Hageveien 1B

Hageveien 1B, 1664 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 730, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
1. etasje 39 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 72 kvm: Entré, bad/vaskerom, bod, 3 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utebod
2. etasje 10 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje 33 kvm: Terrasse-og balkongareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1900. Bygningen er oppført på ringmur av granittstein. Etasjeskille av stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig med kledd stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltakform. Tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 2:
Vinduer- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Dører- Det er registrert værslitte og sprekker i utvendig belistning.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger- Det ble registrert noe avflasset maling på rekkverk.

Overflater- Det ble registrert sprekker og oppbøying i skjøter på gulv i 2. etasje, samt bom i fliser i 1. etasje. Møblering og tepper gjør at det kan være avvik som ikke er fanget opp av den bygningssakkyndige.

Etasjeskille/gulv mot gulv- Det ble registrert 30 mm høydeforskjell fra kjøkken til vegg ved bad. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Krypkjeller- Det ble registrert fuktig innemiljø i krypkjeller.

Innvendige trapper- Trappen har en del slitasje.

Innvendige dører- Det ble registrert noe fukt svelling på baderoms karm.

Bad 2. etasje- Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at høydeforskjellen mellom dusjkabinett og gulv ved dørterskel er mindre enn anbefalt. Målt høydeforskjell var ca. 10 mm, mot anbefalt minimum 25 mm. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er påvist fuktskjolder/svelling på baderomsinnredningen.

Bad 1. etasje- Det er benyttet uegnet materielle i våtsone. Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere
tilstandsgrad. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det er påvist fuktskjolder/svelling på baderomsinnredningen.

Kjøkken 2. etasje- Kjøkkenventilatoren hadde redusert funksjon på befaringsdagen.

Kjøkken 1. etasje- Det ble registrert sprekker i benkeplaten ved vaskekum, samt fuktskjolder på fronter. Det ble registrert muselort i kjøkkenskapet. Dette indikerer mulig aktivitet av skadedyr, og det anbefales å gjøre en grundig rengjøring samt vurdere tiltak for å hindre vire inntrenging.

Vannledninger- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men væ r oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Avløpsrør- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Andre VVS-installasjoner- Det ble fremlagt dokumentasjon på service på befaringsdagen.

Varmtvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

TG IU:
Bad 2. etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av at røropplegg ligger åpent på vegg og at det ville vært symptomer i
bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer e.l.

Bad 1. etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av at røropplegg ligger åpent på vegg og at det ville vært symptomer i
bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer e.l.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja- Bad 2etg: Det gikk vann ned i gulv rundt toalett. Dette gikk ned i tak på bad i 1Etg. Toalett i 2 etg ble byttet ut Mai 2025 og tak på bad i 1 etg ble isolert og kledd på nytt.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - Det har vært tilbakeslag 1 gang i 2024, trolig etter vannet hadde fryst og tint opp
igjen. Vannet i boligen har fryst et par ganger i min tid med boligen.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Dette er ikke gjort i min tid, men tidligere eier har fjernet peisen i 2. etg.

Har det væ rt skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja- Det har vært mus i boligen. Leietaker i 1 etg har tatt mus i yttervegg bak kjøkken.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Det er over tid utført flere og ulike oppgraderinger i boligen, både i første etasje og i andre etasje. Innvendige overflater og innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. På bakgrunn av blant annet bruksslitasje og alder på ulike installasjoner er ytterligere utbedringer og utskiftninger naturlig å påregne, spesielt om én eller begge etasjer skal benyttes til eget bruk.

Leiligheten i andre etasje tilsvarer en fire-roms og utgjør også boligens hoveddel. Kjøkkenet er her montert i åpen løsning med stuen. Innredningen er fra ukjent årstall, men har et tidsaktuelt stilpreg og et generøst omfang i forhold til leilighetens størrelse.

Leiligheten i første etasje inneholder en langt mer oversiktlig romløsning med blant annet ett soverom og en kompakt stue med åpen forbindelse til kjøkkenet. Sistnevntes innredning er også fra ukjent årstall og inkluderer dedikert plass til vaskemaskin samt opplegg for denne.

Badene ble i 2025 tilført ulike oppgraderinger; i andre etasje ble klosettet skiftet ut, i første etasje ble himlingen isolert og kledd på nytt. Badenes øvrige overflater og innredninger er fra ukjent årstall. Begge benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Tapet, panel, panelplater, fliser og mur.
Himlinger: Panel.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte fronter. Laminerte grå benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Ventilator. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med glatte fronter. Benkeplater i heltre. Dobbel underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Ventilator. Tilkoblet oppvaskmaskin.

Bad 1. etasje: Servantskap med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Servantskap med heldekkende servant og ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin og intergrert ovn på kjøkken i 2 etg. medfølger
Integrert ovn på kjøkken i 1 etg. medfølger

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og varmepumpe (2. etasje).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men innflytningstillatelse for Hageveien 1 ble gitt 02.9.1968

Meglerforetaket har mottatt svært mangelfull informasjon i fra kommunen med lite og uoversiktlige tegninger av eiendommen. Det er mottatt godkjente bygningstegninger som viser tilbygg (denne er adskilt fra eiendommen i dag), fasader av tomannsboligen med skisse for 1 etasje datert 10.11.1967.
Det er avvik fra mottatt planskisse for første etasjen. På tegning fremkommer det et mye større areal enn det som fremkommer i dag og meglerforetaket er usikker på hvorvidt dette er riktige tegninger.

Det er avvik på fasade slik eiendommen fremstår i dag.
Det er ikke mottatt tegninger som viser tilbygg på begge etasjer og det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegning.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser andre etasje med innredning. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser uteboder og det er ukjent når disse ble oppført, og om dette var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunktet. Konsekvens ved søknad til kommunen kan være at det må fjernes.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 6436, tinglyst 7.7.1980, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning- Denne omhandler at denne eiendom bnr. 1 har rett til reparasjon av vann-og kloakkledninger beliggende på nabo bnr. 13 mot å bekoste eventuell skader ved arbeidene. På samme vilkår kan eier av bnr. 1 bruke bnr. 13 for å utføre reparasjon av sine bygninger.

Dagboknr. 5599 , tinglyst 3.6.1999 type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering- Denne omhandler om at Kai Rønningen skal ha vederlagsfri rett til parkering til vare/lastebil på eiendommen.

I tillegg er det tinglyst en servitutt den 06.12.1910, med dagboknr. 920550 som omhandler Bestemmelse om veg som er forsøkt å finne i digitalarkivet uten hell som hefter i eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Eiendommen er en horisontaldelt tomannsbolig med leilighet i hver etasje ihht. matrikkelbrev.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen er leid ut og leieforholdet overtas av ny eier.
1.etasje er utleid for kr 8.000,- + strøm
2.etasje er utleid for kr 13 500,- +strøm

Selger har ikke bebodd eiendommen og den er utleid i sin helhet. Selger har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.
Eiendommen overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av et veletablert og familievennlig boligområde på Rolvsøy, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Her bor du med nærhet til de fleste fasiliteter hverdagen krever. Det er blant annet kort avstand til handelsområdet rundt Dikeveien med kjøpesenter, en rekke store varehus og flere treningssentre. Hverdagslige innkjøp kan også enkelt gjennomføres ved de mange dagligvareforretningene i området.

Til sentrum av Fredrikstad tar det ca. 10 minutter med bil eller en knapp halvtime om du tar sykkelen fatt og følger turveiene gjennom marka. Det er også mulig å følge sykkelveien langs Rolvsøyveien, hvor det i tillegg finnes holdeplasser for buss som har svært hyppig avganger mellom bykjernene dagen gjennom.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad, like ved barneskolen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 0.5 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 0.8 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 1.3 km

Skoler:
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 0.8 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 1.3 km
Hauge skole (1-7 kl.) 2 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.4 km
Seiersborg videregående skole 1.6 km
Greåker videregående skole 3.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 615 kvm. I matrikkelkart over eiendommen fremkommer det at deler av denne eiendom går over på naboeiendom bnr. 13 som opprinnelig var et tilbygg til denne eiendom i sin tid før det ble adskilt.

Parkering på egen gårdsplass.
Det gjøres oppmerksom på at det er tinglyst vederlagsfri rett til parkering til en vare/lastebil på eiendommen til en tidligere nabo.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynsone Ras-og skredsfare

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

I matrikkelkartet fremkommer det at bnr 1 har to tomteteiger hvor den ene teigen ligger i krysset inn til Hageveien hvor eiendommen nr. 5 står på. Denne eiendommen har benevnelse bnr 1 som var opprinnelig hovedeiendom. Ut i fra matrikkelbrevet er det for området foretatt 16 forretninger med skylddelinger hvorav bnr. 1 har avgitt areal til de andre tomtene i veien. Den ene teigen er sannsynligvis uteglemt og meglerforetaket har bedt kommunen om å rydde opp i dette og denne teigen er ikke med i eiendomshandelen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 337,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon

Eiendommen er matrikkelført som andre småhus/m 3 boliger og av den grunn, har det ikke vært eiendomsskatt. I dag fremkommer eiendommen som en hel horisontaldelt tomannsbolig som er et blitt fradelt fra det opprinnelig tilbygget. Av den grunn kan det forventes at det kan komme på eiendomsskatt i fremtiden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 105,-
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 942 946,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 3 771 782 når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christoffer Lien

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 oppmøter kostnadsfritt, utover dette 3.500,- per oppmøte)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 4 750,00
Rapport takstmann - rekkehus/tomannsbolig opptil 150 kvm  kr 12 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0142/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25142

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 15:30