Lystadsvingen 1

Lystadsvingen 1, 3209 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 128, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:

Enebolig:
1. etasje 73 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad og to soverom.
2. etasje 16 kvm: Loftstue.

Anneks:
1. etasje 20 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og ett soverom.

BRA-e:

Bod:
1. etasje 13 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):

Anneks:
1. etasje 12 kvm: Terrasse.

Bod:
1. etasje 44 kvm: Terrasse.

I eneboligens 2. etasje er det totale gulvarealet (GUA) på 38 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 16 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 22 kvm. Etasjens gang, kott og soverom er ikke måleverdige grunnet takhøyden. For annekset opplyser takstmann at det grunnet tilstedeværelse av alle hovedfunksjoner er vurdert skjønnsmessig som en selvstendig boenhet (BRA-i) i henhold til NS 3940.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.07.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig oppført i 1768. Bygningen er oppført på grunnmur i betongkonstruksjon, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger er i trekonstruksjon med stående trekledning. Etasjeskillere er i trebjelkelag. Takkonstruksjonen er utført som et skråtak med lukket konstruksjon. Taket er et saltak tekket med betongtakstein. Taktekkingen er skiftet ut, men årstall er ukjent. Boligen har vinduer med koblede ett-lags glass og to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre, hvorav noen er fra 1988. Ytterdør er i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt fra 1988. Det er teglsteinspipe og elementpipe.

Bygninger oppført før 1900 er SEFRAK registrert. Bygningane i SEFRAK-registeret har i utgangspunktet ingen særskilte restriksjoner. Registreringa varsler kommunen om at de bør vurdere verneverdien før de eventuelt gir tillatselse til å endre, flytte eller rive bygningen.

For meldepliktige bygninger (bygninger eldre enn 1850) krever §25 i Kulturminnelova at kommunen vurderer verneverdien før de godkjenner søknad om endring eller riving.

Anneks oppført på grunnmur i betong. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner med fasader i stående trekledning. Saltak tekket med metallplater.

Bod oppført på punktfundamenter i lettklinker. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner med fasader i stående trekledning. Saltak tekket med betongtakstein.

Sikringsskap med skru- og automatsikringer er plassert i loftstue. Det elektriske anlegget er uten dokumentasjon. Det er observert uisolerte kabelføringer og enkelte løse ledninger/deksler i sikringsskapet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Vinduer og dører
- Værslitte karmer med behov for vedlikehold, råteskader i karmer, skader med redusert funksjon eller levetid, skader i tilknytning til beslag/vannbord, utettheter som medfører fuktinntrenging, eldre enn 35 år med usikker gjenværende levetid: Vinduer og ytterdør bærer preg av alder og slitasje. Det er observert råteskader i vinduer, vindusomramming og innsettingsdetaljer.

Yttervegg og fasade
- Råteskader i veggkonstruksjonen, manglende lufting bak kledningen: Fasader har stort etterslep på vedlikehold. Det er observert råteskader på kledningen, og bakenforliggende skader er påregnelige. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng.

Kjøkken - Overflater og innredning
- Fuktskader i gulv ved kjøleskap, fuktskader i gulv ved oppvaskmaskin, fuktskadet/ødelagt innredning: Det er fuktskader på benkeplater og innredning. Benkeplater er delvis ødelagt. Innredningen har skjevheter og ødelagte innfestinger.

Våtrom: Bad
- Badet vurderes å ha omfattende avvik knyttet til tettesjikt, fallforhold, overflater og konstruksjonsoppbygging. Det er fuktskader på innredning. Det er motfall til sluk. Det kan ikke verifiseres at det er benyttet tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet, og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det er ikke etablert ventilasjon fra våtrommet.

Anneks
- Bygningen bærer preg av alder. Det er observert råteskader i trekledningen og terrasse. Taktekkingen bærer preg av alder med kraftig mosegroing. Bad er delvis ødelagt og derfor ikke detaljvurdert. Funksjon på bad og kjøkken er ikke kjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Forstøtningsmur
- Skjevheter, utbuling: Det er observert skjevheter og utbulninger på muren.

Fuktsikring og drenering
- Forhøyet fuktnivå i overflater: Det er registrert forhøyede fuktverdier ved kontrollmålinger i overflater.

Grunnmur og fundament
- Skade på overflate, riss/sprekker: Registrerte sprekker og skader kan indikere bevegelser eller setninger i konstruksjonen.

Krypkjeller
- Kryperom/krypekjeller under bygningen uten adkomst. Det er ikke observert ventilering av kryperommet.

Terrengforhold
- Muligheter for vannansamlinger inn mot bolig: Fall inn mot grunnmuren gir økt risiko for at vann blir stående inntil konstruksjonen.

Takkonstruksjon og loft
- Lokal nedbøyning i konstruksjonen, observert spor etter fuktkrevende insekt, observert spor etter skadedyr: Det er registrert tegn til lokale skjevheter/svekkelser i konstruksjonen, samt spor etter skadedyr og fuktkrevende insekter.

Taktekking
- Slitt takstein, mosegrodd: Det er registrert slitte takstein, og begroing på taktekkingen.

Etasjeskille og gulv på grunn
- Det er observert skjevheter i etasjeskiller. Det er ulike nivåforskjeller i boligen.

Ildsted/Skorstein innvendig i boligen
- Utilstrekkelig gulvbeskyttelse ved ildsted, manglende dokumentasjon og krav til avstand til brennbart materiale kan ikke verifiseres, dokumentasjon på rehabilitering av skorstein er ikke fremlagt: Ubrennbar beskyttelse under ildsted i 2.etasje har for liten størrelse. Avstand til brennbart materiale i etasjeskiller er vurdert å være for liten.

Innvendig trapp
- Knirk i større deler av trappa, dårlig funksjonalitet (smal/bratt): Trappen er fra en eldre bygningsperiode.

Kjøkken - Trekk
- Redusert effekt: Avtrekksvifte har redusert effekt grunnet alder.

Avløpsrør
- Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er ukjent/usikker.

Vannledninger
- Ukjent alder tilsier at fremtidig funksjon er ukjent/usikker. Hovedstoppekran er ikke lokalisert.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Det er registrert spor etter gnagere, det er observert fuktkrevende insekter og spor etter mus eller rotter.

Varmtvannsbereder
- Bereder er ikke lekkasjesikret: Berederen er plassert på gulv på loft, i et tørt rom uten lekkasjesikring.

Innvendige overflater for øvrig
- Innvendige overflater bærer preg av alder og slitasje, og det er observert fuktmerker og skader flere steder. Fuktmålinger viser forhøyede verdier.

Bod
- Bygningen bærer preg av alder. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Bygningen har etterslep på vedlikehold. Taktekkingen bærer preg av alder.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Skorstein over tak
- Skorstein er ikke inspisert fra tak, og det er derfor ikke gjennomført full visuell kontroll.

Helse, miljø og sikkerhet

Lovlighet / HMS
- Åpenbare ulovligheter: Det er observert forhold som tyder på at deler av boligen er tatt i bruk eller endret uten nødvendig godkjenning fra kommunen, eksempelvis bruksendring til rom for varig opphold. Grunnet lav takhøyde er deler av 2.etasjen ikke godkjent som rom for varig opphold. Det kan ikke verifiseres at anneks er omsøkt/godkjent som egen boenhet/rom for varig opphold.

Lovlighet / HMS
- Avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde: Deler av 2.etasjen har takhøyde som er lavere enn anbefalte eller forskriftsmessige krav for oppholdsrom. Etasjen mangler godkjent rømningsvei/eksisterende vindu tilfredsstiller ikke krav til størrelse eller tilgjengelighet for rømning. Rom for varig opphold har for små vindusflater, noe som gir begrenset tilgang på naturlig dagslys.

Lovlighet / HMS
- Avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp: Rekkverk ved trapp har utførelse som ikke tilfredsstiller dagens krav til sikkerhet. Dette gjelder for lav rekkverkshøyde, for store åpninger mellom spiler og manglende håndløper.

Lovlighet / HMS
- Manglende brannslukkingsutstyr og røykvarsler: Boligen mangler slokkeutstyr (brannslokker/brannslange). Boligen har ikke tilstrekkelig antall røykvarslere.

Lovlighet / HMS
- Manglende og/eller feil/skader på snøfanger: Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen fremstår som et spennende oppussingsobjekt, og det må påregnes vesentlig oppussing. Samtidig gir dette en unik mulighet til å videreutvikle eiendommen etter egne ønsker og behov, og skape en bolig med både sjarm og moderne kvaliteter. Den eldre bebyggelsen og den gode tomten danner et fint utgangspunkt for deg som ser mulighetene fremfor begrensningene.

Tomten er romslig og opparbeidet med plen, diverse beplantning og gruset gårdsplass. Her er det gode muligheter for å skape en flott uteplass, etablere hyggelige soner for både avslapning og sosialt samvær, og videreutvikle hagearealene etter eget ønske.

Beliggenheten er svært sentral, samtidig som området oppleves rolig og familievennlig. Fra eiendommen er det kort gangavstand til blant annet matbutikk, treningssenter, skole og Store Bergan fotballanlegg. Det er også gode gang- og sykkelforbindelser hele veien inn til sentrum, og området har gode bussforbindelser.

For den tur- og friluftsinteresserte er det mye å glede seg over i nærområdet. Det er kort vei til sjøen, med blant annet Granholmen og Lofterød som nærliggende badeplasser. Hjertnesskogen byr på fine turmuligheter, mens den populære lysløypa på Marum ligger ca. 3 km unna og kan benyttes året rundt. På snørike vintre kjøres det opp skiløyper over jordet like ved eiendommen, med forbindelse videre mot løypenettet på Marum.

Også for den som pendler er beliggenheten attraktiv. Torp Sandefjord lufthavn ligger ca. 15 minutter unna med bil, mens Sandefjord togstasjon kan nås på rundt 5 minutter.

Dette er en eiendom for deg som ønsker å skape noe eget med en sjelden kombinasjon av historisk preg, romslig tomt og en sentral beliggenhet nær både sentrum, sjøen, skoler og flotte rekreasjonsområder. Her ligger forholdene godt til rette for å skape en sjarmerende bolig med et personlig uttrykk og mange kvaliteter for fremtiden.

Vedovn i stue ellers elektrisitet med panelovner.

Feier opplyser at feiing og tilsyn ikke er utført. Kjøper anbefales å kontakte feier før anlegget tas i bruk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1768. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at annekset er byggemeldt. Annekset er i dag innredet med blant annet hybelkjøkken og toalett/bad for varig opphold. Oppføring av en slik bygning, samt innredning til bruk for varig opphold er søknadspliktig og ikke godkjent til dagens innredning. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det foreligger dokumentasjon i tilstandsrapporten på at skorstein er rehabilitert. Det er ikke funnet dokumentasjon i kommunens arkiv på at dette tiltaket er omsøkt eller godkjent. Rehabilitering av skorstein kan være søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst flere servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 2972, tinglyst 10.5.1994, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk: Det ligger offentlige ledninger over eiendommen: Forbud mot bebyggelse nærmere ledningen enn 4 m
Rett for kommunen til å vedlikeholde ledninger m.m.

De øvrige servituttene omhandler: Tidligere tinglyst båtplass (avlyst rettighet), gang rett til tidligere brygge, bruksrett til tidligere brønn.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. Eiendommen disponerer ingen båtplass eller brygge!

Lystadsvingen 1 B har veirett over herværende eiendom.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Boligen leveres slik den var på visning og blir ikke ytterligere rengjort eller vasket før overtagelse.

Det er vanskelig å dokumentere byggeåret på denne boligen og større avvik kan fremkomme.

Eiendommen ligger i et veletablert og hyggelig boligområde på Hystad, like sør for sentrum. Fra eiendommen har man gangavstand til matbutikk, treningssenter, skole og Store Bergan fotballanlegg. Det er fin gangavstand til sentrum fra boligen med gang- og sykkelsti hele veien. For øvrig er det gode bussforbindelser fra området.

Det er nydelige turområder i nærmiljøet og kort vei til sjøen. Granholmen og Lofterød er de nærmeste badeplassene fra boligen. Lysløypa på Marum er populær hele året og ligger ca. 3 km fra eiendommen. På snøgode vintre kjøres det opp løyper over jordet like ved eiendommen, som møter løypene i Marum. Ellers har man Hjertnesskogen i nærmiljøet.

Torp flyplass ligger 15 minutter unna med bil og Sandefjord togstasjon ligger kun 5 minutter fra boligen.

Megler oppfordrer til at man viser hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen.

Boligen ligger med kort avstand til Store Bergan Barneskole og Ranvik Ungdomsskole. Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Romslig eiet tomt på 980 kvm. som er opparbeidet med plen, diverse beplantning og gruset gårdsplass.

Grensen mot Lystadsvingen er usikker, det kan derfor forekomme unøyaktighet i tomteoppmåling og areal.

Parkering i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det ligger offentlig ledningsnett over herværende eiendom. Se vedlagte ledningskart for nærmere opplysninger.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til Boligbebyggelse, nåværende. Hele eiendommen på 980 m² er avsatt til boligbebyggelse (områdenavn B).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon. Eneboligen på eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret (ID 706 208 1) med antatt byggeperiode 1775-1799.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare. Det betyr at området ligger under marin grense og/eller at det er et kjent fareområde for kvikkleire. Det må påregnes krav om geotekniske vurderinger før iverksetting av byggetiltak innenfor området.
- Hensynssone H220: Gul sone støy iht. T-1442. Arealet ligger innenfor gul støysone, som betyr at eiendommen er utsatt for støy fra veitrafikk.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 047,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det bør estimeres et årlig strømforbruk på ca. 18.000 kWh.

Årlig forsikring estimeres til kr. 12.000,-. Kostnader til innboforsikring ca. kr. 3.000,- pr.år.

Det bør påregnes kostnader til drift, vedlikehold og snømåking av adkomstvei.

Megler er usikker på om eiendommen er tilknyttet leverandør av internett/tv- signaler. Dersom den er tilkoplet bør det påregnes kr. 1.400,- pr.mnd.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 039 151 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 896 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 915 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lystadsvingen Utvikling AS

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 16 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 22-0118/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25118

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 11:44