Frøyas gate 53

Frøyas gate 53, 1608 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 1428, ideell andel 1/1
Andelsnummer 68, Hørra Borettslag, organisasjonsnummer 931 173 952

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
1. etasje - 61 kvm: Kjøkken, stue, bod, bad, soverom og entré

BRA-e:
Kjeller - 6 kvm: Bod og skapbod

Åpent areal:
1. etasje - 10 kvm: Terrasse og balkongareal

Boligen disponerer 2 boder i byggets kjeller. Hovedbod på ca. 5,7 kvm og en skapbod på ca. 0,4 m kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1989. Boligblokken er over 4 etasjer og kjellerplan. Inneholdende leiligheter, boder og garasjeanlegg. Antatt fundamentert på fjell. Yttervegger i betong og noe i blokker samt bindingsverk med trepanel. Trevinduer med isolerglass nye i 2017. Støpt gulv på kult i kjeller. Taktekking av betongstein. Støpt dekke i etasjeskille og betongtrapp i trappeløp. Utvendig aluminiums bekledning på balkongdør. Støpt terrasse med terrassegulv av tre. Montert som tremmelgulv, dvs gulv i seksjoner for å kunne løfte bort for rengjøring. Rekkverk av glass og aluminium. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Bad:
Generell > Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Gulvbelegget og sluk er fra byggeår og er ca. 37 år gammelt. Forventet levetid er dermed overskredet. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Vanntett sjikt, membran og sluk > Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Konsekvensen er at membranen /tettesjikt kan ha redusert funksjon og tetthet som følge av alder, noe som øker risikoen for fuktinntrengning og skjulte skader i konstruksjonen, samt behov for oppgradering eller rehabilitering av våtrommet.

TG2:
Innvendig:
Overflater - gulv > Skjøt på gulv i mindre område rett foran kjøkkeninnredning under komfyr.

Innvendige dører > Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Bad:
Dokumentasjon for våtrom > Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard. Dokumentasjon som ikke tilfredsstiller kravene i gjeldene forskrift og standard gjør at man ikke kan vite om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Dette gir en økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag.

Overflater, vegger og himling > Våtromsplater er ikke montert fagmessig.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger > Kobberrør er fra byggeår og mer enn halvparten av levetiden er passert.

Innvendige avløpsrør > Avløpsrør er fra byggeår og mer enn halvparten av levetiden er passert.

TGIU:
Tekniske installasjoner:
Varmtvannsbereder/tank > Leiligheten har varmtvann fra sentralt varmtvannsanlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om badet/bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2022 - La plater på vegg. Byttet servant og dusj dusj. Malt gulv.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
2019 - Lagt inn kontakter.

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Ja.
Rør på badet ble byttet 2023 av faglært rørlegger, men foreligger ingen dokumentasjon på dette.

Nåværende eier overtok leiligheten i 2019 og gjennomførte samme år oppussing av alle rom utenom badet. Gulvene ble oppgradert med ny laminat som mellom stuen, entreen og kjøkkenet er lagt gjennomgående for et helhetlig uttrykk. Malerarbeid på øvrige overflater ble samtidig utført, i tillegg til montering av flere nye stikkontakter.

På kjøkkenet ble en lett brukt Epoq innredning fra 2015 remontert i 2022. Innredningen er praktisk utformet og i god stand, med unntak av svelleskader i benkeplate over oppvaskmaskin. Hvitevarene på kjøkkenet er fra Gorenje, Electrolux og Siemens, alle utenom frittstående kombiskap integrert. Komfyrvakt bør monteres.

Badet er fra leilighetens byggeår, men ble i 2022 oppgradert med blant annet nye våtromsplater på vegger og maling av gulvet. Nytt utstyr ble også montert, deriblant møbler og dusjhjørne i tidsaktuell sort som skaper et moderne uttrykk. Tettesjikt/membran er gitt TG 3 pga. alder. Rør ble skiftet ut 2023.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad, ellers laminat.
Innervegger: Våtromsplater på bad, ellers malt tapet/strie og malte MDF-plater.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte mørke fronter. Dusjhjørne med glassdører i sort profil og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Taklampen i stuen og taklampen på soverommet medfølger ikke salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Det er varmtvann inkludert i felleskostnader. Balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.11.1989.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må monteres lukkere på dører til bodrom
- Det skal være min. 5 cm luftespalter ved raft
- Tekniske rom må merkes
- Krav til brannventilasjon i trapperom må utredes nærmere
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det er mottatt godkjente bygge- og fasadetegninger datert 01.06.1988 som samstemmer med dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon og bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

På St. Hansfjellet bor du svært sentralt og samtidig tilbaketrukket i rolige omgivelser over byen. Til sentrumskjernen og gågaten tar det ikke mer enn fem minutter å gå. Alle byens tilbud og fasiliteter er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Et stort pluss er det ikke minst med nærhet til Fredrikstadmarka, hvilket gjør det enkelt å benytte de omfangsrike friluftsområdene i hverdagen. Vinterstid er det mulig å legge ut på tur i kilometervis av preparerte skispor så snart forholdene tillater. Ellers i året er marka ypperlig for både treningsøkter og utflukter.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med enkel tilgang til et bredt kollektivtilbud. Gjennom bygatene passerer de fleste busslinjer, inkludert ekspressbusser til Oslo og Gardermoen. Til togstasjonen tar det gode fem minutter å sykle, reisetiden videre med tog til hovedstaden er omkring én time.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 0.3 km
Roselia barnehage (1-5 år) 1 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.5 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.4 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.8 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 3 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.1 km
Glemmen videregående skole 0.7 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 563 kvm som tilhører borettslaget. Særdeles hyggelige fellesområder som er opparbeidet med blant annet belegningsstein, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning

Leiligheten disponerer biloppstillingsplass nr. 17 i felles garasjeanlegg. Parkeringskort utgitt til andelseiere skal følge leilighetene ved salg. Alle andelseiere får 3 kort uten kostnad. Andelseiere har mulighet for lading av elbil og hybridbil. Ladestasjonene er i felles innendørs garasjeanlegg. Kontakt styret ved interesse: horra@styrerommet.no.
Det må betales et eierskiftegebyr på kr. 500 på parkeringskort til styret.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan St. Hansfjellet 2.reprise og Omregulering av Hancobygget, Glemmengaten 55 datert 04.12.1981 og 05.12 2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanen for Fredrikstad kommune med formål bebyggelse og anlegg.

Borettslaget har mottatt nabovarsel fra Glemmengaten 55. Gjelder endring av bygg - fasade. (konf. styret).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 810,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, trappevask, TV/fibernett og ytre vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask kr. 107,-
Fibernett kr. 520,-
Felleskostnader kr. 6 183,-

Nåværende eier har ikke oversikt over boligens strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Tv/fiber og er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 720 896,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35 818,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 404 224,- pr. 01.07.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 46 229 021,- pr. 01.07.2026 fordelt på tre lån og lånevilkårene er:
Lån Obos kr 392 035,-
Rentebetingelser: 5,34%
Lånets løpetid: 31.10.2034

Lån Obos kr 44 012 972,-
Rentebetingelser: 5,34%
Lånets løpetid: 30.04.2045

Lån Obos kr 1 824 014,-
Rentebetingelser: 5,34%
Lånets løpetid: 30.07.2047

2 500 000,00 Prisantydning
404 224,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 904 224,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 913 526,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 923 476,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Silju Hansen

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av Obos har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Leiligheten er tilknyttet Hørra Borettslag. Borettslaget består av 105 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere og søkt tillatelse av styret.

Veldrevet borettslag og påkostninger foretatt de senere år er:
2023 -Infrastruktur for El-bil lading Det ble i 2023 etablert infrastruktur for el-bil lading i hele garasjeanlegget. Ladepunkt for el-bil kan nå settes opp på hvilken som helst parkeringsplass i garasjeanlegget.
2022 - Nye tak på blokkene Det ble skiftet tak på alle blokkene i 2022 med ny duk, nye sløyfer, nye lekter og ny takstein + tilhørende blikkenslager arbeid.
2021 - 2021 Oppgradering uteområde Felles uteområde er rehabilitert i 2021
2019 - 2021 Ny membran over garasje og nytt dekke Hele det gamle tunet, gammel membran og påstøp ble fjernet høsten 2020. Ny membran ble lagt og trykktestet. Nye sluk ble montert og alle dekkegjennomføringer ble strømpet for å hindre lekkasjer.
2018 - 2018 Radonvifter Alle leiligheter med gulv på grunn ble utstyrt med radonvifter.
2017 - 2017 Drenering Drenert rundt rekkehus
2015 - 2017 Større bygningsmessig rehabilitering - Nye vinduer og verandadører i alle bygninger. Byttet alle inngangsdører i rekkehusene. Etterisolert med 5 cm, samt ny kledning på alle rekkehus. Nytt
ventilasjonsanlegg i blokkene. Montert lufteventiler på alle soverom i rekkehusene og 1. og 2. etg. i blokkene (pga. radon).Malt søppelboder innvendig.
2014 - 2015 Nytt ventilasjonsanlegg i blokkene

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 725,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0157/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26157

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 11:02