Oldernesveien 24

Oldernesveien 24, 5163 LAKSEVÅG
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 150, bruksnummer 139

Totalt bruksareal BRA: 184 m²

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 48 m²: Entre, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.
1. etasje 61 m²: Entre, bad, kjøkken, stue og spisestue.
2. etasje 60 m²: Gang, bad og 4 soverom.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 15 m²: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 40 m²: Terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 66 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 60 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.07.2025 utført av Anticimex AS Bergen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Les mer under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1930. Grunnmur av betong med sparestein. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn.
Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende kledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Boligen har entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Terrassedør med karmer av plast, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:

Bad 1. etasje:
Sanitærutstyr/innredning
Overflater vegger

Bad underetasje:
Bygningssakkyndig hadde ikke mulighet til å ta hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner under befaring

Kjøkken - Underetasje:
Benkeplate

2. etasje - innredet:
Ikke mulig å besiktige konstruksjon

Innvendige trapper:
Trappen har ikke håndløper på begge sider

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
Vannrør

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Påkostninger utført av tidligere eier :

- Drenering oppgravd og skiftet i 2017
- Ny tak-konstruksjon og taktekking, inkl renner/ nedløp fra 2019
- Lekker kjøkkeninnredning fra 2021 med nye fronter fra 2024
- Nye vinduer og kledning fra 2018- 2021 (etterisolert 2019)
- 3 bad oppgradert i 2018,2020 og 2021

Påkostinger utført i selgers eiertid:

Kjelleretasje/Utleiedel
- Oppgradert ventilasjon med flere mekaniske ventiler, og installert balansert ventilasjon på begge soverom (Installert i 2021/22)
- Montert ny benkplate og vask kjøkken (2021)
- Fått reinstallert trapp fra 1 etg til kjelleretasje (2021)
- Fått montert vannstopper på kjøkken (Oppvaskmaskin) (2025)
- Montert ny steikeovn (2025)
- Radonmåling utført (2022)

Gang 1. etg
- Fått installert nytt sikringsskap og ny måler som separerer utleiedel og hoveddel. Fått installert overspenningsvern/sikring til elbillader (2021/23)
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere/termostater til sort utførelse (Elko Plus) (2021)
- Montert glassrekkverk i trapp fra 1. etg til 2. etasje (2022)

Stue/Spisestue
- Lektet ut vegg stue og montert spilevegg i eik (2021)
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2021)
- Montert plissè gardiner fra Kjells Markiser alle vinduer (2022)
- Fastmonterte 2 stk vitrineskap i eik fra IKEA (2024)

Kjøkken
- Utvidet kjøkkenøy med skap på begge sider. Nye hvitevarer montert (kjøleskap, fryseskap, platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn). Ny benkeplate og underlimt vask, begge fra KVIK (2021)
- Byttet til eikefronter fra IKEA på kjøkken (2024)
- Nye håndtak kjøkkenfronter (2024)
- Montert plissè gardiner fra Kjells Markiser alle vinduer/terrassedører (2022)
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere/termostater til sort utførelse (Elko Plus) (2021)

Bad 1. etg
- Oppgradert til ny termostat (Sort utførelse) (2021)

Gang 2. etg
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2021)
- Montert elektrisk panelovn (2022)

Bad 2. etg
- Oppgradert til ny termostat (Hvit utførelse) (2021)
- Montert plissè gardiner fra Kjells Markiser (2022)

Hovedsoverom
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2022)
- Montert LED taklampe (2021)
- Montert plissè lystette gardiner fra Kjells Markiser(2022)
- Bygget halvvegg/sengegavl bak sengen (2022)
- Bygget plassbygd garderobe fra IKEA (ca 2022)

Soverom 2 (kontor)
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2022)
- Montert LED taklampe (2021)
- Montert plissè lystette gardiner fra Kjells Markiser (2022)
- Plassbygget arbeidspult (ca 2023)

Soverom 3
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2022)
- Montert LED taklampe (2021)
- Montert plissè lystette gardiner fra Kjells Markiser alle vinduer (2022)

Soverom 4
- Oppgradert stikkontakter/lysbrytere/dimmere til sort utførelse (Elko Plus) (2022)
- Montert LED taklampe (2021)
- Montert plissè lystette gardiner fra Kjells Markiser alle vinduer (2022)

Kaldloft
- Installert belysning i tak hele kaldloft (2022)
- Installert ventilasjonsaggragat (2021)
- Fått lagt gulv for lagring på loft (2022)

Garasje
- Byttet kledning og malt garasje, byttet vindskibord og taknedløp for takrenne. (2023)
- Etablert strøm til garasje, montert innvending og utvendig LED belysning, innvendig og
utvending stikkontakt. Fotocelle for automatisk styring av utelys av/på (2023)
- Trukket tilførsel og montert EL-bil lader (2023)
- Bygget trapp til dør (2025)

Uteområdet
- Bygget 40 m² terrasse (2021)
- Montert to utvendige stikk, ved terrassedør og under terrasse bakside hus (2021)
- Installert dimbar terrassebelysning i LED langs brosteinsmur (10 lyspunkter) som styres av trådløs fjernkontroll (2022)
- Oljet terrasse og gjerde terrasse med møretyri terrasseolje (2024)
- Montert vannuttak utvendig terrasse (2022)
- Sprengt vekk fjell mellom garasje og terrasse som frigjorde ca 10 m² ekstra tomteareal (2022)
- Bygget betongmur mellom garasje og terrasse (2023)
- Utvidet parkeringsplass så det ble plass til to biler. Det ble laget ny betongmur, og plassen ble fylt med pukk og singel. Montert spilegjerde langs parkeringsplass med innlagt LED
belysning (4 punkter. Styres av samme fotocelle som på garasje for automatisk styring av lys av/på) (2023/24)
- Bygget trapp fra parkeringsplass ned til hage (2025)
- Montert taknedløp vann på bakside av hus mot hage (2024/25)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som vil medfølge handelen:
- Integrerte hvitevarer på kjøkkenet
- 2 vitrineskap i spisestuen
- Sandkasse
- Skrivebordet på soverom nr. 2

Varmepumpe i spisestue. Gulvvarme på bad i alle etasjer, samt entré i 1. etg og underetasje . Øvrig oppvarming med elektrisitet. Balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1930.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det finnes dog. ferdigattest for ombygging og utvidelse av tak med to takopplett og ett takvindu, to nye vinduer i kjelleretasje og ombygging av eksisterende bad i 2. etasje, datert 29.08.2022.

Det foreligger også ferdigattest, datert 03.09.2020. Ferdigattesten gjelder påbygg, oppføring av to takarker og takvindu på nordvest siden av nytt saltak.

Utvidelse av parkeringsplass (utført 2023) er ikke søkt hos Bergen kommune ennå. Det ble sendt ut elektronisk nabovarsel i 2023 og ingen innvendinger). Parkeringsplassen ble utvidet både for økte parkeringsmuligheter, men også for tryggere utkjøring da det var dårlig sikt tidligere.

Det foreligger tillatelse til bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i kjeller. Bod, 7,5 m² BRA, skal gjøres om til soverom. Det forutsettes at øvrige rom er godkjent som hoveddel, ved forutsetning om at interntrapp til 1. etasje beholdes og at det ikke etableres ny boenhet datert, datert 02.06.2021.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr 900343, tinglyst 09.06.1931, type heftelse: Bestemmelse om gjerde. Bestemmelsen gir den aktuelle boligen gjerdeplikt.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst veirett over felles vei. Rettigheten er tinglyst på Gnr:150 Bnr:104, dagboknr 900343, tinglyst 09.06.1931.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Energiattest er utarbeidet på enova.no/energimerking. Den tar ikke høyde for renovering av kledning, tak, vindu m.m. Dersom man bestiller energiattest av fagfolk vil den trolig vise en bedre karakter.

Boligen ligger i et område som kombinerer landlig ro med sentral beliggenhet. Det tar omtrent en halvtime å gå til sentrum, og kollektivtilbudet er godt med hyppige bussavganger både mot bykjernen og Haukeland Universitetssykehus. I tillegg har området fått utbygde sykkelstier de siste årene, noe som gjør det enkelt å komme seg rundt på to hjul. For daglige innkjøp og ærender er Laksevåg senter lett tilgjengelig til fots. Her finner man et bredt utvalg butikker, inkludert REMA 1000, KIWI, Vinmonopolet og apotek. Ønsker man et større utvalg, er både sentrum og Vestkanten senter innen kort kjøreavstand.

Den nærmeste barneskolen er Holen skole, som ble rehabilitert i 2021. Skolen rommer både barne- og ungdomstrinn med plass til rundt 650 elever, og inkluderer idrettshall og nydelige uteområder. Nygårdslien og Damsgård skole ligger også innen komfortabel gangavstand. Laksevåg videregående skole nås til fots på rundt 17 minutter. Når det gjelder barnehager, ligger både Kidsa Vågedalen og Akasia Nygård menighetsbarnehage cirka 9 minutters gange unna. Nygårdsmyren Idrettsbane ligger bare 300 meter fra boligen. Det meget populære Bergen klatresenter – med hele 1 600 m² buldreareal – ligger kun tre minutters gange fra boligen.

Området byr også på flotte naturopplevelser. Badeplassen Kariholen, som er populær på varme sommerdager, ligger rundt 200 meter unna. Lyreneset friområde har blitt en populær familiepark med muligheter for bading, fisking og piknik. For de turglade ligger Damsgårdsfjellet rett bak boligen, med storslått utsikt fra toppen. I tillegg finnes Kvarven friluftsområde hvor man kan se et lite stykke historie på veien. Der er det blant annet utkikkspunkter med kanonstilling og bunkerser. Lyderhorn og Kanadaskogen i nærheten – perfekte utgangspunkt for varierte og naturskjønne turer.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kidsa Vågedalen (1-5 år)
Nygård barnehage (1-5 år)
Valheim barnehage (0-5 år)

Skoler:
Holen skole (1-10 kl.)
Nygårdslien skole (1-7 kl.)
Damsgård skole (1-7 kl.)
Laksevåg videregående skole
Amalie Skram videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 336 m². Tomten er opparbeidet med gruslagte veier, diverse beplantninger, plenarealer, støpte veier og trapper, terrasse på terreng, og biloppstillingsplasser, samt frittstående garasje.

Boligen har en garasje på 15 m², samt biloppstillingsplasser på egen tomt. Det medfølger lader til elbil.
Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan, datert 19.06.2019 avsatt til: Ytre fortetningssone. Dekningsgrad: 100%.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunedelplaner under arbeid:
Kommuneplanens arealdel KPA 2027, dekningsgrad: 100%

Godkjente tiltak i nærheten av eiendommen:
Eiendom: Gnr. 150 Bnr. 28
Bygningsnr: 301093470
Bygningstype: Garasjeuthus anneks til bolig
Status: Igangsettingstillatelse
Dato: 19.08.2022
Saksnr: 202223089

Andre opplysninger:
Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg

Kommunale avgifter er kr 18 745,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 400,- (i hoveddel) pr. år. / 12 100 kwh.(i hoveddel) pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 512,-

Det er dobbel fiberlinje inn til boligen hvor den ene er fra Telenor og den andre er fra Bergen Fiber (Altibox). Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 749,- pr. mnd. Internettet har hastighet på 500mbps opp/nedlastning. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 789 885,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 159 541,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten er inkludert i kommunale avgifter.

8 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 928 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Ingebrigtsen og Sindre Andre Fiskebekk

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 m².

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 60.000,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 20.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Kommunale opplysninger: kr 3.600,-
Fotopakke: kr 9.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Boligselgerforsikring Buysure: 5,52 ‰ av salgssum
Tilstandsrapport Anticimex: 19.950,-

Oppdragsnummer 70-0084/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fyllingsdalen
Folke Bernadottesvei 44-46, 5147, FYLLINGSDALEN
950007613
Oppdragets KR-kode KR70.2584

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:11