Fjørtofts gate 5

Fjørtofts gate 5, 0461 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 212, ideell andel 1/1
Andelsnummer 86, Vøyenvollen Borettslag, organisasjonsnummer 952922173

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
1. etasje 28 kvm: Entré, bad, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 7,7 kvm: Kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1920. Bygningen er fundamentert med granitt, naturstein eller tegl til stedlige masser, og har grunnmur av naturstein/tegl. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader. Etasjeskillere er av trebjelkelag, isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er valmtak tekket med takstein. Vinduer har 2-lags pressglass produsert i 2010. Boligen har malt hovedytterdør med kikkhull samt malte, glatte innerdører.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. Det er utført el-kontroll 25.05.2022, og saken er avsluttet.

Røykvarsler/brannvarsling og slokkeutstyr er visuelt kontrollert, og det ble ikke registrert synlige avvik på befaringsdagen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater, vegger og himling: Tilstandsgrad er satt med bakgrunn av alder.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulvet er tilnærmet flatt. Det registreres stedvis manglende gulvfliser under dusjkabinett.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Naturlig ventilasjon: Det er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- Kjøkkenventilator med kullfilter: Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Eldre vannledninger: Tilstandsgrad er satt med bakgrunn på alder.

Ventilasjon
- Mangelfull ventilasjon i stue/kjøkken. Det er kun luftespalte i vinduer, noe som er vanlig i eldre bygårder.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannsbereder/tank: Ca. 120 liters varmtvannsbereder plassert i skap i entré er ikke undersøkt på grunn av manglende mulighet for besiktigelse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2021 ble gulv og varmekabler byttet ut i regi av borettslaget (utført av Recover) etter en vannlekkasje i leiligheten over. I 2026 monterte rørlegger fra Boligrørleggeren AS ny servant, blandebatteri og servantskap på badet. Eier har i tillegg egenhendig byttet speilskap, åpent skap på vegg, dusjkabinett og blandebatteri. Speilskap på bad har integrert belysning som ikke er koblet til av elektriker. Det opplyses videre om at lys på kjøkken noen ganger flimrer dersom det står på laveste lysstyrke over lengre tid.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av servantskap, servant og blandebatteri på bad, utført av Boligrørleggeren AS
- Byttet speilskap, åpent skap på vegg, dusjkabinett og blandebatteri som egeninnsats.

2021:
- Overflateoppgraderinger i boligen med sparkling og maling
- Gulv og varmekabler skiftet i regi av borettslaget grunnet lekkasje fra leilighet over, utført av Recover.

Selger opplyser videre følgende i egenerklæringsskjema:
- Gulv på bad: Badet har i følge tidligere prospekt blitt pusset opp i 2005 og selv om gulvvarmen funker akkurat som den skal er dette greit å være klar over gitt at det er mosaikkfliser.
- Speilskap på bad har integrert belysning, men har ikke hatt tid til å hyre elektriker for å fikse dette.
- Noen ganger flimrer lys på kjøkken dersom det står på samme lysstyrke over lengre tid/på den laveste styrken.

Innbydende og stilren andelsleilighet med en gjennomtenkt planløsning som gjør den enkel å møblere. Boligen består av entré, sovealkove, stue, kjøkken og bad. Beliggenheten er attraktiv, med kort vei til alt man trenger i hverdagen.

Nærmere innhold:

E N T R É:
Det første som møter deg er en innbydende entré som setter tonen for resten av boligen. Entréen er romslig og gir et eksklusivt preg og et solid førsteinntrykk. Plass til oppbevaring og oppheng av yttertøy og sko, samt et stort garderobeskap med speil. Ytterligere oppbevaring er mulig i boligens kjellerbod som er på ca. 8 kvm.

S T U E:
Stua er luftig med en praktisk planløsning som gir gode innredningsmuligheter etter egen smak. Her er det plass til både sofa, men også spisebord hvor man kan invitere venner eller familie på besøk. Nåværende eier har hengt opp forheng og bruker deler av stua som sovealkove. De buede vinduene setter etter særpreg på boligen og slipper inn rikelig med naturlig lys. Nytt gulv og varmekabler i hele gulvet utført 2021.

K J Ø K K E N:
Kjøkkenet er av god størrelse med mye benke- og oppbevaringsplass. Heltre benkeplate med integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Kullfilterventilator over kokeplass. I følge tidligere salgsoppgave er kjøkkenet fra 2016.

B A D:
I følge tidligere salgsoppgave er badet pusset opp i 2005. Vegger med fliser og varmekabler i flislagt gulv. Nytt servantskap, servant og blandebatteri på bad. Selger har også byttet speilskap, satt inn vegghengt skap og dusjkabinett. Tidligere WC er fjernet og nytt bad etablert på deler av tidligere kjøkken. Tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som medfølger salget: Integrerte hvitevarer

Boligen varmes opp med elektrisk gulvvarme i hele leiligheten, inkludert bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1917.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 1917. Dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dokumentet er dog med på å indikere at bygget er oppført lovlig. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet opp mellom stue og kjøkken. Tiltaket er ikke søknadspliktig.
Det er fjernet tidligere WC i entré og laget en større entré. I forbindelse med dette er det også laget et nytt bad på deler av tidligere kjøkken. Det foreligger ingen byggesak for dette hos kommunens saksinnsyn og tiltaket er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Etablering av nytt bad med nytt sluk er et søknadspliktig tiltak. Konsekvens kan være at kommunen krever tiltak tilbakestilt/tilfredsstille lovkrav. Kjøper overtar alt ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1951/303071-33/105 07.11.1951 Festekontrakt med vilkår.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelser om brannvegg/-dør og anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en tilbaketrukket og svært populær beliggenhet på Sagene. Gaten preges av klassisk bygårdsarkitektur og rolige omgivelser, like ved historiske Vøienvolden gård. Her bor du med et rikt utvalg av lokale tilbud like i nærheten, samtidig som eiendommen byr på ikke bare èn, men to fantastiske bakgårder.

I hverdagen har du alt av servicetilbud innen rekkevidde. Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Coop Extra, Joker(søndagsåpent) eller Sagene Torg i nabolaget, alle en kort gåtur unna. Området har et godt utvalg av bakerier, kaffebarer og spisesteder, med blant annet Mjøl Bakeri og Kaffebrenneriet like ved, samt tradisjonsrike Folkvang Sagene og serveringssteder langs Akerselva. For de som er glad i noe godt i glasset, så er også Rivertz vinbar verdt å teste ut. For trening og aktivitet ligger SATS Sagene i den gamle Trikkestallen, i tillegg et uteanlegg rett ved Arkitekt Rivertz plass med b.la. utendørs padelbane. Akerselva ligger en kort spasertur unna og byr på sammenhengende tur- og joggestier som strekker seg opp mot Maridalsvannet og ned til sentrum. Parker som Myraløkka, Iladalen og Bjølsenparken gir flotte rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet.

Kollektivtilbudet er meget godt utbygd. Fra holdeplassene ved Arkitekt Rivertz plass og Sagene går det hyppige avganger med busslinjene 20, 28, 34 og 54, som gir rask adkomst til sentrum, Nydalen og øvrige deler av byen. Trikkeforbindelser finner du ved Biermanns gate, omtrent ti minutters gange unna. For barnefamilier ligger Pontoppidans barnehage, Maridalsveien barnehage og Sagene skole alle i gangavstand fra leiligheten. Fra Sagene er det også en kort sykkeltur(eller en gåtur) til både Torshov, Grünerløkka og St. Hanshaugen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Sagene skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 9 311,3 kvm som tilhører borettslaget. Felles utearealer består av to opparbeidede bakgårder (nedre gård og øvre gård) med grøntarealer, sitteplasser, lekeområde, tørkebåser, søppelhus, barnevognbod og sykkelboder. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Festeavgiften reguleres i henhold til endringen i konsumprisindeksen (KPI). Festeavgiften ble sist regulert 01.12.2011, og ved forlengelse fra 01.11.2021 ble ny årlig festeavgift varslet regulert i samsvar med KPI.

Festekontrakten ble opprinnelig inngått for 70 år med virkning fra 01.11.1951 til 31.10.2021. Kontrakten er forlenget på samme vilkår fra 01.11.2021 i henhold til tomtefesteloven § 33 jf. § 7, og løper frem til borettslaget eventuelt sier opp eller innløser festetomten.

Årlig festeavgift: kr 154 274,-

Borettslaget har 11 parkeringsplasser. Per dags dato er det ingen ledige. Disse fordeles ved loddtrekning én gang i året på våren og man har parkeringsplassen i ett år. Leieprisen er i dag kr 350 per måned. I tillegg tar OBF et engangsgebyr på kr 560 per parkeringsplass for omregistrering i deres systemer. Parkeringsplassene har ikke EL-lader, men det er flere ladestasjoner rett ved i Stockfleths Gate man kan benytte seg av via appen "Bil i Oslo".

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn."

Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser.

Eiendommen står oppført på byantikvarens gule liste. Dette kan medfører at endringer av bygningen må godkjennes av byantikvaren samt kommunen før igangsetting.

Utdrag av plansaker i området:
- Saksnummer 2025/06756 - Plansak. Uelands gate fra Stavanger gate - Evald Ryghs gate - Bestilling av oppstartsmøte - Kollektiv, sykkel og overvannstiltak. Hovedmålet for prosjektet er å tilrettelegge for en attraktiv sykkelrute av høy kvalitet mellom Evald Ryghs gate og Stavangergata. En annen sentral del av prosjektet er å oppnå robuste løsninger for overvannshåndtering langs strekningen. Det skal i tilleggs bedres fremkommelighet og trafikksikkerhet for myke trafikanter, samtidig som gaten skal klare å håndtere fremtidig trafikkvekst av syklende. I den forbindelse er det viktig at nye tiltak ikke blir til hinder for utrykningskjøretøy, og ei heller fører til tilbakeblokkering ved kryss som også går utover bussens fremkommelighet.

- Saksnummer 2026/07172 - Byggesak. Stockfleths gate 42 - bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring. Tiltaket omfatter blant annet endringer av tre kjellervinduer. Søknad om rammetillatelse mottatt 18.06.2026. Under behandling p.t 23.09.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 480,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, felleskostnader, dugnadsbidrag, trappevasktillegg og bredbåndstillegg (Telia).

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 1 561,-
Renter og avdrag: kr 314,-
Renter og avdrag: kr 241,-
Tillegg bredbånd: kr 190,-
Trappevasktillegg: kr 99,-
Dugnadsbidrag: kr 75,- (refunderes ved oppmøte på dugnad(450kr to ganger i året)

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5779 kWh pr. år / 9407 kr pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 917 529,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 714,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 75 900,- pr. 17.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 25 204 094,- pr. 17.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987221367
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.09.2026: kr 18 360 509,-
Andel av saldo: kr 55 291,-
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987267766
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.09.2026: kr 6 843 585,-
Andel av saldo: kr 20 609,-
Innfrielsesdato: 30.06.2035
Rente: 5,35 %

3 900 000,00 Prisantydning
75 900,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 975 900,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 500,00  Flyttegebyr kjøper
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
2 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
12 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 978 490,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 988 440,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Bellika Hansen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Vøyenvollen.
- 183 andelsleiligheter (totalt 184 leiligheter inkludert utleid vaktmesterleilighet) fordelt på 22 oppganger
- Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF)
- Bygningene er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 82868960
- Borettslagets hjemmeside er www.voyenvollen.no

Dugnad arrangeres to ganger i året (vår og høst). Alle andelseiere betaler et månedlig dugnadsbidrag på kr 75,- inkludert i felleskostnadene, og ved deltakelse refunderes kr 450,- per dugnad.
Det må søkes styret om tillatelse til dyrehold. Styret fører en liberal praksis ved godkjenninger. Hunder skal ikke luftes eller gjøre fra seg i bakgården, og hundeposer må kastes i søppelhuset.
Det skal være nattero mellom kl. 23.00 (fredag og lørdag kl. 00.00) og kl. 07.00. Bakgårdene kan ikke forhåndsbookes eller benyttes som festlokale. Kjøring og parkering i gårdsrommene er forbudt uten tillatelse. Støyende oppussingsarbeid er tillatt mandag–fredag kl. 08.00–20.00 og lørdag kl. 08.00–18.00. Det er ikke tillatt å koble ventilator til ventilasjonspipeløp eller felles luftekanaler.
Borettslaget disponerer 3 fellesvaskerier (i Fjørtofts gate 7, 19 og Gustav Jensens gate 5), to felles sykkelboder, 15 barnevogngarasjer til utleie, tørkebåser i bakgårdene, tørkeplass på loft, byttebod samt felles søppelhus.
Vaktmester- og renholdstjenester leveres av Karlsens Vaktmestertjeneste AS (KVT).

Planlagte påkostninger:
- Generalforsamlingen har vedtatt ugjenkallelig fullmakt til å gjennomføre salg av borettslagets portnerleilighet via rettet andelskapitalutvidelse til overkurs. Salget er estimert å tilføre laget ca. kr 7–8 000 000,- direkte øremerket planlagt vedlikehold uten økt låneopptak.
- Styret opplyser i mail datert 19.09.2026 at det er planlagt å starte opp med rørfornying av avløpsrør i hele borettslaget nå den kommende tiden. I første omgang er det kartlegging, deretter arbeid med fornying. Rørfornyelsen finansieres gjennom å prioritere det i budsjett fremover samt ved salg av porterboligen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2026:
- Etablering av lekeapparat/lekeområde i øvre gård
- Oppdatert betalingsløsning for vaskemaskiner og tørketromler i alle fellesvaskerier

2025:
- Rørfornying i Stockfleths gate 49
- Nytt callinganlegg for alle andeler
- Oppgradert internett til fiber fra Telia
- Ny platting og sitteområde i bakgård i øvre gård
- Rehabilitering av sluk i fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Rehabilitering av sluk inkludert nye varmekabler til sykkelboder i nedre og øvre gård
- Reparasjon av takbeslag og takstein
- Gjennomført el-kontroll i borettslaget
- Årlig kontroll av brannvarslingsanlegg og detektorer i andeler

2024:
- Utskifting av alle sikringer med innebygd jordfeilbryter i hovedfordeler og underfordeler
- Installering av radonbrønn i Fjørtofts gate 3
- Montering av ny dørfunksjon til sykkelboder i nedre og øvre gård
- Rehabilitering av inngangsparti i Fjørtofts gate 17
- Nye gate- og nummerskilt i borettslaget
- Oppgradering av brannvarslingsanlegget med 4G-sender
- Ny calling til beboere i Stockfleths gate 45B og 45B2
- Ny tørketrommel til fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Nye brannslukningsapparater til alle beboere og i fellesarealer
- Rehabilitering av bad i portnerbolig/utleiebolig

2023:
- Fasaderehabilitering av garasje i øvre gård, søppelhus og hus ved Stockfleths gate 41
- Utskifting av stikkledning ved Stockfleths gate 49
- Rens og kontroll av alle takrenner og nedløp
- Rehabilitering av balkonger i Stockfleths gate 45B2
- Ny vaskemaskin til fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Gjennomført radonmåling i alle leiligheter i 1. etasje

2022:
- Fasaderehabilitering del 3 mot bakgård og gate samt portaler
- Maling av ytterdører del 3
- Maling av vinduer og nye utelamper del 3
- Oppgradering av uteområde i nedre gård med ny platting og hagemøbler
- Rehabilitering av yttertrapper og nye skiferplater

2021:
- Fasaderehabilitering del 2 mot gate og bakgård
- Maling av ytterdører del 1 og 2
- Maling av vinduer og nye utelamper del 2
- Oppgradering av brannvarslingsanlegg med nye meldere og brannsentraler
- Drenering ved Stockfleths gate 49 og Fjørtofts gate 17 mot gate
- Maling av lekestue

2020:
- Fasaderehabilitering del 1 mot gate
- Maling av vinduer og nye utelamper del 1
- Etterkontroll av piper
- Planlegging av oppgradering av brannvarslingsanlegg

2019:
- Utbedring av bunnledningsnett for nedre gård
- Maling av ytterdører
- Planlegging av fasaderehabilitering

2018:
- Utbedring av bunnledningsnett for øvre gård
- Rehabilitering av sluk og stakeluker
- Utbedring av overvannsledninger
- Oppussing av fellesbad og toaletter i kjeller
- Utarbeidelse av tilstandsrapport for fasader

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler maks for to stk.)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBF  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.   kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes 2,69‰ av prisantydning   kr 0,00
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig (takstmann)   kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0350/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26350

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 19:58