Stenmalveien 4

Stenmalveien 4, 3111 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1009, bruksnummer 83, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
Halvpart 2-mannsbolig:
1. etasje 91 kvm: Vindfang, kjøkken, kjøkkeninngang, bad, soverom/kontor, soverom, spisestue og stue

BRA-e:
Halvpart 2-mannsbolig:
Kjeller: 20 kvm: 2 boder
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod

Boligen er nylig seksjonert.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.04.2025 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

1. etasje i en horisontaldelt tomannsbolig over to etasjer, med kjeller og loft, er opprinnelig oppført tidlig på 1900-tallet. Etter en brann i 1965 ble bygget i stor grad gjenoppført. Boligen iht. tilstandsrapporten oppført i tre på grunnmur av sparesteinsbetong, tidligere glassveranda (stue mot øst) har pilarer med mur mellom pilarene. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Vinduer: Minst to av vindene har påbegynnende råte nederst i karm og ramme. Generelt slitte vinduer som trenger behandling.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Skjevheter/retningsavvik på +/-15 mm i etasjeskiller som ikke er unaturlig alder på konstruksjon tatt i betrakting. Det er i tillegg målt høydeforskjell på ca. 50 mm gjennom hele rommet i stue og på det grunnlaget er det satt TG: 3 på etasjeskiller.
- Kjellertrapp: Det er ikke montert rekkverk.
- Vannledninger: Det er registret mindre fuktighet/vann ved stoppekran som kan tyde på lekkasje.
- Forstøtningsmurer: Omfattende skjevheter i vegger mot veien samt større skjevheter og sprekker i vegg langs innkjørsel som følge av ustabile masser bak muren.
- Kjøkken: Kjøkken ventilator virket ikke på befaringsdagen.
- Bad: Pga. strengere forskriftskrav må en forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG: 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder/tettesjikt på rommet.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Dører: Generelt slitte og utette dører, derav skade i hoveddør.
- Overflater: Innvendig har boligen for det meste overflater av eldre dato med unntak av generelt vedlikehold dvs. tapetsering/maling av vegger og tak etter behov.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetsgrad. Det er ikke krav til radonmåling i egen bolig men det anbefales måling for å få kartlagt radon nivå.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Ved hjelp av fuktindikator ble det registrert varierende fuktverdier i innvendige kjellerytterveggene og kjellergulv (åpen konstruksjon). Det er i tillegg registrert for høye fuktverdier i kjeller.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder (med effekt på 1500 W eller mer) må være fast tilkoblet det elektriske anlegget og ikke via stikkontakt slik som i dette tilfellet. Årsaken er brannfare pga. varmeutvikling i støpsel og stikkontakt. Varmtvannstank er over 20 år gammel og må påregnes byttet på kort sikt, det vil da bli naturlig med fast el-tilkobling og montering av lekkasje varsler
samtidig.
- Elektrisk anlegg: Da det ikke foreligger noen opplysninger om anleggets tilstand eller samsvarserklæring på anlegget, anbefales det kontroll av el-anlegget. Det gjøres også oppmerksom på at pga. alder på anlegget må det påregnes oppgradering på sikt men det er ikke hensyntatt i kostnadsestimat.
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Der det er fritt eksponerte murvegger er det tegn til saltutslag og fuktighet nederst. Dette indikerer at det er en viss fukttransport og skader kan være påregnelig.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert gjennomgående sprekker i grunnmur flere steder som har oppstått pga. settinger i grunnen.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Asfalt har svakt fall inn mot murene, samtidig er nedløpsrør avsluttet ved terreng som gjør at det kan bli ekstra stor belasting på murene i det området.
- Kjøkken: Det er registret fuktmerker i kjøkkenbenk, ingen unormale fuktverdier i området på befaringsdagen. I tillegg er det fat under vannlås i skapet som kan tyde på lekkasje.

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Takkonstruksjon/Loft: Plassbygd takkonstruksjon av tre med undertak av rupanel. Loft tilhører seksjon to og er uten inspeksjons mulighet.

Selger informerer om at han ikke har bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Feierrapport etter tilsyn 05.06.2009:
Avvik fra byggeforskriften § 2-1 i 2. etasje: Den ubrennbare platen på gulvet foran (type ildsted) er for kort, den skal være minst 30 cm foran ilegget.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Stenmalveien 4!

Dett er en villa som opprinnelig var oppført tidlig på 1900-tallet. Boligen ble delt opp til tomannsbolig i 2025.

Etter en brann i 1965 ble bygget i stor grad gjenoppført. Daværende eier la vekt på materialer av høy kvalitet. Det er utstrakt bruk av brasiliansk furu og stavparkett i gulver. Ifølge selger ble vegger bygget/kledd om igjen, mens grunnmur, reisverk og etasjeskillere ble bevart. På bakgrunn av dette er 1966 benyttet som byggeår, da det meste av innvendige og enkelte utvendige bygningsdeler er fra denne perioden. Ytterkledning og vinduer ble skiftet i 1997, som en del av et støyreduserende tiltak utført av Statens vegvesen (ifølge selger). Kjøkkeninnredningen ble skiftet i 2000. For øvrig har boligen i stor grad overflater og tekniske løsninger fra 1960-tallet, og det er tydelig tegn til manglende vedlikehold. Det er registrert begynnende råteskader i enkelte vinduer som må påregnes byttet, baderom som er fra 1966 har behov for oppgradering. Boligen fremstår som et oppussingsobjekt med påregnelige kostnader til forbedringer.

Innvendig er det hovedsakelig parkett på gulv, veggene kledd med plater med malte overflater. Innvendige tak har malte plater eller panel. Boligen har mursteinsspipe med ett pipeløp. Innvendig har boligen finérdører.

Badet er fra byggeår og inneholder dusj, klosett og servant.

Kjøkkeninnredning er fra 2000 med fronter i finert utførelse. Rustfrie kummer i laminerte benkeplater. Integrerte hvitevarer med stekeovn og keramisk platetopp. Det er kjøkkenventilator over platetopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lukket peisovn i stuen. Varmepumpe, for øvrig panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Tønsberg kommune informerer om at ferdigattest eller brukstillatelse, ikke i arkiv. 2-mannsbolig gjenoppbygging/rep etter brann 1965. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk Tegninger fra søknad 1965 lagt til grunn ved vurdering av lovlighet, tegningen er ikke datert.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Servitutt tinglyst 14.11.1958 - Dokumentnr: 2802 - Forkjøpsrett - står for sletting.
Overført fra: Knr:3905 Gnr:1009 Bnr:83
Gjelder denne registerenheten med flere.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Boligen er seksjonert, tinglyst 26.05.2025 - Dokumentnr: 585803.
Boligen har snr: 1 og har sameiebrøk: 91/182.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eierleiligheten ligger sentralt til i Tønsberg sentrum med få skritt til bykjernen, Tønsberg sykehus og til buss og togstasjon. Tønsberg sentrum byr på forretninger av de fleste slag samt Vestfolds største kjøpesenter. Det er duket for kultur opplevelser med teater, revyer og konserter - særlig i sommerhalvåret er det mye som forgår i byen. Vestfold fylkesmuseum, Slottsfjellsmuseet et stort bibliotek ligger også i sentrum. Det er flotte rekreasjons- og turmuligheter rett i nærheten. Stenmalveien går opp til Messområdet hvor det er idrettshaller og ishall samt akebakke og utendørs skøytebane på vinterstid. Fra Messeområdet går det stier og turveier videre over til skogsområder på Eik. Her er det fine skiforhold om vinteren med lysløype på kveldstid. Det er også kun en liten spasertur opp til Tønsbergs tak - Slottsfjellet - hvor man kan nyte utsikten i et terreng med "et historisk sus". Fra eiendommen er man straks på Grevestien, som går til Ilene naturreservat, ønsker man en lengere tur kan man ta seg over til "Gullkronen" en fredet liten skog, som er i eie av Stamhuset Jarlsberg. Brygga i Tønsberg med gjestehavnen er også et trekkplaster, bryggeområdet har et stort utvalg av hyggelig restauranter – her er det koselig å trekke inn en kald vinterkveld og på sommeren er det et yrende liv på denne strekningen. Skolebarna sogner til Byskogen barneskole og ungdomsskole, det er sykkel- og gangvei langs Stenmalveien opp til skolene som ligger på Solvang. Det er barnehager i nærområdet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Byskogen skolekrets. Byskogen skole (1-10. trinn) og Greveskogen videregående skole. Det er flere barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

En skrånende eiertomt på 716 kvm med innkjørsel fra Falckenbergs gate. Tomten er fellesareal for det nyetablerte sameiet med 2 seksjoner. Eiendommen ligger beskyttet av forstøtningsmurer av naturstein og Leca blokker mot Stenmalveiein og det er sparesteinsbetong langs innkjørsel med smijernsport fra Falckenbergs gate.

Parkering på felles tomt for 2-mannsboligen.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, datert 3.4.2024 er avsatt til:

- Boligbebyggelse - Nåværende - 705 kvm
- Gang/sykkelvei - Nåværende
- Ras- og skredfare -716 kvm

Eiendommen er regulert til gang-/sykkelveg i henhold til Reguleringsplan for Gang- og sykkelvei langs Halvdan Wilhelmsens alle og Stenmalen – Planid 3803 63202 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 06.12.1994.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 781,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Selger opplyser at det er fiberkabel til vegg.

Formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt da eiendommen nylig er seksjonert.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tron Einar Reinhardtsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 15.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Visninger: kr 3.750,- pr. visning hvor 1 er inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/formues: kr 3 633,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 4,58 promille av prisantydning
Fotopakke: kr 4 900,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 17 200,-

Oppdragsnummer 21-0055/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2555

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 15:24