Vogts gate 51

Vogts gate 51, 0477 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 360, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Borettslaget Torshov Kv VI, organisasjonsnummer 947837893

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
Leilighet :
4. etasje 46 kvm: Entré, stue, soverom og bad.
5. etasje 26 kvm: Spisestue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod
5. etasje 2 kvm: Bod

Åpent areal:
Leilighet :
5. etasje 6 kvm: Balkong

Øverste plan av leiligheten (5. etasje) har et gulvareal (GUA) på 30 m2. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH), er kun 26 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-i).
Leiligheten disponerer en bod på loftet (5. etasje). Boden har et gulvareal (GUA) på 4 m2. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) er kun 2 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Boligen disponerer en bod på loftet og i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
- Det er en sprekk i gulvflisen, i nærheten av terrassedøren.

Kjøkken:
- Kjøkkenet har avtrekksløsning med kullfilter. Et kullfilter kan fjerne matos og lukt, men ikke fuktig luft. Det er ikke separat avtrekksmulighet fra kokesonen eller i rommet forøvrig.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Våtrom:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Badet ble pusset opp i regi av forrige eier. Se opplysninger hentet fra salgsoppgaven til tidligere eier (2022): "Våtromsprosjektet utført som rehabilitering, overleveringsdato 23.07.2020. Gulvmembran; som membran ligger det en underliggende og helsveiset banemembran. Det betyr at membranen ligger under påstøpen. Type membransystem; det har blitt lagt type Sarnafil G som underliggende membran. Arbeidet er utført etter produktets monteringsanvisning. Veggmembran; som membran på vegg er det smørt PCI Lastogum® smøremembran i alle plateskjøter og overganger på XPS platene. I membranen har det blitt lagt inn et laminert spesialbånd som hindrer sprekkdannelser i overgangene. Utførelsen er utført i henhold til produktets systembeskrivelse." Firma som utførte jobben er Lomundal Bygg AS.

- Malte veggene som ikke er flislagt i forbindelse med innflytting. Dette arbeidet gjorde vi selv i 2022.

Tak, yttervegg og fasade:
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Vi er ikke kjent med at det har lekket vann utenfra og inn, eller sett andre tegn til fukt i vår leilighet. Merk allikevel opplysninger hentet fra salgsoppgaven til tidligere eier (2022): "Sommeren 2021 var det en leilighet i bortelaget som hadde lekkasje fra takterrassen. Borettslagets styre gjennomføre da kontroll av samtlige takterrasser. Det ble ikke påvist lekkasje i denne leiligheten men som preventiv tiltak ble metall beslag på terrassen byttet." Firma som utførte jobben er Storo Blikkenslagerverksted.

Kjeller:
- Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Styret har opplyst om at det har vært høy luftfuktighet i kjelleren i en annen del av borettslaget (i Omsens gate). Som følge av dette igangsatt et dreneringsprosjekt som har pågått i 2025-2026. Prosjektet er ferdigstilt. Styret kan kontaktes for mer informasjon.

Elektrisitet:
-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Fra salgsoppgaven til tidligere eier (2022): "Elmesteren 21.10.2020 Kjøkken: Legge opp til ny stikk til oppvaskmaskin, samt koble på platetopp. Elmesteren 29.09.2020 Loftstue: Byttet gamle halogen ledstar med nye led + ny dimmer. Kjøkken : Byttet gamle halogen ledstar med nye led, montert ny led dimmer, 2 meter zip skinne med 5 spotter og flyttet stikk til stekeovn. Elmesteren 07.10.2019 Kjøkken: Lagt opp ny kurs for stekeovn og satt opp komfyrvakt til platetopp. Sikringsskap: Byttet alle gamle automatsikringer til nye jordfeilautomater, byttet hovedsikring og satt inn overspenningsvern. Alna Elektro AS, arbeids utført jmaijuli 2020,Bad: VK 6kvm, 6x downlights, Dimmer til taklys, Speilly, Bryter speillys, Dobbelt v servant/dobbelt stikk til vaskemaskin, Klippebryter til vvb, 2x håndkletørker, punkter til vifte med tilkobling 21 bryter til vifte. Vestre Aker Elektro: byttet stikk kontakter på stue og soverom. Satt opp tråløs lysbryter på soverommet." Tidligere eier oppga i 2022 at arbeid ble utført av Elmesteren, Alna Elektro AS, Vestre Aker Elektro.

Svar: Elektrisk arbeid i forbindelse med flytting av kjøkken og etablering av soverom i 5. etg. Fra samsvarserklæring: "Soverom: •Levering og montering av 3 stikkontakter •Levering og montering av lyspunkt •Levering og montering av dimmer Kjøkken: •Levering og montering av 4-veis stikkontakt over benkeplate for forbruk •Levering og montering av 2stk, 2-veis stikkontakt over benkeplate for forbruk •Levering og montering av stikkontakt til hvitevarer •Flytting av tilførsel til platetopp , og montering av eksisterende komfyrvakt •Flytting av tilførsel til oppvaskmaskin •Flytting av tilførsel til stekeovn •Montering av dimmer og stikk i stue nede •Levering og montering av lyspunkt . Montering av regulator til varmekabel i balkongen . Montering av lys under kjøkken benken".

Rør:
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Dreneringsprosjektet i 2025-26 trakk noe ut i tid grunnet en sprekk i vannledning. Prosjektet er nå ferdigstilt, og vi legger til grunn at dette ble avklart med kommunen og/eller utbedret. Styret kan kontaktes for mer informasjon.

Svar: Rørarbeider i forbindelse med flytting av kjøkken og etablering av soverom i 5. etg. Samsvarserklæringen fra rørlegger henviser til rørfordelingsskap i 1. etg, de mener her rørfordelerskapet i 4. etg. Fra samsvarserklæring: "Det ble trykket nytt rør i rør system fra fordeling skapet i 1 etg. Det ble montert waterguard. Det gamle kjøkkenet ble plugget." Firma som utførte jobben er Hermes Vvs As.

Skjevheter og sprekker:
- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Det er sprekker i fliser på terrasse i 5. etg. og merke på en flis i dusjsonen på badet i 4. etg. Merk at bygget er fra 1920 og det forekommer dermed naturlig slitasje på den åpne teglsteinsmuren i leiligheten. Vi kjenner ikke tilstanden til mur som ikke er synlig.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Peisovn ble flyttet fra 5. etg. til 4. etg. i 2025 i forbindelse med flytting av kjøkken. Arbeidet ble utført av Alfa Varme.

Planer og godkjenninger:
- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Det er varslet om at en beboer i en annen oppgang (Vogts gate 49) er i gang med loftsutbygging. Henviser til styret for mer informasjon.

Andre opplysninger:
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar:
- Loft utbygget som en del av leiligheten omkring 2007. Kjenner ikke til hvem som utførte arbeidet eller andre detaljer enn opplysninger fra salgsoppgaven til tidligere eier (2022): "Søknad om tillatelse til tiltak "Ombygning av råloft til boligformål" godkjent den 8.11.2006 (saksnummer 2006080653)." og "Ferdigattest (saksnummer 2006080658, Eiendom 225/360/0/0) gitt og signert på veiene av Plan og bygningsetaten den 27.2.2007."
- I 2025 flyttet vi kjøkkenet i 5. etg. lengre ut i rommet, og etablerte nytt soverom i samme etasje. Rør- og elektrisk arbeid utført av fagfolk (ref. egne punkter). Majoriteten av annet arbeid i forbindelse med oppussingen ble også utført av fagfolk.
- Det går noe tid fra man skrur på den ene rekken med spotter på kjøkkenet, til lyset går på.
- I henhold til borettslagets vedtekter kan man ikke ha elektrisk avtrekksvifte påkoblet felles ventilasjonssjakt. Forrige eier hadde montert slik vifte på badet. Det har væ rt kontroll av dette i regi av borettslaget i vår eiertid (2023). De andelene hvor det ble oppdaget elektrisk vifte på kjøkken fikk vedtak om å fjerne/tilbakestille. Det ble i den omgang ikke gitt tilsvarende vedtak til de som hadde elektrisk vifte på bad. Vi har ikke hørt noe mer om dette siden 2023.
- For å lukke terrassedøren i 5. etg ordentlig, må terrassedøren dyttes inntil karmen.
- Vi er kjent med at det er utplassert rottefeller i kjelleren, men vi er ikke kjent med at det er funnet rotter eller mus i den tiden vi har bodd i borettslaget. Forrige eier opplyste om det samme.

4. E t a s j e:
E n t r é:
Hyggelig entre med et pent plassbyggde skap med plass til ulik oppbevaring. Det er også varmekabler i gulvet. Velkommen inn!

S t u e:
Stuen har plass til en hyggelig sofa-møblering og annet interiør som reflekter egen stil. Et fint oppholdsrom med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Peisovn fra Contura med glassdør som skaper en lun og fin stemning i stuen.

S o v e r o m:
Lyst og romslig hovedsoverom som får fin morgensol igjennom terrassedøren. Soverommet har plass til seng, nattbord og andre møbler etter behov. Det er også godt med lagringsplass på soverommet med klesskap som er godt utnyttet helt opp til taket.
Utgang fra soverom i 4. etasje til brannbalkong. Balkongen medregnes som en del av borettslagets fellesareal, men det er praktisert at man får sette frem sammenleggbare møbler på balkongen.

B a d:
Delikat påkostet bad fra 2020 som er pusset opp i regi av tidligere eier. Badet har flislagte vegger og malt, slett himling med integrerte downlights. Gulvet er flislagt og utstyrt med elektriske varmekabler for god komfort. Innredningen består av vegghengt servantskap med slette fronter og sorte håndtak, samt heldekkende dobbel servant med moderne 1-greps armaturer. Over innredningen er det speil med integrert belysning. Dusjsonen er avgrenset med fast glassfelt og har dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regndusj. Badet er videre utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse og synlig drensspalte under toalettet. Det er opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder i egen nisje. Varmtvannstanken er fra Oso Hotwater med kapasitet på ca. 116 liter, plassert på badet, og er fra 2020 iht. fremlagt dokumentasjon.

5.E t a s j e:
S p i s e s t u e:
Stuen er lys og luftig med loftsvinduer både mot øst og vest, slik at lyset endrer seg gjennom dagen. Her er det også plass til et stort spisebord om man ønsker det. De store vindusflatene ut til takterrassen gir masse naturlig lys inn til rommet.

B a l k o n g:
Utgang fra spisestue i 5. etasje til takterrasse på 6 kvm. Takterrassen vender ut mot indre bakgård. Balkongkonstruksjon er av betong og stål, gulvflaten er belagt med fliser og det er innstøpte varmekabler i gulvet. Sol fra tidlig morgen til ettermiddag. Selger har fått montert termostatregulering på varmekablene og terrassen har plastsluk i gulvet. Rekkverket i front har en høyde på ca. 1,04 meter. Det er også stikkontakt på terrassen.

K j ø k k e n:
Lekkert og moderne kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2025. Kjøkkenet har benkeplate i stein/kompositt og underlimt oppvaskkum med moderne 1-greps armatur. Det er integrert belysning og stikkontakt under overskapene. Kjøkkenet har god benkeplass og har plassbygget to skuffer på kjøkkenet for ekstra oppbevaring. De er laget litt dypere enn vanlige skuffer for å utnytte plassen under skråtaket best mulig. I tillegg er det integrert en uttrekkbar fjøl i den ene skuffen.
Hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. For økt sikkerhet er kjøkkenet utstyrt med komfyrvakt over platetoppen og automatisk lekkasjevarsler i benkeskapet under oppvaskkummen.

S o v e r o m:
Hyggelig soverom med plass til seng, nattbord og øvrig møblering etter eget ønske. Passer fint som barnerom, kontor eller gjesterom.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Integrerte hvitevarer kjøkken samt kombinert vaskemaskin/tørketrommel bad medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

V i n d u e r/D ø r e r: Vinduer med karmer av treverk og 2-lags isolerglass fra 2017. Velux-takvinduer i 5.etasje. Profilert entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 30db. Slett ytterdør i 5. etasje med brannklasse B30. Terrassedør med trekarm og 2-lags glass fra 2006.
G u l v: Flislagt gulv med varme i entré. Øvrige gulvflater belagt med 1-stavs parkett.
V e g g e r/H i m l i n g: Vegger av malt mur, malte slette flater samt eksponert teglstein. Himlinger av malte slette flater. Eksponerte bjelker i 5. etasje.
T a k h ø y d e: 5. etasje: Soverom: 17 cm til 3,72 meter, Kjøkken: 0,90 meter til 4,00 meter, Spisestue: 2,25 meter til 4,00 meter. 4. etasje: Entré: 2,67 meter, Bad: 2,43 meter, Soverom: 2,69 meter, Stue: 2,68 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger ikke: TV og TV-benk.

Leiligheten er oppvarmet med varmekabler i gulv på bad, peisovn og panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1925.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 19.04.1925, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger også ferdigattest på bruksendring fra råloft, datert 27.02.2007.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det følgende avvik fra dagens planløsning:
- Satt inn glassdører til soverommet i 4.etasje, og fjernet vegg.
- Flyttet kjøkken ut i stuen i 5.etasje og etablert et ekstra soverom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Festekontrakt datert 06.11.1651, doknr. 414055.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bebyggelse, vann/kloakkledning, brannvegg/dør og erklæring/avtale med Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Bruksoverlating er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknad må sendes skriftlig til styret. Ulovlig bruksoverlating anses som brudd på borettslagsloven og kan føre til salgspålegg og fravikelse. Kortidsutleie over 30 dager pr år er ikke tillatt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et meget veletablert og populært borettslag kalt Torshov kvartal VI på Torshov som er en typisk klassisk, flott Torshovgård. Her har man tilgang til en skjermet og frodig bakgård med sittegruppe og grill, som kan benyttes av beboerne.

Området er velkjent for sine eldre, klassiske bygårder fra 1920-tallet med flotte bakhager og frodige allé-trær i gatene. Torshov er meget attraktivt som boområde grunnet bydelens sentrale beliggenhet midt mellom sentrumsgryta og marka. Stadig flere oppdager den behagelige følelsen av et tilbaketrukket og stille miljø samtidig som nærheten til byen appellerer. Med kort vei til
alle servicetilbud samt trivelig bomiljø, hyggelige parker og friområder er dette et området som har "alt". Området grenser aller nærmest til Nydalen, Grünerløkka og Sagene.

Fra leiligheten er det kort vei til matbutikker, kafeer, restauranter og kjøpesentre som Torshov Torg, Storo Storsenter og Sandaker Senter. På Sandaker Senter finner man blant annet Vinmonopol, apotek,
bibliotek, matbutikk og bokhandel. Kulturtilbudet i nærområdet er godt, med blant annet Ringen Kino og Soria Moria med Torshovteatret, samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Åpent Bakeri,
kjent for sine bakervarer og kaffe, ligger også bare en kort spasertur unna. Åpent Bakeri endrer karakter på ettermiddagen, og er kjent for å ha kanskje byens beste pizza på kveldstid. Enda nærmere
ligger blant annet den koselige nabolagsrestauranten Grisen, vinbaren Lasarett, drinkbaren Albatross og nabolagsbaren Bruun Larsen. Oslo Trikkestallen er Norges fremste scene for dukketeater, og spiller ofte
kjente og kjære barneforestillinger.

Flere hyggelige parkområder i nærheten som blant annet Torshovparken, Torshovdalen, Torshov kirkepark og Haarklous plass. I nedre del av Torshovparken finner man minigolf, bordtennisbord, basketball-, fotball- og sandvolleyballbaner. Ellers er det flotte turmuligheter og grøntområder langs Akerselven med turstier med Nordmarka og Maridalen i nord og Oslo sentrum og Bjørvika i sør. Et annet alternativ er en kort trikketur til Kjelsås og inngangen til Lillomarka. Det er flere treningssentre i området; Sats Sagene, Sats Rignes Park, Sats Carl Berner, Sats Storo, Sats Nydalen, og Myrens Sportssenter på Torshov som tilbyr aktiviteter som squash, klatring og golf.

Svært gode offentlige kommunikasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet, som T-bane fra Sinsen/Storo og trikk fra Vogts gate. Buss nr. 20 (Galgeberg-Skøyen) er "rett utenfor døren" og bussholdeplass med bussrute 30 (Nydalen-Bygdøy) er 2 minutts gange fra leiligheten. Trikken tar deg til sentrum på under 15 min, til Grünerløkka på 5 min, eller opp til Kjelsås på 10 min. Trikkene går cirka hvert 5. minutt. Det er også lett å komme seg til Gardermoen (OSL) med Flybussen som har stoppested rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 311 kvm som tilhører borettslaget.    

Festeavgiften er kr 81.000,- pr. år. De fleste festekontrakter er evigvarende.

Fester eller ektefelle, foreldre, etterkommere i rett nedstigende linje eller søsken har forkjøpsrett, hvis ikke har kommunen forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.12.2021.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 16.019,- i år 2026 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål og fortau i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 og V010607 datert 01.06.2007.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker i området:
- Vogts gate 49 - bruksendring av loft til bolig og fasadeendring.
- Omsens gate 8 - utskifting av stikkledninger for vann- og avløp.
- Vogts gate 48 A - bruksendring fra næring til bolig i lokale i 1. etasje - Byggesaken er satt i bero.
- Trøndergata 1 - 9 - Utskifting av vinduer.
- Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole.

Pågående plansaker i området:
- Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk, saksnr. 202315257. Ombygging av hele gatetverrsnittet med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikken. I tillegg skal forholdene for gående prioriteres.
- Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48, saksnr. 202212601. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.
- Sandakerveien 56 C - Boliger, saksnr. 202217080.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  5 014,,-  pr. mnd. og inkluderer: Tv/internett basispakke, renter og avdrag, kommunale avgifter, trappevask, bygningsforsikring og vaktmester.
Felleskostnader: Dugnadsbidrag kr 25,-
Felleskostnader: kr 3 211,-
Bredbånd: kr 262,-
Renter og avdrag: kr 1 361,-
Trappevasktillegg: kr 155,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.521 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Globalconnect igjennom felleskostnadene som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 800 250,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 580 for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 46 314,- pr. 31.12.2026
Andel fellesgjeld er kr 227 980,- pr. 08.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 16.481.584 ,- pr. 08.05.2026 og lånevilkårene er:
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 94927127452, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 08.05.2026: 5.5% pa.
Antall terminer til innfrielse: 253
Saldo per 08.05.2026: 16 481 584
Andel av saldo: 227 981
Første termin/første avdrag: 30.03.2026 ( siste termin 30.05.2047 )

8 000 000,00 Prisantydning
227 980,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 227 980,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 237 282,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 247 232,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Strømnes Engen og Sigrid Holte Igesund

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Torshov Kv VI. Borettslaget består av 83 leiligheter og 1 næringslokale.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Dugnad må påregnes. Deltakelse på dugnad to ganger i året (trekkes en liten sum om man ikke deltar).
Dyrehold er tillatt, men boere som har hund, katt, eller andre kjæledyr er ansvarlige for at husdyrholdet ikke er til sjenanse for naboer. Ved husdyrhold skal styret og boerne i samme oppgang varsles. Husdyr skal holdes i leilighet og ikke slippes fritt i fellesarealene.
Nøkler til port, hovedinngangsdør og kjeller (systemnøkkel), kan bestilles hos portner på e-post portner@hotmail.no. Dette må dekkes av beboer. Skiltene på postkassene skal væ re like og alltid ha navnet på den/de som bor i leiligheten.
Borettslaget har en deltidsansatt portner/vaktmester, ansatt i 40 % stilling, som står for enkelt vedlikehold av gårdens fellesarealer og sesongbasert vedlikehold av indre gårdsrom og fortau rundt gården.
Rene Trapper AS står for renhold av oppgangene.
Borettslaget har en fullservice skadedyrsavtale med Anticimex AS.
Borettslaget har en gartner som jobber 21,33 % i sommerhalvåret.

Borettslaget har en egen nettside, Lettstyrt: https://torshov6.lettstyrt.no/, hvor du vil finne mye nyttig informasjon, bl. a. vedtekter, ordensregler og diverse praktisk info. Borettslaget har også et eget velkomsskriv for nye eiere med praktisk info. Styret eller OBF kan kontaktes for å få utlevert dette.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2008: Oppussing av oppganger
2010: Fasadeoppussing av ytre gård inkl. takstein og snøfangere
2011: Rehabilitering av alle pipeløp (stålrør), oppgradering el-anlegg fellesarealer
2012: Fasadeoppussing av indre gård inkl. takstein.
2014: Renovering av samtlige soilrør inn til hver andel. Utført av Proline AS
2015: Renovering av bunnledninger i kjellere ut til hovedledning. Utført av Proline AS
2015: Rens av samtlige ventilasjonskanaler i gården
2015: Oppgradering av felles teknisk ustyr for tv/ internett/ telefoni, Get AS
2016: Ny porttelefon montert av Certego
2016: Stamnett for fibernett installert av Lynet Internett
2016: Installering av heldekkende brannvarslingsanlegg av Wist Mikaelsen & Gifstad.
2016: Utskifting av alle dører til fellesområder i kjeller og loft som mangler godkjenning
etter brannforskriftene. Utført av FiDaTo.
2016: Skiftet oljefyr til elkjel-fyr for næ ringslokalet.
2017: Installert ventilasjonsanlegg for næ ringslokalet, utført og bekostet av leietaker.
2017: Utskifting av alle vinduer og balkongdører leilighetene. Vedlikeholdt alle vinduer i kjeller, noen er murt igjen Utført av DVS Entreprenør AS
2018: Siste fase av utskiftning av vinduer
2018: Tetting av gjennomføringer i kjellere etter krav fra Brann & Redningsetaten.
2019: Oppgradering av bakgården med bygging av hagestue samt flytting av sykkelstativ.
2019: Fullført brannsikring etter pålegg fra Brann og redningsetaten, herunder gjennomgang av det elektriske anlegget og bygging av nye brannsikre trapper i alle kjellerne. Det er også installert overspenningsvern.
2020: Rehabilitering av oppgangene samt portrommet. Nye fliser lagt i oppgangene.
2020: Blomsterbedene rundt gården (Hegermanns gate og Omsens gate) oppgradert med kantstein og nye planter.
2020: Sykkelstativet i sør-vestlige hjørnet har fått brostein
2020: Nytt søppelanlegg
2021: Nye takrenner på innsiden av gården samt råtesjekk og reparasjon av takterrasser med råteskade. Reparasjon av vannskade i det vestlige karnappet mot Hegermanns gate.
2022: Oppgradering av brannsentral.
2023: Nytt utekjøkken samt fellesgriller. Nye led lys i fellesareal, sanering og bygging av nye boder i og. 6
2026: Drenerings arbeider.

Planlagte påkostninger: 
Ny sykkelparkering, ny huske og ny porttelefon. Tiltakene finansiert med oppsparte midler.

Styret er i dialog med Utne Prosjekt om utarbeidelse av en vedlikeholdsplan. Styrets foreløpige vurdering er at de per i dag ikke har tilstrekkelig grunnlag til å si om planen vil påvirke kostnadene for den enkelte andelseier. Slik situasjonen er nå, foreligger det imidlertid ingen prosjekter som forventes å påvirke dagens nivå på fellesgjeld eller felleskostnader.

Til info:
Orientering fra styret om loftsutbygging: Beboer i nabo oppgang har fått innvilget loftsutbygging i Vogst gate 49. Han kjøper fellesarealene av borettslaget og denne summen vil også bidra til å dekke fremtidig vedlikehold.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Utsnitt fra vedtektene til sameiet om forkjøpsrett:
Ved avhending av en andel har de andre andelseierne forkjøpsrett. Deretter har andelseiernes og deres ektefellers slektninger i rett opp- og nedadstigende linje forkjøpsrett ihht vedtektene. Laget skal så skriftlig fremsette kravet om at forkjøpsretten gjøres gjeldende overfor avhender og erverver av andelen innenfor de frister som fremgår av borettslagsloven og disse vedtekter. Styret skal sørge for at andelseierne varsles skriftlig gjennom oppslag i gangene om de meldinger og forhåndsvarsler styret har fått om eierskifte. Styret setter en frist for når en forkjøpsberettiget må gjøre sin rett gjeldende overfor laget. Fristen må ikke væ re kortere enn fem hverdager. Er det flere andelseiere som ønsker å benytte forkjøpsretten bestemmer styret på grunn av ansiennitet hvilken andelseier som skal få overta andelen. Ansiennitet regnes etter dato for overtagelse av andel i laget. Står flere andelseiere etter dette med lik ansiennitet avgjøres fordelingen ved loddtrekning mellom disse andelseierne. Styret kan fravike regelen om ansiennitet dersom sæ rlige grunner tilsier det. Ønsker ingen andelseiere å benytte forkjøpsretten har disses slektninger og deres ektefelles slektninger i rett opp- eller nedadstigende linje forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 40-0097/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2697

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 20:53