Bjorligard 94

Bjorligard 94, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 757, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
1. etasje 93 kvm: Gang, stue/kjøkken, soverom, bad, badstue, bod og teknisk rom
2. etasje 53 kvm: Loftstue, 3 soverom, bad og bod

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 38 kvm: Terrasse
2. etasje 8 kvm: Balkong

Totalt gulvareal i boligen er ca. 197 m², hvorav 161 m² inngår i arealberegningen etter NS 3940. Resterende 36 m² utgjør areal med lavere takhøyde enn 1,90 m og er dermed ikke målbart. Dette gjelder primært i loftsetasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.07.2026 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2007 over 2 plan med yttervegger i bindingsverkskonstruksjon med stående bordkledning. Taket er tekket med pappshingel, og undertaktekking er trefiberplater (OSB plater). Takrenner og nedløp er av metall, og vindskiene er i treverk. Bygningen har saltak med sperrekonstruksjon og undertak av OSB plater. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass. Det er ytterdør i treverk og skyvebalkongdør i malt tre med 2-lags glass. Balkong i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre. Det er en støpt platting belagt med flytende fliser på terreng som ligger inntil boligen.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Taktekking:
Det er påvist fuktskade eller råteskade i konstruksjonen. Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre symptomer på svekkelse. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (oljeimpregnert trefiberplater) er eldre enn 13 år.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

Innvendig:
Overflater gulv - Det er påvist områder med bom flis (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger.
Innvendige dører - Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.
Skadedyr og fuktkrevende insekter - Det er påvist inntrekksveier for fugl/gnager i raftkasse under taket.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger - I fordelerskap er det påvist at lekkasjevann ikke ledes til sluk og det ikke er automatisk lekkasjestopper.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje
Terrengforhold - Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Bad 1. etasje:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
Overflater vegger og himling - Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
Overflater gulv - Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker.
Vanntett sjikt, membran og sluk - Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)
Ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom):
Badstue - Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.

Bad loft:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader
Overflater vegger og himling - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
Overflater gulv - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker.
Vanntatt sjikt, membran og sluk - Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt.
Sanitærutstyr og innredning - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Konstruksjoner ikke undersøkt):

Bad 1. etasje:
Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lagt heller og satt opp rekkverk på terrassen foran hytta.
El-bil lader installert i carport.

Flott fritidseiendom med sentral beliggenhet på Bjorli oppført over 2 etasjer med følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
GANG
Flislagt gulv med vannbåren gulvvarme, panel på vegger og tak. Gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Profilerte furu fyllingsdører.

STUE / KJØKKEN
Åpen stue og kjøkkenløsning med god plass til romslig sofagruppe og stor spisestue i tilknytning til kjøkken. På gulv er det lagt fliser med vannbåren gulvvarme, vegger og tak i panel.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og ett-greps køkkenarmatur. Fliser på vegg bak oppvaskkum mellom benkeplate og overskap.
Kjøkkenet har kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og oppvaskkum av stål. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Praktisk kjøkkenhalvøy mot spisestue med mulighet for sitteplasser.

SOVEROM
Furugulv, panel på vegger og i tak. Frittstående garderobeskap.

BAD
Stort og romslig bad med flislagt gulv med vannbåren gulvvarme, flislagte vegger og panel i tak. Innholdsrik baderomsinnredning med gode oppbevaringsmuligheter og med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Dusjhjørne med foldbare glassvegger og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Hjørnebadekar. Adkomst til badstue.

BADSTUE
Adkomst via dør fra bad. Flislagt gulv. Vegger og tak er kledd med trepanel. Innredet med sitte-/liggebenker i to nivåer langs veggene. Oppvarming via badstuovn.

TEKNISK ROM
Belegg på gulv, panel på vegger og tak.

BOD
Stor romslig utvendig bod med adkomst fra carport med støpt gulv, panel på vegger og i tak. Egen utgang fra rommet til terreng.

2. etasje/loft:
LOFTSTUE
Furugulv, panel på vegger og i tak. Utgang til balkong på 8 kvm.

3 SOVEROM
3 soverom i loftsetasjen som alle har furugulv og panel på vegger og i tak.

BAD
Flislagt gulv med vannbåren varme, flislagte vegger og panel i skråhimling. Romslig baderomsinnreding med glatte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med foldbare glassvegger og vegghengt dusjarmatur. Avtrekksventilasjon.

BOD
Adkomst fra gang i loftsetasjen.

CARPORT
Romslig carport med plass til oppbevaring av ved, uttak for hageslange. Skjerming av inngangspartiet til hytta og til kaldbod.
Det er installert el-bil lader i carporten.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør).
Innvendige synlige avløpsrør er utført med plastrør.
Naturlig ventilasjon.
Kombibereder av typen Kombi EP 300 med integrert varmtvannstank. Berederen har et lagringsvolum på ca. 198 liter og en varmtvannskapasitet på ca. 120 liter.
Vannbåren varmeanlegg.
Det elektriske anlegget er montert etter 1. januar 1999 og ble installert eller totalt rehabilitert i 2007.
Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme i gulv, peisovn med glassdør i stuen, forøvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på hytten datert 30.05.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger kun fasadetegninger på hytten og ikke plantegninger og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 5865-2/18 08.12.2004 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Best. om vedlikehold, brøyting m.m.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hytta er beliggende i Bjoligard hyttefelt. Hytta har en skjermet, men sentral beliggenhet og alle fasiliteter er innen gangavstand. I gangavstand finnes også alpinanlegg med et utall av trasee'r og et godt utbygd løypenett for langrenn, og disse kan entres rett fra stuedøra. Nærområdet er bestående av leiligheter og frittliggende fritidsboliger.

Eiendommen ligger forøvrig i et flatt tereng med gode sol- og lysforhold. Hyttefeltet er i tillegg tilknyttet Bjorligard velværesenter slik at man har tilgang til badebaseng, treningsrom etc. Området er forøvrig meget ideelt for friluftsliv til alle årstider med gode turmuligheter, jakt og fiske. Bjorli er et populært og snørikt hytteområde med innenlands klima i Innlandet fylke i kjøreavstand ca 2 timer fra Ålesundsområdet.

Kjøreavstand fra Molde ca 1,5 time. Avstander ca 40 min kjøring til Dombås - ca 165 km til Spjelkavik - 175 til Ålesund sentrum.

Når du ankommer Bjorli fra Åndalsnes, tar du av første avkjørsel på venstre hånd etter brua, du er da inne i Bøvervegen, ta til høyre og følg denne til første avkjørsel. Følg vegen og hold til venstre , hytta er nummer fire på venstre hånd.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 863 kvm som er relativt flat og i hovedsak naturtomt. Gruslagt adkomstvei og parkeringsareal på egen tomt. Carport i tilknytning til hytten.
Selger opplyser at tomten ligger på morenemasser som gir svært god drenering av overvann.

Gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan for Bjorligard Hotell datert 19.02.2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 07.05.2003.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 007,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11.600 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.250,-
Avgift til Sameiet Bjorligard på kr 6.215,- pr. år
Privat brøyting ca. kr 3.000,- pr. år.
Fiber fra Eidsiva Digital ble installert i 2024. Dagens månedsleie er kr 649,- pr år kr 7.788,-. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdien for 2025 var kr 495.000,-

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.045,- pr år.

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

93 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
94 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
114 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 844 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 864 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dag Olav Tennfjord og Laila Sæther Tennfjord

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 76-0178/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26178

Sist oppdatert: 12. august 2026 kl. 12:43