Skansen terrasse 20

Skansen terrasse 20, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 43
Andelsnummer 214, Skansen Borettslag, organisasjonsnummer 947 853 627

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
4. etasje 84 kvm: Entré, bad, toalettrom, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.
4. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1981. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong og yttervegger er oppført med betong/murverk. Taket er en flat takkonstruksjon, tekket med asfalttakbelegg eller folie. Vinduer med 3-lags glass, balkongdør og entrédør er fra 2012. Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 11 m² i betongkonstruksjon med rekkverk i stål og frostet glass.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og er i hovedsak fra byggeår. Det foreligger ikke dokumentasjon på hele anlegget, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom bad
- Generell: Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Det er observert normal bruksslitasje på overflatene, samt noe tobakklukt i boligen.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsrør.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Konstruksjonens alder medfører økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom bad: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke var fysisk mulig grunnet tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært lekkasje fra avløp ved vask og fra toalett på det lille toalettrommet. Avløpet er skiftet og nytt toalett er installert av rørlegger i 2024. I 2012 ble det i regi av borettslaget utført rehabilitering med nye 3-lags vinduer, verandadør, inngangsdør, samt nytt dekke og fronter på balkongene. En defekt sikring ble skiftet av elektriker i 2021. Selger har selv malt gulvet på det store badet (2023), skiftet toalett der (2013), malt vegger (2005) og innerdører (ca. 2020). Borettslaget har utført radonmålinger i de nederste etasjene, og det antas at det ikke ble målt forhøyede verdier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Skiftet avløp på vask og toalett på lite toalettrom, samt montert ny servant på stort toalettrom utført av Stor-Oslo Rørleggerservice AS. Det foreligger dokumentasjon for arbeidet.

Vedlikeholdshistorikk Skansen Borettslag:

2025:
- Rensing av ventilasjonsanlegget i borettslaget
- Oppgradering av nødlys i garasjene
- Utskifting av lønnetre og såing av engblomster i rundkjøringen
- Befaring av Securitas for vurdering av flere overvåkingskameraer

2024:
- Boning av gulv og trapper i trappeoppgangene
- Utskifting av glassfronter på kjøkkensiden i terrasseblokkene, utført som kostnadsfritt garantiarbeid av Lumon
- Innkjøp av ny tørketrommel til vaskeriet i nr. 25
- Innkjøp av ny løpemaskin til trimrommet
- Installering av ny belysning i aktivitetsrommet

2023:
- Oppgradering av hvitevarer i aktivitetsrommet
- Forlenget kollektiv bredbånd- og TV-avtale med Telia

2022:
- Reasfaltering av veien fra Trygve Nilsen vei mot Bakås skole

2021:
- Innkjøp og installasjon av tre nye vaskemaskiner (10 kg) i vaskeriene i nr. 11, 26 og 25
- Montering av infrastruktur for elbillading på alle p-plasser i garasjen

Hjørneleilighet i øverste etasje med sørvest-vendt veranda og lite innsyn fra naboer. Beliggenheten i byggets hjørne gir vinduer i flere retninger, og fra øverste plan er utsikten over trekronene åpen. Leiligheten byr på en gjennomtenkt planløsning med god plass, to soverom, stue med utgang til veranda, eget kjøkken og to toalettrom.

Entré:
En romslig entré tar imot med garderobeskap langs veggen og god plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Herfra fordeler leiligheten seg naturlig: stuen ligger til venstre, kjøkkenet rett frem, og gangen leder videre til soverom og bad.

Stue:
Stuen er leilighetens mest åpne rom, med vinduer i to retninger takket være hjørneplasseringen. Store vindusflater mot sørvest slipper inn rikelig med lys, og verandadøren gir direkte utgang til balkongen. Selger oppgir gode solforhold fra midtpå dagen og utover ettermiddagen. Det er god plass til full sofagruppe og sidebord, og rommet har god dybde fra verandadøren til den indre veggen. En rundbue i åpningen mot spisestuen/arbeidsrommet gir overgangen mellom rommene karakter.

Balkong:
Sørvest-vendt balkong med standard etter rehabilitering i regi av borettslaget i 2012. Balkongen har plass til bord og stoler, og utsikten går over trekronene i borettslagets grøntareal. Leiligheten er i øverste etasje, noe som gir lite innsyn fra omgivelsene.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget, adskilt rom med vinduer mot skogen og god arbeidsflate langs to vegger. Innredningen har profilerte fronter i lyst tre med glassoverskaper, flislagt backsplash og nedfelt stålvask. Rommet er en egen sone for matlaging og

Spisestue:
Rommet mellom kjøkkenet og stuen fungerer i dag som en spisestue, men kan benyttes etter eget behov og ønske. Rommet gir fleksibilitet til å innredes etter behov.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og et hvitt garderobeskap langs veggen gir praktisk oppbevaring. Vinduet vender mot skogen, og beliggenheten i øverste etasje gir åpen utsikt over trekronene. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rom har vinduer med utsikt over grøntområdet rundt bygget.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, og er innredet med badekar med dusj, servant med underskap, speilskap og toalett. I 2024 ble avløp på vask og toalett skiftet av fagfolk, og ny servant er montert på det store toalettet.

Toalettrom:
I tillegg til badet har leiligheten et separat toalettrom med servant og underskap. Rommet er enkelt innredet og fungerer som et praktisk ekstra toalett.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, gang, soverom og arbeidsrom. Fliser på kjøkken og bad. Toalettrom med flislagt gulv.
Vegger: Malte vegger. Brystningspanel i entré og gang. Flislagte vegger på bad og kjøkken (backsplash).
Himling: Malte himlinger.

Lagring:
To boder medfølger leiligheten: én større bod i kjelleren og én bod i samme etasje som leiligheten. I tillegg har leiligheten garderobeskap i entréen og i begge soverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Boligen varmes opp av elektrisk varme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 26.03.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (6 heiser) datert 18.01.2011 og ferdigattest for fasadeendring datert 28.04.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann/kloakkledning, regulering av areal, trafostasjon/kiosk og med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Skansen terrasse 20 ligger i Skansen Borettslag, flott plassert med Østmarka som nærmeste nabo, samtidig som t-banen tar deg til Oslo Sentrum på 20 minutter. Beliggenheten er både barnevennlig og trygg, med flere barnehage- og skoletilbud i nærheten.

Ca. en 10-minutters kjøretur unna finner du Alna senter, med en rekke butikker, servicetilbud og fasiliteter som kan by på det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen. Blant annet finner du Meny, Mester Grønn, Vitusapotek, Vinmonopolet, Clas Ohlson, Biltema, samt cafeer, frisør og restauranter. Av treningsmuligheter har du populære Furuset bad med både basseng og treningssenter ca. 20 min gange unna leiligehten, eller en 6 minutters kjøretur. Fresh Fitness ligger på Lindeberg - kun to stopp unna med T-banen

Dagligvarehandel kan gjøres på Rema 1000, som ligger et par minutters gange unna leiligheten. Her har de også post i butikk. Ellers har du Ellingsrudåsen senter, ca. 5 minutter unna med bil eller ca. 10 min gåtur. Strømmen Storsenter, et av Norges største kjøpesentre, ligger rundt 15 minutter unna med bil, mens Oslo City og Karl Johans gate nås på ca. 20 minutter med t-bane. Både barneskole og barnehage finnes i nærområdet, begge innenfor 5–10 minutters gange.

Kun noen minutters gange unna ligger Ellingsrudåsen T-banestasjon med linje 2 som går mot Oslo sentrum på 20 minutter. Videre ligger Edvard Munchs vei bussholdeplass kort vei unna, som går til Bislett med linje 26 og til Helsfyr med linje 2N. Fra busstoppet Folkvangveien tar linje 100 deg til Oslo bussterminal på ca. 20 min og linje 110 tar deg til Oslo eller til Lillestrøm bussterminal på under en halvtime.

Skansen borettslag ble oppført tidlig på 1980-tallet og er godt vedlikeholdt med velorganiserte fellesarealer. Her får du en attraktiv kombinasjon av trygghet, nærhet til naturen og en effektiv hverdag med kort vei til både kollektivknutepunkter, servicetilbud og Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Bakås barneskole og Ellingsrud ungdomsskole.

Det er flere barnehager i området, blant annet:
Frydenlund barnehage (1-5 år) 5 min
Lia barnehage (1-5 år) 11 min
Smedbakken Fus barnehage (1-6 år) 12 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på 36 946,7 kvm. Det er hyggelige fellesarealer med bl.a. lekeplass, sittegrupper, gressplen, naturtomt og pent opparbeidede internveier.

En fast garasjeplass følger leiligheten, plassert i nedre garasje som oppstillingsplass nr. 5018. Garasjen er merket med leilighetsnummeret og følger leiligheten.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Laderen er tilknyttet et abonnement i regi av et eksternt firma.

Det er også gjesteparkering, som er forbeholdt besøkende.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V130279 datert 13.02.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har ingen egne skrevne bestemmelser og er knyttet mot reguleringsplan S-2256.

Utdrag av planer i nærheten:

Saksnummer 2025/17033 og 202514589 - Byggesak. Granstangen 15 - 25 - Oppføring av seks boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 2 - Bygg 12-17. Søknaden omfatter oppføring av nybygg: byggetrinn 2 som består av bygg 12-17 i boligprosjektet «Granitten» lokalisert i Granstangen (tidligere Karihaugveien 22). Tiltaket vil inneholde seks boligblokker samt tilhørende utomhusanlegg, teknisk infrastruktur/anlegg, private servicefunksjoner i 1. etasje/sokkelbygg, parkeringsanlegg i underetasje under bebyggelse og torg, støttemurer i tilknytning til utomhusanlegg, renovasjonsanlegg og opparbeidelse av tilliggende del av regulert felles torg mot Granstangen og nord for felt D, etablering av felles renovasjonsanlegg med mer. Det ble gitt igangsettingstillatelse den 12.06.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

På borettslagets eiendom befinner det seg en gravrøys fra bronsealderen/jernalderen, som er automatisk fredet av Byantikvaren i Oslo som et arkeologisk minne. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten.

Felleskostnadene er kr 7 112,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV og internett-pakke fra Telia, avdrag på fellesgjeld, vaktmestertjenester, garasjeplass, trappevask, bygningsforsikring, kommunale avgifter og overvåkingsanlegg.

Pakken fra Telia er med 80 poeng og kan fordeles slik man ønsker. Ved behov for større pakke kan dette reguleres selv mot kostnadstillegg.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 6 772,-
Kabel-tv: kr 119,-
Trappevask: kr 116,-
Overvåkingsanlegg: kr 105,-

Styreleder informerer per 11.06.2026 om at de ikke har noen planlagte økninger i nærmeste fremtid utenom installering av overvåkningssystem, som vil øke med ca. 105 kr per måned. Styret har informert om at renovering/oppgradering av avløpsrørene kan påregnes i løpet av de neste 10 årene. Oppgradering av rørsystemet i berederrommene og Calling-anlegg er også ansett som påregnelig, men er ikke avklart når det vil påbegynnes. Styret kan øke kostnadene i forbindelse med renteøkninger med 1 måneds varsel. Kostnadene justeres normalt 1-2 ganger per år i henhold til faktiske utgifter.

For beboere med elbil er det etablert et ladeanlegg. Brukerne betaler en månedlig pris for drift, service, vedlikehold, oppgradering og strømforbruk.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 335 830 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 8 641,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 447 390,96 pr. 09.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 113 083 193,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11437163 6
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 611 425,00
Andel av saldo: kr 2 446,47
Innfrielsesdato: 01.12.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,07 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208032895
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 112 471 768,00
Andel av saldo: kr 444 944,49
Innfrielsesdato: 30.11.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 860 346,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 870 296,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Paul Christian Meier

Leiligheten er tilknyttet Skansen Borettslag.
Borettslaget består av 253 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Styret har utarbeidet en egen dyreholderklæring for borettslaget og som skal fylles ut sammen med godkjenning av ny andelseier hvis ny eier bringer med seg hund eller katt. Ihh. til styret skal denne erklæringen ligge under som en klar forutsetning for godkjenning av ny andelseier.
Borettslaget leier ut ekstra boder dersom disse er ledige. Beboerne må ta kontakt med styrets leder.
Felles sykkelbod, barnevognbod, kjølerom og et trimrom.
Mulighet for leie av aktivitetsrom med kapasitet for 24 personer.
Fellesvaskeriet er i Skansen terrasse 11, 25 og 26.
Grilling på balkongene er kun tillatt med gass eller elektrisk grill.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Nye lamper i oppgangene, garasjene, trappegangene og fellesarealene i kjellerne. Alle gulv og trapper i trappeoppgangene ble bonet. Skiftet serviceleverandør for heiser. Satt opp en del nye fartshumper.
2023: Alle overvannskummene/sandfangerkummene ble tømt med sugepumpe. Stoppekranene for vann til Skansen terrasse 11-17 og 19-23 ble reparert, teleskopene ble også skiftet. Fjærene til garasjeportene ble skiftet. Styringssystemet til garasjeportene ble skiftet. Trimrommet vasket og ryddet. Nedre del av avløpsrørene (bunnrørene) ble spylt med trykkvann og varmtvann. En del propper av varierende størrelse og kompleksitet ble fjernet.
2021: Garasjerehabilitering og etablering av infrastruktur for el-billading. Nye vaskemaskiner til fellesvaskeriet.
Ca. 2015: Innglassing av balkonger.

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet 5. mai 2026 ble det vedtatt å inngå avtale med Securitas om nytt overvåkingsanlegg, med en månedlig kostnad på ca. 95 kr per boenhet. Vedtaket vil det føre til en økning i felleskostnader på ca. kr 92,- pr. mnd.
- Styret opplyser at pr. 22.04.2026 er det ikke planlagt noen andre endringer i fellesutgiftene. Dette kan imidlertidig bli justert i nærmeste fremtid, i så fall vil det bli informert om i god tid.

I tillegg har følgende fremtidige prosjekter stått i årsberetningen de siste årene, som vurderes fortløpende:
- Oppgradering av porttelefonanlegget. Dette er allerede vedtatt i følge styreleder, men usikkert når det skal skje. Det kan bli aktuelt med låneopptak når dette settes i gang, og økning i felleskostnader og fellesgjeld må påregnes.
- Renovering/oppgradering av vann- og avløpsrørene må/kan påregnes i løpet av det kommende 10-året. Rørene er fra 1981 og den normale bruksperioden har passert det halve. Ved eventuell oppgradering/renovering av våtrom, anbefales det å kontakte styret i forkant.
- Bedre brannsikkerheten.
- Rens, regulering, forbedring av avtrekksventilasjonen.
- Etablering av avfallsbrønner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er 1 stk som har meldt interesse.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 953,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0221/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26221

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 21:57