Prost Stabels vei 458

Prost Stabels vei 458, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 36, bruksnummer 9, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Langslynga Borettslag, organisasjonsnummer 947122185

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
Underetasje 56 kvm: Trappegang, bad, vaskerom, kjølerom, bod og to soverom.
1. etasje 61 kvm: Vindfang, gang, toalett, stue, kjøkken, spisestue og soverom.
Loftsetasje 20 kvm: Bod og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Utebod 6 kvm: Utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 13 kvm: Terrasse.
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 31 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm.

I loftsetasjen er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom benyttet som soverom er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft.
Rommet nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1987 med underetasje. Grunnmuren er av betong som en del av en sammensatt multimurlignende konstruksjon, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår på et undertak av sutaksplater. Vinduer med karmer og ramme av tre er fra 2017, og takvinduer er fra 2016. Boligen har en entrédør med glassfelter, samt balkong- og terrassedør i tre fra 2017. Innvendige dører er en blanding av glatte og profilerte dører. Det er en elementpipe fra byggeår, helkledd i metall, men boligen har ingen ildsted. Det er utgang fra stuen til en balkong på 6 m² og fra et soverom i underetasjen til en terrasse på 13 m², begge i trekonstruksjon.

I tilknytning til boligen er det en frittstående utebod på 6 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning og saltak tekket med takstein.

Sikringsskapet er plassert i vindfang. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det bemerkes at denne delen av anlegget har høy alder og ikke alltid er tilpasset dagens bruk, og en oppgradering anbefales generelt.

Det er installert godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
Bad - Helhetsvurdering:
Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
Det er registrert bruk av materialer i våtrommet generelt som vurderes å ikke være fuktbestandige.
Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Det er registrert redusert avrenningshastighet i avløp til servant.
Sluket er isolert inne i dusjsonen.
Ventilasjonsaggregat er ute av drift og fungerer ikke som tiltenkt.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Vaskerom - Helhetsvurdering:
Det er registrert bruk av materialer i våtrommet generelt som vurderes å ikke være fuktbestandige.
Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Ventilasjonsaggregat er ute av drift og fungerer ikke som tiltenkt.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Toalettrom
Ventilasjonsaggregat er ute av drift og fungerer ikke som tiltenkt.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter):
Det mekaniske ventilasjonsanlegget virker ikke.
Eksakt årsak til hvorfor anlegget har sluttet å virke er ikke kjent.
Anlegget er blant annet er kritisk for å sørge for god ventilasjon som er avgjørende for innemiljøet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Erfaringsmessig skyldes slike forhold aldersrelatert slitasje, men eksakt årsak kan ikke fastslås.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Eier opplyser om feil med systemet for vannbåren varme. Det opplyses om at varmesentral er ute av drift. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Eier opplyser om at varmesentral er ute av drift. Eksakt årsak er ikke kjent.

1. Etasje
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.

Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 50,0 prosent, ved 15,4 celsius med duggpunkt på 5,1 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes.

2. Etasje Loft
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Innerdører: Dørbladet til etasjen kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Spesialrom
- Kjølerom - Konstruksjonsoppbygging: Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
- Kjølerom - Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstueovn med mer): Eier opplyser om feil med kjøleromsaggregat. Det opplyses om at det er ute av drift. Eksakt årsak er ikke kjent.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden, men erfaring viser likevel at den gir økt risiko for skjulte skader.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Yttertak
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mye mose på taket.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkong 1. Etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverk har symptomer på slitasje/elde.

Terrasse underetasje
- Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Grunnmur og fundament
- Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon.

Stikkledninger
- Utvendige vannledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Utebod
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.
-Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkong 1. Etasje - Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Vinduer og verandadører ble skiftet i 2017 via borettslaget.
Selger opplyser også at varmeanlegget i kjelleren, som styrer vannbåren varme på bad og toalettrom samt ventilasjonen i disse rommene, ikke er funksjonelt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Skiftet vinduer.
- Skiftet balkong-/terrassedør.

Ukjent årstall:
- Loftsetasjen er innredet i ettertid. Bruksendringen er ikke dokumentert som byggemeldt eller godkjent hos kommunen.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Nytt ladeanlegg for el-biler installert i samarbeid med Lyse Energi. Avtale om Lyse strøm med storkundefordeler inngått.

Dette er et rekkehus fra 1987 over tre plan, med en innholdsrik planløsning og stort potensial. Boligen krever betydelig oppgradering, og sentrale tekniske anlegg som ventilasjon og vannbåren varme er ute av drift. Samtidig er viktige bygningsdeler som vinduer og ytterdører skiftet i nyere tid, noe som gir et godt utgangspunkt for videre modernisering. Boligen har utgang til både balkong og terrasse.

Entré:
I første etasje kommer du inn i et vindfang med plass til å henge fra seg yttertøy. Sikringsskapet er plassert her. Fra vindfanget leder en gang deg videre inn i etasjens hovedrom.

Stue og spisestue:
Stuen har plass til sofagruppe og en egen sone for spisestue. Rommet har store vindusflater, og en nyere balkongdør fra 2017 gir utgang til uteplassen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 6 m². Rekkverket har behov for vedlikehold.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en HTH-innredning fra byggeåret med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er fliser over benken, integrert kjøleskap og plass til frittstående komfyr og oppvaskmaskin. En ventilator er plassert i overskapet. Kjøkkenet er adskilt fra stuen, men ligger i praktisk nærhet til spiseplassen.

Soverom 1. etasje:
Denne etasjen inneholder også et soverom som kan fungere som gjesterom, kontor eller barnerom.

Toalettrom:
Etasjen har et separat toalettrom med servant og gulvstående toalett. Rommet er fra byggeåret, og det mekaniske avtrekket er ikke funksjonelt.

Loftsetasje:
En trapp leder opp til en innredet loftsetasje. Etasjen består av en bod og et rom som i dag benyttes som soverom. Dette rommet er ikke godkjent for varig opphold, og bruken er en mulig ulovlig og søknadspliktig endring. Etasjen har skråtak med en takhøyde som varierer fra 0,84 til 2,10 meter.

Underetasje:
Trappen ned fra første etasje fører til en gang som fordeler tilgang til to soverom, bad, vaskerom, kjølerom og en bod.

To soverom:
Underetasjen har to soverom av god størrelse. Det ene soverommet har utgang til en terrasse via en nyere dør fra 2017.

Terrasse:
Terrassen på 13 m² ligger i tilknytning til hagen. Uteplassen har et generelt vedlikeholdsbehov.

Bad:
Badet i underetasjen er fra byggeåret og har et helhetlig oppgraderingsbehov. Rommet inneholder servant, toalett og et dusjhjørne.

Vaskerom:
Boligen har et separat vaskerom med opplegg for vaskemaskin og plassering for en varmtvannsbereder fra 2016. Også dette rommet er fra byggeåret og har et helhetlig oppgraderingsbehov.

Kjølerom:
I underetasjen finnes et kjølerom fra byggeåret. Kjøleaggregatet er ute av drift.

Boligen disponerer én parkeringsplass i felles garasjeanlegg. I tillegg er det godt med lagringsplass i to innvendige boder i underetasje og på loft, samt en frittstående, uisolert utebod på 6 m².

Er det fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen?
Ja
Hvis ja, kommenter her
Komfyr, vaskemaskin, kjøleskap nede i u.etg

Oppgi her dersom det er hvitevarer som vil medfølge
eiendommen:
kjøleskap, oppvaskmaksin, fryseboks nede

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: komfyr, vaskemaskin og kjøleskap nede i underetasjen.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak med elektriske panelovner. Boligen har en avtrekksvarmepumpe som betjener vannbåren varme, men systemet for vannbåren varme og varmesentralen er ute av drift.
Boligen har elementpipe fra byggeår, men ingen ildsted.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Rekkehuset er oppført i 1987. Det foreligger en midlertidig innflytningstillatelse for bolighus datert 05.11.1987.
Tillatelsen ble gitt med følgende vilkår: "Gjenstående arbeider må utføres og ferdigbesiktigelse avholdes innen 1 år fra dato." Det foreligger ikke ferdigattest for boligen i kommunens arkiver. Den midlertidige innflytningstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger en ferdigattest datert 11.10.2001 som gjelder utbedringer av skorstein.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 16.05.1986 og 16.05.1987. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- Loft er på godkjente tegninger benevnt som 'uinnredet loft', som er tilleggsdel. Loftet er i dag innredet og ett rom benyttes som soverom, som er hoveddel.
En slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på at endringen er godkjent.
- Det er oppført en frittstående utebod. Det er ikke funnet dokumentasjon på at denne er omsøkt eller godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler kommunens rett til kjøpe og eie andeler i borettslaget.
Kommunen har i tillegg forkjøpsrett til hver tredje andel som overdras. I praksis må kommunen benytte sin forkjøpsrett via boligbyggelaget - BORI.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Prost stabels vei ligger i et etablert og populært boligområde på Holt/Vestvollen på Skedsmokorset.
Området er svært barnevennlig, med flere lekeplasser i nabolaget og uten gjennomgangstrafikk.

For barna er det kort vei til venner og fritidsaktiviteter. Holt/Vestvollen nærmiljøanlegg og Langslynga balløkke er bare noen minutters gange unna. Når barna blir eldre, er det gang- eller sykkelavstand til skoler som Brånås skole og Sten-Tærud skole. Lillestrøm og Skedsmo videregående skoler nås enkelt med buss.

Rett i nærheten finner du flotte turmuligheter med stier og gangveier som fører deg til Skedsmokorset, Kjeller og Lillestrøm.

På Skedsmokorset ligger Skedsmo Senter, som byr på et godt utvalg av butikker, kaféer, vinmonopol og dagligvarebutikker. Lillestrøm sentrum ligger kun 10 minutter unna med bil, og her finner du også et bredt utvalg av servicetilbud.

Området byr på moderne idrettsanlegg med fotballbaner, ishall, håndballhall og flere treningssentre. I tillegg ligger de vakre turområdene i Tæruddalen like i nærheten.

De daglige innkjøpene gjør du hos Kiwi eller Rema 1000 ved Holt Vestvollen. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er Skedsmo senter og Skjetten Nærsenter en kort kjøretur unna. For pendleren går det hyppige bussavganger fra Holt senter, fem minutters gange fra boligen.
Med bil tar det under en halvtime til både Oslo sentrum og Gardermoen.
Beliggenheten er sentral og har enkel adkomst til E6

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sten-Tærud skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Oks friskole (1-10 kl.)
Brånås skole (1-7 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Holthagen barnehage (1-5 år)
Toppen barnehage (1-5 år)
Sten-Tærud barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 837 kvm som tilhører borettslaget.    

Det medfølger én parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Andelseier har rett til å sette opp ladepunkt for elbil med styrets samtykke og egen bekostning.
Borettslaget har inngått avtale om nytt ladeanlegg som ferdigstilles i april 2025.
Gjesteparkering med ladepunkt er tilgjengelig.
En eventuell plass nummer to må søkes om til styret.
Besøkende kan benytte gjesteparkeringsplassene i maks ett døgn uten styrets godkjennelse.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via asfalterte veier på felles tomt i borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.07.1982.
Nærliggende områder er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, friområder, område for jord- og skogbruk og offentlig barnehage.

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, naturområde - nåværende, tjenesteyting - nåværende og friområde - nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 574,- pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke TV og fiber, snømåking og gressklipping av fellesarealer, kommunale avgifter og eiendomsskatt, forretningsførsel, styrehonorar, revisjonshonorar, nedbetaling av fellesgjeld mm.
Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 091,-
- Stipulerte avdrag: kr 611,-
- Stipulerte renter: kr 872,-

Boligen er tilknyttet fiber via Lyse og TV via altibox. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 525 360,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 39 972,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 182 557,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 8 392 414,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank ABP
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 8 392 414,-
Andel av saldo: kr 182 557,-
Innfrielsesdato: 30.12.2041
Type Rente: Flytende
Rente: 5,75%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 250 000,00 Prisantydning
182 557,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 432 557,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 303,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
19 253,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 441 860,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 451 810,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillian Kilberg

Leiligheten er tilknyttet Langslynga Borettslag.
Borettslaget består av 58 boligseksjoner fordelt på 14 bygninger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillat, men må ikke være til sjenanse for andre beboere.
Det er forbudt å lade elbil og hybridbil i vanlig stikkontakt.

Den enkelte andelseier har en utstrakt vedlikeholdsplikt for egen bolig. Dette omfatter blant annet rør, sikringsskap, ledninger, varmekabler, inventar, utstyr, innvendige flater, utgangsdør, boddør og balkonggulv. Andelseier har også ansvar for vedlikehold og utskifting av varmegjenvinningsanlegget, samt rensing av innvendig kloakkledning frem til fellesledningen.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Nytt ladeanlegg for el-biler ble ferdigstilt i april 2025.
- Ny avtale om TV og internett via fiber med Viken Fiber og Altibox gjelder fra 1. juli 2025.

Planlagte påkostninger:
- Styret jobber med å få på plass lovpålagte vannmålere, et tiltak som har blitt utsatt av økonomiske årsaker.
- Det er bemerket at takene nærmer seg 40 år, og at det bør planlegges for utskifting.
- En ny runde med utvendig maling er under planlegging.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024: overskudd (kr 451 505,-).
- Per 31. desember 2024 hadde boligselskapet positive disponible midler på kr 977 956. Det ble bemerket at dette er i underkant av BORIs anbefaling.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten avklares parallellt med salget. Kontakt megler for mer informasjon om forkjøpsretten.

Borettslaget er tilknyttet sikringsordning, som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0159/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26159

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 17:27