovn, stekeplate, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og vaskemaskin på bad. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom ønskelig, kan følgende medfølge boligen: en lite brukt sofa, lite brukt seng på barnerommet, samt kommode og TV på hovedsoverommet.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.02.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for utskifting av vinduer datert 14.01.1987
- Ferdigattest for innglassing balkonger, tilleggsisolering og puss datert 24.02.1992

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.07.1953, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebygde deler av tomtene, samt rett til å sette opp nettstasjon, legge kummer ol. Oslo kommune gis evigvarende bruksrett til maksimum 1500 kvm på gnr. 159, bnr. 129. Arealet er beliggende med grense til gnr. 159, bnr. 1, mellom Bergkrystallen, Glimmerveien og Gråsteinveien. Arealet kan kun benyttes til barnehage/barnepark.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Søknad om bruksoverlating skal sendes skriftlig til styret senest 1 måned før overtakelse.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Boligen ligger sentralt til i et hyggelig boligområde på Lambertseter, et steinkast fra Lambertseter skole. Lambertseter er et meget populært boområde med nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud.

Umiddelbar nærhet til matbutikken Kiwi, samt få minutters gange til Bergkrystallen T-bane stasjon med linje 1 og 4. Buss i Langbølgen hvor det også går flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider).

Lambertseter Senter ligger i gangavstand og tilbyr et bredt utvalg med over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Bunnpris (søndagsåpen), som alle ligger innen få minutters gange fra leiligheten.

Kort vei også til Sæter Torg, hvor du finner et variert servicetilbud med flere kafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finner du også flere matbutikker som Rema 1000 og Meny, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og flere nisje- og klesforretninger.

På Holtet, som også ligger innen kort avstand, finner du diverse servicetilbud som Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek og jernvareforretning.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra leiligheten. Umiddelbar nærhet til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flotte badeplasser langs Bunnefjorden, som Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Det er et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som for eksempel:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK): En av landets fremste svømmeklubber, som holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter Idrettsforening (LIF): Med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter, tilbyr grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Sloreåsen: Områdets lokale alpinbakke (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF: Holder til på ‘Niffen’ med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, samt allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man også treningssenter, kurs-/konferanselokaler, og man kan kjøpe både lunsj og middag til en rimelig pris i «Storstua».
Nordstrand Tennisklubb (NTK): Med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Ormsund Roklubb: På Malmøya.
Treningsstudioer: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
I bydelen finnes det også flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Lambertseter skole (1.-10.trinn).
Tre barnehager i nærheten innenfor 500 meter.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 52320 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater.

Det følger ikke parkeringsplass eller garasje med leiligheten. Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer som leies ut etter venteliste. Leie av parkeringsplass/garasje kommer som tillegg på felleskostnadene, og innskudd må påregnes. 42 av parkeringsplassene har ladestasjon for EL-bil. Offentlige ladestasjoner i Gråsteinveien og Feltspatveien. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-438, datert 24.03.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 46653, "Endret bebyggelsesplan for del av Blåfjellet, gnr. 159 bnr. 1, Lambertseter", datert 25.08.1953, og detaljregulering S-4833, "Hovedsykkelrute i Langbølgen mellom Lambertseterveien og Nordstrandveien", datert 20.05.2015.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-17, "Kommunedelplan for torg og møteplasser", datert 22.04.2009, som gjelder som tillegg til reguleringsplaner.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 077,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd, nedbetaling av fellesgjeld, trappevask, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m. Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i mars 2027. Felleskostnadene vil øke når avdragsbetalingen starter. Økningen er estimert til kr 200,- per måned fra 1. april 2027.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 371 404,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 10 238,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 89 903,- pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 50 000 000,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927090567
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 50 000 000,-
Andel av saldo: kr 89 903,-
Innfrielsesdato: 29.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %
Lånet har avdragsfrihet til og med mars 2027.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 300 000,00 Prisantydning
89 903,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 389 903,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 399 205,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 409 155,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lauritz Jørgen Styrmoe

Leiligheten er tilknyttet Blåfjellet Borettslag.
Borettslaget består av 570 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget er tilknyttet OBOS.
Borettslagets hjemmeside: www.vibbo.no/blafjellet

Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad til styret. Søknad må sendes før anskaffelse.

Bruk av elektrisk grill og gassgrill er tillatt på balkonger under visse forutsetninger.
Endringer som berører bygningens eksteriør, inkludert montering av markiser, varmepumpe eller utvendige screens, krever styrets forhåndsgodkjenning.
Oppussing som medfører støy er begrenset til kl. 07:00-20:00 på hverdager og kl. 10:00-18:00 på lørdager. Det er ikke tillatt på søn- og helligdager.
Borettslaget har et eget moderne forsamlingslokale for utleie med plass til bespisning for opptil 80 gjester, som kalles Storstua. Andelseierne kan leie Storstua til en gunstig pris.

Styret har i august 2024 besluttet en gjennomgang av borettslagets fordelingsnøkkel. Andelseiere kan på sikt forvente en endring i felleskostnadene som følge av dette.

Borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i mars 2027. Etter dette vil kapitalkostnadene øke. En potensiell økning i felleskostnadene er estimert til 200 kr per måned fra 1. april 2027.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Etablering av infrastruktur for el-lading.
2024: Rehabilitering av avløpsrør med rørfornying/strømpeløsning på felles avløpsrør, bunn- og uttrekksledninger, stammer og grenrør.
2022. Asfaltering av den vesentlige delen av rekkehusområdet. Oppgradering av kabelnett for TV og internett.
2021: Utskifting av porttelefonanlegg.
2017: Etablering av to nye grillplasser.
2015: Utskifting av vinduer og balkongdører i blokker og rekkehus.
2009: Skiftet ut reduksjonsventiler og hovedstoppekraner
2008: Utbedring av 132 balkongtak i blokkene for å hindre vannlekkasjer

Planlagte påkostninger:
2026/27: Rense og skifte defekte takrenner og nedløp. Male piper utvendig i kjellere og på loft. Rensing av luftekanaler. Pusse opp inngangspartiene i oppgangene i blokkene. Maling av kjellerrom og garasjer.

Tiltakene som er planlagt i nærmeste fremtid vil i følge styreleder ikke føre til øking av felleskostnader og/eller fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 14 257,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Tilstandsrapport   kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0143/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26143

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 09:41