Refstadveien 26

Refstadveien 26, 0589 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 379, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 381, ideell andel 1/3

Totalt bruksareal BRA: 227 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 65 kvm: Gang, bad, vaskerom, badstue og kjellerstue*, samt to innvendige boder.
1. etasje 73 kvm: Entré, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 57 kvm: Gang, to bad og fire soverom.

BRA-e:
Garasje i felles garasjerekke:
1. etasje 32 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 16 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 72 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 57 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

* Kjellerstuen er ikke godkjent til varig oppholdsrom, se punkt om Ferdigattest for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1982. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Boligen har profilert entrédør fra byggeår med glassfelt. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2014. Vinduer med karmer av tre, to-lags og tre-lags glass fra byggeår, 2013 og 2014. Takvinduer med karmer av tre og PVC, to-lags og tre-lags glass fra 2017 og 2020.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TILSTANGDSGRAD 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig):

Våtrom - Bad 1 :
Helhetsvurdering: Baderommet er gitt TG3 som en helhetsvurdering blant annet grunnet utilfredsstillende fall mot sluk, alder på sluk, avløpsrør og vannrør og mangelfull ventilasjon.
Oppussing/totalrenovering må påregnes.

Våtrom - Vaskerom:
Helhetsvurdering: Vaskerommet er gitt TG3 som en helhetsvurdering blant annet grunnet fallforhold, alder på sluk, avløpsrør og vannrør og mangelfull ventilasjon.
Oppussing/totalrenovering må påregnes.

Loft - uinnredet kaldloft:
Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det registreres ett hull i undertaksplate. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for lekkasje hvis vann kommer inn på undertaket.

Garasje:
Helhetsvurdering: Garasjen er gitt TG3 som en helhetsvurdering blant annet grunnet slitasje, skjevheter og alder.
Oppussing/totalrenovering må påregnes.

TILSTANDSGRAD 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.):

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet rust på stoppekran/mutter. Selger har dokumentert at stoppekran er skiftet i 2010, og opplyser om at stoppekranen virker som tiltenkt.

Andre rom - 1.etasje :
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer noe preg av slitasje og har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Rom under terreng - Kjelleretasje :
- Innerdører: Dørbladet på vaskerom, kjellerstue og bod ved bad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er registrert avleiring av salt/kalkutslag på grunnmur/gulv i boder, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden/undersiden. Det er ikke kjent om forholdet fortsatt er i utvikling. Det gjøres oppmerksom på at opplektet gulv/tilfarergulv er å anse som en risikokonstruksjon med hensyn til fuktproblematikk.
- Annet: Boder er å anse som boder og må ses i denne sammenheng. Det er foretatt en vurdering av boder og det er registrert noe slitasje/avskallinger på gulv-, vegg- og himlingsflater. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen.

Loft - innredet - 2.etasje/loftetasje :
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer noe preg av slitasje og har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Gulvflate belagt med laminat på soverom 3 bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Det er ikke lagt overlapp på endeskjøter i henhold til leggeanvisning. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved ventilasjonsrør.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.
- Annet: Loftsluke bærer preg av alder og slitasje. Det registreres begrenset innfestning i hengsel til loftsluken.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje/loftetasje:
- Skjevhetsmåling: På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter på kjøkkenet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Kjelleretasje:
- Skjevhetsmåling: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjellerstuen, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at stuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og beslag (ved terrassen).
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. .
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Vinduer i karnapp i stue er harde å åpne/stenge. Se for øvrig selgers kommentar i egenerklæringsskjema.
- Takvinduer: Takvinduet på bad 1 har karmer av tre og er fra byggeår (glass fra 2020). Vinduet viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader. Vinduet er i tillegg hardt å åpne/lukke. Fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise mindre fuktskader. Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taket har fått TG" som en helhetsvurdering blant annet grunnet slitasje og alder.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt/skjevheter i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat. Årsaken vurderes å kunne være feil med utførelsen.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren (i boder). Eksakt årsak er ukjent.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Drenering har fått TG" som en helhetsvurdering blant annet grunnet alder, tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden og fallforhold.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Spesialrom - Badstue :
- Helhetsvurdering: Badstuen har fått TG2 som en helhetsvurdering blant annet grunnet alder og at rommets vegger er en lukket kontruksjon.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Innerst i en blindvei med skjermet beliggenhet ligger Refstadveien 26. Dette er en innholdsrik enebolig som går over 3 plan. Boligen kan by på 4 soverom, stue og spisestue, kjøkken, 3 baderom (ett med tilhørende badstue), stort vaskerom og god lagringskapasitet med to kjellerboder. Tilbaketrukket og barnevennlig beliggenhet med gode solforhold.
Samtidig ligger boligen sentralt til med kort vei til butikker, offentlig kommunikasjon og marka.

Detaljert inneholder boligen:

1. ETASJE:

Entré:
Lys og innbydende gang med god plass til jakker og sko i garderobeskap. Også plass til kommoder og sittebenk.
Flislagt gulv med varmekabler.

Stue og spisestue:
Romslig og lys stue/spisestue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rommets planløsning gjør at det er mulig å møblere rommet med flere soner, alt etter egne ønsker og behov.
Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp. At stuen er vendt ut mot boligens skjermede hage sørger for at det er lite innsyn i stuen.
Peisovn som varmer godt på kaldere dager. Utlektet karnapp med store vinduer og downlights i himling ved peisen.

Terrasse:
Fra stuen har du direkte utgang til boligens terrasse. Terrassen er på 16 kvm og vender mot sydvest. Her er det gode solforhold. Terrassen har plass til både sittegruppe og grill. Utelys og markise fra 2018.
Videre fra terrassen går det en trapp ned til hagen. Hagen er skjermet med hekk mot naboene. Her er det plass til både trampoline og sandkasse!

Kjøkken:
Romslig kjøkken med god skap- og benkeplass. Fronter, skuffer og ventilator ble byttet i 2018.
Innredning med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Integrert stekeovn og platetopp fra AEG (2018) og Miele oppvaskmaskin (2018). Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap med avtrekk ut av bygg.
Flislagt gulv med varmekabler.

2. ETASJE:
Denne etasjen har et totalt gulvareal på 72 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 57 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Soverom I:
Hovedsoverommet er av god størrelse med god plass til både dobbeltseng, nattbord og garderobeskap samt barneseng. Rommet vender mot sydvest og har gode lysforhold.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse med plass til seng, garderobe og skrivebord. Dette rommet vender også mot sydvest.

Soverom III:
Også et romslig soverom med plass til seng, garderobeskap og skrivebord eller kommode.

Soverom IV:
Dette soverommet passer godt som gjesterom, barnerom eller kontor.

Baderom I:
Flislagt baderom med badekar. Baderommet vurdert til å være fra byggeår. Gulvvarme og skråhimling med takvindu. Vegghengt servantinnredning og dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Innfelt speil med stikkontakter over servant. Badekar med vegghengt badekararmatur.
Badet har fått TG3 som en helhetsvurdering og oppussing/totalrenovering bør påregnes.

Baderom II:
Pent, flislagt baderom som ble pusset opp i 2017. Oppussingen ble gjort av fagfolk og dokumentasjon foreligger. Gulvvarme og takvindu. Vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant
med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdør og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett.

Kaldloft:
Fra gangen er det adkomst via loftsluke til uinnredet kaldtloft.

KJELLER:
Underetasjen er av god størrelse, har en takhøyde på 2,12-2,29 meter og har to boder som gir svært god lagringskapasitet.

Kjellerstue*:
Stort rom som byr på flere møbleringsmuligheter. God plass til en stor sofa med tilhørende salongbord og tv-løsning samt sittegruppe og bokhyller eller annet etter ønske. Peis i hjørnet.
*Dette rommet er ikke godkjent som varig oppholdsrom. Se mer informasjon under punkt Ferdigattest.

Baderom og badstue:
Et delikat, flislagt bad pusset opp i 2024. Oppussingen ble gjort av fagfolk og dokumentasjon foreligger.
Fra badet er det direkte adkomst til badstue.

Vaskerom:
Romslig vaskerom med opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2010 er plassert her. Vegghengt utslagsvask med armatur og gulvstående høyskap.
Vaskerommet har fått TG3 som en helhetsvurdering og oppussing/totalrenovering bør påregnes.

To boder:
To boder på til sammen ca. 8,5 kvm gir godt med lagringsplass.

DIVERSE:
- Garasjeplass på 32 kvm med elbil-lader
- Huset er beiset sist i 2020/2021
- Nytt sikringsskap med automatsikringer i 2016
- Nye markiser mot sørvest i 1. og 2. etasje i 2018
- Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2014
- Vinduer med karmer av tre, to-lags og tre-lags glass fra byggeår, 2013 og 2014
- Takvinduer med karmer av tre og PVC, to-lags og tre-lags glass fra 2017 og 2020

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Platetopp og stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og vaskemaskin medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og kjellerstue. Gulvvarme i entré, kjøkken og samtlige bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 24.01.1989. Videre foreligger det ferdigattest for garasjene datert 08.11.1985. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattesten ble utstedt er det bygget en karnapp i stuen, vaskerommet i kjeller er utvidet noe mot kjellerstuen og det er bygget terrasse med utgang fra stuen. Tiltakene er ikke byggemeldt eller godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og må fjernes/tilbakestilles.  

Kjellerstuen er ikke godkjent til varig opphold ihht byggetillatelsen. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for det overnevnte videre. 

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Det gjøres oppmerksom på at boligen er registrert som en kjedet enebolig i matrikkelen og ferdigattestert som et rekkehus. Det fremstår i dag som en frittliggende enebolig.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Det er tinglyst 2 servitutter på realsameiets tomt:

Dagboknummer 1939, tinglyst 12.01.1984 - Bestemmelse om garasje/parkering:
Kommunen har gitt midlertidig dispensasjon for garasjens avstand til nabogrense. Dispensasjonen kan når som helst trekkes tilbake. Eier og senere eiere forplikter seg til å fjerne garasjen dersom kommunen krever det.

Dagboknummer 31422, tinglyst 01.12.1981, Erklæring/avtale:
Kjøper har bruksrett til fellesarealet på gnr. 84, bnr. 381 (realsameiets tomt) som følger: Til lek for barna på lik linje med andre barn samt inn- og utkjøring i nordre ende.

Det er tinglyst 5 servitutter på eiendommens hovedbøl (eiendommen som Refstadveien 26 er skilt ut fra) og følgende antas å ha betydning for Refstadveien 26:

Dagboknummer 3591, tinglyst 05.04.1941 - Bestemmelse om vei:
Den regulerte vei langs tomtene opparbeides med inntil videre bredde 5 meter. Eier er forpliktet til, dersom kommunen forlanger det, å opparbeide veien med kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde, heri innbefattet fortau og kloakk av inntil 305 mm. diameter. Dette på eiers regning.

Dagboknummer 8571, tinglyst 13.05.1975 - Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Eier av gnr. 84, bnr. 299 (Refstadveien 50) gir eier av Refstadveien 26 rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin eiendom uten forpliktelser til å istandsette og vedlikeholde de felles hovedledninger.

Dagboknummer 187836, tinglyst 22.07.1981, Bestemmelse om adkomstrett:
I forbindelse med at eiendommen med gnr. 84, gnr. 123 skal bebygges med 3 enheter (Refstadveien 24, 26 og 28) er eierne og senere eiere av de 3 enhetene har de samme rettigheter som de tidligere hadde for at eiendommen skal funksjonere som en selvstendig eiendom, herunder rett til adkomst, fellesanlegg, fellesareal, reparasjon og vedlikehold. Videre er eierne solidarisk forpliktet overfor de krav og pålegg kommunen kan stille etter bygningslov. vedtekter eller forskrifter m.v med hensyn til fellesanlegg og fellesareal.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det gjøres også oppmerksom på at eiendommen ligger i et område klassifisert som middels til lavt utsatt for radon. Dette innebærer at det er beregnet at opp til 20% av boligene har radonkonsentrasjoner over grenseverdien på 200 bq/m3 med 70% statistisk sikkerhet.

Eiendommen ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Bjerke. Gangavstand til matbutikker, kollektiv transport og idrettsplass.
I kort gangavstand fra boligen finner du Bjerkedalen Park med store grøntområder, barnehage, ballplass og andedam.

Her bor du like ved matbutikker som KIWI og Coop Extra i Refstadveien samt flere restauranter. En fin spasertur unna ligger Årvoll senter med Rema 1000, frisør, tannlege, kafé og apotek.
Kort kjøreavstand til Linderud senter og Storo senter med rikelig utvalg av butikker og servicetilbud, bl.a. matbutikker, restauranter, vinmonopol og apotek.

Boligen ligger i et område under stor utvikling. Det foreligger store planer for området rundet Bjerke Travbane. Selvaag ønsker å etablere 1800 nye boliger, 10.000 kvadratmeter torg og møteplasser, 25.000 kvadratmeter park og 60.000 kvadratmeter felleshager, takterrasser og grønne tak. Prosjektet beskrives som et av de største byutviklingsprosjektene i Oslo de kommende årene. Samtidig er det et av de mest ambisiøse i Selvaags 70 år lange historie.

I nærområdet ligger Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.
Om sommeren er badedammen på Årvoll og Bjerkedalen et fantastisk samlingspunkt for små og store.
Ved grensen til marka finner du "Isdammen". Perfekt sted for grilling og kos i rolige og idylliske omgivelser. Her er det også bademuligheter.

Kort gangavstand til Lillomarka med lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter.
Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke. Dette er en fin skitur/spasertur unna, hvor det serveres blant annet varme skillingsboller, kaffe og vafler.
Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære.
Her finner du varierte og delikate menyer, samt Oslos kanskje aller flotteste utsikt. Bør oppleves.

God offentlig kommunikasjon med under ett minutt gange til bussholdeplass på Bjerke med hyppige avganger mot sentrum og BI. Buss nr. 31 har avganger hele døgnet, og bruker kun 12-15 minutter til sentrum. Gangavstand til t-bane på Vollebekk og 1 minutt til Flybussen.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever.

Boligen sogner til Refstad skole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Bjerke Panorama barnehage (1-5 år) - 0 min
Bjerke Travskole - 5 min
Brobekk barnehage (1-5 år) - 10 min
Årvoll barnehage (1-5 år) - 10 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert inf

Boligen har eiet tomt på 264 kvm opparbeidet med blant annet terrasse, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Det gjøres oppmerksom på at nabo i Refstadveien 28 skal drenere i løpet av våren 2026. Dette vil medføre at hekk mellom dette huset og nr. 28 vil fjernes for å gi tilgang til gravemaskin. Det vil mest sannsynlig også bli hjulspor. Nabo plikter å utbedre dette etter at arbeidet er ferdigstilt.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor NVEs aktsomhetsområde for kvikkleire. Den kjente risikoen for skred på eiendommen er satt til "ingen". For nye byggetiltak på eiendommen vil det likevel kunne være nødvendig med en nærmere undersøkelse av grunnen for å avklare om sikkerhetstiltak må utføres og om tillatelse til tiltaket vil bli gitt. Dette gir en ekstra trygghet for deg som eier av eiendommen, da all utvikling skjer i henhold til strenge retningslinjer for stabilitet og sikkerhet. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Parkering i dobbelgarasje på 32 kvm. Det er montert elbil-lader i garasjen i 2019. Garasjen har leddport (ny i 2013).

Garasjen er i rekke med to andre garasjer (tilhører Refstadveien 24 og 28). Garasjen er en del av et realsameie hvor man eier en ideell andel 1/3. Det er seksjonen som er tinglyst som hjemmelshaver og ikke eier av seksjonen. Hver eier har ansvaret for sin del. Vedlikehold og snømåking gjøres etter behov.
Garasjen har fått TG3 som en helhetsvurdering og oppussing/totalrenovering bør påregnes.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Refstadveien 24, 26 og 28.
Stikkveien fra Refstadveien til garasjene er kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan." Forslag til revidert reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220) ble sendt inn 04.01.2023.

I Refstadveien 28 er det gitt tillatelse til tiltak for bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel. I forbindelse med bruksendringen etableres det en utvendig kjellertrapp og vindu langs østre
fasade og ett vindu med lysgrav langs vestre fasade. Se saksnummer 2026/02455 hos Plan- og Bygningsetaten.

Området inngår i strategisk plan for Hovinbyen vedtatt av Oslo bystyre 20.06.2018.

Bystyret vedtok planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Bjerke 15.12.2021.

Området er i utvikling og det foreligger planer om bygging av boliger og omregulering av flere tomter fra næring til boligformål. Med sin plassering i den nordlige del av Hovinbyen, et område utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsningsområdene for byutviklingen i Oslo de neste årene, er mål og ambisjoner for Bjerke avstemt med kommunens overordnede strategi både lokalt og sentralt.
Området har et stort potensial for bolig-, næring og generell byutvikling med sin beliggenhet i randsonen av dagens indre by.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Foreløpig så ligger det an til politisk behandling av sakene høsten 2026.
Saksnummer 202213772 og 2025/0690 (Bjerke Nord, Torgbyen).
Saksnummer 202213600 og 2025/06705 (Bjerke Syd, Parkbyen).
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Prosjektet kan sees på: https://www.selvaagbolig.no/oslo/bjerke/

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene. Forslagsstiller Attivo Bolig Bjerke AS ønsker å omregulere Refstadveien 60-74 fra byggeområde for Kontor- og forretningsbygg til Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Forretning/kulturinstitusjon/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service, helse og velvære)/kontor/bevertning/lager. Det skal oppføres to nye bygg på planområdet i to byggetrinn Dagens bruk ønskes videreført og utvidet med større tilbud av aktiviteter og service for nærområdet (deriblant bibliotek). Planforslaget muliggjør planlagt utvidelse av Refstadveien. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. Reguleringsplanen foreslår nye og utvidete byggegrenser mot riksveianlegg. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Siste status er at Statens vegvesen har innsigelser og merknader til planforslaget og det bløe avholdt et møte med involverte parter 7. januar 2026 . Se saksnr. 201915380 og 2025/06893 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102-110 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det pågår bygging av et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres.
Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.
Se saksnummer 202212188 hos Plan- og bygningsetaten for videre informasjon og utvikling.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her er det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Området er under stor utvikling og oppsummeringen er ikke utfyllende, det må påregnes byggearbeid i tiden fremover.

Kommunale avgifter er kr 30 008 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarte ca. kr 22 961,- / 23 337 kwh i 2025.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 063,-.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fiber. Selger har betalt kr 599,- pr. mnd for Fiber 1000/1000. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 4 256 885,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 12 509 835,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 6 556,- for 2026.

13 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

328 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
329 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
349 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
13 479 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 499 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eli Pauline Fiskvik og Tormod Smedstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: tilstandsrapport: (belastes megler)  kr -5 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 2 723,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Markedsføringspakke ink. foto  kr 30 000,00
Tilstandsrapport (boligselgerforsikring er valgfritt og kommer evt. i tillegg. Pris = 65 000,-)   kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0069/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2669

Sist oppdatert: 18. april 2026 kl. 15:02