Ludvig Karstens vei 17

Ludvig Karstens vei 17, 1064 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 14
Andelsnummer 18, Karihaugen Borettslag, organisasjonsnummer 948617196

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
-1. etasje 75 kvm: Entré, soverom, gang, bad, kjøkken, toalettrom, og stue

BRA-e:
-1. etasje 10 kvm: Bod på veranda

BRA-b:
-1. etasje 14 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 2 boder, en på veranda og en ved fellesboder inne i blokken.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2025 utført av Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:
Elektrisk anlegg grunnet manglende dokumentasjon og tidligere eiers ukjente arbeider. Anbefalt utvidet el-kontroll.
- Gulv badgrunnet misfargede fuger under badekar. Anbefalt dusjkabinett eller fuging.
- Sluk, membran og tettesjikt grunnet sluket er gammelt og membran er ukjent. Anbefalt videre undersøkelser og eventuelt tett dusjkabinett.
- Kjøkken – Avtrekk grunnet kullfilterventilator (omluft), ikke mekanisk. Dette er vanlig i blokkleiligheter, ingen tiltak nødvendig.
- Vinduer og balkongdør grunnet alder. Overvåkes, skifte vurderes ved behov.
- Vannledninger og avløpsrør fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Ingen tiltak nødvendig nå.
- Overflater vegger og himling grunnet alder. Visuelt bra, ingen strakstiltak nødvendig.
- Ventilasjon grunnet kun er naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk for bedre TG.
- Toalettrom –grunnet kun naturlig avtrekk. Mekanisk anbefales for bedre TG.

Videre er det ikke foretatt radonmåling eller hulltaking. (TGIU)

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! I leilighetens entré er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i en romslig skyvedørsgarderobe. Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen.

STUE
Leilighetens stue er romslig og lys og har god plass for sittegruppe med tilhørende møblement og tv-seksjon i stuen. Rommet er malt i duse, tidløse nyanser. Videre fra stuen har du direkte utgang til en herlig balkong.

BALKONG
Boligens balkong er av god størrelse og kan enkelt innredes med ønsker utemøblement. I og med at balkongen er innglasset gir den en større bruksverdi store deler av året.

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet. Leilighetens kjøkken er holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en egen sone for matlagingen. Den store benkeplaten gjør det enkelt å diske opp lekre middager. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er av profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask- og skyllekum. Av integrerte hvitevarer er det stekeovn og induksjonstopp.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med servant nedfelt i innredning, speilskap m/lys og badekar. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin.

TOALETTROM
Leiligheten har et meget praktisk separat toalettrom. Innredningen består av toalett og servant nedfelt i innredningen.

HOVEDSOVEROM
Soverommet er av god størrelse og har god plass til å innredes med dobbeltseng, nattbord og det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe. Rommet er malt i behagelige nyanser som passer perfekt for soverommet.

SOVEROM II
Boligens andre soverom har også plass til å innredes med seng og annet ønskelig soveromsmøblement. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 11.06.1975.

Videre foreligger det ferdigattest for rehabilitering av fasade datert 06.02.1996 og for innglassing av balkonger datert 10.09.1997.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et hyggelig og svært barnevennlig nabolag på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo kommune. Her har man skoler for alle alderstrinn, barnehager, god offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Det er flere dagligvarebutikker i nærheten: Rema 1000, Kiwi og søndagsåpen Joker. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Furuset Senter, Ikea og Alna Senter, som alle ligger en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg. Her bor du i andre ord med enkel tilgang til det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen.

For den turglade ligger flotte Østmarka like i nærheten med utallige turmuligheter sommer som vinter. På vinterstid er det flotte preparerte skiløyper som går innover i marka.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og T-bane, hvorav nærmeste holdeplass er Ellingsrud T-bane som ligger en kort gåtur fra boligen. Herfra kommer du deg med linje 2 raskt og enkelt inn til Oslo sentrum. Med bil er det heller ikke langt til Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole.
Det ligger flere barnehager i området, med blant annet Karihaugen barnehage, Lia barnehage og Ellingsrud private barnehage.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 19 488,6 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer garasjeplass i felles garasjeanlegg. I tillegg finnes det ledige plasser hvor eierne kan leie plass, hvor leie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre er det parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende bestemmelser i henhold til reguleringsplan 15071 datert 12.05.1971 .

Saksnummer 202019844 - Reguleringssak- Harald Sohlbergs vei 17 - Ellingsrudåsen skole - planforslag til politisk behandling. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17, Ellingsrudåsen skole for å kunne rive og bygge en ny og større skole og utvide spesialavdelingen. Forslagsstiller foreslår to nybygg på fire etasjer, forbundet av et mellombygg over bakken, og gode og varierte utearealer basert på eksisterende skogsområder. Med minimum 18 m2 uteareal per elev.

Saksnummer 202020090 - Reguleringssak- Harald Sohlbergs vei 7 og 9 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser,
dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken. PBE mener i utgangspunktet at åtte etasjer er for høyt, men mener samtidig at ved å bygge i høyden i denne saken, frigjøres det plass til nye funksjoner og økt kvalitet på bakkeplan. Planforslaget ivaretar eksisterende fritidsklubb, sikrer nytt offentlig torg og en lokal møteplass. Dette mener PBE at kan gi gode kvaliteter tilbake til nabolaget.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak- Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg".

Saksnummer 202455650- Harald Sohlbergs vei 10 - Innvendig rehabilitering og fasadeendringer - Karihaugen barnehage.

Det er videre en pågående sak i Ludvig Karstens vei 10 om utskifting av heis, hvor de er blitt bedt om å søke om ferdigattest.

Saksnummer 202551050 - Byggesak- Edvard Munchs vei 55 - Riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Det ble søkt om rammetillatelse den 04.02.2025. Søknaden gjelder blant annet riving av bygg, endring av bygg og nytt bygg.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planene på Oslo sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 876,-  pr. mnd. og inkluderer: Trappevask, internett, nedbetaling av fellesgjeld, garasje**

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 4.434,-
Lån garasje: 140,-
Trappevask: 102,-
Internett: 200,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Borettslagets lån med låneummer HABA03-83987250995 er avdragsfritt frem til 01.10.2025 i år. Frem til dette betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke.

Det er pålagt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000,- pr. år. / 14.000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet ... som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 120 547,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 482 186,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 562,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 219 000,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 126 185 135,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: HABA01-83987186731
Restsaldo: 58.157.159,-
Andel restsaldo: 100.876,-
Restløpetid: 19 år 6 md
Terminer pr. år: 12
Rentebetingelser: 5,50% flytende

Lånenummer: HABA03-83987250995
Restsaldo: 23.000.000,-
Andel restsaldo: 39.892,-
Restløpetid: 9 år 10 md.
Terminer pr. år: 12
Avdragsfritt t.o.m: 01.10.2025
Rentebetingelser: 5,50% flytende

Lånenummer: 2HAND4-83987162662
Restsaldo: 45.027.976,-
Andel restsaldo: 78.136,-
Restløpetid: 11 år 1 md.
Terminer pr. år: 12
Rentebetingelser: 5,50% flytende

3 800 000,00 Prisantydning
219 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 019 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 038 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Ekelandsdal

Leiligheten er tilknyttet Karihaugen Borettslag. Borettslaget består av 545 boliger.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt ved skriftlig tillatelse fra styret, og det er ikke tillatt med mer enn ett dyr per leilighet.

Foretatt påkostninger de senere år:
2002-2005:
- Innstøpte avløpsledninger: Styret undertegnet kontrakt for rehabilitering av alle innstøpte avløpsledninger i 2002. Avsluttet 2005.
2009-2013:
- Rehabilitering av garasjeanlegg
- Ny vaktmestersentral
- Utvidelse av garasje
2017-2019
- Gatebelysning LED-lys
- Fasaderehabilitering
- Nytt calling anlegg
- Nye nedgravde avfallsbrønner
2020-2023:
- Diverse utomhus tilrak
- Heisfornying

Planlagte påkostninger de neste årene:
2024:
- Kontrollering og kartlegging av sanitæranlegg
- Internkontroll elektrisk anlegg
- Etablering av rutine for kontroll og utbedring av fasade
- Avsetting til fremtidig garasjevedlikehold
- Brannteknisk tilstandsvurdering
2025:
- Utbedring og skifte av branndører i fellesareal
2026:
- Utbedring av skadet toppbelegg på garasjeanlegg
- Utskifting av eldre komponenter av elektrisk anlegg
2027:
- Utbedring av spiker som løsner under tekking av tak
- Rengjøring av ventiler og kanaler
- Utskifting av alle hovedinngangspartier
2028:
- Lokale reparasjoner av skader og overflatebehandling
- Utbedring av skader og overflatebehandling

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,4% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0183/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25183

Sist oppdatert: 28. april 2025 kl. 17:31