Symrevegen 19

Symrevegen 19, 2322 RIDABU
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 12, bruksnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Entré, gang, kjøkken, stue og spisestue.
2. etasje 28 kvm: Gang, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod/hundehus.

Åpent areal:
1. etasje 54 kvm: Terrasse og platting.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 39 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 28 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm. Arealet i grovkjelleren måles til 27 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2026 utført av Anticimex AS v/Marius Rognstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg oppført i 1922. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypekjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertaket er utvendig tekket med takstein. Boligen har entrédør med glassfelt. Kjelleren har varevinduer med karmer/ramme av tre, mens øvrige etasjer har vinduer med karmer/ramme av tre, og to-lags glass. Balkongdør med karmer/ramme av tre, og tre-lags glass. Naturlig ventilasjon
kombinert med periodisk mekanisk avtrekk på bad og kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utebod/hundehus:
- Uteboden/hundehuset bæ rer generelt preg av uferdige løsninger og stedvise skader.
- Tettedetaljene i overgangen mellom taket og boligens veggkonstruksjon gir ikke tilstrekkelig beskyttelse mot fuktinntrengning.
- Døren har betydelige fuktskader.
- Det er registrert en gjennomgående sprekk i flere av gulvflisene.
- Det er stedvis kort avstand mellom underkant av ytterkledningen og terrenget. Det er samtidig registrert tegn til råteskader på nedre del av ytterkledningen.
- De delene av utførelsen som har væ rt tilgjengelige for undersøkelse, bæ rer stedvis preg av mangelfull eller lite fagmessig utførelse

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Bad:
- Våtrommets tettesjikt (baderomsplater og gulvbelegg) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vinduet er plassert i våtsonen og er ikke avskjermet mot direkte vannpåkjenning, eksempelvis med dusjvegger, dusjforheng eller tilsvarende.
- Vann- og avløpsrør av kobber, samt sluk med tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
- Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Teknisk anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Deler av boligens avløpsrør av plast og samtlige avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det vurderes at varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Grovkjeller:
- Se punkt "Grunnmur, fundament".

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet lav takhøyde og mangel på gangbart gulv.
- Spor etter gnagere er observert.
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (mellom varm og kald sone).
- Det registreres imidlertid misfarging deler av taktroen, noe som kan tyde på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt forhøyede fuktnivåer i materialer av tre i de aktuelle i områdene.

Innvendige trapper - Grovkjeller/1. etasje:
- Det er registrert råteskader på nedre del av trappens vanger.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige skjevheter i spisestuen i 1. etasje, samt i gangen og på soverom 1 i loftsetasjen.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Deler av krypkjelleren har svært begrenset tilkomstmulighet, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
- Isolasjonen (mineralull) i etasjeskilleren har stedvis løsnet og henger ned fra etasjeskilleren.
- Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk for å undersøke etter råteskader, uten at dette ble påvist. Fuktinnholdet i tilgjengelig trepanel i himlingen/etasjeskilleren ble imidlertid målt med piggelektroder til 18,9 vektprosent, noe som tilsier forhøyet fuktnivå.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Det observeres spor etter gnagere på kaldtloftet.
- Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Yttervegger inkl. fasader:
- Deler av ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til slitasje/elde og det påvises enkelte råteskader og tegn til nedbrytning.
- Det er liten eller ingen klaring mellom ytterkledningen og vannbord over og under vinduer.
- Deler av ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.
- Det er ingen spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Kjellervinduer bærer preg av slitasje/elde og har enkelte skader.
- Balkongdøren viser tegn til utvendig slitasje.

Yttertak:
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Det er registrert betydelige mengder mose på taket.
- Fotbeslaget rundt pipen viser tegn til slitasje og elde, og tilstanden vurderes å medføre risiko for fuktinntrengning gjennom åpninger og svakheter i beslaget.
- Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet.
- Det registreres stedvis utilstrekkelig fall på takrenner.
- Deler av boligens takkonstruksjon er utført som en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Deler av takkonstruksjonen på nordsiden av bygningen har synlige deformasjoner/svanker.

Terrasse:
- Nedre del av terrassens trekonstruksjon ligger i direkte kontakt med terrenget (jordmasser).
- Overflatematerialer på terrassen og tilhørende bygningsdeler viser tegn til slitasje/elde og det påvises stedvise fuktskader.
- Overbyggets taktekking viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Platting:
- Deler av plattingens overflatematerialer viser tegn til slitasje/elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament:
- Enkelte riss og sprekkdannelser observeres i overflaten til grunnmuren.

Drenering:
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.
- Deler av terrengfallet på nordsiden av bygningen kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av plattingen.
- Eier opplyser at det enkelte år har forekommet fuktinntrengning i kjelleren som følge av overvann fra jordet på nordsiden av boligen.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har ukjent alder. Ukjent alder medfører usikkerhet knyttet til eventuell gjenværende erfaringsbasert funksjonstid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TGIU:

Teknisk anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Grovkjeller:
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser at følgende moderniseringer/påkostninger er utført:
- Skiftet ytterkledning mot øst i 2026
- Østveggen er etterisolert med 5 cm glava samt ny vindtetting
- Ny kledning er grunnet og påført 2 strøk maling
- Mot sør er ytterkledning skiftet
- Ny vindtetting samt ny kledning fram til overbygd terrasse
- Ny kledning er malt
- Etterfylt isolasjon der det var nødvendig
- Byttet glass i verandadør
- I 2024 ble det satt inn nye elektriske panelovner i 1. etasje
- Ny toalettskål byttet i 2023
- Ny varmtvannsbereder i 2022
- Innvendig overflateoppussing av 1. etg. og trapperom utført i 2022 og 2026, samt noen år tidligere i 2. etg.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask. Det er gulvflater belagt med laminat, vegg- og himlingsflater i malte flater og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Vegghengt ventilator. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, samt frittstående kjøleskap.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Kjøleskap og vaskemaskin i kjeller kan følge med etter avtale med selger.

Bad:
Baderom fra ukjent årstall, med enkelte oppgraderinger, herunder bla. nytt tettesjikt (baderomsplater og gulvbelegg), utført i 2008. Det er gulvflate belagt med gulvbelegg, baderomsplater på vegger og takplater i himling. Vegghengt servant, speil med overlys, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett (fra 2023).

Andre rom 1. etasje og loftsetasje:
Gulvflater belagt med fliser, laminat og parkett. Vegg- og himlingsflater i malte flater, malte tapetserte flater, malt panel, panelplater og takplater. Innerdører i ulik utførelse.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Ved bruk av:
- Peisovn i stue
- Panelovner

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1925.
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. 2. etasje viser en noe annen planløsning enn dagens bruk, men med samme rominnhold. Tegningen er ellers i samsvar med dagens bruk. Bod/hundehus er påbygd i ettertid og er ikke byggemeldt.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 900203, tinglyst 20.12.1924, type heftelse: Bestemmelse om gjerde. Servitutten er av eldre dato og megler har ikke lykkes med å innhente kopi.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

I følge Hedmarken Brannvesen ble sist tilsyn av fyringsanlegg utført 28.04.2026 og sist feiing utført 16.10.2024. Avvik/anmerkninger: Nei.

Eiendommen ligger i et etablert område på Hjellum i Hamar kommune med ca. 5,5 km til sentrumskjernen. Området består av frittliggende eneboliger, næringseiendommer m.m. Ca. 1,5 km til Lovisenberg barnehage. Ca. 1,3 km til Lovisenberg barneskole. Ca. 2,7 km til Ener ungdomsskole. Ca. 5,5 km til Ankerskogen videregående skole. Ca. 4,5 km til kjøpesenteret CC Hamar med forskjellige butikker. Ca. 1,9 km til nærbutikk. Ca. 2,7 km til post i butikk. Kort avstand til holdeplass for kollektiv transport. Togforbindelse i Hamar sentrum. Friarealer i nærområdet.

Se kart for adkomst.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 493 kvm som er opparbeidet med grus, plenareal og diverse beplantninger.

Parkering på tomten.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan for Hjellum 6 (eldre reguleringsplan) datert 06.12.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et lite delareal er regulert til kjørevei.
Eiendommen er i Kommunedelplan for Hjellum datert 29.10.2014 regulert til bolig og vei. Eiendommen ligger innenfor hensynssone H103_1 Byggeforbud rundt vei, bane og flyplass.
Eiendommen er i kommuneplanens areadel 2018-2030 datert 30.05.2018 regulert til bolig og vei. Eiendommen ligger innenfor hensynssone H330 Radon.

Kommuneplaner under arbeid: Kommuneplanens arealdel 2028-2049. Status: Planlegging igangsatt.  

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr. 6 490 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som er estimert til å utgjøre ca. 10 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 8 500.
Boligen er tilknyttet fiber med Eidsiva Digital som leverandør av TV og internett og har avgift på kr. 899 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642

Formuesverdi for 2025 var kr. 633 378 ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr. 2 533 512.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 643 pr år.

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
69 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
89 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 819 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 839 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Bergsvein Støen

Etter nærmere avtale. Vennligst oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,95 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - ligningsverdi  kr 117,00
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 940,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 14 275,00
Foto - 20 bilder - 1 mast  kr 4 209,00
Foto - ekstrafoto  kr 347,50
Foto - utebilder/refoto  kr 2 438,94

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0092/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.2692

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 13:45