Sjølivegen 640

Sjølivegen 640, 2164 SKOGBYGDA
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 120, bruksnummer 5

Totalt bruksareal BRA: 133 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje 90 kvm: Entré, gang, bad, kjøkken, spisestue, soverom og stue.
2. etasje 43 kvm: Trappegang, 2 soverom og bod.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 64 kvm: Terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 65 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 43 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 22 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.03.2026 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1860 med tilbygg fra 1984. Bygget er oppført med krypkjeller og støpt plate på mark. Grunnmuren er av lettklinkerblokker, sparesteinsmur, betong og naturstein. Yttervegger er av tømmer og bindingsverk, utvendig kledd med liggende trepanel. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og betong. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra 2001. Takrenner, nedløp og beslag er av stål. Vinduer har karmer av tre med to-lags glass av ukjent alder, mens terrassedøren er fra 2017 og ytterdøren fra 2021. Det er en terrasse på 34 m² med utgang fra stue og en på 30 m² med utgang fra entré, begge i trekonstruksjon. Innvendig er det en trapp i tre. Boligen har en skorstein fra byggeåret med peisovn i stue, spisestue og soverom.

Love og stabur med ukjent årstall er ikke nærmere tilstandsvurdert.

Det elektriske anlegget har et sikringsskap med automatsikringer og skrusikringer plassert i trappegangen i 2. etasje. Anlegget er delvis skjult og delvis åpent.

Boligen har røykvarsling, men det er ikke observert godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad 1.etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomsplatene viser tegn til høy slitasje, enkelte utettheter og synlige skader. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Høydeforskjellene fra topp gulvbelegg ved topp sluk er målt til ca 10 mm i kombinasjon med oppkant på gulvbelegg ved på ca 40 mm er vurdert å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). TG3 er satt i henhold til NS 3600. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av glødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 30,8 prosent, ved 19 celsius med duggpunkt på 1,5 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Krypkjeller
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Det er observert skjevheter i overliggende bjelkelag. Den eksakte årsaken er ikke kjent, men skjevhetene kan skyldes skader, underdimensjonering eller setninger i konstruksjonen. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i krypkjeller under spisestue. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 77,3 prosent, ved 5,6 celsius med duggpunkt på 2,1 celsius. Det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i krypkjeller, noe som tyder på pågående fuktskade. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i krypkjeller under entre, bad, gang og kjøkken. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 98,1 prosent, ved 2,8 celsius med duggpunkt på 2,6 celsius. Det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i krypkjeller, noe som tyder på pågående fuktskade. Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden i krypkjeller, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Se punktet omhandlende krypkjeller. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Vannrør av glødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Loftsetasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Loftsetasje: Skjevhetsmåling utført i trappegang viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 10 mm. Skjevhetsmåling utført i soverom viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 40 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på rekkverk viser tegn til slitasje. Spaltegulv er ikke undersøkt grunnet snødekket overflate på befaringstidspunktet.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.
- Minirenseanlegg: Boligen har et minirenseanlegg, men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet snø og is på befaringstidspunktet, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke rekkverk på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet, hvor Nes rørleggerbedrift AS i 2021 skiftet klosett, varmtvannsbereder og røropplegg til bereder. I 2020 ble det av ufaglært malt veggplater og montert ny innredning og dusjhjørne. Ny ytterdør ble montert av faglært i 2021, og det ble installert utvendige stikkontakter av elektriker samme år. Det er satt opp pipehatt. Selger opplyser at forrige eier rehabiliterte et hjørne i stua mot nord, og at det forekommer mus i bygget. Det er også laget en bod på det ene soverommet oppe av ufaglært i 2020. Som en kommentar til setningsskader eller sprekker, opplyses det at det er en laftet bygning fra 1860.

Eier har kjøpt inn nye brannslokningsapparater. Det er fire lufteventiler til krypkjelleren under bad, kjøkken og entré.

Alle taknedløp er lagt i rør og renner ut til Fallåa, gjort av tidligere eier.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Service utført på luft-luft varmepumpe.

2021:
- Installasjon av luft-til-luft varmepumpe.
- Skiftet klosett, ny varmtvannsbereder (200 liter) og røropplegg til bereder (utført av Nes rørleggerbedrift AS).
- Installasjon av utvendige stikkontakter og to kurser for utvendig kontakt (utført av Bekkevold).
- Ny ytterdør med tre-lags glass (utført av Tim Nørholm).

2020:
- Malte veggplatene, ny innredning og dusjhjørne på bad.
- Etablert knebod på ett soverom.

2017:
- Ny terrassedør med to-lags glass.

2012:
- Alle bygninger på gården ble malt med 3-4 strøk.

2005:
- Nytt minirenseanlegg.

2001:
- Yttertak tekket med takstein.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Pipehatt satt opp.
- Hjørne i stue mot nord rehabilitert (utført av forrige eier).

Våningshuset er opprinnelig oppført i 1860 som en tømmerkonstruksjon, med et tilbygg i bindingsverk fra 1984. Bygningen står på grunnmur av lettklinkerblokker, sparesteinsmur, betong og naturstein, over krypkjeller og støpt plate på mark. Taket er et saltak i tre, tekket med takstein fra 2001. Det er registrert betydelige avvik og et stort vedlikeholdsbehov. Tilstandsrapporten konkluderer med behov for strakstiltak for drenering og krypkjeller grunnet kritisk høyt fuktnivå. Skorsteinen tilfredsstiller ikke dagens krav og krever undersøkelser. Badet har passert forventet levetid og har behov for totalrenovering. Det er også avdekket diverse andre avvik med TG2 som krever vedlikehold og videre undersøkelser.

KJØKKEN:
Innredning fra 2001 med hvite profilerte fronter, benkeplater i heltre og laminat, og fliser over benk. Utstyrt med frittstående komfyr med keramisk topp, mekanisk kjøkkenventilator, frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Vannrør er av kobber og avløpsrør er av plast. Kjøkkenet har slitasje og enkelte skader, og det må påregnes tiltak for å opprettholde forventet funksjon og standard.

BAD:
Badet er fra tilbygget i 1984. Rommet har gulvbelegg og våtromsplater på veggene. Utstyrt med vegghengt servantskap, speilskap, dusjnisje med innfellbare glassdører og gulvmontert toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2021 er plassert her. Våtrommet har passert forventet teknisk levetid og har et betydelig oppgraderingsbehov.

Overflater:

Gulv: Heltre gulv og laminat i oppholdsrom og soverom. Gulvbelegg på bad.
Vegger: Hovedsakelig malte flater. Våtromsplater på bad. Fliser over kjøkkenbenk.
Himling: Hovedsakelig malte flater.

Lagring:
Innvendig bod i loftsetasjen. To krypkjellere med adkomst via luke i gulv. I tillegg er det låve og stabbur på eiendommen som gir rikelig med ekstern lagringsplass. Disse bygningene er ikke tilstandsvurdert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

- Sector Alarm anlegget med røykvarsling og kamera kan følge om ønskelig.

Følgende hvitevarer medfølger eiendommen: Kjøleskap/frys, komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming skjer med elektrisitet via stedvise panelovner. Det er installert en luft-til-luft varmepumpe i spisestue fra 2021. I tillegg er det vedfyring med peisovn i stue, spisestue og soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen. Det ble gitt en midlertidig brukstillatelse for tilbygg til boligbygg, datert 29.01.1980. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår, med frist for utførelse 01.05.1980:
1. Montere takrenner og nedfallsrør.
2. Ordne blindkjeller så det ikke blir åpne vannspeil samt legge 0,2 mm plastfolie.
3. Planering med fall 1:50 i avstand 3 m fra mur.

Det er ukjent om arbeidene er utført. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygget (bad/vaskerom, yttergang og kjøkken), datert 04.10.1978. Disse tegningene viser også øvrige rom i boligens første etasje. Rommet som i dag benyttes som spisestue, er opprinnelig godkjent som soverom, mens rommet som i dag brukes som kontor/stue i første etasje, opprinnelig er godkjent som kammers/soverom. Disse endringene er ikke søknadspliktige da det fortsatt benyttes som rom for varig opphold. Øvrige rom samsvarer med dagens bruk.
Det foreligger ikke byggetegninger for loftsetasjen. Dette skyldes mest sannsynlig at de aktuelle tegningene kun ble utarbeidet for å vise første etasje i forbindelse med oppføringen av tilbygget, og for å plassere tilbygget i sammenheng med den eksisterende planløsningen. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg er det oppført to terrasser på henholdsvis 30 m² og 34 m² som ikke er vist på de godkjente tegningene. Oppføring av terrasse er normalt søknadspliktig. Det er heller ikke funnet dokumentasjon på at fritidsbygg, garasje/uthus, låve eller stabbur på eiendommen er byggemeldt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 2723, tinglyst 14.09.1954, type heftelse: Bestemmelse om vannledn.
Dagboknr 990009, tinglyst 17.01.1978, type heftelse: Elektriske kraftlinjer
Dagboknr 7404, tinglyst 20.12.1995, type heftelse: Erklæring/avtale: Grensegangssak (ark.l20/4).
Dagboknr 131 tinglyst 09.01.1996, type heftelse: Erklæring/avtale: Grensegangssak (ark. 120/5).
Dagboknr 240821, tinglyst 19.05.2006, type heftelse: Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: Elvia AS. Avtale om bygging, drift og vedlikehold av kraftlinje.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen Faldet Søndre ligger landlig og fredelig til nord i Skogbygda, omkranset av egen skog og dyrket mark. Her bor man tilbaketrukket med naturen som nærmeste nabo, med tilgang til et nettverk av turstier og skogsveier som starter like utenfor tunet. Området byr på et rikt friluftsliv året rundt, fra turer til utsiktstårnet på Vardehøgda til padling på rolige skogstjern som Ellingsjøen.

Eiendommen byr på gode muligheter for dyrehold, med potensial for etablering av stall i låven og Fallåa som naturlig vannkilde til beitedyr. Her har det tidligere vært holdt både gris, sau, ku og hest.

Vinterstid er Ingeborgrud, en kort kjøretur unna, et knutepunkt for et omfattende nett av skiløyper som vedlikeholdes av lokale idrettslag. Nes kommune har generelt et variert tilbud for den aktive, med anlegg som Nes ski- og sykkelanlegg, Neshallen, og flere idrettsplasser, inkludert Skogbygda idrettsplass kun åtte minutter fra gården.

Selv om beliggenheten er landlig, er de daglige nødvendighetene lett tilgjengelige. Nærmeste dagligvarehandel er Joker Skogbygda, omtrent åtte minutters kjøring unna. For et større utvalg av butikker og tjenester ligger Vormsund og kommunesenteret Årnes rundt 20 minutter unna med bil. Her finnes blant annet AMFI Eurosenteret. Oslo lufthavn Gardermoen nås på cirka 40 minutter.

Skogbygda skole og barnehage ligger på Ingeborgrud, under ti minutter fra eiendommen. For eldre elever er det ungdomsskole i Vormsund. Området har også to videregående skoler, inkludert Hvam videregående, en av landets største naturbruksskoler, som ligger innenfor en halvtimes kjøretur.

Avstander fra eiendommen:
Årnes 21 km
Kongsvinger 38,8 km
Eidsvoll 32,6 km
Lillestrøm 53,3 km
Gardermoen 41,8 km
Oslo 70,3 km

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 190165,7 kvm. Tomten er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Arealfordeling (fra landbruksregisteret i Skog og landskap NIBIO - gårdskart):

- Fulldyrka jord: 41,4 daa
- Innmarks-beite: 0 daa
- Produktiv skog: 133,3 daa
- Annet markslag: 12, 1 daa
- Bebygd: 3,3 daa
Sum grunneiendom: 190,1 daa

Eiendommen har gode parkeringsforhold med romslig opparbeidet gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via Sjølivegen, som er fylkesvei. Det er privat stikkvei fra fylkesveien inn til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Vannforsyning leveres fra Årnes Vannverk SA.

Eiendommen har privat, lukket avløpsanlegg av typen Klargester som ble etablert i 2005.
Kommunen har hjemmel til å kreve tilknytning til offentlig avløpsnett eller oppgradering av private avløpsanlegg ved behov.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 er avsatt til: LNF (Landbruks-, Natur- og Friluftsformål) i arealdelen i gjeldende kommuneplan for Nes kommune. Andre delarealer er avsatt til spredt boligbebyggelse, nåværende og i hensynsområder for landskap og flom.

Ifølge Seeiendom er det ikke registrert SEFRAK-registrerte eller fredede bygninger på eiendommen. Det er registrert ett kulturminne på eiendommen i henhold til gårdskart fra NIBIO – Norsk institutt for bioøkonomi, knyttet til bygning med potetkjeller.

Det er ikke foretatt miljøregistreringer i skog (MiS).
Det er ikke registrert grunnforurensning eller annen forurensning som rekvirent er kjent med, men ikke-registrert forurensning kan forekomme.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 321,27 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, eiendomsskatt, avløp (slam), renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 17 715,34. I dette beløpet inngår ikke eiendomsskatt, da dette ikke er opplyst om fra kommunen.

Slamanlegget er godkjent for området og har årlig service og prøvetaking utført av Kingspan, med service tre ganger per år. Overvåkning via Sector Alarm kan tilknyttes ved abonnement.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til november 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 4 954,- pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect (1000/1000) som leverandør av fiberinternett og koster kr 628,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 859 861 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

127 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 228 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 248 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tim Nørholm

Eiendommen er underlagt bestemmelsene i konsesjonsloven og jordlova. Overdragelse av eiendommen er konsesjonspliktig, og kommunen er konsesjonsmyndighet.

Ved konsesjonsbehandlingen vil det særlig bli lagt vekt på følgende:

Boplikt: Kjøper må som hovedregel bosette seg på eiendommen innen ett år etter tinglysning og selv bebo eiendommen i minst fem år.

Driveplikt: Dyrket jord skal holdes i hevd, enten ved egen drift eller ved bortleie.

Priskontroll: Kommunen vurderer om avtalt kjøpesum er i samsvar med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf. konsesjonsloven § 9.

Søknad om konsesjon sendes av erververen på fastsatt skjema. Skjemaet sendes til kommunen innen 4 uker etter at avtalen om overdragelsen ble gjort eller erververen fikk rådighet over eiendommen. Avgjørelsen av konsesjonsspørsmålet er delegert til kommunen

Landbrukseiendommer er også underlagt jordlovens bestemmelser om driveplikt og delingsforbud, også der eiendommen består av flere bruksnummer.

Det er ikke opparbeidet odel på eiendommen.

For nærmere informasjon vises det til Landbruksdirektoratet. Spørsmål om bo- og driveplikt, konsesjon og delingsforbud kan rettes til oppdragsansvarlig megler.

Jordbruksarealet er i drift ut 2026. Det foreligger ikke inngått leieavtale per i dag, men dagens forpakter har signalisert ønske om videre leieforhold etter overtakelse, dersom dette er ønskelig.

Etter nærmere avtale. Ved overtakelse av eiendommen blir hovedhus, stabbur ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje og kunden delen av eiendommen som er regulert til boligformål. 

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

NB! 
Boligkjøperforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje/den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0169/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25169

Sist oppdatert: 27. mai 2026 kl. 16:55