Christian Michelsens gate 49

Christian Michelsens gate 49, 0568 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 29, seksjonsnummer 114, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer en loftsbod på 3 kvm og en kjellerbod på 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Leilighetsbygget er oppført i 1934. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig teglstein. Etasjeskillere av betong. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) i tilstandsrapporten:

Våtrom:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i toalettkasse uten drenering til sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Konsekvens kan være at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen eller nabo under hvis lekkasje fra rørene skulle oppstå. Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Utdrag fra sameiet vedtekter: 3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av sluk, vinduer, veranda- og ytterdører til boligen eller reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med tilstandsgrad 3 (TG3) i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Nytt arbeid i 2018 av faglært. Badet ble rehabilitert i regi av sameiet i 2004/2005, men oppgradert i 2018 hvor det ble lagt flis på flis, montert nye dusjdører, ny regnfalldusj, ny
servant, nytt speil og nye dowlights i himling. Iht. informasjon fra da vi kjøpte leiligheten: Tett er tett AS, Service Norge W AS og Sørlie Elektro. Dokumentasjon på arbeidet foreligger.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Nytt arbeid i 2021 av faglært. Nye vinduer fra 2021. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Nytt arbeid i 2018 av faglært. Iht. informasjon fra da jeg kjøpte leiligheten: 2018: Nytt el-anlegg i hele leiligheten unntatt bad. Benytter eksisterende ledningsanlegg i rør. Downlights på bad. Iht. informasjon fra da jeg kjøpte leiligheten var det Sørlie Elektro som utførte jobben. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Nytt arbeid i 2018 av faglært. Nye rør til kjøkken. Iht. informasjon fra da jeg kjøpte i 2022 er detTett er Tett AS som har utført jobben. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført radonmåling? Ja i 2021. 13 og 16 bq/m3 (årsmiddelverdi).

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja. Felleskostnader øker med ca. kr. 308 kr fra første juli. Skyldes generell prisøkning på tjenester.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Nymalt stue i 2026. Utført 20-års kontroll av elektrisk anlegg. Avvik er utbedret.

Selger opplyser at varmluft funksjonen på ovnen på kjøkkenet bruker lang tid på å bli varm.

Velkommen til Christian Michelsens gate 49!

En attraktivt og delikat 3-roms på Rodeløkka/Carl Berner. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning og består av entré, stue med åpen kjøkkenløsning, bad og to soverom mot rolig kolonihage.

E N T R É
Velkommen inn! Romslig og innbydende entré med plass til oppheng av yttertøy og sko, samt innebygget garderobeskap som medfølger ved salg. Entréen har en praktisk plassering og er i tilknytting til alle rom i leiligheten. Entredør i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB med kikkehull. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i oppgangen.

S T U E
En innbydende og lys stue med fine møbleringsmuligheter. Her er det god plass til stor sofa, tv-benk, spisebord og skjenk. Leiligheten ligger i øverste etasje og har nydelig utsikt fra store vindusflater (nye i 2021) som tilfører mye naturlig lys. Overflatene er nylig malt i tidsriktige fargekombinasjoner og parketten ble slipt og behandlet i 2018. Deler av stuen ble malt i 2026.

K J Ø K K E N
Sosial og åpen kjøkkenløsning mot stue. Svært delikat kjøkkeninnredning fra 2018 som er levert av HTH med glatte fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet er videre utstyrt med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og ett-greps armatur, stikkontakter på vegg over kjøkkenbenk, integrerte hvitevarer, frittståendeventilator med kullfilter, komfyrvakt og lekkasjestopper.

B A D
Lekkert bad med varmekabler i gulv og opplegg for vaskemaskin. Badet ble rehabilitert i regi av sameiet i 2004/2005, men oppgradert i 2018 hvor det ble lagt flis på flis, montert nye dusjdører, ny regnfalldusj, ny servant, nytt speil og nye dowlights i himling. Badet er utstyrt med nedsenket himling med downlights, vegghengt servant med ett-greps armatur, speil over servant, dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Badet har fått noen punkter med TG2. Vennligst se tilstandsrapport for mer informasjon.

S O V E R O M
Leiligheten har to soverom av fin størrelse som vender mot frodige omgivelser. Begge soverommene vender mot Rodeløkka kolonihage og det er god plass til dobbeltseng og garderobeskap. Soverom 2 passer ypperlig som barnerom, gjesterom og/eller kontor.

D I V E R S E
Gulv: Gulvflater belagt med tregulv og parkett.
Vegger: Vegger i malteflater og malt mur.
Himling: Himlingsflater i malte flater og malt mur.
Nyere vinduer med 2 og 3-lags isoleringsglass fra 2021.
Det ble installert nye radiatorer i 2018 med individuell måling.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Sengelamper medfølger ikke.

Ellers viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Det er felles varmtvannssystem i sameiet. Varmekabler i gulvet på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 28.09.1935, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Det foreligger også ferdigattest for rehabilitering av bad i regi av sameiet datert 24.01.2005.

Følgende endringer er gjort siden de originale byggetegningene ble gitt:
- Veggen mellom entré og stue er fjernet.
- Kjøkkenet var opprinnelig plassert på soverom nr. 2, men er i senere tid flyttet ut i stuen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 514860, tinglyst 30.07.1975, panterett til sameiet kr 5 000,- som sikkerhet for felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om felles gårdsplass, vann- og avløpsledninger og brannvegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Christian Michelsens gate 49 har en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt med nærhet til urbant byliv, og samtidig rolig til med flotte grøntarealer like i nærheten.

Leiligheten grenser mot, og har vakker utsikt over Rodeløkkens kolonihager, som er et sjarmerende område med hager og gamle, fargerike trehus. Et steinkast unna fortsetter nabolaget Rodeløkka nedover mot Grünerløkka, med idylliske gater. Det er få steder i byen hvor det er slike rolige nabolagsperler. Her er det også en velforening som arrangerer populære aktiviteter for barn og voksne.

Grünerløkka er like i nærheten og er kjent for sitt kultur- og uteliv. Her finner man et mylder av spennende kaféer og restauranter, blant annet populære Delicatessen, Bass, Trattoria Popolare, Villa Paradiso m.m. På søndager arrangeres loppemarked på Birkelunden.

Leiligheten ligger en kort spasertur unna Carl Berner og nærmiljøet kan by på det aller meste av forretnings- og servicetilbud med baker, dagligvarebutikker og postkontor i umiddelbar nærhet. Coop Extra, Coop Mega og søndagsåpne Joker ligger like ved. Bakeri, kiosker, Jernia, LampeMagasinet, apotek, Vita, optiker, grønnsaksbutikk og sushi er også like utenfor døren.

Kun en spasertur til Carl Berner torg hvor du har Coop Mega, Mestergrønn, Apotek og Carls som omtales som Oslo's storstue med restaurant, bar, vinbar, storskjerm og uteservering. W.B. Samson og populære Bob the Bagel ligger også i gåavstand ved Carl Berner.

Det er mange fine grøntområder i nærheten. Herlige Torshovdalen ligger et par minutter unna leiligheten og er en av de største grøntområdene i byen. Botanisk Hage er områdets fineste park. Sofienbergparken ligger en kort spasertur unna. Kort vei også til Ola Narr/Tøyenparken og Akerselva med fine tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. I tillegg ligger Sørenga en sykkeltur unna. Sørenga har nylig etablert seg som et av Oslos beste steder å ta seg et bad eller nyte et glass i solen rett ved fjorden.

For den som ønsker å trene innendørs finnes blant annet Fresh Fitness, Sats, Bare trening og Tøyenbadet i gangavstand fra leiligheten. Utomhus byr nærområdet på minigolf, sandvolleyballbane og tennisbaner. Tennisbanene, herunder gratisbane, ligger et steinkast unna og ble oppgradert i 2021.

Kollektivforbindelser
Carl Berners Plass, en kort spasertur unna, er et viktig knutepunkt i kollektivtrafikken, og fra leiligheten er det direktelinjer med trikk, T-bane eller buss til destinasjoner som BI Nydalen, Blindern, Høyskolen, Ullevål Sykehus, Oslo S, Majorstuen, Bislett m.m. Du vil med andre ord enkelt kunne ta deg rundt i hele byen herfra. For eksempel tar Ringen T-banelinje deg til BI Nydalen på 3 stopp og til UiO Blindern på 6 stopp. Fra Carl Berner kjører T-banelinjen 5. I tillegg har blandt annet 20, 21, 28, 31 og 57-bussen, i tillegg til Flybussen, holdeplass her. 31-bussen går døgnet rundt! Trikkens linje 17 går også forbi Carl Berner. Se forøvrig www.ruter.no for mer info.

I tillegg er det bysykkelstativ like i nærheten av leiligheten. Herfra er det enkelt å komme seg rundt i byen, og ikke minst opp til marka for hyggelige turopplevelser.

Har du behov for bil i det daglige er det enkel adkomst til Ring 3 og derfra til både E6 og E18, og indre bykjerne.

Christian Michelsens gate 49 er en perfekt leilighet for deg som vil bo sentralt med alt "rett utenfor døren".

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5 766,4 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt for sameiet opparbeidet med blant annet asfaltert bakgård, trær, prydbusker og diverse beplantning. Sykkelparkering og felles sittegrupper på tomten.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Nåværende eier har hatt bil i sin eiertid og opplyser at det er gode parkeringsmuligheter på oversiden av kolonihagen og i Dælenenggata.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn". Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Plansaker i området:
- Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata på andre siden av Christian Michelsens gate. Dette vil kunne medføre en periode med bygging/anleggstrafikk i fremtiden. Vennligst se saksnummer 201901778 hos Planinnsyn for mer informasjon.

Kontakt gjerne megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 482,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto fyring og varmtvann, internett (grunnpakke), renter og avdrag for nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, dugnadsgebyr som tilbakebetales ved oppmøte, trappevask, felles forsikring, m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og fordeles slik:

A-konto fyring og varmtvann kr. 1.145,-
Internett kr. 199,-
Dugnad kr. 50,-
Felleskostnader kr. 3.088,-

Iht. opplysninger fra forretningsfører øker fellesutgiftene med ca. kr. 300,- fra 01.07.2026.

Nåværende eier opplyser at årlig strømforbruk for 2025 var ca. kr. 5.300,-
Boligen er tilknyttet OBOS Open nett som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 404 548,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Boligens formuesverdi for sekundærbolig er beregnet til kr. 5 618 192,-.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 28 515,- pr. 31.12.2025.
Det er ingen fellesgjeld p.t. i sameiet.

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
153 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 843 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 853 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Trandum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ringgaten Terrasse Sameie, med sameiebrøk 1/146.
- Sameiet består av 146 seksjoner, herunder to næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til sjenanse eller ulempe for øvrige beboere. Søknad om dyrehold sendes til styret.
- Sameiet har flere fasiliteter til glede for sameierne, blant annet bakgård og forhager med sosiale soner, dekkhotell og oppbevaring av skibokser for beboere i bygget, felles sykkelboder i kjelleren og felles tørkeloft i oppgangen. Sameiet har for øvrig avtale med OBOS Nøkkel om digitale nøkler.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2022: Oppussing av oppgangene
- 2021: Rens av ventilasjonsanlegget
- 2019: Nytt callinganlegg, branndører og dørlukkere i fellesareal
- 2019: Fibernett og TV
- 2019: Oppgraderinger i bakgård
- 2019: Utbedringer etter tilstandsrapport el-anlegg
- 2018: Frivillig bytte av radiatorer (ca. 240 stk)
- 2017: Skiftet låsesystem
- 2016: Rassikring tak, montert snøfangere på taket
- 2016: Bakgård: grunnarbeid, drenering, reparasjon av grunnmur
- 2015: Ny renovasjonsløsing med kildesortering
- 2014: Renovering kaldt- og varmtvannsrør hovedforsyning
- 2014: Justering shunt, fjernvarmeanlegg
- 2012: Oppgradering av belysning i fellesareal
- 2010: Tilkobling fjernvarme og riving/fjerning av oljekjel
- 2004-2005: Skiftet rør til kjøkken og bad, pusset opp bad iht. våtromsnormen

Iht. samtale med styreleder 17.06.26 blir det behov for å bytte tak på sikt. Inne og utelys vil også bli byttet etterhvert. Hvor lang tid det tar før taket må tas er uvisst, men styreleder nevner at sameiet har god økonomi og at de sparer bevisst for å unngå for stor kapitalinnkrevning fra beboerne i forbindelse med dette prosjektet. Bygården er av eldre stand og ny eier må påregne noen kostnader forbundet med fremtidig vedlikehold.

I henhold til sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom IF. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha ovenfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS (meglerpakke 2) kr 3 125,-
Eierskiftegebyr til forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport kr. 9.950,- 
Foto stor pakke kr. 7.900,-

Oppdragsnummer 40-0128/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26128

Sist oppdatert: 17. juni 2026 kl. 17:52