Eilert Sundts gate 40

Eilert Sundts gate 40, 0355 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 45, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 28 kvm

BRA-i:
4. etasje 26 kvm: Entré, bad, alkove, kjøkken, stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligbygg fra 1969 over 7 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av betong. Yttervegger forblendet med mur og pussede flater. Tilnærmet flatt yttertak med felles takterrasse. Vinduer og balkongdør med trekarmer og 2-lags glass fra 1997. Boligen har naturlig ventilasjon. Avtrekksventil på bad og ventilator i overskap på kjøkkenet. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3:
Våtrom - Bad
- Generelt: Baderom fra eldre, ukjent årstall. Våtrommets alder og tilstand tilsier at restlevetiden er begrenset. Alderen innebærer økt sannsynlighet for utbedringsbehov. Våtrommet er i daglig bruk. Selger er ikke kjent med forhold med akutte utbedringsbehov. Det ble ikke registrert synlige fuktskader.
TG3 settes på grunn av våtrommets høye alder og følgende registrerte avvik:
- Det er registrert sprekk i gulvflis og selger opplyser om at enkelte veggfliser bak dusjkabinettet har manglende vedheft mot underlaget.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommet. Alder, opplysninger om tettesjikt og oppbygging er ikke kjent.
- Sluket er en eldre type av støpejern. Det er rustdannelse på sluket.
- Fallforhold mot sluk oppfyller ikke dagens minstekrav.
 Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,-.

TG2:
Tekniske installasjoner
- Innvendige avløpsrør: Leiligheten har enkelte avløpsrør av støpejern. Basert på typen rør og alder er restlevetiden ukjent.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert løsninger for ventilasjon. Det mangler tilluftsventiler/spalter og avtrekksmulighet.
- Vannbåren varme (radiator): Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

TGIU:
Våtrom - Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke utført kontroll i tilliggende konstruksjoner under befaring. Hensikten med disse kontrollene er å undersøke om våtrommet har en fuktskade. Hullet for kontroll skal tas i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. I dette tilfellet var det ikke praktisk mulig å gjennomføre kontrollen, fordi badet har omsluttende vegger av mur/betong. Tilstanden inne i tilliggende konstruksjon er derfor ikke kjent. Det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade) og det settes TGIU. Våtrommet ble kontrollert med egnet fuktmåleverktøy på innvendige overflater. Det ble ikke registrert avvik.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Balkongrekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det mangler samsvarserklæring for hele anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Ved mitt kjøp i 2021 ble det opplyst om sprekk i fuge bak dusjkabinettet. Ved undersøkelse av området etter kjøpet hørtes noe ulyd i tilstøtende fliser ved bank. Sprekken fremstår uendret i min eiertid, og jeg har ikke observert lekkasjer eller fuktskader. Forholdet er ikke undersøkt av fagperson.

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Det har vært vann i kjelleren én gang i løpet av mitt eie, men mine boder ble ikke berørt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

E n t r é :
En hyggelig og praktisk entré med enkel adkomst via heis til 4. etasje. Entréen har plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og gir et fint førsteinntrykk av boligen. Herfra er det videre adkomst til alkove, bad og den åpne stue-og kjøkkenløsningen.

S t u e :
Lys og innbydende stue med en arealeffektiv planløsning og plass til både sofagruppe og spisesone tilknyttet kjøkkenet. Store vindusflater sørger for godt lysinnslipp og bidrar til en luftig og behagelig romfølelse. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet sosialt og gir gode muligheter for ulike møbleringssoner.

B a l k o n g :
Fra stuen er det utgang til en 4 kvm nordvestvendt balkong. Her er det plass til utemøbler og grill. Et hyggelig sted å nyte varme sommerdager i usjenerte omgivelser mot skjermet bakgård.

K j ø k k e n :
Åpen kjøkkenløsning i naturlig tilknytning til stuen. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet er godt utnyttet med praktisk skap- og benkeplass, og ventilator er integrert i overskap. Den åpne løsningen skaper god kontakt mellom kjøkken og stue og gjør det enkelt å kombinere matlaging og sosialt samvær.

B a d :
Romslig, flislagt baderom med varmekabler i gulvet for en lun start på dagen. Badet er innredet med gulvmontert toalett, dusjkabinett og servant, samt opplegg for vaskemaskin. Det er også god plass til oppbevaring. Ventilasjon via avtrekksventil til byggets ventilasjonssjakt. Badet er vurdert til TG3 i tilstandsrapporten, og kjøper må påregne oppgraderinger/utbedringer. Sameiet har i tillegg et velfungerende fellesvaskeri i kjelleren til disposisjon for beboerne.

A l k o v e :
Praktisk alkove med plass til seng og garderobeløsning. Alkoven er smart utnyttet og gir boligen en separat og skjermet soveplass.

Ø v r i g :
Gulv: Gulvflatene er belagt med parkett i entré, stue og alkove. Badet har flislagt gulv med varmekabler.
Vegger: Malte, slette veggflater i entré, stue og alkove. Badet har flislagte vegger.
Himling: Malte, slette himlingsflater.

T a k h ø y d e r :
Entré: 2,44 meter.
Bad: 2,06-2,33 meter.
Alkove: 2,43 meter.
Stue/kjøkken: 2,42 meter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Tv og hyller medfølger.
Følgende hvitevarer medfølger: Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin, komfyrtopp og komfyr.

Leiligheten er oppvarmet med varmekabler i gulv på bad, samt vannbåren varme til radiator i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk, datert 09.05.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenliknet med godkjente byggetegninger foreligger det følgende avvik:
- Det er etablert en sovealkove i det som opprinnelig var tegnet som sovenisje.
- Døren mellom entréen og stue/kjøkken er fjernet.

Videre foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 09.05.1969.
- Ferdigattest for takterrasse, datert 15.11.1997.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 507277-87, tinglyst 09.04.1976, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet, kr. 10.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom. Dagboknr. 516449-1, tinglyst 05.10.1960, type heftelse: Erklæring/avtale som begrenser utleiemulighetene for hybelleilighetene i bygget hvor det følger av servitutten at det kun er lov å leie ut hybelleilighetene til en enslig person. Forretningsfører opplyser for øvrig at dette ikke er en praksis som overholdes i sameiet, og det følger heller ingen utleiebegrensninger i sameiets vedtekter eller husordensregler.

Det er i tillegg fem servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om benyttelse, bebyggelse, vann- og kloakkreglement samt drenering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det følger av sameiets husordensregler at styret skal orienteres om eventuell utleier.

Eilert Sundts gate 40 ligger attraktivt til på Briskeby, i et av Oslos mest etablerte og populære boligområder. Her får du en fin kombinasjon av klassisk bygårdsbebyggelse, hyggelige gater og et rikt byliv, med kort vei til både Briskeby, Uranienborg, Hegdehaugen og Frogner. I nærområdet finner du et godt utvalg av kaféer, bakerier, restauranter, nisjebutikker og servicetilbud, samtidig som Bogstadveien ligger kun en kort spasertur unna med et bredt utvalg av butikker og serveringssteder.

Dagligvarehandelen er enkel med blant annet KIWI og REMA 1000 i nærområdet, mens Bogstadveien og Hegdehaugsveien byr på et enda større utvalg av butikker og servicetilbud. Området har også flere populære kaféer og restauranter, og med kort vei til Briskeby og Frogner er det enkelt å finne hyggelige steder for både en rask kaffe, lunsj eller middag.

For den som setter pris på grønne omgivelser og rekreasjon, ligger Uranienborgparken like i nærheten. Frognerparken med Vigelandsanlegget, store grøntområder og Frognerbadet ligger også innen kort gangavstand og byr på flotte muligheter for trening, turer og avslapning. Slottsparken og områdene rundt Slottet er også lett tilgjengelig til fots.

Området har et godt tilbud av skoler og barnehager. Uranienborg skole ligger ca. seks minutters gange unna, mens flere barnehager finnes i umiddelbar nærhet. Dette gjør beliggenheten attraktiv for både familier, studenter, etablerere og godt voksne.

Kollektivtilbudet er svært godt, med trikk kun ca. tre minutters gange fra boligen og bussforbindelser i nærområdet. Majorstuen, Oslo sentrum og øvrige deler av byen nås enkelt med kollektivtransport, samtidig som mye av det sentrale Oslo kan oppleves til fots eller på sykkel.

Eilert Sundts gate er en karakteristisk boliggate på Briskeby, med historisk bebyggelse og arkitektur fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Området har en særegen kombinasjon av klassisk Oslo-sjarm og urban beliggenhet, med korte avstander til shopping, servering, kultur, rekreasjon og kollektivtransport.

Leiligheten i Eilert Sundts gate 40 gir deg dermed en attraktiv kombinasjon av sentral beliggenhet og klassisk nabolagsfølelse, med byens mange tilbud rett utenfor døren og et bredt spekter av rekreasjonsmuligheter, butikker og servicetilbud i umiddelbar nærhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Fridheim barnehage
- Hjelmsgate barnehage
- Hamna barnehage

Skoler:
- Uranienborg skole (1.-10. kl.)
- Majorstuen skole (1. -10. kl.)
- Bolteløkka skole (1.-7. kl.)
- Kristelig gymnasium grunnskole (8.-10. kl.)
- Fagerborg skole (8.-10. kl.)
- Kristelig gymnasium
- Hartvig Nissens skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 568 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Professor Dahls gate 22 - Byggesak: Endring av takkonstruksjon på utestue. Se saksnummer 2025/12823.
- Professor Dahls gate 22 - Byggesak: oppføring av balkongrekkverk i 5. etasje. Tillatelse til tiltak gitt 18.01.2025. Se saksnummer 2025/23363.
- Eilert Sundts gate 34 - Byggesak: rehabilitering av to skorsteiner og riving av fire skorsteiner. Tillatelse til tiltak gitt 09.07.2026. Se saksnummer 2026/06652.
- Eilert Sundts gate 47 - Byggesak: omlegging av tak. Tillatelse til tiltak gitt 09.06.2026. Se saksnummer 2026/06200.
- Holtegata 23 - Byggesak: bruksendring av loft til to leiligheter og fasadeendringer. Igangsettelsestillatelse gitt 03.12.2025. Se saksnummer 2025/12573.
- Holtegata 29 - Byggesak: fasadeendring. Se saksnummer 2025/19420.

Pågående plansaker:
- Saksnummer 2025/06836. Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting av eiendommene ved å rive eksisterende garasjer/carporter og oppføre et nytt boligbygg, som vil gi anslagsvis 23 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt fem etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate 8 er forutsatt videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, fordi planforslaget har for høy utnyttelse, er for lite tilpasset omgivelsene og gir negative konsekvenser for nabobebyggelse. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 03.03.2026. Saken er en fortsettelse av sak 202205283.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 2 450,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming og varmtvann, kabel-TV, internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 2 025,40,-.
Kabel-tv: 424,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 885,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 021 277,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommen.

Andel formue er kr 2 100,- pr. 31.12.2025
Sameiet har ingen langsiktige lån pr. i dag.

3 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
103 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 793 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 803 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Sletner

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Eilert Sundts Gate 40, med sameiebrøk 414/35750.
Sameiet består av 49 leiligheter og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes. Det blir avholdt dugnad 2 ganger i året, vår og høst.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Sameiet har eget sykkelrom til sykkelparkering.
Felles vaskekjeller. Hovedregelen er iht. husordensreglene at hver leilighet kan bruke maskinene maks 3 timer pr. uke. Vaskekjeller kan ikke brukes etter kl. 22 eller på søndager av hensyn til alminnelig ro og orden. Bruk av fellesvaskeriet må bookes. Det er ingen betaling.
Sameiet har en stor unik felles takterrasse som disponeres av beboerne. Felles takterrasse kan ikke brukes til private arrangementer eller etter kl. 22.00 om kvelden iht. husordensreglene. Det er ikke tillatt å grille på takterrassen.

Planlagte påkostninger:
I følge opplysninger fra styret 24.08.2026 er det planlagt utbedring av røranlegg samt brannteknisk oppgradering av bygget. Finansieringen av dette er per tidspunkt ikke bestemt. Styret antar at dette blir løst med en kombinasjon av låneopptak og anslagsvis 10-15% økning i felleskostnader om ca. 6 mnd. Kostnad for rørutbedring er estimert til ca. 2,5 MNOK og brannteknisk oppgradering av bygget er estimert til ca. 0,5 MNOK.

Eierskifte ved salg og utleie skal meldes styret for registrering. Navneskiltene ved inngangsdøren og postkassene skal være like og bestilles via vaktmester. Sameiet har ekstern vaskehjelp for renhold av trappegang og korridorer. Det er for øvrig påpekt i husordensreglene at beboerne plikter å sørge for renhold av eget inngangsparti.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0162/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26162

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 14:53