Fjellveien 1B

Fjellveien 1B, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 493

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Bolig:
-1. etasje 103 kvm: Gang, rom benyttet som kontor, kjellerstue, gang, bad, vaskerom og fire boder
1. etasje 116 kvm: Entré, gang, to bad, tre soverom, gang, stue/spisestue og kjøkken

BRA-e:
Frittstående redskapsbod:
1. etasje 5 kvm: Redskapsbod

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 39 kvm: Østvendt platting 14 kvm, sydvendt terrasse på 25 kvm

Arealet på kaldtloft måles til 45 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealer måleverdig som bruksareal.

Frittstående redskapsbod på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Enebolig over to etasjer, 1.etasje og underetasje. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Skillende dekker av betong og trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med glassert takstein. Boligen har profilert entrédør av tre fra byggeår. Profilert ytterdør av tre med glassfelt fra byggeår i underetasje. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2016. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2023. Vinduer på soverom 1, kjøkken og spisestue fra ukjent årstall.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad 1 - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Bad 2 - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Bad u.etasje - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Vaskerom - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Kjøkken - på kontrollpunkt vannrør og avløpsrør
- Øvrige rom - på kontrollpunkt overflater gulv og innerdører
- Underetasje - på kontrollpunkt overflater gulv, konstruksjoner og innerdører
- Loft - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Innvendige trapper - på kontrollpunkt innvendige trapper
- Etasjeskiller u.etasje - på kontrollpunkt skjevhetsmåling
- Tekniske anlegg / VVS - på kontrollpunkt vannrør, vannbåren varme og avløpsrør
- Elektrisk anlegg - på kontrollpunkt forenklet vurdering av det elektriske anlegget
- Yttervegger - på kontrollpunkt fasader inkl. kledning
- Dører og vinduer - på kontrollpunkt vinduer
- Yttertak - på kontrollpunkt tekking og inspeksjonsmulighet
- Terrasser - på kontrollpunkt utkragede eller understøttede konstruksjoner og terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom
- Grunnmur - på kontrollpunkt grunnmur
- Drenering - på kontrollpunkt helhetsvurdering
- Forstøtningsmur - på kontrollpunkt forstøtningsmur
- Stikkledninger og tanker - på kontrollpunkt vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger)
- Frittstående byggverk - på kontrollpunkt helhetsvurdering

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

I rapporten er det gitt 25% TG1, 69% TG2 og 6% TGIU. Ingen TG3.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært
Firmanavn: Interiør og modernisering
Kommentar: Alt nytt fra grunnen av ca. år 2000

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja
Firmanavn: Interiør og modernisering
Kommentar: Membran på gulv og vegger

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Nei

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært
Firmanavn: Kan ikke huske firmanavn, men ble utført av Dennis Gylthe
Kommentar: Skiftet fra shingel til glasert taksten ca. 1995

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært
Firmanavn: Ringvoll Vvs og Varmeteknisk AS
Kommentar: Ny varmepumpe skal innstalleres 2.6.25. Skiftet fra oljefyring til bergvarme 2015

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Nei

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja
Kommentar: Siste el-sjekk 05.05.2023

22. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Ja
Kommentar: Normale forhold påvist

Arkitekttegnet enebolig over to plan.

1. etasje:
Entré: Videre inngang til gang med plass til garderobeløsning.

Stue: Stor stue med plass til sofaløsning, m.m. Lyst rom med store vindusflater. Utgang til solrik uteplass med videre adkomst til gressplen.

Spisestue: God plass til langbord. Vindu orientert mot syd med pent utsyn.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra byggeår - oppgradert med nye fronter i 2016. Godt med skap- og benkeplass. Plass til spisebord ved vindu. Vinduer orientert mot syd og øst med pent utsyn samt utgang til uteplass med morgensol.

Soverom 1: Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Plassmontert garderobeskap følger. Vindu orientert mot øst.

Bad 1: Fra ca 2000. Flislagt gulv og vegger. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speilskap). Dusjnisje. Toalett.

Soverom 2: God størrelse. Vindu orientert mot nord. Garderobeskap følger.

Soverom 3: God størrelse. Vindu orientert mot nord. Garderobeskap følger.

Bad 2: Fra ca 2000. Flislagt gulv og vegger. Gulvvarme. Servant. Speil. Dusjnisje. Toalett.

Underetasje:
Kjellerstue: Romslig rom med god plass til sofaløsning, m.m. Vindusflater og utgang orientert mot vest.

Gang: Adkomst fra kjellerstue. Rommet er tidligere benyttet som "hybel-kjøkken". Egen inngang.

Rom benyttet som kontor: Rommet er byggemeldt som hobbyrom, og er således ikke godkjent til varig opphold. Se punkt "ferdigattest" for nærmere informasjon.

Bad 3: Flislagt gulv. Delvis flislagte vegger og delvis vegger i malt murpuss. Radiator på vegg. Servant. Speil. Dusjnisje. Toalett.

Vaskerom: 2 stk store vaskekummer. Sluk i gulv. Opplegg til vaskemaskin.

Flere boder i underetasjen med mye lagringsplass.

I tillegg følger bod på tomten som i dag benyttes som oppvarming til snøfreser. Det gjøres oppmerksom på at denne følger videre (eies likt mellom Fjellveien 1 a, b og c), og det er praktisert at snømåking av vei fra «hovedveien» i Fjellveien til eiendommene fordeles mellom eiendommene.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, koketopp, dypfryser, varmrulle og brannsikkert dokumentskap følger.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe med radiatorer tilknyttet bergvarme (varmepumpe fra juni 2025). For øvrig er boligen også oppvarmet med vedfyring (en peis i stue i 1. etasje og en peis i kjellerstue), samt gulvvarme på begge bad i 1.etasje og kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 16.08.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger stemplet mottatt av kommunen datert 14.03.1972 av underetasje og av fasade orientert mot vest. Disse tegningene stemmer overens med dagens situasjon, med unntak av at gang er i bygningstegningene definert som redskap, kjellerstue definert som peisstue, bod definert som badstue og bod definert som fyrrom. I tillegg er rom benyttet som kontor definert som hobbyrom, og rommet er således ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kommunen opplyser om at det ikke foreligger tegninger av 1. etasje, men selger har tegninger av denne etasjen - samt fasadetegninger av boligen orientert mot syd, øst og nord. Disse tegningene stemplet mottatt 15.07.1970, stemplet approbert av kommunen datert 09.10.1970, og det antas at denne tegningen ligger til grunn for ovennevnte ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på følgende endringer fra disse tegningene mot dagens situasjon; på bygningstegningene er det kun ett vindu orientert mot vest i stuen, det er idag to vinduer her, samt dør med adkomst til uteplass fra kjøkken er flyttet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
- Dagboknr 5221, tinglyst 22.10.1970, type heftelse: Bestemmelse om vann og kloakkledninger
- Dagboknr 7705, tinglyst 02.12.1975, type heftelse: Bestemmelse om veg. Undertegnede eiere av gnr. 40, bnr 493, Fjellveien 1B (denne boligen) gir herved eieren av gnr. 40, bnr 240, Fjellveien 1C ferdselsrett på sin opparbeidede vei i en lengde av 22 meter målt fra grensen mot Fjellveien. Videre skal han i fremtiden være solidarisk ansvarlig sammen med grunneierne til veien for rydding, vedlikehold og forbedring/forandring av denne del av veien.
Selger opplyser også om at Fjellveien 1A også har adkomst på lik linje som Fjellveien 1C, men at denne rettigheten ikke er tinglyst.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Flott beliggende enebolig i et populært boområde med kort avstand til Kolbotn sentrum. Hyggelig, rolig og barnevennlig nabolag.

Kolbotn sentrum med alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca. 60 ulike forretninger, kaféer og restauranter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Fra Kolbotn togstasjon er det hyppige avganger til Oslo. toget fra Kolbotn til Oslo S tar ca. 19 minutter. Rosenholm togstasjon ligger også i nærheten av boligen, og er i sone 1 (Oslo-takst). På Rosenholm stasjon er det pendlerparkering og sykkelhotell.

Det er gode muligheter for turer og aktiviteter i området. Kort avstand til friluftsområder i Østmarka, Sørmarka og på Svartskog der du kan gå turer sommer og vinter - til fots og på ski. Nærhet til Oslofjorden med fine badeplasser langs Bunnefjorden, for eksempel på Hvervenbukta og Ingierstrand.

I nærområdet finner du en slalåmbakke og tennisbaner ved Ingierkollen, 18-hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. Det er også kort avstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø med tilbud innen en rekke idretter.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.nordrefollo.kommune.no
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.kolbotnil.no

Følg Ormerudveien opp fra det gamle sentrumsbygget og følg veien videre opp til Fjellveien. Boligen vil ligge på høyre side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Kort avstand til Kolbotn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole som er de skolene boligen sogner til. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr. Det er flere barnehager i området, blant annet Kolbotn barnehage og Rikeåsen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.042 kvm. Svakt skrående tomt i flere nivåer opparbeidet med asfaltert adkomstvei, belegningsstein på biloppstillingsplass med strømuttak, gressplen, diverse forstøtningsmurer, trapper på terreng, trær og diverse beplanting.

Garasje samt plass til parkering på egen gårdsplass. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 964 kvm boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan med ID 2014002 datert 12.09.2016 og 78 kvm felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan med ID 3809 datert 31.08.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Ormerudveien 18-22A er kjøpt opp av utbygger, og planarbeidet er igang. Foreløpig plan er ny og tett boligbebyggelse med private hager (rekkehus) og felles carportanlegg under bakken.
- Det foreligger områderegulering i området, slik som Skrenten Nybakken (ved området Skiveien/Skrenten), Skrenten Panorama og Kolbotnveien 16

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 datert 03.05.2023 gjelder også for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16.852,- for inneværende år. I dette inngår a-konto forbruk vann og avløp med et stipulert forbruk på 59 m3, abonnementsgebyr for vann og avløp, helårsrenovasjon mindre, gebyr feiing/tilsyn med fyringsanlegg.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med første forfall på kommunale avgifter hvert år..

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13.019 kwh. pr. år. 
Boligen er forsikret hos Gjensidige og har en årlig forsikringspremie på kr 11.000,-.
Velavgift er kr 100,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1.050 pr. mnd.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, men vil ikke følge videre.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 729 085,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 916 341,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

245 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
265 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 065 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Almeli og Else Marie Almeli

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Kolbotn Nordre Vel.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0052/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2552

Sist oppdatert: 24. juni 2025 kl. 14:44