Gimleveien 21B

Gimleveien 21B, 0266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 415, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal i 2 etg.: BRA: 27 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken med køyeseng og utgang til balkong.

Balkong på 5 kvm.

I tillegg disponerer boligen en bod i kjeller (lav takhøyde). Arealet i kjellerbod måles til 5 m2 areal lav himling (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.08.2025 utført av Magnus Slåtsveen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger:
Selveierleilighet i sameiet Gimleveien 21. Sameiet består av 32 seksjoner og har felles tomt. Felles tomt opparbeidet med blant annet: Asfaltert
adkomst, steinbelagt områder og gressplen.
Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller og loft. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av murkonstruksjon
og trekonstruksjon. Utvendige fasader forblendet med teglstein og pussede/malte flater. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med
takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og tofløyet balkongdør
med to-lags glass fra 2010. Oppvarming med elektrisitet. Leilighet er tilknyttet felles varmtvann.
Leilighet beliggende i byggets 2.etasje. Adkomst via felles trappegang med heis. Oppgangen har callinganlegg. Leiligheten består av entré,
stue/kjøkken og bad.
Utgang fra stue/kjøkken til balkong.
Leiligheten disponerer en kjellerbod (ikke måleverdig). 
Sameiet har akkurat startet rehabilitering av balkonger og diverse arbeid i bakgård.
Se ytterligere beskrivelse under standard samt teknisk beskrivelse i tilstandsrapporten.

Arealeffektiv selveierleilighet i 2. etg. med en svært attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Frogner. Leiligheten ble ombygget i 2010/2011 og holder god standard. Overbygget sør-østvendt balkong på 5 kvm. med utgang fra oppholdsrommet.

Entré:
Separat, romslig entré med skyvedørsgarderobe. Dørcalling.

Stue/kjøkken:
Oppholdsrom med store vindusflater som gir godt med naturlig lys til leiligheten. Ut gang til hyggelig sørøst-vendt balkong. Tofløyet balkongdør. Tilpasset køyeseng med seng/sofa og madrasser samt skuffer/oppbevaringsplass.

Kjøkkeninnredning:
Kjøkkeninnredning fra 2010/2011 hvor det er godt med skap- og benkeplass. Integrert i innredningen er oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og kjøl/frys.
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Kjøkkeninnredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Benkeskapsbelysning og stikkontakt over benkeplate. Integrerte hvitevarer: Nedfelt platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator tilkoblet avtrekk. Vannrør av typen rør-i-rør.
TG 2: Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
Innredning: Det er registrert svellemerker på benkeplate. Eventuell fornyelse kan vurderes.
Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Baderom:
Baderom fra 2010/2011. Flislagt gulv med elektriske varmekabler og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantskap i slett utførelse. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg over servant. Dusjsone med innfellbare dører i glass. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksventil i himling. Vannrør av typen rør-i-rør. Opplegg til vaskemaskin og tørketrommel som medfølger.
Informasjon: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.
Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 45 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
TG 2: Vannrør: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet). Avrenningsmulighet bør etableres.
Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Overflater vegger: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekker i flisfuger og fliser samt bomlyd og løsefliser på baderommsgulv. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft
mellom flis og underlag. Utbedring anbefales.
Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Hvitevarer på kjøkken og bad medfølger:
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Balkong på 5 kvm.:
Utgang fra stue/kjøkken til overbygget balkong på 5 kvm. Gulvflate belagt med terrassebord. Rekkverk av metall. Rekkverkshøyde er målt til ca. 110 cm. Bord og stoler på balkong medfølger. Om sommeren har balkongen sol fra ca. kl 10-14.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkettbord. Vegger i malte flater. Himlinger i malte flater. Profilerte innerdør. Skyvedørsgarderobe i stue/kjøkken og entré.
Informasjon: Skyvedørsgarderobe/dører har behov for justering.
TG 2: Overflater vegger: Det er registrert skruehull etter tidligere innfestinger samt riss/sprekker på vegg over baderommsdør. Eventuell utbedringer kan vurderes.
Overflater gulv: Gulvflater bærer preg av slitasje samt merker/hakk. Eventuell fornyelse kan vurderes.

Etasjeskiller måles ved bruk av laser for å finne eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles det i to rom i hver etasje og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Kryssmåling i stue/kjøkken.
Skjevhetsmåling: Det er kun registrert målbare skjevheter. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 12 mm i stue/kjøkken.

Dører og vinduer:
Slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og tofløyet balkongdør med to-lags glass fra 2010.
Persienner er montert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer kombinert med mekanisk avtrekk.
Vannrør av typen rør-i-rør. Stoppekraner er plassert i himling på baderom.
Informasjon:
Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Måler er plassert i felles tavle i sameiet.
Det elektriske ble oppgradert i forbindelse med ombyggingen i gården i 2010/2011. Ferdigattest er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter.
TG 2: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier er ikke tilgjengelig for å besvare spørsmål som gjelder for det elektriske anlegget. Forholdet medfører at avhendingslovens minstekrav til undersøkelser ikke har blitt gjennomført og kan medføre at mulige relevante opplysninger vedrørende bruk, funksjon og tilstand ikke er blitt gjort oppmerksom på.
Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Brannteknisk:
Leiligheten har røykvarslere samt brannslange tilkoblet vann i benkeskap på kjøkken.

For ytterligere teknisk beskrivelse og tilstandsgrader (TG), henvises det til boligsalgsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Skap i kjellerbod medfølger.
Køyeseng med madrasser og stige samt skammel medfølger.
Bord og stoler på balkong medfølger.
Alle hvitevarer medfølger.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på badegulv. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1900.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1900, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av bygården fra 05.07.2011.

Det er uvisst hvilke endringer som er gjort etter at ekspedisjonsdokumentet ble gitt, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bebyggele og garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen de senere år og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.
Inventar som er på visning i leilighet og bod (uten pyntegjenstander/styling) medfølger i salget.

Leiligheten ligger i et etablert og meget attraktivt boligområde midt på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til med gåavstand til "alt". Alle typer servicetilbud i umiddelbar avstand fra boligen. Området har et mangfold av restauranter, koselige caféer, butikker, barer og servicetilbud.

Kort avstand til de sentrale handlegatene Bygdøy allé, Skovveien, Bogstadveien/Majorstuen og Aker Brygge/Tjuvholmen for å nevne noen. Fine tur- og rekreasjonsmuligheter i Frognerparken og fin sykkeltur til idylliske Bygdøy med naturskjønne turområder.
Buss nr. 30 og 31 har holdeplass ca. 100 meter fra leiligheten, og tar deg i retning Fornebu og via sentrum helt til andre siden av byen. Trikk nr. 12 har holdeplass i Frognerveien, ca. 100 meter fra leiligheten. Flytoget ligger ved Nationaltheatret Stasjon.

Med Frognerparken innen kort avstand har man gode rekreasjonsmuligheter. Her er Herregårdskroa et godt alternativ for en matbit hvor du sitter midt i en del av Oslos kulturhistorie. Frognerbadet er en av Nordens vakreste utebad og har flere bassenger, grønne plenområder og store, svalende trær. Vigelandsparken er åpen året rundt og med sine skulpturer er den unik i internasjonal sammenheng.

Spaserer man til den andre enden av Frogner mot Majorstuen kommer man til koselige Vestkanttorvet, her arrangeres det brukt- og antikkmarked hver lørdag (mars - desember). Dette er Oslos eldste faste marked og det bidrar til yrende folkeliv og god atmosfære i nabolaget.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningsstudioer i området.
Ellers er det fantastisk å ta seg en løpetur langs Frognerkilen og ut til idylliske Bygdøy eller til anerkjente Frognerparken. Det er gangavstand til Majorstuen, Skøyen, Aker Brygge, Bygdøy og sentrum.

Leiligheten har et fantastisk utgangspunkt for aktiv bruk av byens tilbud!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 692 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Asfaltert adkomst. Flott bakgård med gressplen, stenbelegg, sittegrupper og sykkelparkering.

Det er innført beboerparkering i dette område. Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig. Se Oslo kommune sine nettsider for priser og mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan s-2255 datert 28.7.77 med tilhørende reguleringsbestemmelser s-2937 datert 1.10.87.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

NABOVARSEL – LOFTSUTBYGGING I THOMAS HEFTYES GATE 45 - nabovarselet er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter.
For andre byggesaker i nabolaget, se planinnsyn: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Opplyste totale felleskostnader pt. er kr. 2 309,- pr. mnd. NB! totale felleskostnader blir ca. kr. 3 000,- pr. mnd, se nedenfor*.
Fellesutgiftene er p.t. kr. 1.960 pr. måned. Inkluderer varmtvann, bygningsforsikring, kommunale avgifter, heis, vaktmester, renhold og øvrig drift av sameiet. Se regnskap som er vedlagt den digitale salgsoppgaven
I tillegg betales p.t. kr. 349 pr. mnd for kollektiv avtale med Global Connect på fiber.
*Det ekstraordinære årsmøtet i juli vedtok et låneopptak på ca. 4 mill for rehabilitering av balkonger og diverse arbeid i bakgård.
Dette vil medføre at fellesutgiftene vil øke. Da lånet ikke er utbetalt ennå kan vi ikke si eksakt hvor mye fellesutgiftene vil måtte økes, men antar at økningen for denne seksjonen vil bli på mellom 650 og 700 kr. pr. mnd. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Dette vil da gi en andel fellesgjeld på ca. kr. 74 178,- og månedlige felleskostnader på ca. kr. 3 000,- ihht. eierbrøken som er 26/1402.

Nåværende eier har leid ut leiligheten de senere år, men kjenner ikke leietakers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet med en kollektiv avtale med Global Connect på fiber, se ovenfor.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 952 085,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 808 339,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner.
Megler har fått opplyst om at leiligheten pt. ikke har eiendomsskatt.

Andel formue er kr 3 892,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 3 422,- pr. 31.12.2024.
Ovennevnte andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld. Men ekstraordinært årsmøtet i juli 2025 vedtok et låneopptak på inntil 4 mill. Dette vil medføre at fellesutgiftene vil øke. Da lånet ikke er utbetalt ennå kan vi ikke si eksakt hvor mye fellesutgiftene vil måtte økes, men antar at økningen for denne seksjonen vil bli på mellom 650 og 700 kr. pr. mnd.
Dette vil da gi en andel fellesgjeld på ca. kr. 74 178,- og månedlige felleskostnader på ca kr. 3 000,- ihht. eierbrøken som er 26/1402.

4 200 000,00 Prisantydning
3 422,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 203 422,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

105 070,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 110,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 319 532,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Johanna Frida Alice Ander Ljung

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gimleveien 21, med sameiebrøk 26/1402,.
Sameiet består av 29 leiligheter/boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er SK Eiendom AS, tlf. 23 27 11 33. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold: Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
Viktige saker i perioden som har gått:
• Heisservice utføres av Kone med 4 besøk per år.
• Reparasjon av heis er blitt utført fortløpende etter behov.
• Schneider Electric utfører årlig kontroll av brannalarmanlegg.
• I vinterhalvåret gjør styret fortløpende vurderinger av behov for takrydning ved større snø og nedbørsmengder. Etter fjorårets snøras, har vi skrevet en avtale med Solid Eiendoms service som har daglige rutiner og sjekk av taket. De har ryddet det fortløpende.
• Arbeidet med prosjekt balkong er for fullt satt i gang. Se nærmere beskrivelse under viktige fokusområder for perioden som kommer.
• Det har blitt gjort en rekke sikkerhetstiltak i bygården da vi har hatt problemer med urolig oppførsel og hærverk. Vi har inngått en avtale med Securitas, endret låssystemet ned til kjeller og ekstra lås på sikringsskap er noen av tiltakene vi har vært nødt til å gjøre.

Nåværende prosjekt:
Det ekstraordinære årsmøtet i juli vedtok et låneopptak på 4 mill for rehabilitering av balkonger og diverse arbeid i bakgård.
Dette vil medføre at fellesutgiftene vil øke. Da lånet ikke er utbetalt ennå kan vi ikke si eksakt hvor mye fellesutgiftene vil måtte økes, men antar at økningen for denne seksjonen vil bli på mellom 650 og 700 kr. pr. mnd. Protokoll fra ekstraordinært årsmøte i Sameiet Gimleveien 21 er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter.

Iht. sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører antatt kr. 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører antatt kr 5 376,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 880,-
Tinglysing sikring kr 545,-
Boligselgerforsikring antatt kr. 19 000,-
Foto antatt kr 3 000,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, antatt kr 12 500,-

Oppdragsnummer 57-0008/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
Bryggetorget 13/15 , 0250, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR57.258

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 14:03