Henrik Sørensens vei 26

Henrik Sørensens vei 26, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 788
Andelsnummer 297, Ellingsrudåsen Borettslag, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
3. etasje 70 kvm: Entré, 3 soverom, toalettrom, bad, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Kjellerbod.

BRA-b:
3. etasje 15 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk og utvendig forblendet med teglstein. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men er ikke besiktiget. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 1995, med unntak av kjøkkenvinduer som har 2-lags pressglass fra 2009. Boligen har en lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkehull, en balkongskyvedør med 2-lags isolerglass fra 1995, og innvendige malte fyllingsdører. Det er en vestvendt innglasset balkong på ca. 15 m² i betongkonstruksjon.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang. Eier opplyser at sikringsskapet ble skiftet i 2020, og at det i 2023 ble byttet lamper, dimmer og montert stikkontakter. Det foreligger samsvarserklæring for arbeidene i 2023. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt 25 mm høydeforskjell på soverommet ved toalettet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Det gis TG 2 grunnet alder og/slitasje på vinduer, balkongdør, badets overflater og membran samt vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk balkong
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Byttet lamper og dimmer på kjøkken og bad. Montert stikkontakter i stue, soverom og på kjøkken. Arbeid utført av Lysaker elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Sikringsskap skiftet. Arbeid utført av Lysaker prosjekt AS.

Dette er en gjennomgående 2-roms leilighet i 3. etasje med en arealeffektiv planløsning. Boligen har to soverom og en stor, innglasset balkong på 15 m² som vender mot vest. Deler av det elektriske anlegget er oppgradert i 2023, og sikringsskapet ble skiftet i 2020.

Entré:
En lyd- og brannklassifisert dør åpner inn til en entré som fordeler tilgangen til leilighetens øvrige rom. Herfra er det direkte tilgang til stue, kjøkken og ett av soverommene.

Stue:
Stuen har plass til en romslig sofagruppe og spisebord. En bred skyvedør i glass åpner ut mot balkongen og slipper inn lys fra vest. Det er montert nye stikkontakter i rommet i 2023.

Balkong:
Den innglassede balkongen på 15 m² er vestvendt, noe som gir gode solforhold på ettermiddag og kveld. Innglassingen gjør uteplassen anvendelig store deler av året. Her får du en flott forlengelse av stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i en delvis åpen løsning mot stuen der du får en fin sone for matlagingen. Kjøkkeninnredningen med profilerte fronter og laminatbenkeplate. Det er opplegg for både komfyr og oppvaskmaskin, og en kullfilterventilator over kokeplassen. Vinduene er fra 2009. Belysning og stikkontakter ble oppgradert i 2023.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse, som gir fleksibilitet for en familie. Rommene kan innredes som barnerom, kontor eller gjesterom etter behov. Det er montert nye stikkontakter i soverommene i 2023.

Bad:
Badet er innredet med dusjkabinett, servant med underskap, og har opplegg for vaskemaskin. Rommet har mekanisk avtrekk, og belysningen ble byttet i 2023.

Toalettrom:
Leiligheten har et separat toalettrom innredet med klosett og servant. Rommet har innfelte downlights i taket og mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Laminat, parkett og laminatfliser. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malt panel og strietapet. Fliser på bad.
Himling: Malt betong. Malt panel med downlights på toalettrom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 7,7 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1971. Det foreligger ferdigattest for 'Nybygg boligblokk (Blokk 14)' datert 11.06.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for 'Endring bolig, rehabilitering Blokk 14' datert 02.01.1997.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1977/30-1/105 03.01.1977 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 107 BNR: 852
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Henrik Sørensens vei 26 ligger i et rolig og sentralt nabolag på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo kommune. Her har du god offentlig kommunikasjon, skoler for alle alderstrinn, barnehager, og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Ellingsrudåsen Borettslag er et koselig område med vakre grøntområder og barnevennlige plasser mellom blokkene. Området har nærhet til Østmarka, som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, badeområder og populære Mariholtet. Det er også et stort fritidstilbud med blant annet et privat ridesenter, flerbrukshall og fotballbane. Ellingsrud IL tilbyr et bredt idrettstilbud, med aktiviteter som fotball, håndball, allidrett, bandy og tennis. I tillegg kan man nyte SNØ på Lørenskog, et helårs innendørs anlegg for langrenn og alpint som åpnet i januar 2020.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi og Rema 1000 rett i nærheten. I gangavstand er Joker Visperud, som er døgnåpen. For ytterligere shoppingmuligheter finner du Furuset Senter, Ikea og Alna Senter en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter er også lett tilgjengelige og tilbyr et bredt utvalg av butikker og tjenester.

Området er godt tilknyttet offentlig transport med både buss og T-bane, der nærmeste T-baneholdeplass, Ellingsrud T-bane, ligger bare noen minutter unna. Med T-bane linje 2 tar det raskt deg til Oslo sentrum. Busslinje 26 går til Bislett via Alnabru, Kalbakken og Trondheimsveien til Carl Berner og videre gjennom byen. Det er busstopp rett utenfor døren, med hyppige avganger til Oslo sentrum (kun 10 minutter med buss til Helsfyr). E6 er lett tilgjengelig, og med bil er det kort vei til Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Ellingsrudåsen skole er under ombygging, og elevene der skal i mellomtiden gå på Bredtvet skole. Rivning er planlagt med oppstart høsten 2025, og med påfølgende oppstart av grunnarbeider og bygging i 2026. Ferdigstillelse er satt til begynnelsen av 2029, men det jobbes for å kunne bli ferdige tidligere og åpne til skolestart i 2028.

Det kan leses mer om ombyggingen på Oslo sine sider: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 31003 kvm som tilhører borettslaget. Tomtearealet er hentet fra tilstandsrapporten. Det tas forbehold om at arealet kan avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger en garasjeplass merket 3084 med elbillader. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. En kostnad for "Rehab garasje" på kr 140,- er inkludert i felleskostnadene. Ved salg må beboer kontakte styreleder som vil utstede nytt parkeringskort.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan Bebyggelsesplan for boligfeltene A, B, og C samt for parkeringsfeltet H på østre del av Ellingsrudåsen (ID: 26069), datert 07.08.1969, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående saker i nærheten:

- Saksnummer 202019844 - Reguleringssak - Harald Sohlbergs vei 17 - Detaljregulering - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Detaljregulering ble godkjent av bystyret den 26.03.2025.

- Saksnummer 202020090 - Reguleringssak Harald Sohlbergs vei 7-9 - Planforslag til offentlig ettersyn - detaljregulering. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

- Saksnummer 202302012 - Reguleringssak: Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Bygge boliger der ridehallen står og ombygge låven til delvis boliger og delvis andre formål.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 566,76,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, TV, trappevask, forretningsførsel, kommunale avgifter, styrehonorar, nedbetaling av fellesgjeld, strøm fellesarealer, felles byggforsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:

Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto renter 583,56
Lån nr: 8398720812; IN lån 1 - Akonto avdrag 0,00
Internett 273,00
Trappevask 100,00
Rehab garasje 140,00
TV. 187,00
Felleskostnader 3 283,20

Borettslagets lån med lånenummer 83987208123 er avdragsfritt i år. Frem til 01.10.2026 betales det dermed kun renter. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.  

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet per år varierer fra 8 000- 11 000 kwh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Ellingsrud Kabelnett AS som leverandør av kabel-tv og avgiften inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarm og abonnement medfølger om ønskelig. Årspremie på ca. 5 400,- per år via Sektoralarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 172 857,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 832,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 267 322,- pr. 14.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 125 587 234,- pr. 14.04.2026 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987145288
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 2 009 156,00
Innfrielsesdato: 01.01.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987174733
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 44 165 518,00
Innfrielsesdato: 01.09.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987190569
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 1 970 908,00
Innfrielsesdato: 01.04.2035
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987202818
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 2 919 567,00
Innfrielsesdato: 01.09.2041
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#5
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987208123
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 67 699 789,00
Innfrielsesdato: 30.10.2056
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med oktober 2026

#6
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987238197
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 6 822 296,00
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av deler av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier delvis kan velge å nedbetale litt av sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Det gjelder lån #5 med lånenummer 83987208123. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Lånet er avdragsfritt, men i dag betales det kr 583,56,- per måned i renter på dette lånet.

4 100 000,00 Prisantydning
267 322,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 367 322,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 377 668,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 387 618,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marton Bazsant og Erzsebet Mariann Göblyös

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag, og består av 496 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på vilkår. Se husordensregler og det må søkes styret.
Borettslaget er medeier i sameiet Ellingsrudåsen vaktmestersentral.
Borettslaget er aksjeeier i Ellingsrudåsen Kabelnett A/S.
Tilgang til fellesvaskeri.
Bruk av kullgrill og engangsgrill på balkong er forbudt. Gassgrill og elektrisk grill er tillatt, men vis hensyn.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/ellingsrudasen/om

Foretatte påkostninger:
2023: Rens av ventilasjonssystemet.
2022: Rehabilitering av høyblokkene (HSV 5, 7, 9 og 11). Utskifting av tegl, vindu og balkongdør. Byttet viftemotor i alle blokker for ventilasjon. Omtekking av tak HS-11.
2020 - 2021: Installering av infrastruktur for lading av el-bil
2019 - 2020: Oppgradering av callinganlegget
2019: Gjennomført kontroll av el. tavler i fellesanlegg samt termografering. Dette er noe som blir gjennomført annenhvert år.
2017 - 2018: Rehabilitering av 7 punkthus. Nye takluker for brannsikring i hele borettslaget, med unntak av høyblokkene.
2009 - 2010: Rehabilitering av garasjeanleggene.
2006 - 2006: Gjennomført elektrisk kontroll i alle leiligheter. Foretatt el.kontroll av fellesanlegg, samt foretatt termografering av alle hovedtavler.
2005 - 2005: Avsluttet rør rehabiliteringen. Gjennomført maling av oppgangene i HSV 2-26, 15-35, 36-42, 28-32 og 37-43.
2000 - 2000: Utskifting av heiser.

Planlagte påkostninger:

Styret har i samarbeid OBOS Prosjekt utarbeidet en vedlikeholdsplan som omfatter hele borettslaget. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak.
Utdrag fra vedlikeholdsplanen:
- Ytterdører: Borettslaget bør vurdere montering av automatisk døråpner. Normalt kostnad er ca. 20 000,- pr. dør.
- Vann- og avløpsrør fra kommunalt nett inn til bygning. En utvidet vurdering av tilstand på rør anbefales.
- Det må forventes en større rehabilitering av rør- og våtrom og et forprosjekt med kartlegging bør igangsettes. Forprosjekt ca. kr. 300.000,-. Forprosjekt planlegges i 2025.
- Hovedsikringsstavler: Tavlene er utidsmessige og bør byttes. Eldre belysningsarmaturer bør byttes ut med LED-armaturer. Kostnad ca. kr. 8 mill
- Personheiser: En utredning av heiskonsulent anbefales. Tilstandsvurdering av heiser ca. kr. 75.000,-.
- System for avfall og gjenvinning: Det er meldt at søppelsjaktene bil bli stengt og etablering av nytt system for sortering av avfall må etableres. Kostnad ca. 1. mill. Kroner.
- Det finnes noen eldre dører i bygningsmassen som trolig ikke oppfyller kravet til røyk- og brannmotstand. Opprinnelige ståldører antas å ha svekket røyktetthet – rutine for kontroll av lukkemekanisme må etableres. Kartleggingen viser at det er 48 leilighetsdører, som ikke tilfredsstiller dagens brannkrav. Kostnad ca. Kr. 950.000,-.
- Solway: Det er spesielt garasjetak, som er på mange kvadratmeter, som egner seg til montering av solceller. I Henrik Sørensens vei 3 så har man estimert en strømproduksjon på 248 800 kWh pr år. Dette er en sak som borettslaget kommer til å jobbe med fremover. Dette vil være et viktig ledd i å redusere kostnader for bruk av strøm i fellesarealer og for andelseiere.

Andre planer for vedlikehold og oppgraderinger:
- Kantstein, veier, asfaltering: Styret i borettslaget skal i løpet 2024 innhente tilbud på utbedring av interne veier, kantstein, asfalt m.m. Forslag for plan til gjennomføring legges frem for generalforsamlingen 2025 for diskusjon og vedtak.
- Det er vedtatt å innhente tilbud på ny forretningsfører.

Det er foreløpig ikke fastsatt hva eventuelle økninger i felleskostnader vil bli for kommende prosjekter, men det bør forventes økning av felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 215,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0111/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26111

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 07:40