Ramstadveien 70

Ramstadveien 70, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 437, bruksnummer 185, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 279 kvm

BRA-i:
1. etasje 112 kvm: Hall, 2 bad, vaskerom, bod, stue, omkledningsrom og 3 soverom.
2. etasje 114 kvm: Gang, bad, matbod, soverom, stue, tv-stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 33 kvm: Garasje.
2. etasje 20 kvm: Innredet rom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 63 kvm: Terrasseplatting.
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Frittstående garasje på 33 m2 (BRA-e) med innredet loftsetasje på 20 m2 (BRA-e).
Loftsetasjen i garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 32 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2004. Eneboligen er over to plan med kaldtloft og er oppført med yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende trepanel, på en støpt betongplate på mark. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en valmtakskonstruksjon, utvendig tekket med takstein fra byggeår, med undertak av sutaksplater. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Ytterdører er av tre fra byggeår, hvor hovedytterdøren har elektrisk kodelås. Terrassedør og balkongdør har karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Innvendig er det hvite innerdører i profilert utførelse. Til eiendommen hører også en frittstående garasje oppført i 2007 med innredet loftsetasje.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Baderom 1 - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt i sluk er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

- Baderom 2 - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt i sluk er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

- Baderom 3 - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Vaskerom - Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser ved ytterdør. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Vaskerom - Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt i sluk er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

- Kjøkken - Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader.

- Loft - uinnredet / råloft - Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker stedvis observert i tak/undertak. Kan skyldes kondens. Det ble på befaringsdagen ikke målt noen forhøyede fuktverdier. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Yttertak - Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

- Balkonger, terrasser, veranda etc - Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Overflatebehandlingen på rekkverk er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

- Drenering - Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Våtrom - Baderom 2 - Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Annet: Det gjøres oppmerksom på punkt 19 i egenerklæring. Dette er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

- Platting på terreng: Terrasse er ikke besiktiget grunnet snø og is.

- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

- Drenering - Terrengfall fra grunnmur: Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Fjell Elektrikeren AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Oppgradert alle innerdører foruten glassdør til stue 1.etg. samt skyvedør til vaskerom.

2025:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Installert varmepumpe i stue.
- Byttet til ny og moderne balansert ventilasjon.
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Diverse elektrisk arbeid utført av Fjell Elektrikeren AS. Samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2019:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2017:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Partner Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2015:
- Oppgradert baderom 1.
- Oppgradert baderom 2.
- Oppgradert baderom 3.

Velkommen til en herskapelig og velholdt enebolig fra 2004 – en romslig villa over to etasjer, beliggende i et stille og barnevennlig område.
Her får du en gjennomført bolig med god plass, generøse rom og flotte kvaliteter.
Boligen kombinerer moderne komfort med gode materialvalg, og fremstår som både innbydende, praktisk og eksklusiv.

Gjennomgående bruk av kvalitetsmaterialer, balansert ventilasjon fra 2022, elektrisk gulvvarme i de fleste rom og store vindusflater gir svært god bokomfort og lune, funksjonelle soner.
Den gjennomtenkte planløsningen byr på en sosial sone i andre etasje og en privat sone med soverom i første etasje.
Stor uteplass i 1. etasje samt balkong i 2. etasje gjør at både sol og utsikt kan nytes hele dagen.

1.etg.

Hall
Via et overbygget inngangsparti kommer du inn i en romslig hall med flislagt gulv. Hallen fungerer som et naturlig knutepunkt og gir adkomst til stue, soveromsavdeling, vaskerom og trappen opp til andre etasje.

Stue
Bak en to-fløyet glassdør ligger en ekstra stue – et lunt og behagelig oppholdsrom med direkte utgang til en romslig terrasseplatting.
Terrassen på hele 63 m² fungerer som et naturlig samlingspunkt om sommeren, med god plass til utemøbler og en murt utepeis som skaper rammer for lange, trivelige kvelder.

Soveromsavdeling
Hovedsoverommet utgjør en egen, adskilt voksensone.
Rommet byr på god plass og har direkte adkomst til både omkledningsrom med garderobeskap og privat baderom.

Badet en suite har flislagt gulv med varme, dusjnisje med glassdør fra Novellini og downlights i taket.
Scala baderomsinnredning med speilskap med belysning og dobbel servant forenkler morgenlogistikken.
Gulvstående toalett.

I tillegg finner du i denne etasjen to soverom av meget god størrelse, hvorav ett har medfølgende garderobeskap.

Bad 2 + vaskerom
Det andre baderommet i denne etasjen har flislagte overflater på gulv og vegger, og varme i gulv.
Baderomsinnredningen fra Kvik består av servantskap, høyskap og speilskap med belysning.
Dusjnisjen har skyvedører i herdet glass.
Gulvstående toalett.

I direkte tilknytning til badet ligger et praktisk vaskerom med egen inngang.
Her er det flislagt gulv, utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, stort og praktisk Elfa garderobesystem, samt plassering for varmtvannsbereder og sentralstøvsuger.

2.etg.
I boligens andre etasje finner du kjøkken og stuer i en åpen og sosial løsning.

Kjøkken
Det innbydende Norema-kjøkkenet har vaniljefargede, profilerte fronter og eksklusive benkeplater i stein. Innredningen byr på svært gode arbeidsflater.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som komfyr, mikrobølgeovn, kaffemaskin og oppvaskmaskin.

På kjøkkenøyen finner du nedfelt induksjonstopp med mekanisk ventilator, samt underlimt dobbelvask i rustfritt stål.
Det er egen nisje med plass til kjøleskap og fryser med vanndispenser.
Innenfor kjøkkenet ligger en romslig matbod – perfekt for oppbevaring av både hverdagsvarer og større innkjøp.

Stue- og oppholdssoner
Kjøkkenet har åpen løsning mot spisestuen, som igjen glir sømløst over i TV-stuen og hovedstuen.
Til sammen skapes en stor, lys og sosial sone.

I stuen gir peisovnen både hygge og varme, og innsatsen med glass på to sider gjør flammene synlige fra flere rom.
En luft-til-luft-varmepumpe fra 2022 sikrer behagelig innetemperatur året rundt.
Ekstra store vindusflater og åpen himling gir fantastisk romfølelse og unike lysforhold.

Balkong
Fra den innerste stuen er det utgang til en balkong.
Balkongen har adkomst fra både stue og baderom.

Bad i 2. etasje
Et stort og eksklusivt baderom gir mulighet for hverdagsluksus.
Rommet har flislagt gulv med varme, downlights og baderomsinnredning fra Salgar med servant, sideskap og speilskap med belysning.
Hjørnebadekaret fra Duvalli med boblefunksjon innbyr til avslapning, og den romslige dusjnisjen har dobbel regnfalldusj og glassvegg fra Novellini.

I tillegg finnes det et fjerde soverom i denne etasjen – også perfekt som hjemmekontor, lekerom eller gjesterom.

Følgende hvitevarer medfølger om ønskelig:
* Kjøleskap på grovkjøkken
* Kjøleskap på kjøkken
* Stekeovn
* Mikrobølgeovn
* Kaffemaskin (melkeskummerfunksjonen er ute av drift)
* Oppvaskmaskin
Kjøper må forvente normal slitasje i henhold til alder og bruk.

Boligen varmes opp med elektrisitet, inkludert elektrisk gulvvarme i alle gulv i 1. etasje (foruten bod) og i alle gulv i 2. etasje.
Det er installert en luft til luft varmepumpe fra 2022 i stue, samt vedfyring med vedpeis med innsats i stue/tv-stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for enebolig datert 20.01.2005. Tillatelsen ble gitt med mangler av mindre vesentlig betydning.
I følge tillatelsen gjensto følgende arbeider:
Balkong 2. etg. og finplanering av tomt. Fristen for ferdigstillelse var 01.08.2005.
Det foreligger ikke ferdigattest.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, datert 03.02.2004 med en revisjon datert 19.04.2005.

Det foreligger vedtak for oppføring av garasje og balkong, datert 23.05.2006.
Byggemelding for garasje er godkjent, samt et balkongtilbygg på 90 cm i 2.etg.

Det er foretatt endringer på garasjefasade ved at det er satt inn dør høyere opp på veggen, enn det de godkjente tegningene viser. I tillegg er det etablert en større utvendig trapp opp til døren.
Innredning av loftsrommet er ikke omsøkt, og er ikke godkjent til varig opphold.
Som konsekvens kan kommunen kreve tilbakeføring av loftsetasjen til bodareal.
Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et rolig og etablert boligområde på Roven i Fetsund, med kort vei til skoler, barnehager, butikker og fritidsaktiviteter.
Her kan du nyte et behagelig bo- og livsmiljø, med fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren.

Boligen ligger i et område som er perfekt for deg som er glad i naturen og friluftslivet. Her har du et eldorado av muligheter som garantert vil motivere enhver til å snøre på seg joggeskoene.
Hvaltjern, Heiavann og Gansvika er populære utfartsområder både sommer og vinter, full av stier og løyper til langrenn, turgåing, sykling og inneholder mange idylliske vann som er godt egnet for bading.
Her er det noe for alle, om man ønsker rolige rusleturer, lange skiturer i opplyste lysløyper eller ta en dukkert på varme sommerdager.
En perle for en aktiv familie!

For de historie- og kulturinteresserte er det også mye å oppleve i nærområdet.
Taterstigen, eller Taterstien, har fått navnet sitt fordi det var en sti som taterne ofte brukte når de ferdes langs Glomma.
Stien har vært brukt av alle slags folk i hundrevis av år.
Taterstigen går nå mellom Nystua Skårer i Fet og Hammeren i Sørum.

Fetsund lenser er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg.
Det er bevart som et enestående kulturminne og et levende museum med verksteder for tradisjonell håndverk, kafé og museumsbutikk.
Fetsund lenser ligger i et vakkert naturområde ved innfallsporten til Nord- Europas største innlandsdelta og har både natur- og kultursti.

Boligen ligger også i nærheten av flere idrettsanlegg og -klubber, som tilbyr et bredt spekter av aktiviteter for store og små. Fet IL har fine fasiliteter med fotballbaner, friidrettsbane og idrettshall (Fethallen).
I tillegg er det kort vei til Heia skistadion med lysløyper og skiskyting, samt skiskole og karusellrenn for barna.
Eika Fet Arena ligger godt innen rekkevidde.
Fet Golfklubb ved Leikvin Golfpark har 9 hulls golfbane, drivingrange, proshop og kafé m.m.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Coop Extra, Rema 1000 og Spar, alle beliggende i Fetsund sentrum.
Her finner du også et variert servicetilbud og helsetorg.
Ønsker du ytterligere servicetilbud er Lillestrøm Torv en selvskreven møteplass i bykjernen på Lillestrøm. Strømmen storsenter, Lørenskog og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde.

Riddersand skole (1-7 kl.)
Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Fetsund barnehage (0-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 605 m². Tomten er pent opparbeidet med gangarealer av belegningstein, gressplen, hekk, prydbusker og diverse beplantninger. Gårdsplassen er også opparbeidet med belegningstein. Oppgitt tomteareal er beregnet fra Matrikkelkart/Oversiktskart. Eiendomsgrensene i kartet har varierende nøyaktighet; usikre grenser er stiplet og kommunen anbefaler klarlegging av disse.

Frittstående dobbelgarasje på 33 m² med elektrisk port. Over garasjen finner du et isolert og innredet rom på hele 20 m² – perfekt som hjemmekontor, loftstue, treningsrom eller hobbyrom.

I tillegg er det romslige parkeringsmuligheter på egen gårdsplass. Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning.
For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er uregulert, men omfattes av Kommuneplanen 2023-2035. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen er delvis berørt av grønn støysone fra veg.
Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Området ligger under marin grense, og det er kartlagt potensial for marin leire. Ved planlagte byggetiltak må det derfor gjennomføres en geoteknisk vurdering i henhold til NVEs veileder 1/2019 'Sikkerhet mot kvikkleireskred'.

Eiendommen ligger i et område med 'moderat til lav aktsomhet' for radon. Dette indikerer en viss risiko for forhøyede radonkonsentrasjoner.

Det er for tiden ingen reguleringssaker under behandling som berører denne eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 25 480,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen har vannmåler. Siste avlesning 14.12.2025 viste et forbruk på 133 m³. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendomsskatt for 2026 er estimert kr 3 186,-

Andre løpende kostnader oppgitt av selger:
- Strømforbruk: ca. kr 28 000 (29 500 kWh) i 2025. Norgesprisavtale er låst til 31.12.2026
- Forsikring: kr 14 465,- per år. Kjøper må tegne egen innboforsikring
- TV/Internett: kr 1 249,- per måned. Dekoder medfølger ikke.
- Alarm: kr 5 784,- per år (valgfritt å videreføre)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 045 119,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. 
For mer informasjon se skatteetaten.no 

10 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

270 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
290 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 090 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frode Stig og Hege Johanne Stig

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk kr 2 900,- 1 visning inkl.

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 4 010,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning 5,71promille   kr 61 668,-
Foto  kr 6 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2621

Sist oppdatert: 28. februar 2026 kl. 11:46