Søren Klæboes vei 17A

Søren Klæboes vei 17A, 1617 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 203, bruksnummer 649, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 152 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, tekniskrom/bod med sluk, bad, kjøkken, og stue.
2. etasje 66 kvm: Gang, bad, 3 soverom, og stue.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod

Garasje :
1. etasje 16 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Tomannsbolig bygget i 2019. Bygningen er fundamentert med støpte ringmurselementer til fjell/komprimerte masser. Gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2)på bygningselementer i: utvendig - dører, kjøkken, innvendig - etasjeskille/gulv mot grunn, innvendige trapper og bad i begge etasjer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/fuktigheten etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Sjekk av ventilasjon 18.06.25

-Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja.

Boligens sene byggeår er ensbetydende med moderne standard og en rekke prisverdige kvaliteter, deriblant en familievennlig og effektiv romløsning som gir etasjene hvert sitt formål. Tidsaktuelle innvendige overflater og fargevalg gir i sum en stilren helhet.

Første etasje er nærmest en eneste stor sosial sone der stuen og kjøkkenet er sømløst knyttet sammen. Her er det god plass til familiens felles opphold samt ulike anledninger og sammenkomster gjennom året. I gulvet er det lagt elektrisk varme, luft-luft varmepumpe er i tillegg montert i stuen.

Kjøkkenets innredning er en like bruksvennlig som stilsikker løsning fra kvalitetsprodusenten Strai. Vask og kokesone er plassert side om side, begge omgitt av arbeids- og avlastningsflater. Ytterligere benkeplass er det på kjøkkenet store frittstående øy som også inkluderer barløsning og ekstra skap. Kjøkkenet er for øvrig godt utrustet med hensyn til hvitevarer som alle er integrert, helt kjøleskap og helt fryseskap inkludert.

Vel så praktisk og ikke minst bekvemmelig er det med romslige og lekre bad i begge etasjer. Badene er både av tilnærmet lik størrelse og innredet moderne møbler i samme serie. Begge inneholder også dusjhjørne med hånd- og regndusj. Badet i første etasje fungerer i tillegg som vaskerom; vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass bak store skyvedører, ute av syne og likevel lett tilgjengelig.

Tre soverom på én flate i andre etasje er spesielt gunstig for småbarnsfamilien. Soverommene er alle av gode størrelser, spesielt barnerommene som er oppmål til ca. 10 og 9 kvm. hver. Vegger og himling er i alle tre soverom malt tidsaktuelt i lik farge. Alle er også innredet med smarte garderobeløsninger, hovedsoverommet med en nesten tre meter bred skyvedørsgarderobe. Gulvet er i hovedsoverommet utført med heldekkende teppe, en overflate som både er akustisk dempende og behagelig å trå på.

Et fjerde soverom kan ved behov skilles ut fra stuen i andre etasje. Denne stuen er i sin nåværende form ypperlig som både lesekrok og TV-stue, ikke minst også som en helt egen avdeling for barna.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate og benkeplate i heltre. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet. Det er også montert varmepumpe. Det er varmekabler på begge bad, gulv stue, gang nede, og gang oppe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på tomannsbolig, samt 2 stk. garasjer., datert 16.10.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen er en del av et ellers veletablert boligområde mellom Leie og Falchåsen. Spesielt attraktivt er nærheten til Nøkleby skole som er lett tilgjengelig i nabolaget. Skolegården er i senere år oppgradert med nye aktivitetsområder som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletiden. For øvrig finnes i tillegg flere barnehager i nærområdet.

Verdt å fremheve er også nærheten til Fredrikstadmarka som har lysløype og et rikt antall turmuligheter. Marka egner seg svært godt for hverdagslige treningsøkter, vinterstid prepareres det her kilometervis med skispor så snart forholdene tillater.

En rekke dagligvareforretninger tilknyttet de fleste kjeder finnes innenfor en radius av få minutter med sykkel eller bil. Kort avstand er det også til handelsområdet Dikeveien med et omfangsrikt antall store varehus samt kjøpesenter.

Kollektivtilbudet i området er svært godt og enkelt å benytte i hverdagen. Ved Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg som har svært hyppige avganger. I tillegg har lokalbusser times-avganger fra nærområdet mot sentrum store deler av dagen. Det tar for øvrig ikke mer enn knappe kvarteret å sykle til sentrumskjernen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Leie barnehage (0-5 år) 0.4 km
Roselia barnehage (1-5 år)
Wilbergjordet barnehage (0-5 år)

Skoler:
Nøkleby skole (1-7 kl.) 0.2 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.8 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 5.2 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 4.9 km
Glemmen vgs - Lisleby
Glemmen videregående skole 2.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 728 kvm. Eiendommen består av en liten hage på framsiden av huset og en uteplass på baksiden (mot sør). Hagen har gressplen, blomsterbed, steinheller og tujahekk mot veien. Tomten skråner lett.

Parkering i halvdel av dobbelgarasje, samt på asfaltert gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 er avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.004,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.
Eiendomsskatten er kr 9.041,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 181 753,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 727 010,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

141 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
162 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 812 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helge Jørstad og Stine Nøkleby Jørstad

Eiendommen er seksjonert og består av to leiligheter, med sameiebrøk 1/2.
Det er ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Dugnad må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 0,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto Creativ - dag + drone: kr 5 250,-

Oppdragsnummer 67-0205/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25205

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 18:16