Øvre Frednesveg 10

Øvre Frednesveg 10, 3933 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 200, bruksnummer 3364, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 172 kvm

BRA-i:
Frittliggende enebolig:
Kjeller: 78 kvm: Gang, bod, bad/vaskerom, to soverom, stue og kjøkken.
1. etasje 89 kvm: To vindfang, gang, to soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Bod:
1. etasje 5 kvm: To bodrom ved carport.

Åpent areal:
Frittliggende enebolig:
1. etasje 20 kvm: To terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og naturstein. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og murkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Inngangsdører med glassfelter. Terrassedører med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre og plast. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad underetasje:
- Overflater gulv: Det observeres svertesopp/slitasje på fuger i dusjsonen, tiltak kan vurderes.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen har tegn av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Eksakt årsak til dette er ikke kjent, og kan henge sammen med fuktproblematikken i grunn, se forøvrig målinger til rom under terreng, og dette må ses i sammenheng med dette. Der kan det leses om tiltak som selger har gjort, og mer omfattende om fuktproblematikken i påforede vegger, det er vurdert at det må påregnes tiltak rundt dette, se side 14 i rapporten. I tillegg er det murvegg mot dusj, slik at fuktmåling mot dusj ikke er helt relevant, men fukt fra bad kan ikke utelukkes.

Våtrom - Bad 1. etasje:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

VVS-teknisk rom - Bod i underetasje:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflater.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Kjøkken - Kjøkken hybel:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Fuktføler/lekkasjesikring i kjøkkenbenk anbefales.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Underetasje:
- Skjevhetsmåling: I gang/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 35 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. etasje:
- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket målbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Det er ikke etablert ildsteder i boligen og ved eventuelt etablering av dette, må det gjøres nærmere undersøkelser av piper. Det kan ikke utelukkes at piper må fornyes innvendig.

Andre rom - 1. etasje:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Skader i gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Rom under terreng - Underetasje:
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Kjøkken - Kjøkken 1. etasje:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Skader i gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Annet: Fuktføler/lekkasjesikring i kjøkkenbenk anbefales.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning/slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er liten klaring mellom utvendig kledning og vannbord/bunnstokk i nedkant av kledning.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig luftespalte med utlufting langs gesims/gavlvegg, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Det er stedvis liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
- Ytterdører og omramming: Terrassedørene viser tegn til slitasje, og punktvise fuktskader.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen viser enkelte steder tegn til skjevheter og svanker, dette i området ved kilrenne over inngangsparti.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertak har tegn på værslitasje/gråning. Kan tyde på at undertaket har ligget lenge åpent før takstein er lagt/montert, men fuktinndriv fra møne/mønepanner kan heller ikke utelukkes.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.
- Skorsteiner (over tak): Det påpekes i tilsynsrapport fra brannvesenet at det mangler stigetrinn på taket frem til pipe, anbefales etablert

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Misfarging, svertesopp og mugg/soppdannelser ble observeres stedvis i undertaket, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt over tid. Det ble målt forhøyede fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Etter befaringen har selger utført vask av overflater med klor, bilder er fremvist. Det er utbedret lufteventiler i gavlvegger som et kompenserende tiltak, effekt av tiltakene vil kunne ta tid, og det er ikke mulig å vurdere uten overvåking/ettersyn over lengere tid. Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte, men mangelfull/utilfredstillende lufting vurderes som en sannsynlig hovedårsak, men varmetap/luftlekkasje fra varmsone kan heller ikke utelukkes.
På bakgrunn av tidligere observert svertesopp i undertaket vurderes ventilasjonen av konstruksjonen til å være utilstrekkelig. Det ble registrerert fuktighet i undertaket som vurderes å være knyttet til dette. Selger har utbedret størrelse på ventiler i gavlvegger etter befaringer, men det vurderes at ytterligere tiltak kan være nødvendig på sikt.
Ventilasjonskanaler fra kjøkken og bad føres i dag vertikalt gjennom taket med isolerte rør, og avsluttes over spaltehimling. Dette kan bidra til redusert ventilasjonseffektivitet og økt risiko for fuktproblemer på loftet. Forholdet antas å være en medvirkende årsak til ventilasjonsutfordringene, og det anbefales at ny eier vurderer utbedrende tiltak.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Andre byggverk - Carport og boder:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på loft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Selger har etter befaringen montert musesikringer under/bak kledning. Videre overvåking/ettersyn av loft (der det ble observert ekskrementer) anbefales, for å vurdere om tiltaket har hatt effekt eller om det er behov for ytterligere tiltak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Rom under terreng - Underetasje:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har omfattende slitasjeskader. Hovedårsak vurderes å være høy slitasje.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon flere steder, herunder også delevegg mellom stue og bad. Målingene gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Tegn på mugg- og råtesopp inne i konstruksjonen, noe som vurderes å være et resultat av forhøyet fuktighet inne i konstruksjonen. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker. Problemer med oppbyggningen av påforet vegg og kombinasjon av eldre grunnmur med gammel type oppbygning under såle (ikke plast, isolasjon og gode drenerene masser som er kapilærbrytene), samt deler av dreneringssystemet vurderes som sannsynlige årsaker. Disse opplysningene må derfor også ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Etter befaringen har selger laget noe større inspeksjonhull i på forede vegger, og det er satt inn avfukter i underetasjen, samt ledet takvann vekk fra grunnmur på utsiden. Det er ikke gjort nye målinger/besiktigelser etter befaringen i tilknyttning til denne rapport, det er kun formidlet det som som selger har utbedret/målt. Det kan ta noe tid før effekten av alle tiltakene er merkbare, men det er også risiko for at problematikken vedvarer, og med det fortsatt risiko for mugg/sopp problematikk i påforet del, dette også siden det ble målt forholdholdvis høye verdier på befaringsdagen. For da å få det totale bilde, må hele eller deler av påforede vegger mot gammel grunnmur åpnes. Foreslåtte tiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige. Det anbefales også å ta kontakt med selger. Det presiseres at det er bedre forhold i områdene ved tilbygg, ikke tegn på de samme problemene, her er det også inspeksjonluke (ved varmepumpe) og det er her større klaring mellom påforet vegg og grunnmur. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for nærmere undersøkelser/åpning av vegg.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden i opprinnelig del, som kan tyde på utfordringer med dreneringssystemet. Dette i kombinasjon med eldre kjeller/grunnmur med manglende fuktsperre og kapilærbrytene sjikt mot grunn (isopor, grus e.l) under såle og støpt plate. Kan ha ført til fuktproblematikken. Samt innvendig påforet vegg uten utvendig isolasjon av grunnmur. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Det er i mange tilfeller krevende å få en eldre underetasje til å fungere optimalt med påforede kjellervegger. Dette siden man ofte har lite kontroll på grunnen under gulv og såle, samt oppbygning av påforet vegg i underetasje. Dette må ses på som en total helhet med både utvendige og innvendige forhold. Selger har etter befaringen koblet fra takvann som var ført ned i rør ved grunnmur, takvann er nå ledet lenger vekk fra boligen. Det presiseres at det er bedre forhold i områdene ved tilbygg. Det anbefales å få oversikt over problematikken med fukt i påforet vegger innvendig i underetasje, før det eventuelt blir gjort noe med dreningen (se punkt for "kontroll i lukkede konstruksjoner" side 14) 

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1. etasje:
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. På grunn av bruk av dusjkabinett med dusjvegger vurderes imidlertid forholdet ikke å utgjøre et vesentlig avvik. Tiltak anses derfor ikke som nødvendige så lenge denne løsningen opprettholdes.

Andre byggverk - Carport og boder:
- Innvendige forhold: Ikke undersøkt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eneboligen på Øvre Frednesveg 10 er fordelt over to plan med separate inngangsparti: 1. etasje med stue, kjøkken, to soverom og bad, samt en underetasje som er innredet med tilsvarende fasiliteter. Det gjøres oppmerksom på at underetasjen ikke er formelt godkjent for utleie eller varig opphold av kommunen. Boligen har en gjennomgående behov for oppgraderinger i underetasjen.

Overflater i boligen:
Gulv: Laminat og flis
Vegger: Mdf-plater, panelplater, flis og murvegger.
Himling: Trepanel og Malte slette flater

Stuen i 1. etasje er romslig med god plass til sofagruppe og spisebord, åpen løsning mot kjøkkenet og direkte utgang til to terrasser. Kjøkkeninnredning fra HTH med slette fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Vegghengt ventilator. Komfyrvakt er montert. Badet har flislagte gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himling med downlights og mekanisk avtrekksvifte. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur, opplegg til vaskemaskin og toalett. To soverom med gode størrelser.

Underetasjen har entré med trapp ned til etasjen som tar deg til en korridor som binder etasjen sammen. Fra korridoren har du tilkomst til begge soverommene i etasjen og badet. Stort bad med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap, vaskeromsinnredning med utslagsvask og opplegg for vaskemaskin, dusjnisje med dusjarmatur på vegg og mekanisk avtrekksvifte på vegg. Stue med plass til tv-stue innredning og åpen løsning mot kjøkkenet. Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Ventilator på vegg. Komfyrvakt. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene i begge etasjene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i entré og bad i begge etasjer og varmepumpe under trapp i underetasjen, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen, noe som er vanlig fra den tidsperioden. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger ferdigattest for tilbygg med inngangsparti for begge etasjene, datert 22.11.2018 med tilhørende tegninger datert 06.02.2013. Kommunen har oversendt godkjent vedtak om plassering av våningshus datert 26.04.1944.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra kommunen som ikke er datert. Tegningene er svært utydelige og det er usikkert om det er gjort søknadspliktige endringer i bruken av rom i 1. etasje. Det fremkommer av tegningene at hele kjelleren opprinnelig er byggemeldt som vedskjul og boder og er derfor ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene i kjeller til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Kjelleretasjen som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har sentral beliggenhet med gangavstand til sentrum og alle byens fasiliteter. I sentrum ligger Down Town kjøpesenter som har et bredt utvalg av butikker, vinmonopol, kafeer, bowlinghall og treningssenter. Sentrum strekker seg langs østsiden av elvebredden og her finner du bank, diverse butikker, frisører og hyggelig restauranter som Jonas B. Gundersen og Øya Spiseri. Nærmeste dagligvarebutikk er Kiwi Skippergata. Selv om eiendommen har en sentral beliggenhet, så ligger den skjermet til, tilbaketrukket fra bykjernen. Det er også gangavstand til barnehage, skole og flotte tur- og rekreasjonsområder. Kort avstand til bussholdeplasser med gode forbindelser i hele Grenland, samt Porsgrunn togstasjon.

Fra Porsgrunn: Kjør Øykastvegen mot Herøya, og ta til høyre inn mot Frednes sykehjem. Følg veien ca. 200 meter rett frem. Eiendommen ligger på venstre side av veien merket med salgsplakat fra Krogsveen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Maristien barnehage (1-6 år)
127 barn 0.4 km
- Min Barnehage, Øyekast (1-5 år)
54 barn 0.7 km
- Rønningen barnehage (1-5 år)
70 barn

Skoler:
- Grønli skole (1-7 kl.)
295 elever, 15 klasser 1.4 km
- Vestsiden skole (1-10 kl.)
434 elever, 25 klasser 1.9 km
- Klevstrand skole (1-7 kl.)
166 elever, 11 klasser 2.1 km
- Kjølnes ungdomsskole (8-10 kl.)
348 elever, 19 klasser 1.9 km
- Telemark Toppidrett ungdomsskole (8-10 kl.)
93 elever, 6 klasser 3.3 km
- Porsgrunn videregående skole Sør
450 elever, 32 klasser 2.6 km
- Porsgrunn videregående skole
1100 elever

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 886 kvm. Tomta er opparbeidet med gruslagt gårdsplass på fremsiden av boligen, og stor hage som strekker seg rundt boligen, samt to terrasser i trevirke på boligens nord- og sørøst-side.

Parkering på egen gruslagt gårdsplass med plass til flere biler og frittstående carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2018-2030 datert 13.06.2019, avsatt til: Bevaring kulturmiljø, nåværende boligbebyggelse og byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 26.424,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr. 918.075,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr. 3.672.298,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
119 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arash Farhangmehr

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 23 200,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Porsgrunn inkl tegninger  kr 3 153,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 22 554,50,-
Foto - inkl. drone  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 28-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2615

Sist oppdatert: 24. juni 2026 kl. 13:03