Gurholtveien 74

Gurholtveien 74, 3748 SILJAN
Kommunenummer 4010, gårdsnummer 23, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 242 kvm

BRA-i:
Kjeller: 32 kvm: Kjeller med 2 boder
1. etasje 104 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, bad, vaskerom, soverom og stue.
2. etasje 57 kvm: Gang, 3 soverom og loftstue/kontor.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm:

Takstmann opplyser om at kjellerrom har varierende romhøyde og vanskelig å måle eksakt. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2025 utført av Tommy Heggekroken. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk. Les mer under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre, med yttervegger fra byggeår kledd med tømmermannspanel fra ukjent årstall. Det er saltak av plassbygde trekonstruksjoner fra byggeår og tak tekket med betongstein. Tak over terrasse er dekket med papp og plater av plast. Nedløp og renner i metall.
Vinduer med trekarmer og med 2-lags glass fra 1970- tallet, noen vinduer i 2. etasje er av nyere dato. 1997, og 2016. Det er grunnmur av betong som er utvendig forblendet med natursteinsheller. Synlig betong på grunnmur på del mot sør og byggegrunn av fjell. Grunnmur i kjeller er av betong med sparestein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er registrert 2 anmerkninger med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Takterrassen: Det lekker vann inn ved vindu i kjellerrom ved store nedbørsmengder. Terrassen er ikke tekket. Det er usikkert om lekkasjen skyldes manglende
tekking eller feil på byggedetaljer eller takrenne. Det er påvist manglende beslag overkant på betongdekket. Rekkverk på terrassen og rekkverkshøyden tilfredsstiller krav til rekkverkshøyde på oppføringstidspunktet men ikke dagens krav til rekkverk. TG-3 settes på grunn av lekkasje fra terrassegulv og manglende tekking da terrassen er over rom.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-

Etasjeskille på gulv - 2. etasje: Det ble målt med nivelleringslaser i utvalgte rom herunder rom med takoppløft og soverom med. Det er ikke registrert forhold som tyder på svekkelser i konstruksjonen og tilstandsgraden er satt på bakgrunn av standardens krav til nivåforskjeller. Å rette opp etasjeskilleren som et eget tiltak vil være økonomisk urasjonelt, men det anbefales å rette opp lokale svanker og kuler ved en eventuell gulvomlegging.
Sjablongmessig prisanslag: Ingen umiddelbar kostnad.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er registret 28 anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv.):
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Drenering: Bygningen oppført med det som vi normalt vil oppfatte som drenering, da kunnskapen og materialer ikke var til stede på oppføringstidspunktet.
Det er ikke montert utvendig fuktsikring, og grunnmuren kan derfor ikke anses som tett og det bemerkes at grunnmur er montert på fjell. Tidligere utført tiltak der bekk på nordsiden av boligen er lagt i rør etter at bekken flommet over som resulterte i vanninntrenging i kjelleren. Det er etter dette ikke registrert lignende hendelser.
Rom i kjeller mot øst er ikke er inspisert på grunn av manglende tilgang. Det settes TG-2 på drenering på grunn av alder og manglende utvendig fuktsikring og overnevnte forhold bør holdes under oppsyn. Se takstrapporten for utfyllende informasjon.

Grunnmur og fundament: Grunnmuren er gammel og riss og sprekker er påregnelig. TG-2 settes da det grunnmur mot øst ikke var tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen.

Kjeller: Det er ikke fuktsikring på utvendig på mur eller i gulv, og betongkonstruksjoner uten fuktsperre mot grunn vil ha evne til å trekke opp tilgjengelig fuktighet. Det ble boret hull i innforet vegg og målt 17% fuktighet og dette er på grensen hvor sopp og råteskader kan utvikle seg. Det er noe manglende lufting i grunnmur. Selger opplyser at det lekker i etasjeskiller ved vindu hvor vann trenger inn fra betongdekke når det er mye vann på terrassen. Det anbefales ytterliggere undersøkelser.

Vinduer og dører: Mer enn halve levetiden er oppbrukt for isolerglassvinduene da glassene er over 20 år. Stedvis observert oppsprekking og malingsavflassing utvendig.

Yttervegger: Noe oppsprekking i bunn og stedvis råte av kledningen er observert spesielt ned mot vannbrett på vindu og steder der kledningen har liten avstand til terreng. Kledningen på yttervegg er klosset mellom underliggere mot inntrenging av mus mellom underliggerne i bunn av kledningen som medfører manglende lufting.

Loft: Det er et lite kaldt kryperom over hanebjelken i lofttakstolene og ventilering av rommet skjer via en ventil på gavlvegg mot nord og er ikke nok ventilering for hele loftet. Det er ikke synlig luftespalte ned i skråhimling if undertaket har stedvis råte ved pipegjennomføring. Det er et stort vepsebol ved lufteventil. Se takstrapport for utfyllende informasjon.

Takkonstruksjon: Det er ikke etablert luftespalte ned i skråhimling og det er ikke synlig luftespalte i gesimser. Det ble ikke påvist råte i sperreender men det bemerkes at disse er utsatt for råte og er begrenset inspisert. TG-2 gis på grunn av alder og manglende lufting i skråhimling.

Taktekking: Pipebeslag i møne har hull, samt at det er lagt over takstein på sidene, og takstein bør ligge over beslaget samt at det bør være en opprett i enden på beslaget slik at vann ikke trenger inn på undertaket. Pipebeslag mot øst er av nyere type og fremstår sikker mot vanninntrengning.

Utstyr på tak: Det er montert stige for feier på taket, men det er ikke montert snøfangere mot vest. Dette var ikke et krav på oppføringstidspunktet.

Etasjeskille 1. etasje: Det ble målt med nivelleringslaser i utvalgte rom herunder stue og kjøkken. Målte skjevheter er ikke uvanlig for boliger av denne alder og type.
Det er ikke registrert forhold som tyder på svekkelser i konstruksjonen. TG-2 skal settes i følge NS 3600.

Ildsted/skorstein: Pipen har nådd en høy alder og har for lav høyde over tak. Det er ikke fremvist feierapport.

Kjøkken: Fungerende kjøkken, men det ble påvist noe svelling og fuktmerker i skapdør og fronter under servant samt en del bruksmerker og slitasje. Manglende komfyrvakt.

Trapp: Trapp fra byggeår med noe slitasje og knirk. Manglende håndløper på vegg, ikke et krav på byggetidspunktet, men TG2 skal settes i følge NS 3600.

Avløpsrør: Kloakk er ikke luftet over tak. Det er privat septiktank i tilknytning til boligen og det foreligger ikke opplysninger om alder eller tilstand på
denne. Septiktanken er ikke undersøkt og det anbefales å innhente informasjon angående privat septiktank.

Vannledninger: Det er observert noe ufagmessig innfestning av rør i tak i kjeller. Utvendige vannledninger er ikke synlig og derfor ikke vurdert. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av standardens krav ved oppnådd alder.

Elektrisk: Kabelstrekk, stikkontakter og brytere er ikke byttet og boligen har eldre komponenter sammen med nye. Det er benyttet en del skjøteledninger i kjeller. Vifte på bad har lampebryter og er ikke tilfredstillende og fremstår som ufaglært arbeid. Det er fremlagt samsvarserklæring på bytte av sikringer i sikringsskap og det er ukjent om det har blitt utførte elektriske arbeider etter dette. Det anbefales at det blir utført en utvidet el-kontroll på det elektriske anlegget.

Varmesentral: Det er ikke opplyst om servicehistorikk og varmepumpen har brukt opp over halve levetiden sin. Forventet levetid på varmepumper er 12-15 år men ved riktig service og vedlikehold kan varmepumper ha lenger levetid.

Varmtvannsbereder: Selger opplyser om at varmtvannsbereder er plassert i åpent rom med nær sluk. Berederen er tilkoblet elektrisk nett med stikkontakt, ifølge NEK 400:2022 skal varmtvannsberedere montert etter 2014 tilkobles elektrisk nett med fast tilkobling uten bruk stikkontakt.

Ventilasjon: Den totale ventilasjonen anses som for liten i forhold til boligens bruksbelastning.

Bad: Fliser og fuger på gulv bærer preg av slitasje og har avvik i oppkant i våtsonen og har behov for vedlikehold. Tettesjikt under dør er ukjent og kan ikke garanteres. Fallforhold er ikke tilfredsstillende. Plater på vegg har synlig slitasje og skjøter og hjørner kan ikke garanteres tette. Det er ikke påvist tettesjikt i sluk og sluk har ikke klemring. Tettesjikt på gulv kan derfor ikke garanteres å være til stede og skader i gulv eller vegger kan heller ikke utelukkes da det har blitt dusjet direkte på overflatene. Et eventuelt tettesjikt i gulv har brukt opp sin forventede levetid på 20 år. Det er ikke etablert drenering for synliggjøring av lekkasjevann fra innebygget sisterne da dette ble etablert før dette ble et krav i byggeforskriftene. Avtrekk fungerer som tiltenkt men viften er tilkoblet elektrisk nett med lampbryter som ikke i henhold til forskrifter.
Hulltaking i vegg mot våtsone viste ikke tegn til fuktighet men det ble påvist fuktvariabler med rødt utslag i bunn av platene og mindre utslag oppover på platene ved overflatesøk. Nærmere undersøkelser anbefales. Se takstrapport for utfyllende informasjon.

Vaskerom: Gulvbelegg av eldre alder og over halve levetid. Det er registrert skade på belegg i oppkant på vegg ved dør mot gang, ellers helt og uten skader. Det er ikke etablert fall på gulv og og det er ikke oppkant under dørterskel til soverom. Det er ikke tettesjikt på vegger da dette er et vaskerom. Ventilasjonen er utilstrekkelig da det kun er ventil ut til soverom på vaskerommet.

Innvendige overflater: Overflatene fremstår noe slitt og har stedvis høy bruk slitasje spesielt i 2. etasje. Noe merker i tak er påvist ved karnapp. Overflatene er stedvis noe uferdig overflatebehandlet.

Det er følgende anmerkning med TGIU (ikke undersøkt) i rapporten.
- Takstrapporten opplyser om at det ikke er fremvist brannslukker i boligen, men selger opplyser om at to brannslukningsapparat medfølger.
- På vaskerommet ble det ikke boret hull i vegg på vaskerom da rommet er av en slik art at det ikke har vært utsatt for vannsøl.
- Det er privat septiktank i tilknytning til boligen og det foreligger ikke opplysninger om alder eller tilstand på denne. Septiktanken er ikke undersøkt og det anbefales å innhente informasjon angående privat septiktank.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen har hovedsakelig laminat på gulv i både 1. og 2. etasje. Vegger består av malt trepanel, og malt tapet. Himlinger med malte plater, takess og trepanel. Vinduer med trekarmer og med 2-lags glass fra 1970- tallet, noen vinduer i 2. etasje er av nyere dato. 1997, og 2016. Innvendig tretrapp fra byggeår med tette trinn og rekkverk med spiler. Oppvarming med vedfyring og elektrisitet. Boligen er har to pipeløp hvorav ildsted i stue er tilkoblet pipe fra byggeår. Ildsted i spisestue er fjernet.
Varmepumpe fra 2015 med innerdel plassert i spisestue.

Kjøkken med kjøkkeninnredning fra 90-tallet med profilerte skapdører og glatte skuffefronter. Kjøkkenet har i dag frittstående kjøl/fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin. Selger opplyser om at hvitevarer ikke medfølge.

Bad med varmekabler, fliser på gulv, baderomsplater på vegger og takess i himling. Dusjvegger av glass, vegghengt toalett og servantskap.
Vaskerom fra 1997 med toalett og vaskekum. Våtromsbelegg på gulv og trepanel på vegger og i himling. Varmtvannsbereder fra 2021 plassert i bod.

Rom under terreng er hovedsakelig grovkjeller.

Garasje med vedbod fra 1985 med støpt betonggulv, vegger av bindingsverk kledd med tømmermannspanel og saltak av plassbygde konstruksjoner tekket med bølgeblikk av metall. Takrenner av plastbelagt metall. Innvendig kledd med finerplater eller lignende. 2 leddporter med elektrisk port åpner.

Strømmåler avleses pr. i dag hver måned, men selger opplyser om at det er klargjort for automatisk avlesning av strømmen. Anbefales å ta kontakte strømleverandør.

Selger opplyser om at det er kjøpt inn en brannstige som ikke er montert men vil medfølge ved salg.

Selger opplyser om at montert dørlås/kodelås på inngangsdør samt overvåkningskamera ikke vil medfølge ved salg.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Boligen har to piper, hvorav den ene i spisestuedel ikke er tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1940. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det foreligger derimot byggetillatelser, med tilhørende byggetegninger for følgende bygg:
-Tilbygg til eksisterende bygg datert 20.09.1967, som inkluderer stue, kjøkken, vaskerom, forstue/kontor, entrè og utvendig altan.
- Tilbygg til boligbygg datert 18.08.1997 som inkluderer stue og soverom.
- Garasje - nybygg datert 22.10.1982.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover overnevnte forhold foreligger det ingen dokumentasjon over eiendommens lovlighet og benevnelsen av rom er derfor basert på bruken. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknr. 404309, tinglyst 15.12.1969, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse og byggeforbud på nærmere angitt avstand.
Bestemmelsen gir rett til adkomst til tomt ved felles avkjørsel fra offentlig vei. 4701 over eiendommen gnr. 23 bnr.28. Jfr. søknad tiI Statens Vegvesen av 25.mars 1968. innvilget. 27. mai 1968. Huset tillates også trukket 2 meter nærmere nabogrense.

4010/23/28:
30.07.1968 - Dokumentnr: 402016 - Bestemmelse/rett til å legge vann/kloakkledninger under veg.
Vegvesenets betingelser vedtatt

15.12.1969 - Dokumentnr: 404309 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4010 Gnr:23 Bnr:38
Bestemmelse om bebyggelse
Byggeforbud på nærmere angitt avstand

Følgende servitutter/rettigheter tinglyst på eiendommen, men antas å være uten betydning for kjøpers bruk:

Rettigheter i annen eiendom:
06.11.1954 - Dokumentnr: 402420 - Bestemmelse om vannrett - Det foreligger en vannrett/brønn til gnr. 23 bnr. 26 for eiendommen.
Rettighet hefter i: Knr:4010 Gnr:23 Bnr:22
på nærmere angitte vilkår

18.06.1937 - Dokumentnr: 401237 - Fradelingsdokument
DENNE EIENDOMMEN ER FRADELT FRA GNR 23 BNR 11
HOVEDBRUKET ER UTGÅTT

08.08.1968 - Dokumentnr: 402090 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4010 Gnr:23 Bnr:38

01.01.2020 - Dokumentnr: 511709 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0811 Gnr:23 Bnr:28

01.01.2024 - Dokumentnr: 483100 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3812 Gnr:23 Bnr:28

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en landlig og usjenert beliggenhet i Siljan. Nærhet til Siljanelva. Gode solforhold og fin utsikt. Gode turmuligheter og badestrand i umiddelbar nærhet. Barnehage, skole og butikk kort unna, og 800 m til nærmeste bensinstasjon.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Midtbygda skole (1-7 kl.)
167 elever, 14 klasser 3.6 km

Siljan ungdomsskole (8-10 kl.)
78 elever, 4 klasser 1.2 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 15.8 km

Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 17.1 km

Barnehager
Sagaenga barnehage (1-5 år)
48 barn 1.1 km

Loppedåpan barnehage (1-5 år)
70 barn 3.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 967 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har teiggrense med dårlig nøyaktighet, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Det foreligger skylddelingsforretning datert 01.02.1936.

Parkering i garasje eller på gårdsplass. Stikkontakt montert i garasje.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei, men deler innkjørsel og har felles vedlikeholdsansvar med gnr/bnr.23/38.
Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger felles for gnr/bnr.23/38. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen med et felles vedlikeholdsansvar. Se punkt om tinglyste heftelser og rettigheter for utfyllende informasjon.

Eiendommen har privat avløp/septiktank som deles med gbnr.23/38.
Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. det foreligger ikke pålegg om tilknytning etter opplysninger fra Siljan kommune. Kommunen opplyser også om at Siljan kommune fører tilsyn med spredt avløp for å kontrollere at anlegget er ihht. utslippskrav. Det blir også ført tilsyn med boliger og fritidsboliger som ikke har registrert anlegg.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanen arealdel 2024-2036 datert 04.02.2025 er avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende, og Ras- og skredfare. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 058,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, septiktømming annethvert år, tilsyn avløpsanlegg, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 28 000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd to personer og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 20 000 kwh pr år.
Boligen er tilknyttet Fiber med Telenor som leverandør av kabel-tv. Kostnad avhengig av hastighet og pakke. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
 Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 708 576,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 834 303,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

55 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
75 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 275 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Staurset

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til kr 50 000,-
Tilrettelegging: fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger/overtagelse: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0005/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.255

Sist oppdatert: 25. april 2025 kl. 17:12