Øvre Prinsdals vei 53F

Øvre Prinsdals vei 53F, 1263 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 189, bruksnummer 233, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 335 kvm
Totalt BRA-i: 326 kvm

BRA-i:
1. etasje 188 kvm:
Entré, stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning, gang, fire soverom, to bad, omkledningsrom og vaskerom.

Underetasje 138 kvm:
Gang, stue, soverom, omkledningsrom, dusjrom, toalettrom, badstue, trimrom (opprinnelig svømmebasseng), kjølerom, to boder og teknisk rom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
Underetasje 35 kvm:
Platting.

1. etasje 20 kvm:
Veranda.

BRA-e:
Underetasje 3 kvm:
Utvendig bod.

1. etasje 6 kvm:
Utvendig bod ved carport.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.02.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1973, med tilbygg/ombygging i 2016. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur av lettklinkerblokker, bærende konstruksjoner av mur- og trekonstruksjoner, og etasjeskille av lettklinkerelementer. Yttervegger er i trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er en saltakskonstruksjon i tre, og yttertaket er tekket med glasert takstein i tegl fra byggeår samt tilbyggsår. Boligen har heve/skyvedører med karm av tre og to-lags glass fra 2004, vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra ukjent årstall, samt vinduer med karmer av tre og PVC med to-lags glass fra 2019, 2015, 2010, 2007 og byggeår. Ytterdøren er en glatt dør av tre med kodelås og glassidefelt, og innvendig er det hvite slette innerdører.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1. etasje:
For lite fall til sluk (ca. 13 mm). Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Tettesjikt og slukmansjett har usikker restlevetid og utførelse kan ikke verifiseres. Fornying bør påregnes. Innebygget sisterne mangler drenering. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Dusjrom underetasje:
For lite fall (ca. 11 mm). Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Eldre sluk uten klemring og og tettesjikt har usikker restlevetid. Tiltak bør påregnes.

Vaskerom 1. etasje:
For lite fall (ca. 22 mm). Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende. Tettesjikt/slukmansjett har usikker funksjon og levetid. Tiltak bør påregnes.

Toalettrom underetasje:
Innebygget sisterne har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Uinnredet råloft:
Svertesopp, kondens i vegg mellom isolasjon og dampsperre/plast, samt utettheter i dampsperre ved ventilasjonsrør. Risiko for fuktskader. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

Svømmebasseng:
Ikke i drift. En gjennomgang av personell med spesialkompetanse anbefales før bruk.

Tekniske anlegg:
Eldre kobberrør har passert anbefalt brukstid. Skjulte avløpsrør har ukjent type, alder og tilstand. Kondens registrert på lufteledning på råloft. Eldre varmtvannsbereder (1998) står uten sluk/overløp og har usikker restlevetid. Oppfølging og tiltak må påregnes.

Vinduer:
Det ble påvist punkterte glass/vindu i trimrom.

Yttertak:
Ikke inspisert pga. snø/is. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. elde og slitasje på taktekking fra byggeår. Takrenner er gamle og slitte. Kontroll og tiltak bør påregnes.

Grunnmur/fundamenter:
Det registreres riss/sprekker på grunnmur på nordvendt vegg. Eksakt årsak er ikke kjent. Oppfølging anbefales.

Drenering:
TG2 gjelder drenering fra byggeår. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre på deler av boligen, og grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist på nordvendt side av boligen. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Forstøtningsmurer:
Avskallinger observert. Undersøkelser anbefales.

Stikkledninger:
Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. Tilstand ukjent. TG2 settes for å belyse risiko.

Badstue:
Etablert i ettertid. Konstruksjon kan ikke verifiseres.

Kjølerom:
Ingen synlige skader, men bygningselementet er fra byggeår. Redusert restlevetid pga alder, bruksintensitet og materialvalg

Andre forhold:
Fuktskjolder/-saltutslag observert på vegger. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å fastlegge eventuelle tiltak.

TG IU - Ikke undersøkt:
Dusjrom underetasje og vaskerom:
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Svømmebasseng:
Teknisk anlegg er for tiden ikke i funksjon. En gjennomgang av personell med spesialkompetanse anbefales før bruk.

Badstue:
Teknisk anlegg ikke undersøkt.

Varmesentral:
Installasjonene er ikke kontrollert.

Yttertak:
Deler av konstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig. Skorsteiner og takgjennomføringer ikke besiktiget.

Grunnmur/fundamenter:
Byggegrunn er skjult og ikke nærmere undersøkt, men ifølge huseier er boligen bygget på en byggegrunn bestående av fjell. Fundamenter er skjult og ikke nærmere undersøkt, men ifølge opplysninger fra huseier og fremlagt byggemelding fra byggeprosessen vurderes det at boligen er bygget på en byggegrunn bestående av såle på fjell.

Selger opplyser at utekranen mot vest ikke har vært i bruk i selgers eiertid, og funksjonen er derfor ukjent. Videre informeres det om at dørhåndtaket på skyvedøren til terrassen i 1. etasje er funksjonelt, men noe løst. Det er registrert fukt i forbindelse med synlig fjell i redskapsboden, samt kondens i pipehatten på kaldloftet knyttet til lufterør for avløp. Selger har også observert sølvkre i tilknytning til baderommene.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Øvre Prinsdals vei 53F er en moderne og stilfull enebolig over to plan, med gjennomgående kvaliteter og skikkelig wow-faktor. Planløsningen er svært familievennlig og byr på en generøs grunnflate som passer perfekt for familier som ønsker egne soner til lek, arbeid og avslapning. Ved behov kan det være mulig å etablere en hybel gjennom enkelte ombyggingstiltak.

Boligen har en moderne estetikk som balanserer tidløse og tidsriktige elementer, og fremstår som et innbydende og harmonisk hjem. Husets naturlige samlingspunkt er det imponerende allrommet i første etasje, hvor stue, spisestue og kjøkken flyter sømløst sammen. Her får du en fantastisk romfølelse, forsterket av takhøyde på inntil 3,60 meter, store vindusflater og en peisovn som gir rommet en lys, luftig og stemningsfull atmosfære.

Eiendommen har en høytliggende og solrik beliggenhet i et rolig og barnevennlig område. Her bor du med umiddelbar nærhet til skole, turstier, lekeplasser og gode rekreasjonsmuligheter året rundt, samtidig som du får et trygt og trivelig nærmiljø.

1. ETASJE

Entré:
Boligen ønsker deg velkommen med en lys og generøs entré som setter tonen for resten av hjemmet. Gulvet er belagt med fliser med behagelig gulvvarme. Innebygde garderobeskap sørger for rikelig oppbevaringsplass, mens den gode takhøyden og de store vinduene bidrar til en luftig og innbydende atmosfære.

Stue, spisestue og kjøkken:
Hjertet i boligen er det åpne og sosiale oppholdsrommet hvor stue, spisestue og kjøkken ligger i en sømløs og harmonisk løsning. Den imponerende takhøyden på opptil 3,60 meter, kombinert med generøse vindusflater, gir rommet en usedvanlig lys og luftig atmosfære. Peisen i stuen gir ikke bare varme på kjølige dager, men tilfører også rommet en lun og koselig atmosfære. Hele oppholdsrommet har en-stavs parkettgulv med vannbåren gulvvarme, som gir både komfort og et gjennomført, moderne uttrykk. Den åpne planløsningen gjør rommet svært fleksibelt, med gode muligheter for ulike møbleringsløsninger og egne soner for både avslapning, lek og sosialt samvær. Fra stuedelen har du direkte tilgang via skyvedører til en vestvendt terrasse, et flott sted for lange sommerkvelder med ettermiddagssol. Spisestuedelen ligger naturlig plassert mellom stue og kjøkken, og har rikelig med plass til større selskaper og langbord når anledningen krever det.

I den åpne kjøkkenløsningen finner du et stilrent kjøkken fra italienske Poliform Varenna, levert av Expo Nova. Innredningen fra 2008 har glatte fronter og og en benkeplate med Corian glacier white som gir et moderne og helhetlig uttrykk. Her er det lagt vekt på kvalitet og design, med god arbeidsplass og en løsning som inviterer til sosial matlaging. Kjøkkenet har rikelig med skapplass og er utstyrt med integrerte hvitevarer som inkluderer induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kaffemaskin, vinskap og kjøleskap med frysedel, som alle medfølger. Himlingsmontert ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrørene er av typen rør-i-rør, og synlige avløpsrør av plast. En praktisk kjøkkenøy gir ekstra oppbevaringsplass og fungerer som en naturlig og elegant avgrensning mot spisestuen. Kjøkkenet glir sømløst inn i den åpne og luftige planløsningen og understreker boligens moderne og innbydende atmosfære.

Vaskerom:
I tilknytning til kjøkkenet ligger et praktisk vaskerom med egen inn- og utgang fra hagen. Vaskerommet ble pusset opp rundt 2008 og har flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med god lagringsplass, laminert benkeplate, nedfelt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Utrolig praktisk med den separate inngangen fra uteområdet når du kommer hjem fra treningstur, eller for barn med skitne klær og støvler etter lek.

Veranda:
Fra stuen har du direkte utgang til en overbygget veranda på ca. 20 kvm, belagt med skiferfliser. Uteplassen har god plass til flere sittegrupper og er godt skjermet for innsyn, samtidig som den byr på et hyggelig utsyn over hagen og nærområdet. Herfra har du også direkte adkomst til hagen, noe som gjør verandaen til en perfekt forlengelse av oppholdsrommet, ideell for både rolige morgener og sosiale sommerkvelder.

Soverom:
I denne etasjen finner du fire romslige og innbydende soverom, alle plassert i en egen soveromsfløy, godt adskilt fra boligens øvrige oppholdsrom. Dette gir en behagelig ro i hverdagen og gjør området perfekt for både barn, ungdom og voksne som ønsker en fredelig plass å trekke seg tilbake.

Hovedsoverommet fremstår som en eksklusiv privat suite, komplett med eget bad og et stort walk-in-closet som gir rikelig med oppbevaringsplass. Denne master-suiten ble tilbygget i 2016, og kombinerer komfort, funksjonalitet og eleganse på en særdeles god måte.

De tre øvrige soverommene har alle god størrelse, fleksible møbleringsmuligheter og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Perfekt som barnerom, ungdomsrom, gjesterom eller hjemmekontor.

Hele soveavdelingen har en-stavs parkettgulv og gulvvarme, som gir et gjennomgående helhetlig uttrykk og en komfortabel temperatur året rundt.

En suite-baderom:
En-suite baderommet fra 2016 fremstår som moderne og innbydende, med fliser på både vegger og gulv samt gulvvarme. Innredningen består av en heldekkende dobbelservant, speil med belysning og et vegghengt toalett. Dusjhjørnet har glassvegger og regnfalldusj. Downlights i taket, kombinert med naturlig lys fra vinduet, gir god belysning og en behagelig atmosfære. Vannrør av typen rør-i-rør. Fordelerskap for rør-i-rør plassert i vegg. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Bad 2:
I tilknytning til de øvrige soverommene finner du det andre baderommet i denne etasjen. Baderommet er fra ca. 2008 og har flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Rommet er av god størrelse, og fremstår som både praktisk og funksjonelt. I 2025 ble det oppgradert med ny servant og servantarmatur. Innredningen består av vegghengt servantmøbel med glassplate og overliggende servant, speil med belysning og stikkontakt over innredningen. Badet har både dusjhjørne med glassdør, samt innebygget badekar. Vegghengt toalettet har innebygget sisterne. Downlights i tak. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling.

UNDERETASJE:

Stue:
Underetasjen byr på en romslig og lys stue med en tradisjonell åpen peis som skaper en hyggelig og varm atmosfære. (Selger informerer om at de aldri har brukt peisen). Rommet har moderne, malte flater, en-stavs parkett gulv, og gulvvarme som gir jevn og behagelig komfort. De store vindusflatene vender ut mot hagen og slipper inn rikelig med naturlig lys, noe som gjør rommet meget lyst og innbydende. Stuen egner seg perfekt som ungdomsstue, lekerom, hjemmekino, TV-stue, bibliotek eller musikkrom. Her er det mange muligheter til å skape en egen avdeling tilpasset familiens behov. Fra rommet er det også utgang til en markterrasse, som gir en fin forbindelse mellom inne- og uteområdene. Videre har stuen en glassfasade mot det tidligere bassengområdet, som i dag benyttes som trimrom.

Trimrom:
Et stort og funksjonelt rom som i dag benyttes som trimrom. Fra rommet er det utgang via skyvedør til den store vestvendte plattingen. Under gulvet ligger et svømmebasseng fra byggeåret, som for tiden ikke er i bruk.

Markterrasse:
Fra stuen i underetasjen og trimrommet er det utgang til en overbygget platting på ca. 35 kvm, belagt med belegningsstein. Uteplassen har god plass til flere sittegrupper og byr på en fin overgang mellom inne- og uteområdene. Herfra har du også direkte adkomst til hagen, noe som gjør sonen svært praktisk og innbydende i bruk.

Soverom og omkledningsrom:
I denne etasjen finner du hjemmets femte soverom. Rommet er av god størrelse og har plass til både dobbeltseng, skrivebord og annen ønsket møblering. Videre har soverommet direkte adkomst til et praktisk walk-in-closet med innebygde garderobeskap. Både soverommet og omkledningsrommet har en-stavs parkettgulv, elektrisk gulvvarme og downlights, noe som gir god komfort og et moderne uttrykk. Til orientering, soverommet avviker fra dagens forskriftskrav til dagslys.

Dusjrom, toalettrom og badstue:
Fra trimrommet er det direkte adkomst til dusjrom, WC og badstue. Både dusjrom og toalettrom er fra rundt 2008 og har flislagte overflater med gulvvarme. Dusjrommet er utstyrt med dusjhjørne med glassvegg og regnfalldusj. Det separate toalettrommet har vegghengt toalett og servant. Rommene har downlights i taket Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av støpejern. Avtrekksventil i himling.

Badstue fra ca. 2008 med flislagt gulv og panel på vegger og i himling. Rommet har benker, glassdør og elektrisk ovn.

Lagring:
Videre i denne etasjen finner du god lagringsplass i kjølerom, to boder og en teknisk bod.

I tillegg er det en utvendig bod på 6kvm ved carporten, en utvendig bod på 3 kvm i underetasjen, samt en redskapsbod under trappen til vaskerommet. Det er også et uinnredet råloft med adkomst fra soveromsgangen i 1. etasje.

Kort oppsummert:
Dette er en bolig med moderne komfort og skikkelig "it-faktor" hvor alt er tilrettelagt for en enkel og behagelig hverdag. Eiendommen ligger i et idyllisk og svært familievennlig område, kjent for sitt trygge bomiljø og gode naboskap. Her vil man kunne trives godt, med nærhet til både natur, barnehager, skoler og andre fasiliteter - perfekt
for både små og store familier.

Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme, elektrisitet, vedfyring og luft-luft varmepumpe. Luft-luft varmepumpe er plassert i stue 1. etasje. Det er vannbåren og elektrisk gulvvarme i øvrige rom, samt elektrisk gulvvarme i rom under terreng, inkludert på bad, vaskerom og toalettrom. Badstuen har elektrisk ovn. Videre finnes en peisovn med glassdør i stue 1. etasje og en åpen peis i stue underetasje. Fyrkjele og fordelerstammer for vannbåren gulvvarme er plassert på teknisk rom. Aggregat for ventilasjon plassert på råloft samt teknisk rom.

Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 06.06.1980. I tillegg er det utstedt ferdigattest for rivning av garasje, tilbygg og bruksendring av kjeller datert 25.07.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er enkelte avvik i dagens planløsning sammenlignet med byggetegningene fra 2016. I underetasjen er rommet som på tegningene er benevnt som 'basseng' i dag innredet som trimrom. Det er etablert kjølerom som ikke fremgår av tegningene. De to soverommene mot syd var opprinnelig byggemeldt som ett soverom. Soverommet i underetasjen er godkjent som soverom, men det må etableres et fastmontert og permanent møbel eller lignende under vinduet, slik at høyden ned til gulvet ikke overstiger én meter. Det er også oppført et walk-in-closet i tilknytning til soverommet som ikke fremgår av de originale tegningene, og en lettvegg i samme område er fjernet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (Gnr: 189, Bnr: 233):

Dagboknr. 9044, tinglyst 05.06.1972:
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven. Eier av Gnr. 189 bnr. 233 har fått midlertidig unntak fra bygningsvedtektenes § 71 (veilovens § 29) for garasjens avstand til midt regulert vei. Byggherren og etterfølgende eiere forplikter seg til å fjerne eller forandre byggearbeidet uten erstatning når bygningsrådet forlanger det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.

Dagboknr. 482165, tinglyst 01.06.2016:
Midlertidig dispensasjon fra vegloven vedrørende carport tilknyttet bolig. Eier av eiendommen har fått midlertidig unntak fra veglovens § 29 for en carport, slik at byggeavstanden ikke er nærmere enn 4.3 meter fra midt regulert Øvre Prinsdals vei. Eier er forpliktet til å fjerne eller forandre byggverket uten erstatning når direktøren for Plan- og bygningsetaten måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo kommune.

Det er tinglyst følgende servitutter på hovedbølet (Gnr: 189, Bnr: 3), som også følger eiendommen (Gnr: 189, Bnr: 233):

Dagboknr. 910275, tinglyst 28.09.1934:
Eier av Gnr. 189 bnr. 3 forplikter seg og fremtidige eiere til å frede og hegne om et spesifikt furutre. Ved brudd på forpliktelsen skal erstatning betales til Østlandske Kretsforening for Naturfredning. Erklæringen kan ikke tilbakekalles eller endres uten foreningens samtykke.

Dagboknr. 5017, tinglyst 21.05.1948:
Eieren forplikter seg og fremtidige eiere til å overholde gjeldende reglementer for innlegging av vann og kloakk. Kostnader for forandringer ved ledningsnett forårsaket av senere veiarbeid bekostes av eieren. Eieren overtar fullt ansvar for skader som følge av innkapsling av ledninger.

Dagboknr. 8913, tinglyst 30.08.1948:
Eierne forplikter seg til å betale en minste årlig vannavgift for anlegg av kloakkledning i Prinsdalsveien. Naboer gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommene frem til kommunens ledninger, samt føre tilsyn og vedlikehold. Eventuell skade skal erstattes. Aker vann- og kloakkvesen avgjør hvor ledningene skal legges.

Dagboknr. 15480, tinglyst 15.09.1970:
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Eier gis tillatelse til utskillelse og bebyggelse på vilkår. Øvre Prinsdals vei godkjennes med 5.0 m bred kjørebane. Eier plikter å opparbeide vei og legge hovedkloakk når kommunen forlanger det. Grunn til regulert vei overføres vederlagsfritt til kommunen. Vedlikeholdsansvaret påhviler eieren inntil kommunal overtakelse.

Dagboknr. 78283, tinglyst 15.11.2004:
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. veibredde. Forpliktelse til vederlagsfri opparbeidelse av vei opp til regulert bredde samt overdragelse av nødvendig veigrunn til Oslo Kommune uten vederlag.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr. 78281, tinglyst 15.11.2004:
Adkomstrett for gnr: 189, bnr: 3 over gnr. 189, bnr. 450. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Taklampe over spisebord medfølger ikke. Fryseboks i bod medfølger.

Boligen ligger i Øvre Prinsdals vei, i et veletablert og rolig boligområde som er ideelt for familier. Den høye, vestvendte beliggenheten gir svært gode solforhold og en behagelig, tilbaketrukket atmosfære. Samtidig er det gangavstand til alt du trenger i hverdagen, med umiddelbar nærhet til både Prinsdal barneskole og Hauketo ungdomsskole, samt gangavstand til flere barnehager i nærområdet.

Området byr på et bredt utvalg av idretts- og fritidstilbud. Her finner du blant annet Hauketo Idrettsforening med fotball- og flerbruksbaner, Prinsdal Tennisklubb, Prinsdal stall og Søndre Aas Gård, som tilbyr varierte aktiviteter og rideskole. Det finnes også treningssentre i nærområdet, som Fresh Fitness og Mudo. For golfentusiaster ligger Grønmo golfbane kun en kort kjøretur unna.

For friluftsinteresserte er beliggenheten spesielt attraktiv. Det er umiddelbar nærhet til Grønliåsen, så her kan du starte turen rett fra din egen bolig. Her finner du Kongeveien, lysløype og en rekke stier som egner seg til både gåturer, løping og langrenn. I tillegg er det kort vei til flere populære innfallsporter til Østmarka, som byr på flotte turmuligheter året rundt. På sommeren er det lett å ta turen til Hvervenbukta og Ingierstrand, to av områdets mest populære badeplasser.

Nærområdet har også gode servicetilbud. I umiddelbar nærhet finner du Prinsdal Torg, Europris samt matbutikker som Kiwi og Xtra og apotek. En kort kjøretur unna ligger Kolbotn sentrum, som har et bredt utvalg av butikker, restauranter og kulturtilbud, inkludert kino, bibliotek og Kolben kulturhus. Andre nærliggende alternativer er Holmlia senter, Senter Syd Mortensrud og Lambertseter senter, som alle tilbyr et stort utvalg av butikker og tjenester.

Kollektivtilbudet er godt utbygget, med gangavstand både til buss fra Nedre Prinsdals vei (Lerdal) og tog fra Hauketo stasjon. Buss fra Lerdal korresponderer med Hauketo togstasjon, et sentralt knutepunkt med lokaltog, busser og ekspressbusser. Togturen til Oslo S tar ca. 10 minutter. Gratis parkering på stasjonen. (Se ruter.no for ytterligere informasjon).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Umiddelbar nærhet og trygg skolevei til både Prinsdal skole for 1. til 7. trinn og Hauketo skole for ungdomstrinnet.
Flere barnehager, som Hauketo og Lerdal barnehage, ligger også en kort spasertur unna.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor eiet tomt på 1 067 kvm. Tomten er fordelt på to nivåer og byr på en flott, inngjerdet hage som er pent opparbeidet med gressplen, eple- og pæretrær, prydbusker og variert beplantning. Trappen til hagen er ny i 2025, og skråningene på begge sider er nylig opparbeidet og klargjort for videre beplantning. Her ligger alt til rette for etablering av blomsterbed, urtehage eller annen vegetasjon etter eget ønske. Hagen tilbyr rikelig plass til både lek og avslapning, med flere naturlige soner som kan brukes til alt fra lekeapparater og trampoliner til utemøbler, grillplass eller en rolig krok for kaffepausen. Den generøse tomtestørrelsen gir også en god følelse av luft og privatliv, og gjør uteområdet velegnet både for barnefamilier og for dem som ønsker ekstra plass til hobbyer og rekreasjon. Gårdsplassen er brosteinsbelagt, noe som gir et ryddig og velstelt førsteinntrykk, i tillegg til gode parkeringsforhold.

Eiendommen disponerer carport og romslig biloppstillingsplass på brosteinbelagt gårdsplass. Det er lagt trekkerør for mulighet til montering av ladeboks for elbil i carport eller på oppstillingsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015, og kommunedelplan KDP-17. Arealbruken er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 884,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten kr. 4 997,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av internett (500/500 Mbps) og har avgift på kr 800,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 729 371 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
343 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 243 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Winther Evensen og Heidi Winther

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 2 000,00
Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg. kart og best  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (maks. pris)  kr 65 000,00
Foto - Dagfoto + drone  kr 8 800,00
Foto - kveld  kr 3 300,00
Tilstandsrapport  kr 24 687,50

Oppdragsnummer 44-0310/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25310

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 15:21