Maristuveien 11

Maristuveien 11, 7030 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 407, bruksnummer 207, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Sokkeletasje
BRA: 78 kvm
BRA-i: 78 kvm. Entré/gang, bad, kjøkken/stue, trapperom og to soverom.
BRA-e: 0
BRA-b: 0
TBA: 4 kvm. Terrasse.

Kjelleretasje
BRA: 7 kvm
BRA-i: 7 kvm. Vaskerom.
BRA-e: 0
BRA-b: 0
TBA: 0

Totalt
BRA: 85 kvm
BRA-i 85 kvm
BRA-e: 0
BRA-b: 0
TBA: 4 kvm

I tillegg kommer
- felles inngangsparti
- utvendig bod
- plen/del av hage

Plen, hage og alle utendørsområder tilhører sameiet i fellesskap.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2009 med hovedkonstruksjon og etasjeskillere i betong. Utvendige fasader er i pusset malt utførelse. Taket har valmtaks form og er tekket med metallplater. Vinduer med isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten ble pusset opp i 2025 med følgende tiltak:

- ny parkett og listverk i stue og kjøkken
- oppussing av alle overflater
- ny downlight ledbelysning
- nye Miele hvitevarer (så nær som oppvaskmaskinen)

En oppsummering av tilstandsrapportens punkter viser at

- 1 punkt er klassifisert med tilstandsgrad 0 (TG 0)
- 20 punkt er klassifisert med tilstandsgrad 1 (TG 1)
- 9 punkt er klassifisert med tilstandsgrad 2 (TG 2)
- 0 punkt er klassifisert med tilstandsgrad 3 (TG 3)
- 0 punkt omtales som ikke undersøkt (TG-IU)

Leiligheten ble renovert i 2025 (se beskrivelse under «Oppussinger og moderniseringer»). Huset har geotermisk varmeanlegg med styringsflater i hver enhet. Boligen har vannbåren gulvvarme, og er generelt meget energieffektiv.

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2:

- Terrassedør tar litt i karm/terskel. Må påregnes justering.
- Innvendige trapp mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Kun håndløper på 1 side i trapper. Må etableres håndløper på begge sider.
- Før til det ene soverommet tar i karm/terskel og det mangler håndtak på dør til det andre soverommet. Må justeres og monteres håndtak.
- Radonmåling er ikke foretatt og bygget er ikke utført med radonsperre da dette ikke var vanlig på oppføringstidspunktet. Bør foretas måling, men ikke et krav dersom boligen ikke brukes til utleieforhold.
- På badet er det registrert noen få gulvfliser med bom og 1 gulvflis med liten skade i overflaten. Videre er det tilnærmet flatt gulv ved innredningen. Ikke behov for strakstiltak.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning bad. Overvåk tilstanden jevnlig.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innbygget sisterne. Jevlig tilsyn med wc med innbyggingssisterne anbefales.
- På vaskerom er høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25mm. Områder med tilnærmet flatt gulv og utetthet i bellegg rundt avløp under utslagsvask som går ned i gulv. Anbefales å få en faglært maler/gulvlegger til å foreta fagmessig tetting rundt avløp. Etablere fall mot sluk iht. dagens krav ved fremtidig oppdatering av rommet.

Selger informerer i tillegg i sin egenerklæring om dette:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja. Dråper fra tak etter at snø kom inn i ventilasjonskanal og tinte opp.

For detaljer om standard og tilstand, se tilstandsrapport datert 13.05.2025.

Komfyr, oppvaskmaskin, koketopp og kombiskap medfølger i handelen. Utover dette viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har vannbåren (geotermisk) gulvvarme i alle rom, så nær som i vaskekjeller.

Det foreligger ferdigattest for bolig, datert 01.07.2009.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  
Vaskerom på 7 m2 er i byggegodkjente tegninger vist som disp(bod) på 16,5 m2. Det er usikkert når dette er endret men tiltaket/bruksendring er ikke omsøkt og heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 302686, tinglyst 11.05.1937, Refusjonsplikt til kommunen.

Det er utover dette ingen tinglyste servitutter på eiendommen, men selger informerer om at det det er pliktig medlemskap i privat veilag via sameiet.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger mellom Bakklandet og Nedre Singsaker, ca. én kilometer sørvest for Midtbyen. Området har tilnærmet sentrumsbeliggenhet, og ligger kun en liten spasertur fra sentrum gjennom de vakre gatene på Bakklandet. Nabolaget er rolig og veletablert, med trygge og fine omgivelser. De fleste eiendommene er av eldre opprinnelse, og danner til sammen et vakkert boligområde med mange flotte hus og eiendommer.

Flere fine turområder ligger like i nærheten av boligen. Det er kun noen hundre meter til Festningen, med den store, grønne Festningsparken og blandingsskogen ved Småbergan. Promenaden som slynger seg langs Nidelven er et annet populært turområde, og ellers er det fint å vandre rundt både på Bakklandet og Nedre/Øvre Singsaker.

Nærmeste dagligvarehandel ligger ca. 600 meter fra huset. Til nærmeste skole og barnehage er det ca. 650 meter (Singsaker), og til ungdomsskolen på Rosenborg tar det ca. et kvarter å gå.

For detaljerte beskrivelser av avstander fra boligen, se «Nabolagsprofilen».

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

https://maps.app.goo.gl/GM6sY6eZeDs2z3zQ9

Tomta måler 851 kvm og er opparbeidet med belegningsstein, hage, beplantning, støttemurer, markterrasser og utvendig bod.

Boligen disponerer én parkeringsplass med elbillader, på gata like utenfor hagen.

Eiendommen har adkomst via privat stikkvei med eget veilag.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameieter ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til nåværende boligbebyggelse og bevaring av kulturmiljø iht. kommuneplanens arealdel 2022-2034 (27.03.2025).

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser:
r0582 Maristuveien - Jacob Rolls gate fra privat til offentlig vei, vedtatt 16.7.1959.
r0301 Trondhjems Aktieteglverk i området Lillegårdsbakken - Parkveien Schives gt Vollabakken Bakklandet - Lillegårdsbakken, vedtatt 5.9.1932.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Forsikring av eiendommen, Tv/Internett (Telenor Frihet M), trappevask fellesareal, oppvarming av leilighet via bergvarme.

Kommunale avgifter for inneværende år er stipulert til kr. 23.772,- I kommunale avgifter inngår gebyr for vann, avløp, og eiendomsskatt.

Kommunale avgifter i Trondheim Kommune er fordelt på 12 terminer og kan avvike fra en termin til en annen. For termin 4 av 12 i 2025 var avgiften på kr. 1.981,-.

Selger har opplyst om et strømforbruk på ca. 7000 kWh pr. år med en kostnad på ca. 5.000,- til 7.000,- pr. år.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2023 beregnet til kr. 1 210 128,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 4.841.128,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
183 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 083 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Det Jødiske Samfunn I Trondheim

Sameiet Maristuveien 4 består av 4 boligseksjoner.

Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige seksjonseierne.

Sameiets regnskap for 2024 viser et positivt resultat på kr. 14.016,50 og en formue på kr. 416.662,-.

Selger opplyser om at hver eier har sin uke for trappevask og eventuell snømåking og klipping av gress.

I årsberetning fra 2024 fremgår det at sameiet har hatt noe utfordringer med varmanlegget og holde stabil varme. Det er etablert årlig serviceavtale med K. Lund. T
Vedrørende veilaget skrives det at det er jobbet frem forslag til utbedring av stikkvei. Årlig dugnad må påregnes. Videre beskrives det foreslåtte aktiviteter i sameiet: Spyling av bodtak og renner (fast hendelse), spyling av vegger, vurdere reparasjon av telehiv i trapp bakgård, maling i trappehus, beis av sort treverk ved inngang, presisering av hva som er eget areal og hva som er fellesareal, beplantningsplan fra hagearkitekt (følges denne)=, utbedring av håndverksfeil på terrasse i leilighet H0102 for å sikre at det ikke blir lekkasjer.

Vedtekter, husordensregler og årsberetning for 2024 ligger vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å lese dokumentene i sin helhet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,3% av salgssummen
Tilrettelegging: kr 14.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 68-0028/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR68.2528

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 13:49