Skovveien 4

Skovveien 4, 0257 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 92, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
Leilighet :
3. etasje 52 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Leilighet :
-2. etasje 4 kvm: Kjellerbod

Bod som tilleggsdel iht. seksjoneringen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten et kombinert nærings- og leilighetsbygg over 7 etasjer, samt to kjelleretasjer oppført i 1993. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong. Yttertak av saltaksform. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Yttervegger utvendig av pusset murfasade.

TG1 har fått 75%
TG2 har fått 13%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 12%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom:
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk

Øvrige rom:
- Overflater gulv

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

For mer informasjon om ovennevnte punkter, se boligens tilstandsrapport.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Ny heis i 2024, tror også at det er gjort noen forbedringer på ventilasjon i 2023/2024.

Entre:
Innbydende entré med god plass til klesavheng og yttertøy. Plass til garderobeskap og annen møblering ved behov. Her får du et hyggelig førsteinntrykk av boligen. Bygningen har callinganlegg og heis.

Stue/Kjøkken:
Romslig stue i delvis åpen løsning med kjøkkenet. Stuen og kjøkkenet oppleves likevel noe adskilt fra hverandre grunnet rommets størrelse og utforming. Et sosialt og godt rom med flere innredningsmuligheter og naturlig plass for spisestue i tilknytning til både stue og kjøkken.
Det er kun hvitevarer på kjøkken som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Kjøkkeninnredning fra rundt 2016 med hvite slette fronter. Benkeplate av stein. Benkeskapsbelysning under
overskap. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Nedfelt induksjonstopp. Integrert komfyr. Kjøkkenventilator. Integrert kjøleskap med fryserdel. Integrert oppvaskmaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Automatisk lekkasjestopper. Varmtvannsbereder plassert i benkeskap på 110L fra 2022.

Bad:
Lyst og tidløst bad fra byggeår med flislagt gulvflate med gulvvarme. Badet har flislagte veggflater, malt himlingsflate med downlights, samt vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speilskap med lys over servant. Innebygget sisterne med vegghengt klosett. Dusjhjørne med glassdør og dusjarmatur. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i vegg.

Soverom:
Romslig soverom med plass til seng, tilhørende nattbord og garderobeskap. Lyst vegg til vegg teppe på soverom som skaper en lun og behagelig atmosfære på soverommet.

Tak: Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. I stue, soverom og entré er takhøyden målt til ca 2,38 meter og på bad er takhøyden målt til ca 2,28 meter.
Dører/Vinduer: Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Vinduer med tre-lags glass og karmer av tre fra byggeår.
Vegger/Himling: Malte veggflater. Malte himlingsflater.
Gulv: Gulvflater belagt med parkett og vegg til vegg teppe i soverom.

Leiligheten er en del av Selvaag Pluss og dette innebærer:
- Hyggelig, bemannet resepsjon, der du kan bestille ulike tjenester og lett servering.
- Salong der du kan slappe av i sofagruppe med kaffe/te, lese aviser, se tv eller treffe andre i et uformelt miljø.
- Velutstyrt kjøkken til leie som også kan benyttes ved private arrangementer og spisestue/selskapsrom med plass til inntil 30 gjester.
- Treningsrom med treningsapparater.
- Gjesterom til leie innredet som et komplett hotellrom, der opptil fire gjester kan overnatte.
- Felles gårdsrom med utgang fra fellesområdet. Uteomårdene er beplantet og utstyrt med hagemøbler.
- Sosiale arrangementer hvor alle seksjonseiere kan være med.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet elektrisk.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 02.05.1994.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest på følgende:
- Innredning av eksisterende bygg, datert 01.12.1994.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det følgende avvik:

Innerste del av entrèen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, best om garasje/parkering, rett for Oslo Lysverker vedr. nettstasjon m.v. Tidl. seksjonert i snr. 12 - 21. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk nr. 549. Erklæring/avtale, denne seksjon har tilleggsdel - bygning. Pliktig medlemsskap i Frogner Atrium Boligsameie og Frogner Atrium Servicesameie. Bestemmelse om branntrapp/rømingsvei , gjelder denne registerenheten med flere

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Forbud mot kortidsutleie i mer enn 90 døgn. Styret foreslår å sette grensen til 60 dager. Videre foreslår styret at det inntas en plikt for seksjonseier til å varsle styret [event. forretningsfører] om navn, kontaktinfo på leietaker og varighet på leieforholdet. Dette er for å sikre ivaretagelse av helse- miljø og sikkerhet for sameiets beboere (herunder våre leietakere), samt å sikre kontroll over at forbudet mot korttidsutleie blir overholdt. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Svært ettertraktet beliggenhet i et veletablert strøk på beste Frogner. Området består hovedsakelig av klassiske bygårder fra rundt 1900-tallet. Her har man kort vei til alt av servicetilbud og fasiliteter. Området er kjent for sitt brede utvalg av hyggelige kaféer og restauranter samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger. Rikt utvalg av diverse nisjeforretninger og servicetilbud. I umiddelbar nærhet fra leiligheten finner du blant annet Meny, parfymeri, apotek, Mester Grønn og ulike restauranter, samt Kaffebrenneriet og Baker Hansen.
Med beboer gjennom Selvaag pluss får man i tillegg rabatter på flere nærliggende butikker og cafeer, som LETT, Kjell & Company, Brilleland, Sebastien Bruno m.m.

Gangavstand til Bogstadveien og Hegdehaugsveien som er noen av Oslos mest attraktive handlegater samt Aker Brygge og Tjuvholmen. Flere hyggelige kaféer og bevertningssteder i nærmiljøet, herunder Villa Paradiso, Champagneria, Pascal, Alex Sushi og en rekke andre restauranter i alle prisklasser. Vinmonopol, dagligvareforretning, et stort utvalg interiør-butikker og andre forretninger like rundt hjørnet. Flotte tur- og friområder i Slottsparken, langs Frognerstranda og på Akershus festning, samt flere andre park- og grøntområder i nærmiljøet, som Uranienborgparken og Frognerparken. Flere treningssentre i nærområdet. Videre er det enkelt å ta seg til Bygdøy med badestrand og kyststier, eller opp til marka.

Bredt kollektivtilbud med offentlig kommunikasjon i alle retninger med trikk, buss, tog og flytog. Nationaltheatret stasjon har inngang fra Parkveien/Henrik Ibsens gate med flytoget og andre lokaltog samt t-bane (alle linjer).

Her bor man meget sentralt i en hyggelig leilighet som det er lett å trives i.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 962 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Sameiet har felles bakgård med opparbeidet med blant annet terrasse og sittegrupper.

Denne seksjonen disponerer ikke p-plass.

Sameiet disponerer i alt 51 p-plasser i byggets kjellerplan (plan U1 og U2) som er forbeholdt parkering for boligseksjonene. Frogner Atrium Parkeringssameie disponerer de øvrige 112 garasjeplassene i byggets kjellerplan. Seksjonseierne i sameiet har mulighet til å leie garasjeplasser på markedsmessige vilkår.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn

Kommunedelplan:
KDP-17, Områdeavgrensning for indre Oslo og lokale torg og møteplasser.

Eiendommen er regulert til forretning og kontor, felles gangareal, bolig m.tilh. anlegg, spesialområde bevaring bolig og fortau i henhold til reguleringsplan S-2068 datert 12.08.1975. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015.
Objekter som ikke er tilknyttet en plan: Bygningens plassering i beb.plan.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Niels Juels gate 25 - Fasadeendring
- Bygdøy allé 8 - Oppføring av balkonger
- Bygdøy allé 19 A og B - Oppføring av ti balkonger
- Haxthausens gate 1 A - Oppføring av balkong i 3. etasje

Pågående plansaker:
-Saksnr 202313406. Saken gjelder: Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere.

- Saksnr 202114191. Saken gjelder: Detaljregulering - Elisenbergløkken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.013,- pr. mnd. og inkluderer:
Felleskostnader: kr 2,430.00,-
Serviceavgift Selvaag Bolig Pluss: kr 1,573.00,-
Alarmtjenester - Verisure: kr 189.00,-
Vedlikeholdsinnbetaling - Oppsparing til vedlikeholdsfond: kr 42.00,-
Kabel-TV/Internett -Telenor: kr 469.00,-
Fellesutgifter s.88: kr 310.00,-

Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett som er inkludert i felleskostnadene (Basispakke). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 189,- i mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 486 318,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 945 271,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på denne eiendommen.

Sameiet Frogner Atrium har ingen lån per 23.06.2025.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
173 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Julie Heide

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Frogner Atrium sameiet, med sameiebrøk 52/11222.
Sameiet består av 79 boligsseksjoner og 4 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 13 50. 
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er tillatt å holde hund eller katt. Styret skal til enhver tid være informert om dyrehold. Beboer plikter å sørge for at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Hunder skal alltid holdes i bånd i alle fellesområder.
Sameiet har et flyttegebyr pålydende kr 3000,- som faktureres til selger.
Større vedlikeholdsarbeid / oppussing av leiligheter eller seksjoner som medfører støy, skal varsles styret skriftlig i form av eget skjema.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023 Utskiftning av heiser og ventillasjonsaggregat (ferdigstilt 2025).
2022 Fuktsikring av bakgård.
2020 Utskifting av takvinduer.
2019 Nye varmekabler i takrenner. Maling utvendig tak.
2018 Ny membran på atriet plan to og atriene mellom Skovveien 4 og Frognerveien 8 2017 Utbedring av takdekket.
2015 Maling av tak fellesareal.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser 26.06.2025 at det ikke er planlagt noen påkostninger i sameiet utover normalt vedlikehold av eiendommen.
Det har vært noe skader på tak, vegger på fasede, samt skader på noen balkonger. Styreleder opplyser at det er iverksatt tiltak, og at dette allerede er finansiert, og det foreligger ingen planer om å øke de månedlige kostnadene for seksjonseierne.
Styreleder opplyser videre at det er bestilt en vedlikeholdsplan for sameiet og at sameiet har kr. 800.000 i budsjett for vedlikehold i 2025/2026.

Det skal komme nytt inngangsparti til varelevering, men dette vil betales av Norgesgruppen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Provisjon 1% inkl. mva av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 3.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Norian kr 6.570.-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Norian kr 4.848,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 950,-

Oppdragsnummer 40-0145/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25145

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 08:44