Rektor Erichsens gate 31

Rektor Erichsens gate 31, 4022 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 38, bruksnummer 2716
Andelsnummer 2, Sandal Borettslag, organisasjonsnummer 853 142 662

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
Kjeller: 32 kvm: Kjellerstue og vaskerom.
1. etasje 63 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm: Terrasse

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2025 utført av Anticimex v/ Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet.
Tomt opparbeidet med asfaltert vei, diverse beplantninger. Felles trappeoppgang. Parkering på felles biloppstillingsplass.
Boligbygg oppført i 1978

Leilighet beliggende i byggets kjeller og 1 etasje. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Varmepumpe i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Balansert ventilasjon.

Rapporten innehoder 57% TG1, 25% TG2, 0% TG3 og 18% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2 (Alder, slitasje, skader mv.):
Våtrom - Bad:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Fallforhold (gulv)

Våtrom - Vaskerom:
- Ventilasjon
- Vannrør
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk

Øvrige rom:
-Innerdører

Rom under terreng:
- Konstruksjoner
- Innerdører

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør
- Hovedstoppekran

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjoner:
- Fasader ink. kledning

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur
- Fuktsikring av grunnmur
- Alder

Stikkledningen og tanker:
- Vann- og avløpsledninger

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser om følgende påkostninger/utbedringer:
Slipt gulv og oljet på nytt (stue + 2 soverom) Nov. 2023, egenarbeid. Malte overflater i stue/kjøkken/gang og ett soverom nov. 2023, egenarbeid. Installert varmepumpe (arbeid utført av AC-senteret, Feb 2024). Elektrisk arbeid utført av Svithun elektro (satt opp stikkontakter, installert nye lamper, fastkobling av varmtvannsbereder, lagt opp kontakt til varmepumpe) des. 2023 og mai 2024. Satt opp halv vegg/inndeling i kjeller (spiler i kjeller og kjøkken) feb 2024, egenarbeid. Ny smart-varmtvannsbereder, installert av rørlegger, Sig Halvorsen og elektrisk jobb av Svithun elektro, jan. 2025. Beiset terrasse, april 2024, mai 2025, egenarbeid. Byttet benkeplate på kjøkkenøy, mars 2025, egenarbeid.

Velkommen til Rektor Erichsens gate 31. I et av Stavangers mest attraktive og barnevennlige boligområde, finner du denne trivelige leiligheten med fin beliggenhet i en rolig blindvei, perfekt for deg som ønsker fredelige omgivelser, samtidig som du har alt du trenger innen rekkevidde. Her bor du i et veletablert nabolag med kort vei til Store Stokkavann, hvor det både er flotte turmuligheter og badeplass. Gangavstand til populære Lassa skole, turnhall, Siddishallen og gode kollektivtilbud fra Madlaveien. Det er også kort vei til både nærbutikk på Sandal og et rikt utvalg av butikker på Madla Amfi.

Det kan blant annet nevnes:

- Meget etterspurt beliggenhet på Sandal, rolig og familievennlig
- Beliggende i blindvei, med lekeplass like ved og friområde som nabo
- Romslig, vestvendt terrasse med svært gode solforhold – fra formiddag til solnedgang
- Terrasse beiset april 2024
- Motorisert markise som dekker hele terrassen
- Nytt, lekkert bad fra 2020 med store fliser, varmekabler, downlights og regnfalldusj
- Ny benkeplate på kjøkkenøy (mars 2025)
- Pent kjøkken med godt med skapplass
- To stuer og to soverom, praktisk planløsning
- Slipt gulv i stue og begge soverom 2023
- Ny smart varmtvannsbereder, installert av rørlegger Januar 2025
- Ny varmepumpe (AC-senteret, februar 2024)
- Eget vaskerom i kjeller
- God lagringsplass både i vaskerom og skyvedørsgarderobe under trappen
- Egen parkeringsplass merket 31A, like ved inngangspartiet
- Elbillader installert
- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning
- Kabel-TV og internett inkludert i felleskostnader
- Fra ytterdør til Store Stokkavann på kun 5 minutter

Velkommen til visning i en meget kjekk leilighet.

Fastmontert løsøre og tilbehør som ikke medfølger:
- 2 hengelamper i stue
- Spotlampe kjøkken og soverom
- Spotskinne i gang og stue (1.etasje)
- 2 knaggrekker i gang
- Skohorn i gang
- Vannslange/trommel på terrassen
- Gardinstang i stue, soverom 1 og 2.
- 2 Ledlysstriper i kjeller
- Hylle i stue

Fastmontert løsøre og tilbehør som medfølger:
- Integrert oppvaskmaskin og ovn/komfyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 07.02.1977.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Attest fra byingeniøren
- Grunnmur lekkasje i kjellerrom utbedres
- Trapper fra terrassedør
- Terreng må planeres med fall fra huset

Det foreligger ferdigattest for innredning av kjeller datert 01.08.2013

Det foreligger ferdigattest for endring av branncellebegrensende vegg datert 09.02.2011

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rektor Erichsens gate 31 har en svært attraktiv og barnevennlig beliggenhet i et etablert boligområde på Sandal – like ved Store Stokkavann. Her bor du i rolige og idylliske omgivelser med kort vei til turstier, badeplasser og rekreasjonsområder som Lille og Store Stokkavann, Mosvannet og Hafrsfjord. Møllebukta og den populære turstien rundt fjorden er kun en kort sykkeltur unna.

Området har begrenset biltrafikk, hovedsakelig fra lokale beboere, noe som gir et trygt og fredelig bomiljø. Det er gangavstand til flere barnehager, skoler (bl.a. Lassa skole), idrettsanlegg, turnhall og Siddishallen. Kollektivtilbudet er svært godt med hyppige bussavganger mot Stavanger sentrum, samt enkel tilgang til flybuss og kystbuss.

For daglige innkjøp ligger nærbutikken rett i nærheten, mens Madla Amfi – med over 80 butikker og flere treningssentre – kun er en 10 minutters spasertur unna. Her bor du med både naturen og byen innen rekkevidde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Sandal barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Lassamyra barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Preg barnehager Lassa (0-4 år) 0,8 km

Skoler:
- Stavanger Kristne grunnskole (1-10 kl.) 0,5 km
- Lassa skole (1-7 kl.) 0,8 km
- Madlamark skole (1-10 kl.) 1,5 km
- Eiganes skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,2 km
- St. Svithun videregående skole 1 km
- Wang Toppidrett Stavanger 1,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 108 kvm som tilhører borettslaget.

Fast oppstillingsplass merket med 31A. Borettslaget har fellesavtale med Elaway som leverer ladeløsninger.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på Borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Id: 697 "Gnr. 38, bnr. 8, 247 og 248, Sandal" datert 11.02.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan id: KP 2023-2040, navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2040, og er regulert til boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4.968,-  pr. mnd. og inkluderer: Honorar, drift og vedlikehold, tv/internett, forsikring, kommunale avgifter og strøm fellesarealer.

Selger må selv tegne eget strøm abonnement for boligen.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.642,- pr. år. / 9.167 kwh. pr. år.
Nettleie: kr. 7.126,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.034.596,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.138.382,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 271.265,- pr. 11.06.25

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 32607746361, Rogaland Sparebank
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 11.06.2025: 5.44% pa.
Antall terminer til innfrielse: 115
Saldo per 11.06.2025: 14 493 314
Andel av saldo: 271 265
Første termin/første avdrag: 30.03.2024 ( siste termin 30.12.2053 )
Pt-rente

3 990 000,00 Prisantydning
271 265,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 261 265,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 280 517,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eivind Høye og Kamilla Høye

- Rekkehusleil. (13 stk 1-roms, 5 stk 2-roms og 34 stk 3-roms)
- Standard ordensregler. Dyrehold tillatt.
- Medlem av sikringsordning i Klare Finans AS
- Tilknyttet kollektiv avtale med Lyse.
- Bate avregner og fordeler felleskostnadene mellom selger og kjøper ved eierskifter. Kjøper skal betale felleskostnader fra og med overtakelsesdato, og mottar faktura i eget navn.

Styrets arbeid i perioden:
- Gjennomført og ferdigstilt prosjekt fasademaling av alle hus
- Ferdigstilt fliselegging av utvendige trapper i Rektor Erichsens gate
- Gjennomført radonmåling
- Gjennomført venitlasjonservice
- Ny passasje til boden i Sandalssvingen 14, ikke ferdig 2024 - ferdigstilles 2025
- Utført radonmåling og gjennomført tiltak for ventilasjon

Trafikk forhold i Rektor Erichsens gate:
Styret har mottatt henvendelser fra velforeningen i Lektor Mosgrensgate, Rektor Oldens gate og Rektor Eriksensgate om Trafikksikkerheten i Rektor Erichsens gate. Velforeningen peker på de mange utfordringene mange bilister har med mange barn på veg til og fra skolen. Det er en kjensgjerning at mange barn ikke alltid ser seg for, og da kan situasjoner lett oppstå. Velforeningen har henvendt seg til både Kommunen og Politiet. Dette er en kommunal veg med fartsgrense på 30km timen, og det er begrenset hvilke tiltak kommunen kan gjøre her. De har også henvendt seg til Politiet som på sin side tilbyr å komme med fartskontroller. Stavanger Parkering er også på kontroller for å håndheve gjeldende parkeringsbestemmelser. Styret i Borettslaget Sandal er oppmerksom på trafikkforholdene, og henstiller til alle som bor I Rektor Erichsens gate om å vise hensyn når man ferdes i denne gaten, enten man benytter bil, eller annet fremkomstmiddel.

Styrets planer fremover:
- Fliselegge utvendige trapper i Sandalssvingen våren 25
- Gjennomgå vedlikeholdsplan
- Utrede behov for utekraner
- Gjennomføre dugnader vår/Høst
- Vareopptelling verktøybod

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 5.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 33-0039/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR33.2539

Sist oppdatert: 20. juni 2025 kl. 21:17