Åsgårdstrandsveien 123

Åsgårdstrandsveien 123, 3153 TOLVSRØD
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 95, bruksnummer 34, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
1. etasje 93 kvm: Entré, toalettrom, gang, tre soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: Boder.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 44 kvm: Terrasse.

Opplysninger om boder i kjelleren er basert på seksjonsbegjæringen datert 25.11.1987. Det er ikke registrert fysisk skille som tydelig definerer bodenes størrelse, og arealet er derfor ikke kontrollmålt.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 1. etasje i en horisontaldelt tomannsbolig oppført i 1935, med tilbygg fra 1978. Bygningen har grunnmur i sparesteinsbetong og Leca-blokker, og yttervegger i bindingsverk med liggende bordkledning, i hovedsak fra 1978. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er plassbygd i tre med undertak av rupanel og forskalingsbord, og yttertaket er tekket med taksteinsplater av stål fra 2010. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, de fleste fra 2004. Hovedytterdør og balkongdør er av nyere dato, og det er brann- og lydklassifisert dør inn til leiligheten. Fra stuen er det utgang til en sydvendt terrasse på 44 m². Pipen er fra byggeåret og oppført i murstein, med nytt innvendig pipeløp installert i 2006/2007.

Sikringsskapet er plassert i felles trappegang i 2. etasje og er utstyrt med automatsikringer og jordfeilbryter. Det elektriske anlegget er delvis oppgradert, men har også eldre deler fra byggeåret. Anlegget ble kontrollert av Lede AS i juni 2026, og påpekte anmerkninger er opplyst utbedret. Selger informerer om at sikringsskapet ble oppgradert i 2004.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Dører: Det er påbegynnende råte i kjellerdøren. I tillegg er beslaget under terrassedøren ikke tilfredsstillende festet. Selger har i ettertid utbedret dette og dokumentert utbedringen med bilder.

1. etasje Bad
- Overflater Gulv: Gulvet har fall og en høy oppkant som hindrer vann fra installasjoner utenfor dusjsonen i å renne til sluk, slik at vann kan renne mot dør eller bli stående på gulvet. Det er også påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er tilkoblet via stikkontakt. Det er registrert sotmerker på varmtvannstanken, noe som indikerer mulig varmegang i koblinger.

Tomteforhold
- Oljetank: Tankens status, innhold, eventuell tømming, rensing eller sanering er ikke dokumentert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Både mot sør og nord har vindskier og delvis israftbord løsnet. Vindski på nordsiden er såpass løs at den kan løsne når som helst og falle ned, noe som medfører fare for personskade. Eier har etter befaringen utbedret forholdene og dokumentert dette med bilder.
- Nedløp og beslag: Enkelte av nedløpsrørene er deformerte/sprukne i skjøt/sveis samt utett.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen og det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fukt- og kondensmerker på undertaket. Selger har opplyst om tidligere mus og fuglerede på loftet.
- Vinduer: Limte hjørnesammenføyninger på enkelte vinduer har begynt å sprekke opp, og flere vinduer er litt myke i treverket nederst. Eldre isolerglass har nådd forventet levetid. Eier har etter befaring behandlet vindu i stue.

Innvendig
- Overflater: Boligen har innvendige overflater som bærer preg av alder og bruksslitasje.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på 15–30 mm i stue og soverom.
- Pipe og ildsted: Pipestokken er fra byggeåret, og alderen medfører økt risiko for svekkelser.
- Rom Under Terreng: Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging, fuktverdier, saltutslag, fuktmerker, påbegynnende råte i treverk og aktive skadedyr (stripet borebille) i kjelleren. Eier opplyser at fuktmerker, råte og saltutslag i kjeller er fra før dreneringen ble utbedret.

1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er registrert sprekk i en veggflis og riss/småsprekker i fuger i våtsonen.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, og det er usikkert om mansjetten er tilfredsstillende festet i sluket.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er observert mindre fuktmerker i innredningen.

1. etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har generell aldersrelatert slitasje og fuktmerker på enkelte fronter.
- Avtrekk: Avtrekksviften viser tegn til generell aldersrelatert slitasje.

1. etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrommet har kun naturlig avtrekk, mens NS 3600 krever mekanisk avtrekk.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for kobberrørene. Det er usikkerhet knyttet til funksjonen på vannstopperen på kjøkkenet. Selger har opplyst at det meste av røropplegget ble byttet ca. 2005, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på installasjonstidspunktet. Vurderingen er gjort ut fra visuelle observasjoner av utførelse og materialvalg.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er avløpsrør av støpejern og plast. Ifølge eier er avløpsrør av støpejern ikke i bruk etter at boligen ble koblet til kommunalt vann og avløp, men det
foreligger ikke dokumentasjon på dette.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Boligen ble oppført uten fuktsperre mot grunnen, noe som medfører økt risiko for kapillært oppsug av fuktighet.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert diverse riss og småsprekker i grunnmuren, samt større sprekker i fundamenter under vindfang.
- Terrengforhold: Det er registrert dårlig fall eller tilnærmet flatt terreng inn mot grunnmuren.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig trapp
- Manglende rekkverk: Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var en vannlekkasje under vask på badet i 2025 som ble utbedret via forsikring. I 2021 ble gulv og toalett skiftet etter tilbakeslag fra kloakk, og i 2008 ble det lagt fliser på vegg på badet ved egeninnsats. Taket ble byttet i 2009, de fleste vinduer i 2004, og kledning på tre av veggene ble byttet i 2004, hvor sørveggen også ble etterisolert. Dreneringen ble fornyet i 2021. Det er utført diverse arbeid på det elektriske anlegget og på rør de siste årene. Selger opplyser også at det ble utført radonmåling i 2020, men at rapporten ikke er funnet. Det er ifølge selger en nedgravd oljetank på eiendommen, men det er ikke gjort noe med denne i selgers eiertid.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Elektrisk anlegg kontrollert og utbedret etter kontroll fra Lede AS

2021:
- Nye utvendige avløpsrør og vannledninger av plast tilkoblet offentlig nett

2016:
- Utført ny drenering med plastrør og grunnmursplate

2010:
- Ny taktekking med tilhørende papp, sløyfer, slisser og lekter

2007:
- Installert nytt innvendig pipeløp

ca. 2007:
- Etablert/oppgradert baderom

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Skiftet rør og koblinger fra bad til kjeller, utført av Smart Rør
- Skiftet jordfeilbryter, vifte og spotter på badet, utført av Pet Installasjon

2023:
- Skiftet utelamper, utført av Pet Installasjon

2021:
- Skiftet gulv og toalett på badet, utført av Tønsberg & Færder Rørservice

2016:
- Huset malt og diverse kledning og vindskibord skiftet, utført av IQ Maling og Snekkertjenester

2004:
- Etterisolert sørvegg med 5 cm isolasjon og skiftet kledning på 3,5 vegger
- Byttet isolasjon i etasje skille mellom kjeller og 1 etg. (20cm Rockwool) og gipset tak

Dette er en innholdsrik leilighet over ett plan, beliggende i første etasje i en horisontaldelt tomannsbolig. Boligen har en praktisk planløsning med tre soverom og en åpen løsning mellom stue og kjøkken. Fra stuen er det utgang til en stor, sydvendt terrasse. Leiligheten er over tid blitt oppgradert, blant annet med en åpen stue- og kjøkkenløsning, men har også enkelte bygningsdeler med vedlikeholds- og oppgraderingsbehov.

Entré:
Fra inngangspartiet kommer du inn i en entré som gir tilgang til et praktisk toalettrom og leder videre inn mot boligens sosiale kjerne med stue og kjøkken.

Toalettrom:
I tilknytning til entréen ligger et separat toalettrom, innredet med toalett og servant. Rommet har et vindu som sørger for naturlig avtrekk. Rommet er malt og døren er skiftet sommer 2026.
Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming med plass til en romslig sofagruppe. Et ildsted tilknyttet pipeløpet gir ekstra varme og hygge. Rommet har en naturlig overgang til spisestuen og kjøkkenet, og store vindusflater slipper inn godt med dagslys.

Kjøkken:
Kjøkkenet er levert av Norema og har en åpen løsning mot stuen, med en naturlig plass for spisebord i overgangen. Innredningen har fronter i laminert utførelse og laminerte benkeplater med rustfrie kummer. Av hvitevarer er det integrert kjøleskap/fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. En kjøkkenventilator sørger for avtrekk ut.

Terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til en stor, sydvendt terrasse på 44 m². Her er det god plass til utemøbler, og den gode solorienteringen gjør dette til en fin forlengelse av boligen gjennom sommerhalvåret.

Gang og soverom:
En gang skiller soveromsavdelingen fra stuen og kjøkkenet. Leiligheten har tre soverom av varierende størrelse. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. De to andre rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov.

Bad:
Badet er innredet med dusjhjørne, servant i baderomsinnredning og har opplegg for vaskemaskin. Det er elektriske varmekabler i gulvet. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Hovedsakelig laminat. Fliser på bad.
Vegger: Plater med malte overflater. Fliser på bad.
Himling: Malt panel og malte plater.

Innedører, samt terrassedør har selger skiftet til nye sommer 2026.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre boder, plassert i kjeller og på loft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte panelovner og elektriske varmekabler i gulv på baderom. Ett ildsted er tilkoblet mursteinspipe med innvendig pipeløp installert i 2006/2007. Det ble ikke avdekket avvik på fyringsanlegget ved siste kommunale tilsyn eller feiing i 2025.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bygning. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over bygningens opprinnelige lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for senere tiltak på eiendommen:
- Ferdigattest for tilbygg til bolig, datert 14.10.1981. Tilbygget har opplyst byggeår i 1978.
- Godkjente tegninger for frittstående dobbelgarasje (stemplet som fremlagt i bygningsrådet under sak 370/73 og 425/72). Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for opprinnelig del og tilbygg (udatert), men det er avvik mellom disse og dagens situasjon:
- Romløsning: Dagens planløsning avviker fra byggetegningene ved at et rom i 1. etasje, som opprinnelig er godkjent som stue, i dag benyttes som soverom. Dette er en endring av romfunksjon innenfor samme lovlige kategori (hoveddel), og er normalt ikke søknadspliktig. I tillegg opplyser selger om at et av soverommene er delt av og det er lagd en gang,
med nye dører in til 2 soverom og 1 bad. Kjøkkenvegg er revet og gjort om til åpen løsning.
- Terrasse: Tilstandsrapporten beskriver en sydvendt terrasse på 44 m², mens byggetegningene kun viser en terrasse målt til 2,7 m dybde på byggets nordre side.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1985/20899-1/91 16.12.1985 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelser vedr. frisiktssone.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3905 GNR: 95 BNR: 34
Erklæringen omhandler erstatning for inngrep i forbindelse med gjennomføring av detaljplan for riksvei. Eiendomsrett til grunn og rettigheter ble overført til Staten mot erstatning.

1988/5613-3/91 25.04.1988 ERKLÆRING/AVTALE
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET
ETTER FØRSTE ERVERVSSUM SENERE INNENFOR 90% AV
LÅNETAKST
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Sameiet har en tinglyst panterett på kr 10 000 i hver seksjon for å dekke fellesutgifter. Sameierne har også frasagt seg eventuell forkjøpsrett eller innløsningsrett.

2021/106853-1/200 27.01.2021 BESTEMMELSE OM VANN/KLOAKK
Rettighetshaver: TØNSBERG KOMMUNE
ORG.NR: 921 383 681
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om felling av trær og vegetasjon inntil 10 m. bredde.
Avtalen gir Tønsberg kommune rett til å etablere og vedlikeholde kommunale vann- og avløpsledninger over eiendommen. Dette inkluderer rett til å felle trær og vegetasjon i en bredde på inntil 10 meter i ledningstraséen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger fritt og landlig til på Tverved, med skogkanten som nærmeste nabo. Her bor man tilbaketrukket fra Åsgårdstrandsveien, omgitt av et bølgende kulturlandskap. Fra eiendommen er det glimt av Oslofjorden, og den store hagen gir rikelig med plass for lek og utendørsaktiviteter.

Dette er et område som inviterer til et aktivt friluftsliv. Rett i nærheten ligger Essoskogen med sine kyststier, perfekt for gå- og løpeturer. Sommerdager kan nytes på Ringshaugstranda, en av Tønsbergs mest populære badeplasser, som er en kort sykkel- eller kjøretur unna. For de minste finnes det flere skoler og barnehager i området, som Volden skole, Ringshaug skole og Solsikken Kanvas-barnehage.

Hverdagslogistikken er enkel. Nærmeste matbutikk er bare en fire minutters kjøretur unna, og busstoppet ved Innlaget ligger i gangavstand med hyppige avganger mot Tønsberg sentrum. For pendlere er det enkel tilgang til Tønsberg stasjon, som har direkte togforbindelse til Oslo. Flere treningssentre, som Level og SPREK Fritid, ligger også innen kort rekkevidde.

Selv om beliggenheten er landlig, er det kort vei til bylivet. Tønsberg sentrum, med sitt rike utvalg av butikker, restauranter og kulturtilbud, er bare en 10-12 minutters kjøretur unna. Her kan man spasere langs den yrende Tønsberg Brygge, besøke Haugar Vestfold Kunstmuseum eller nyte et måltid på en av de mange restaurantene.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sogner til Volden skole og Ringshaug ungdomsskole. Greveskogen, Wang og Færder videregående skole. Det er barnehager i området.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5025,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomten er opparbeidet med gruset innkjørsel og en stor gressplen. Den østre delen eiendommen består av lett skog. Kommunen tinglyst rett til å ha vann- og avløpsledninger over eiendommen, traseen er plassert tvers over tomten på østsiden. Se kart for nærmere beskrivelser. Eiendommen ligger i område avsatt til LNFR areal. Se punkt "Regulering og arealplaner" for bestemmelser og detaljer.

Det er registrert synlige lufte- og påfyllingsrør til nedgravd oljetank på eiendommen. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Det medfølger parkeringsplass i dobbel carport og på gruset innkjørsel/oppstillingsplass. Det betales ingen separat leie for parkeringen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Selger informerer om at eiendommen er tilknyttet kommunalt vann. Det foreligger ingen ferdigattest på tilkoblingen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eiendommen har privat septiktank som ikke lenger er tilkoblet. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 datert 03.04.2024 avsatt til LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende.

I henhold til planens bestemmelser § 2 skal kommuneplanens arealdel gjelde foran eldre kommunedelplaner og reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare
Det er ikke tillatt med tiltak innenfor områder angitt som faresone H310 uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Ved arealplanlegging og søknad om tiltak innenfor områder angitt som faresoner skal det foretas undersøkelse av den aktuelle faren og redegjøres for nødvendige sikringstiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det betales ingen fellesutgifter på denne.

Sameieren - seksjonene i 1. og 2. etasje har følgende oppgaver og forpliktelser som må utføres i fellesskap:

- Snømåking.
- Gressklipping.
- Vasking av gang.
- Vedlikehold av fellesareal: Loft og kjeller.
- Utvendig vedlikehold hus/fasade.

Det betales felles bygningsforsikring.

Kommunale avgifter er kr 12 754,15 for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det gjøres oppmerksom på at det ikke har tilkommet gebyr for fastledd vann og vannforbruk. Dette vil tilkomme de kommunale avgiftene.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen. Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vannforsyning og har en privat vannløsning. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Selger har ikke oppgitt strømforbruk for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 463 522,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
82 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
102 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 332 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 352 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vegar Frydenberg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 42 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3500 pr stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/formues  kr 3 633,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 030,00
Boligstyling/rådgivning  kr 20 000,00
Fotopakke standard inkl plantegninger og dronefoto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 19 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.2656

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 15:47