Buavegen 114

Buavegen 114, 3295 HELGEROA
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 4088, bruksnummer 87, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
1. etasje 39 kvm: Gang, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod og toalettrom med utvendig adkomst.

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: Sydvendt terrasse (12 kvm) og nordvendt terrasse (22 kvm).

Terrassen grenser til fjell og derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.
Vegg mellom bod/toalettrom og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.
Kryperommet under bygningen er det etablert to bodrom. Bodene har ikke permanent gangbart gulv, og derfor ikke målverdig areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.06.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Arealene er omtalt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hytta er oppført rundt 1967 og er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i betongkonstruksjon, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i
rekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Pulttak tekket med metallplater. Vinduer med koblede ett-lags glass og to-lags isolerglass. Terrassedør i trekonstruksjon med isolerglassfelt. Ytterdør i trekonstruksjon med glassfelt.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 15 % | TG2 : 81 % | TG3 : 4 % | TGIU : 0 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje,
herunder TG3:
* Yttervegger i sin helhet har etterslep på vedlikehold. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Råteskader er observert.
* Vinduer bærer preg av slitasje og elde. Innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer preg av ufagmessig utførelse. Beslag/vannbord mangler. Stedvis punkterte glass/vinduer. Råteskader er observert på stuevinduer og omramming/innfesting.

TG 2:
Hytta har fått svært mange TG 2 pga alder, høy slitasjegrad og skjevheter mm.
Oppgradering/oppussing må beregnes.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg nøye inn i denne før bud inngis.

Hytta holder en enkel standard og det må påregnes modernisering.

Se for øvrig tilstandsrapport.

Eiendommen blir ikke ytterligere ryddet eller rengjort før overtagelsen. Selgerne tar kun med seg ting av affeksjonsverdi.

Vedovn i stue, ellers elektrisk oppvarming.
Det er ikke registrert feiing eller tilsyn iflg Larvik kommune.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

 Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1967. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men det finnes godkjente byggetegninger stemplet av Brunlanes bygningsråd 36.5.1967.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På godkjente byggetegninger er soverom 2, samt bod og toalettrom med utvendig adkomst ikke inntegnet. Dette kan være søknadspliktig tiltak. Tiltaket er omsøkt/godkjent, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 3807, tinglyst 24.8.1970, type heftelse: Festekontrakt med forkjøpsrett for grunneier.

Eiendommen har tinglyst rett til Båtfeste, gangvei til hytta og anlegge/vedlikeholde ledningsnett på 4088/54. Dagboknr 439159, tinglyst 05.06.2012.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hytta ligger usjenert til med fin utsikt utover fjorden. Skjærgården i området er variert og vakker med korte båtturer til Helgeroa, Brevik og Langesund. Helgeroa er nærmeste tettsted. Der er det koselige spisesteder, kiosk og marina. Det er også fine turmuligheter med etablert kyststi i området. Det er mange gode fiskeplasser både fra båt og langs land.

Det er bilvei frem til en biloppstillingsplass, med stiadkomst videre til hytta, Evt. kan også adkomst med båt være praktisk fra Helgeroa eller Tvedalen.

Alternativ adkomst med bil fra fra E18 - retning fra Oslo mot Kristiansand:
Etter Larvik, ca 12 km, ta av fra E18, avkjørsel nr. 48, Langangen/Oklungen.
Følg skilt til Langangen/Helgeroa gjennom 3 rundkjøringer:

1. Til venstre (Langangen)
2. Rett fram (Helgeroa)
3. Til venstre (Helgeroa)

Ta deretter av første vei til til høyre, ca 50 m, retning Helgeroa/Tvedalen.
Kjør så ca 3,5km og ta av til høyre, grusvei/privat vei ved motorvern.
Skilt: Auanvegen og Buvegen.

Følg Vrangsund gjennom et steinbruddsområde. Deretter til høyre i et stort kryss, mot Vrangsundvegen(ikke Buavegen) og hold deretter venstre. Du kommer så frem til merket biloppstillingsplass. Overholt.

Gå så forbi transformator og videre ned mot en hvit hytte som ligger nær sjøen.
Benytt stien på venstre side forbi denne hytten på en sti langs sjøkanten og videre oppover en sti langs fjellet med gresslette på høyre side. Hold sti til høyre etter pumpehus. Hytta ligger da høyt og fritt på venstre side.

Festetomt på 568 kvm.
Natur tomt bestående av fjell, busker, trær og opparbeidede uteplasser.

Festeavgift pr.år er på kr.3.853,- denne reguleres etter konsumprisen hvert 10.år, neste gang i 2028
Festeavgiften betales forskuddsvis hver 01.09 og er gjeldende fra 01.09-01.09 året etter.

Grunneier kan være interessert i å selge nå for en kostnad på kr.200.000,- (Dette må gjøres etter at eiendoms transaksjonen er utført.)

En biloppstillingsplass. Ro-båten "Toppen" medfølger i handelen. Det medfølger også en 9,9 påhengsmotor.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Dersom kjøper ønsker å benytte veien forutsettes avtale og betaling av veiavgift til veistyret og leie av parkering av grunneier (Kr. 3.100,- pr.år). Alternativ adkomst via sjøveien med egen båt. Eiendommen har tinglyst rett til båtfeste på gbnr. 4088/54.

Eiendommen gulvstående forbrenningstoalett av merket Cinderella.
Sommervann på vegg, vann fra privat vannverk og pumpe, hvor man har en årlig kostnad på 3.400,-. Det er ikke etablert gråvannstank.

En hyttenabo har etablert felles renseanlegg og privat borehull for vann som er dimensjonert for alle 7 hyttene i området her. 3 av hyttene eier og drifter anlegget sammen i dag. Det er mulig å tilknytte seg renseanlegget.
Ved tilkobling til privat renseanlegg kommer en årlig kostnad på de faktiske kostnader for drift.
Tilkoblingsavgiften er på ca. 100.000,- for renseanlegget. Arbeid med påkobling skal gjøres av en fagperson og kostnader forbundet med dette må dekkes av ny eier. Prisene er et anslag og må tas opp i styret for endelig avklaring.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 6.10.2021 avsatt til: LNRF.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 1 655,- for inneværende år. I dette inngår gebyr renovasjon.

Ved bruk av vei og parkering som går til hytta er det en kostnad på kr. 1.100,- pr. år pr. plass og kr. 2.000,- i veiavgift.
Sommervann har en årlig kostnad på kr.3.400,-
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 3 552,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og således ikke kunnskap om andre løpende utgifter.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 100 000,- ifølge skatteetaten.

1 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

49 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
70 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 060 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann Helen Rustad, Ann Mari Østlie og Lill Kristin Edholm Østlie

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0211/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.25211

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 20:34