Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur i lettklinkerblokker. Etasjeskillere i trebjelkelag. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Vinduer i 2-lags glass fra byggeår. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Boligen fremstår med generelt høy slitasje utvendig og innvendig og det må derfor påregnes kostnader for oppgraderinger. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som i rapporten har fått TG3:
Bad - 1.etasje (hoveddel): Overflater vegger: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu må skjermes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
Uinnredet kaldtloft: Overflater vegger/undertak: Fuktmerker påvist i stort omfang i området lufteledningen fra kloakk. I tillegg ble det registrert stedvis tildels omfattende fuktmerker i undertaket som kan skyldes utettheter. Tiltak må påregnes. For sjablongmessig prisoverslag vedrørende undertak se pkt. "Yttertak".
Skorsteiner inne i boligen: Riss/sprekker påvist på skorstein i kjellerstue. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
Takstmann har foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget og kommentert følgende: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Det er observert tegn til termiske skader (tegn på varmgang) på skapbelysing på kjøkken i hoveddel. Det er ikke gjennomført vedlikehold på det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon. Manglende deksel ved bryterpanel til bad i leilighet. Med bakgrunn i de registrerte avvik, oppfordret takstmann til en utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig person. El-tilsyn ble utført av Føre AS 23.01.2023. I kontroll-rapporten er det følgende merknader: Kabel/ledning i kjeller var ikke skjøtet forskriftsmessig. Stikk manglet jordforbindelse ute ved inngangsdør, wc, kjøkken og i spisestue. Miks av stikk med og uten jord på kontor og soverom i kjeller, og på vaskerommet var kabelen avmantlet utenfor dekselet. Det anmodes om å gjennomgå punktene innen 13.02.2023. Det står i rapporten at huset er for salg og at dette antas å bli totalrenovert, samt at kjøper må ta kontakt med Føre AS for å endre tidsfrist. Da vil renoveringen lukke alle avvikene i rapporten. El-kontrollrapport kan fås ved henvendelse megler.
Røykvarslere: Det er ikke røykvarsler/-e iht. forskrift i boligen. Er ikke montert tilstrekkelig antall varslere. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 1000.
Brannslokkingsutstyr er utgått/ikke forskriftsmessig vedlikeholdt. Apparatet må skiftes ut. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 1000.
Yttertak: Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Se pkt. "Loft/uinnredet" for kommentar vedrørende undertak. Tiltak med totalutskifting må derfor påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.
Balkonger, terrasser, veranda etc - 1.etasje ved stue mot syd. Lysåpninger i rekkverk er for stor i forhold til dagens forskriftskrav. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
Terrasser/platting på terreng - Ved begge inngangspartier i 1.etasje (også trapp og rampe). Platting, trapp, og rampe har generelt betydelig slitasje og stedvise skjevheter. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.
Terrasser/platting på terreng - Ved lekestue. Terrassen har store skjevheter og høy slitasjegrad og må rives/fjernes. Sjablongmessig prisanslag gjelder kun for riving og fjerning av plattingen. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
Følgende forhold har i rapporten fått TG2:
Bad - 1.etasje (leilighet): Manglende mekanisk avtrekk, vannrør med alder som tilsier usikker restlevetid, sluk isolert inne i dusjsonen, riss/sprekker i veggfliser i dusj, registrert bomlyd i enkelte gulvfliser i tillegg til stedvise løse fliser, membran på vegger og gulv har ukjent alder. Utførelsen med bruk av slukmansjett og membran er uoversiktlig - det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer, tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør i gulv ved toalett er usikker, ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking, avløpsrør har alder med usikker restlevetid. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet, erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket.
Bad - 1.etasje (hoveddel): Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert, det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt, fukt i tilliggende konstruksjoner, ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking, selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet noe som medfører økt fare for lekkasje rundt sluket, slukpotte er løs og bør festes. Ved eventuell oppgradering av våtrommet bør sluk skiftes.
Bad-/toalettrom 1.etasje (hoveddel): Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, det hefter usikkerhet om det er benyttet membran på våtrommets gulv-/veggflater, det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt, fukt i tilliggende konstruksjoner, ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking, fallforhold (gulv) nivåforskjeller er ikke tilfredsstillende med tanke på lekkasjesikkerhet.
Bad - kjeller: Mekanisk avtrekk må etableres, vannrør er vurdert å ha en alder som tilsier usikker restlevetid, slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det, riss/sprekker i veggfliser i dusjhjørne, det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, membran/tettesjikt på vegger og gulv har ukjent alder og restlevetiden er derfor usikker, utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og membran er uoversiktlig - det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer, fukt i tilliggende konstruksjoner, ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking, sluk er vurdert å ha en alder som tilsier usikker restlevetid.
Vaskerom i kjeller: TG 2 pga. rommets alder mtp. tettesjikt på gulv, manglende tettesjikt på vegger i rommets våtsoner, røropplegg, sluk samt andre installasjoner. Kun naturlig ventilasjon. Ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.
Kjøkken - hoveddel: Vannrørene er ikke plugget mot varerør dermed kan evt. lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Veggoverflater er slitt/aldringspreget, gulvet bærer preg av alder/slitasje, kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.
Kjøkken - 1.etasje (leilighet): Vannrør har en alder som tilsier usikker restlevetid, veggoverflater og gulv er slitt/aldringspreget, kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. Avløpsrør har en alder som tilsier usikker restlevetid.
Øvrige rom - 1.etasje: Innvendige flater bærer generelt preg av alder/høy slitasje, overflater må fornyes.
Kjeller: TG2 valgt pga. høy slitasjegrad på overflater. Overflater må fornyes. Stedvise sprekker i bod bak garasje og på vaskerom. Symtomer på utilsiktet fukt observert bl.a. i boder bak garasje, på vaskerom og i innvendig bod. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Underetasjen har vegger og enkelte gulv under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren, anses som en risikokonstruksjon med hensyn til fukt. Med tanke på dreneringens alder kan ikke skjulte skader utelukkes. Ytterligere
undersøkelser anbefales. Informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument, i utlektet kjellervegg i gang under trapp. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik.
Uinnredet loft: Luke er i dårlig stand og bør skiftes ut. Ekskrementer etter gnagere registrert. Eventuelt aktivitetsnivå/omfang er ikke kjent. Kanal fra ventilator i kjøkken i leilighet er avsluttet på loft og ikke ført ut i det fri. Fare for kondens.
Innvendige trapper: TG2 er satt iht NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. For stor lysåpning mellom trinn. Åpninger i rekkverket på mer enn 10 cm, inntrinn er mindre enn 0,25 meter. I tillegg er trappen generelt slitt. Trappeheis er ikke funksjonstestet eller vurdert.
Etasjeskiller - kjeller: Målbare skjevheter registrert. Det ble målt en en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 21 mm.
Tekniske anlegg:
Varmtvannsbereder i bod bak garasje: TG2 valgt pga. alder og usikker restlevetid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning innen rimelig tid. TG2 er valgt på vannrør i boligen som er fra husets opprinnelige byggeår. Tilstandsgrad er satt ut fra alder, materialvalg og usikker restlevetid. Hovedstoppekran av eldre type. Anbefalt brukstid er vurdert til å være passert. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/tilstand. TG2 valgt på avløpsrør i boligen som er fra husets opprinnelige byggeår. Tilstandsgrad satt ut fra alder og materialvalg. Restlevetiden er derfor usikker. Lufteledningene for avløpssystemet er ikke ført til det fri men avsluttet på loft. Tiltak med å føre de ut i det fra må påregnes.
Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Dette er anbefalt jf. Statens Strålevern.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Yttervegger i sin helhet har etterslep på vedlikehold og stedvise råteskader. Ytterligere undersøkelser anbefales. Utvendige fasader er kun vurdert fra bakkeplan.
Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra
nyere dato. Dører TG2: Entredører er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Dørene bærer i tillegg preg av alder og har behov for utskifting. Informasjon: Balkongdører av eldre dato og det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Det ble utført stikkprøvekontroll på dørene hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Garasjeporter bærer stedvis preg av alder/slitasje.
Yttertak: Takgjennomføringer med tettedetaljer vurderes å være slik at lekkasjer ikke kan utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales. Renner, nedløp og beslag bærer preg av alder/slitasje, og funksjonaliteten er derfor lav.
Balkong 1.etasje ved stue mot syd: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra gjeldende forskrift. Stedvis svikt i balkonggulv samt stedvise skjevheter. Balkongen og markisen har generelt høy slitasjegrad. Rekkverk og rammeverk i front for opplag av markise er skjevt og ustabilt.
Balkong 1.etasje ved stue mot nord: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra gjeldende forskrift. Overflatebehandlingen er generelt slitt og trenger fornying.
Rekkverk er stedvis ustabilt.
Markterrasse i hage: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying.
Grunnmur: Det registreres sprekker på grunnmur ved ett innvendig hjørne mot vei. Årsak er ikke vurdert. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Drenering: Det er høyst usikkert om grunnmuren er fuktsikret med grunnmursplater eller tilsvarende. Utvendig terrengfall er stedvis feil og heller inn mot grunnmur.
Se pkt. "Rom under terreng" for kommentar. Dreneringens tilstand har påvirkning på underetasjens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, TG2 settes for å belyse risiko.
Stikkledninger og tanker: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko. Oljetank er nedgravd. Ingen dokumentasjon som viser materiale, type, alder og om kontroll er foretatt.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold og anbefalte tiltak. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.