Tvetenveien 209

Tvetenveien 209, 0675 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 36
Andelsnummer 364, Stubberudlia Borettslag, organisasjonsnummer 850 373 612

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
9. etasje 59 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod.
9. etasje 1 kvm: Bod med tilkomst fra felles gang.

BRA-b:
9. etasje 10 kvm: Nordvest-vendt innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1973. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med fasader i teglstein og malt murpuss. Etasjeskillere er av betong. Taket har en tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran, men taket ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer fra 2015 og 2020. Entrédøren er en glatt dør av tre med brannklasse EI30 og lydklasse 40db. Det er en skyvedør til balkong med karmer av tre og to-lags glass fra 2020, og innerdørene er hvite profilerte dører. Fra stue/kjøkken er det utgang til en nordvest-vendt innglasset balkong på 9 m² med bærende konstruksjoner av betong og rekkverk av metall.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og det er montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Andre rom
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpsystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Ikke inspisert grunnet begrenset tilkomst.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på badet i 2019, hvor membranen ble skiftet av det faglærte firmaet Lillestrøm Tak og Membran AS.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Byttet vinduer og skyvedør til balkong

2019:
- Oppgradert bad, dokumentasjon foreligger
- Oppgradert elektrisk anlegg, samsvarserklæring foreligger
- Diverse oppgraderinger av leiligheten

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2022:
- Fasaderehabilitering
- Brannsikring av høyblokker
- Modernisering av inngangspartier
- Oppgradering av callinganlegg

2010:
- Innglassing av verandaer

Denne leiligheten i 9. etasje kombinerer en skjermet beliggenhet med vidstrakt utsikt mot Holmenkollen og Oslofjorden. Boligen er vesentlig oppgradert de siste årene, med blant annet et bad fra 2019 og nyere vinduer. Planløsningen er arealeffektiv, og med T-banen kun tre minutter unna er veien kort til både sentrum og Østmarka.

Entré:
Døren er brann- og lydklassifisert og åpner inn til en entré med plass til yttertøy i et garderobeskap. Herfra ledes man videre inn i leilighetens sosiale sone.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, med plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet får karakter fra vegger med dekorstein og kalkmaling. Store vindusflater og en skyvedør fra 2020 åpner opp mot den innglassede balkongen og trekker utsikten inn i rommet. Stuen er delvis skilt i to som gir en fin løsning for hjemmekontor, gjesterom eller spisestue.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra Sigdal (ca. 2004) har profilerte fronter og en benkeplate i heltre. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, keramisk platetopp med komfyrvakt, og en fritthengende ventilator med kullfilter. Det er installert en automatisk lekkasjesikring. Den åpne løsningen mot stuen gir en god sammenheng mellom sonene.

Innglasset balkong:
Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt, innglasset balkong på 9 m². Dette er et lunt og skjermet uterom hvor utsikten over byen og landskapet rundt kan nytes.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og oppbevaring i et garderobeskap. Også herfra er det utsikt over nærområdet.

Bad:
Badet ble rehabilitert i 2019 og har en innredning fra Sigdal. Rommet har flislagte overflater med gulvvarme og downlights i taket. Utstyret omfatter en veggmontert servantinnredning, speil med belysning, vegghengt toalett og en dusjnisje med glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og vannrørene er av typen rør-i-rør.

Overflater:
Gulv: Parkett og laminat i entré, stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte glatte flater, kalkmaling, vegg med dekorstein, marmorpuss og fliser.
Himling: Malte glatte flater med downlights, samt himlingsflate med malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer garderobeskap i entré og soverom. I tillegg medfølger to eksterne boder: en på ca. 1 m² i 9. etasje og en på ca. 2 m² i 1. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Vegghengt elektrisk peis medfølger.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Oppvarmingssystemet består av direkte elektrisk oppvarming og punktoppvarming. Baderommet har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg. Boligblokk" datert 09.04.1975. Attesten gjelder for bygget "Hus 02". Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Megler har ikke mottatt originale byggetegninger og har derfor ikke grunnlag for å fastslå opprinnelig planløsning eller hva de enkelte rommene opprinnelig var godkjent som. Kjøper overtar ansvaret, herunder eventuell risiko og kostnader knyttet til dette, videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1975/965-1/105 16.01.1975 BEST. OM ADKOMSTRETT

1986/43005-2/105 16.07.1986 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at andelseier som bor i boligen selv kan overlate bruken av deler av den uten styrets godkjenning.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Trosterud i Oslo, med et bredt spekter av aktivitetstilbud rett i nærheten. Området har svært gode kollektivforbindelser med hyppige avganger, og både dagligvarebutikk og flotte turområder ligger bare et kort steg unna.

Idrett og fritid
Haugerud idrettspark byr på både kunstgressbane og skateanlegg, mens Haugerud Tennis tilbyr et hyggelig miljø, flere baner og rullestoltennis. Norges største judoklubb holder til på Haugerud skole, og i nærområdet finner du også skøytebane, treningssentre og flere andre fritidsmuligheter.

Tur og rekreasjon
Marka ligger i umiddelbar nærhet og byr på preparerte lysløyper og flotte turmuligheter året rundt. Det er en fin og barnevognvennlig vei inn til idylliske Lutvann, hvor du finner en badeplass med sandstrand, gresslette og handicaprampe. Lutvann er dessuten et eldorado for fisking, padling og fridykking.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Trosterud og Extra Haugerud, hvor Kiwi ligger i direkte tilknytning til borettslaget. For et bredere servicetilbud ligger Alna senter - landets største faghandelssenter - kun få minutter unna. Tveita Senter er også i nærheten og tilbyr over 60 butikker og tjenester, samt tre timer gratis parkering.

Kollektivtilbud
Området har et svært godt kollektivtilbud med både buss og T-bane. Trosterud T-banestasjon ligger i kort gangavstand. Med bil tar det ca. 4 minutter til Alna senter, 8 minutter til Lørenskog, 11 minutter til Oslo S og 26 minutter til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Stubberudlia barnehage
- Barneslottet barnehage
- Trosterud senter barnehage

Barneskoler:
- Trosterud skole
- Lutvann skole
- Skjønnhaug skole

Ungdomsskoler:
- Lindeberg skole (1 - 10 kl.)
- Haugerud skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38397 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plen- og grøntområder, beplantning, prydbusker og trær, sittegrupper og lekeplass, samt asfalterte parkeringsplasser, adkomst- og internveier.

Det medfølger én utendørs parkeringsplass, nummer 9060, som ligger cirka 20 meter fra utgangsdøren. Det er mulighet for elbillading i fellesanlegg.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassen således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Kjøreveg innenfor felt _KV2, i henhold til detaljregulering S-5142, "Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett", vedtatt 04.03.2022. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 3.1.1.1 tillates det i feltet etablert anlegg og konstruksjoner for veiformål, og vei skal utføres med fast dekke. Felt _KV2 er felles for gnr./bnr. 116/91, 142/26, 142/72, 142/73 og senere utskilte eiendommer.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 22971, "Forslag til endret reguleringsplan for Trosterudområdet...", vedtatt 14.07.1971. Denne eldre planen kan være helt eller delvis erstattet av den nyere planen S-5142.

Reguleringsplan S-5142 gjelder etablering av ny hovedvannforsyning for Oslo ("Ny vannforsyning Oslo - Stamnett"). Dette er et stort infrastrukturprosjekt som kan medføre anleggsarbeid i området, inkludert tunneldriving. Reguleringsbestemmelsene for planen inneholder detaljerte krav til gjennomføring av anleggsfasen, med hensyn til blant annet støy, vibrasjoner og trafikkavvikling.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeløftet på Trosterud og Haugerud:
Områdeløftet foregikk i perioden fra 2017 til 2023. Hovedmålet til områdeløftet er at Trosterud og Haugerud skal være et inkluderende lokalsamfunn preget av deltakelse og engasjement. Området blir utviklet med gode løsninger for bærekraftig byutvikling, der lokalbefolkningen har blitt tatt med i reelle medvirkningsprosesser. Det er blitt lagt frem forslag til struktur for boligområder på Haugerud og det har blitt lagt frem et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Det er ikke vedtatt enda, men behandles som en reguleringssak hos Plan- og bygningsetaten (PBE), saksnr. 201610982. Man må kunne forvente fremtidig byggestøy og endring av området rundt Tvetenveien 207.

Reguleringssak 202211309 hos PBE:
Dr. Dedichens vei 20 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Barnehage, parsellhage, bolig, park og friområde.
Hovedgrepene:
- Etablere parsellhage.
- Utvide Stubberudlia barnehage fra 4 til 8 avdelinger. Rive eksisterende bygg.
- Regulert friområdet (løkka) i nordre del av planområdet videreføres. (Baksiden av Tvetenvn 233)
- Sikre koblinger til Østmarka.
- Nordre Trosterud gård, Låven og Drivhuset, vurdere ulike mulige fremtidige arealbruksformål.
- Haukåsen skole, Avklare prioritering mellom boligbygging og bevaring av skolebygget.

Formål med områdeløftet:
- Lage attraktive nye boligområder med servicetilbud og handel rettet mot de som flytter til bydelen.
- Legge til rette for frivillighet, kulturaktiviteter og aktive lokalsamfunn.
- Fremme lokalt friluftsliv og øvrig fysisk aktivitet, blant annet gjennom å utvikle parker og andre grøntområder.
- Koble arbeidet i delprogrammet sterkere opp mot byutviklingsfeltet.

Mer om områdeløftet:
- https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/groruddalssatsingen/omradeloft-trosterud-og-haugerud-2017-2023/
- https://haugerudif.no/planprogrammet-er-klart-mange-gode-losninger/

Pågående byggesaker:

- 2025/17172 - Byggesak
Dr. Dedichens vei 22 B - riving av eldre skolebygning
Denne saken er en fortsettelse av sak 202308284
Se link for mer info: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202517172

Felleskostnadene er kr 4 987,20 pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, renter og avdrag, vaktmester, renovasjon, forsikring på utvendig bygg, snømåking, vask av fellesarealer, mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- A konto varmtvann: kr 300,-
- Felleskostnader: kr 4 687,20

Det betales et a konto beløp for varmtvann som avregnes en gang i året.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 989 643,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 958 572,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 321,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 189 930,22 pr. 07.04.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 100 403 148,- pr. 07.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207535591
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 30 142 353,-
Andel av saldo: kr 57 041,49
Innfrielsesdato: 30.08.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207952729
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 55 141 750,-
Andel av saldo: kr 104 297,81
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445405
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 11 124 586,-
Andel av saldo: kr 21 036,40
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445413
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 3 994 459,-
Andel av saldo: kr 7 554,52
Innfrielsesdato: 28.02.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 900 000,00 Prisantydning
189 930,22 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 089 930,22 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 099 426,22 Totalpris inkl. omkostninger
4 109 376,22 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Sverre Rulnes Sandven

Leiligheten er tilknyttet Stubberudlia Borettslag.

- Borettslaget består av 465 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, polisenummer 87955070.
- Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie bolig i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel. Juridiske personer kan eie opptil ti prosent av boligene under spesifikke vilkår.

Borettslaget har fellesvaskerier. Fellesarealene inkluderer grøntområder, lekeplasser og sandkasser. Beboere plikter å rydde og rengjøre etter seg selv i fellesområdene. Andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen, inkludert rør, ledninger, sikringsskap og våtrom, samt ansvar for oppstaking av avløp frem til fellesledning. Beboere skal kontrollere røykvarslere og brannslukkingsutstyr.

Dyrehold er tillatt i henhold til borettslagets vedtekter. Det er kun tillatt med ett dyr (hund/katt) per leilighet. Hunder og katter skal føres i bånd på borettslagets område. Eier er ansvarlig for enhver skade dyret påfører og plikter å fjerne ekskrementer. Ved berettigede klager over sjenanse (lukt, bråk e.l.) kan styret kreve at dyret fjernes.

Det er forbudt å grille med kull og tennvæske; elektrisk- og gassgrill er tillatt. Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 06:00. Banking og boring i betong er ikke tillatt i helger, på helligdager, eller etter kl. 19:30 på hverdager. Mating av fugler fra balkong og montering av egne TV-antenner er ikke tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Fasaderehabilitering, brannsikring av høyblokker, modernisering av inngangspartier og oppgradering av callinganlegg
- Innglassing av verandaer
- Installering av kameraovervåkning i alle høyblokker.
- Ny fiberavtale med Telia.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av samtlige heiser i høyblokkene er et pågående prosjekt med forventet ferdigstillelse i mars 2028.
- Oppgradering av EL-tavler er vurdert.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten utøves etter ansiennitet i borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader har borettslaget lovbestemt panterett i andelen begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G).

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 000,-

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 750,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2678

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 20:10