Rektorhaugen 5

Rektorhaugen 5, 0876 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 52, bruksnummer 568
Andelsnummer 40, Unikring Borettslag, organisasjonsnummer 953 314 525

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
84 kvm: Entré, 3 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: 12 kvm: To kjellerboder

Åpent areal:
8 kvm: To balkonger

Kommentarer til areal:
Leiligheten disponerer en loftsbod og to kjellerboder.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke arealet måleverdig som bruksareal.

- Kjellerbod er oppmålt til 8 m2 (BRA-E).
- Kjellerbod er oppmålt til 4 m2 (BRA-E)
- Sydvendt balkong er oppmålt til 2 m2 (TBA).
- Nordvendt balkong er oppmålt til 6 m2 (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Anticimex.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet tilhørende Unikring Borettslag, oppført i 1950. Boligbygget er over tre etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker er av betong. Ytterveggene består av utvendig pusset og malt mur. Takkonstruksjonen er av saltaksform, men er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer har karmer av tre og to-lags glass fra 2024. Balkongdørene har karmer av tre og tre-lags glass, også fra 2024. Entrédøren har brannklasse B30, lydklasse db35, kikkehull og sikkerhetslås, og innvendige dører er hvite slette innerdører.

Ingen bygnignsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er sprekk i gulvflis ved sluk under servant. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i stue. Avviket er målt til 25 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden på sydvendt balkong er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Øvrige rom
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp). Skorstein fra byggeår med luke for pipeløp i stue. Ingen ildsted.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er brannsakkyndig. Vurderingen omfatter ikke detaljerte kartlegginger av brannskillende konstruksjoner, eller funksjonstesting av detektor og annet brannteknisk utstyr. Undersøkelsene er derfor begrenset til visuelle vurderinger og eiers informasjon.
Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei.
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja. Håndholdt brannslukker.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Kjøkken:
Kvik kjøkkeninnredning med slette fronter fra 2018. Benkeplater i laminat med nedfelt oppvaskkum og ettgreps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med automatisk lekkasjestopper, benkebelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer bestående av kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og stekeovn. Nedfelt keramisk platetopp og mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Komfyrvakt er installert.

Bad:
Flislagt baderom fra 2014 med gulvvarme. Vegger med fliser og malt himling med downlights. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur. Speilskap med belysning over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Avtrekksventil i himling.

Innvendige overflater øvrige rom:
Gulv: Parkett og laminat. Gulvvarme i alle rom.
Vegger: Slette malte flater.
Tak: Slette malte flater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Vaskemaskin på bad medfølger.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Det er varmekabler på bad og varmefolie i gulv i alle øvrige rom. Det er pipeløp i stuen med mulighet for å sette inn peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er utstedt ferdigattest for våningshus datert 29.04.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Godkjenning med vilkår for Våningshus (tilfluktsrom) datert 09.05.1950. Godkjenningen ble gitt på følgende betingelser: 1. Det må være adgang fra tilfluktsrommets oppholdsrom til klosettene uten å måtte gå gjennom gasslusen. 2. Det må innhentes tillatelse fra Sivilforsvaret vedrørende røkpipen i tilfluktsromsavdelingen, samt tillatelse til å sette på vinduer i det ene av tilfluktsrommets oppholdsrom. 3. Branninspektørens krav for ildsikre, selvlukkende dører må følges.
- Ferdigattest for fasadeendring datert 08.04.1998.
- Ferdigattest for utskifting av tak, vinduer og balkongdører datert 02.12.2025.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 969, tinglyst 22.01.1953, type heftelse: Festekontrakt med festeavgift.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 heftelser på borettslagets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 969, tinglyst 22.01.1953, type heftelse: Festekontrakt med vilkår.

De øvrige heftelsene omhandler: Bestemmelse om vann og kloakkledninger, erklæring/avtale om vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om trafostasjon/kiosk m.m.

Alle heftelser vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I Unikring Borettslag er utleie av boligen regulert og krever i de fleste tilfeller styrets samtykke.

**Generell tillatelse og godkjenning:**
Andelseieren kan ikke overlate bruken av hele boligen til andre uten styrets samtykke. Med styrets godkjenning kan hele boligen leies ut dersom:
* Andelseieren selv, ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene. I slike tilfeller kan bruken overlates for opptil tre år.
* Andelseieren er en juridisk person.
* Andelseieren er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
* Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn.
* Det gjelder bruksrett til noen med krav etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3.

**Godkjenningsprosess og frister:**
Styret kan nekte godkjenning dersom det foreligger saklig grunn, eller hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier (jf. krav om at kun personer som bor eller skal bo i boligen kan bli andelshaver). Andelseier plikter å sende skriftlig søknad om godkjenning til styret. Dersom styret ikke har sendt svar på søknaden innen én måned etter at den kom fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

**Delvis utleie:**
Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

**Korttidsutleie og bruksformål:**
Det er ikke spesifisert egne regler for korttidsutleie i vedtektene, noe som innebærer at de generelle reglene for utleie av hele boligen, inkludert krav om styrets samtykke, gjelder. Boligen kan ikke benyttes til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Meget barnevennlig beliggenhet i blindvei uten gjennomgangstrafikk på Tåsen. Kort spasertur til Damefallet gjennom selve Rektorhaugen (skogsområde) med akebakke og skøytebane om vinteren og til friområdet i Havnabakken. Du kan gå eller sykle til Nordmarka -Sognsvann (ca 25 minutters gange til Sognsvann) med flotte lysløype/ tur- fiske - og bademuligheter. Man når Korsvoll/Grinda gjennom Havnabakken, "marka"-følelsen kommer allerede fra toppen av Havnabakken.

Når det er mye snø kan man ta på seg skiene å gå rett opp Damefallet. For turentustiaster er det greit å vite at blåmerkene til turistforeninga starter ved Tåsen T-bane stasjon. Du finner et variert utvalg av mulige fritidsaktiviteter og friarealer i kort avstand fra boligen; Voldsløkka ligger rett i nærheten (5 min på sykkel) og kan tilby ulike fotballbaner, sandvolleyballbaner, lekeapparater og andre aktiviteter.

Fin skolevei til Tåsen barneskole (veiledende inntaksområde) og barnehager i området Berg og Tåsen.

Det er kort vei til Ullevål Stadion (7 min gange) med et godt utvalg av forretninger, trening og servicetilbud. I motsatt retning ligger Tåsen Senter (5 min gange). Det er også enkelt å komme seg til Storo Storsenter (5 min med bil). Senteret har et bredt utvalg av forretninger og servicetilbud.

Sentralt med gangavstand til buss/t-bane, 4 minutters gange fra boligen finnes både T-bane-, buss- og flybuss-stasjon med hyppige avganger:

Fra Berg T-bane stasjon som ligger rett over brua, går Sognsvannsbanen. Det tar 6 min til Majorstuen/12 min til Oslo sentrum. Fra Ringveien bussnr. 23 (Simensbråten/Lysaker) og flybuss. Fra Tåsen, bussnr. 34 (Tåsen/Ekeberg Haveby), bussnr. 24 (Brynseng T/Fornebu) og flybuss med flere avganger per time. Flybuss fra lokket på Ring 3.

Bare en kort spasertur over Bergbrua og gjennom Bergskogen og Bergslia, kan du nyte Damplassen med Åpent Bakeri eller delikatesser fra Kolibri.

Nydalen og Sagene har et godt utvalg av restauranter, butikker og kaféer. Nydalen er også et godt utgangspunkt for en tur langs Akerselven. Her finnes også et bredt utvalg av kaféer/restauranter, moderne idrettsanlegg og ikke minst sykkelstier som strekker seg langs elva fra Maridalsvannet til Operaen i Bjørvika. Gang/sykkelavstand til Storo, Sagene (5 min med buss), Nydalen (15 min gange), Rikshospitalet, Ullevål Sykehus, Forskningsparken, UiO, Idrettshøyskolen, nye BI, Grünerløkka (10 min med buss) etc. Det er kort vei til velrenommerte Tåsen barneskole, og mange barnehager i nærområdet

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Rektorhaugen Kanvas-barnehage
- Tåsen Skoles barnehage
- Ullevålsletta barnehage

Barneskoler:
- Tåsen skole
- Berg skole
- Ullevål skole

Ungdomsskoler:
- Vestre Aker skole
- Voldsløkka skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 14.199 kvm.
Festeavgiften er kr 222 396,- pr. år. for hele borettslaget, og betales via felleskostnadene.
Festeavgiften ble sist regulert i 2019, og denne kan reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Festeavtalen utløper/fornyes 01.08.2040 og bortfester er Oslo kommune.

Tomten er flott opparbeidet med asfalterte internveier, gressplener, sittegrupper, sykkelparkering, prydbusker og trær.

Borettslaget har tre ladestasjoner for elbil/hybrid, hvor ladekort koster 275 kr per måned. Det er 18 garasjer og 6 parkeringsplasser som tildeles etter venteliste; det må påregnes ventetid for garasje. For øvrig gjelder gateparkering etter kommunens bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-2864, "Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone", vedtatt 14.05.1986. Planen gjelder for områder som er angitt til boligformål eller industriformål, og fungerer som et rammeverk i områder som ikke er dekket av en nyere, mer detaljert reguleringsplan.

For boligbebyggelse tillates følgende utnyttelsesgrad i henhold til planens § 3:
- Åpen småhusbebyggelse, herunder eneboliger og tomannsboliger: inntil 0,25.
- Konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus: inntil 0,35.

I henhold til praksis knyttet til planen skal garasjer og uteboder ikke medregnes i brutto gulvareal.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader per måned: kr 9 362,-

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 538,-
- Renter felleslån (lån nr. 69973): kr 4 499,-
- Avdrag felleslån (lån nr. 66060): kr 726,-
- Renter felleslån (lån nr. 66060): kr 245,-
- Røykvarslingsanlegg: kr 79,-
- Ladekort: kr 275,- (frivillig)

Posten "Felleskostnader" inkluderer blant annet TV og bredbånd fra Telia, festeavgift, trappevask, kommunale avgifter, forretningsførsel, vaktmestertjenester og felles bygningsforsikring mm. Eiendomsskatt er ikke inkludert og faktureres separat. Styreleder bekrefter at det ikke er planlagt økning av fellesutgiftene per 06.02.2026.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse. Det er vedtatt en IN-ordning (individuell nedbetaling) for rehabiliteringslånet fra 1. januar 2026. I tillegg vil avdragsbetaling på lån nr. 16368869973 starte 30. september 2031, noe som vil øke de månedlige kostnadene med ca. kr 890,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 883,- pr. år. / 11 388 kwh. pr. år.
Tv og internett fra Telia, 50 Mbps er inkludert i fellesutgiftene. Kan oppgraderes for ekstra månedlig kostnad. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 822 981 ,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 291 923,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Boligselskapet mottar eiendomsskatteseddel fra Eiendomsskattekontoret og blir fakturert eiendomsskatt sammen med de kommunale
avgiftene til Oslo kommune. Andelene som faller inn under kriteriene for eiendomsskatt blir viderefakturert av Usbl medio mai og medio
oktober. Denne leiligheten har eiendomsskatt.

Andel formue er kr 86 064,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 925 268,- pr. 02.02.2026

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 12111566060
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 4 345 317
Antall terminer till innfrielse: 24
Rente: 5.05%
Første avdrag: 30.06.2025

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368869973
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 61 275 000
Antall terminer till innfrielse: 153
Rente: 4.95%
Avdr.frihet til og med/Første avdrag: 30.09.2031

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån):
Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente.
Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.
Det ble vedtatt IN-lån under ex.ord GF den 15.8.24 med oppstart 1.1.2026, etter at prosjektet er helt ferdig.

8 200 000,00 Prisantydning
925 268,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 125 268,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 136 308,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maria Reigstad Todnem og Arne Bjørdal Langan

Unikring Borettslag er et veldrevet borettslag som består av 76 boliger, sentralt beliggende i Oslo kommune. Borettslaget er kjent for sitt gode bomiljø med et flott, grønt hageanlegg og fellesområdet «Lilletunet» som benyttes til lek og sosiale sammenkomster. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Borettslagets hjemmeside, www.unikring.no, er hovedkilden til informasjon, og styret anbefaler alle beboere å melde seg på e-postlisten for å motta varsler.

Borettslaget gjennomførte et omfattende rehabiliteringsprosjekt som ble ferdigstilt i 2025. Prosjektet inkluderte totalrehabilitering av tak, fasader, samt utskifting av alle vinduer og balkongdører. Styreleder bekrefter at arbeidet er utført.

Borettslaget tilbyr en rekke fellesfasiliteter. Dette inkluderer et fellesvaskeri, og trappevask utføres ukentlig av et renholdsfirma. Vaktmestertjenester, inkludert snømåking og vedlikehold av grøntanlegg, ivaretas av Vaktmester Andersen AS og OsloGartnerne.

Det er kun fysiske personer som kan eie andeler i borettslaget, og man kan kun eie én andel.

Husdyr kan ikke holdes i leilighetene uten styrets samtykke.

For å sikre et godt bomiljø gjelder felles ordensregler. Det er ikke tillatt å bruke kulegrill på balkonger eller plattinger, men elektrisk grill og gassgrill kan benyttes med aktsomhet. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 06:00. Trappeoppganger skal holdes frie for private eiendeler for å sikre rømningsveier.

En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget. Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det.

Boligselskap er ikke tilknyttet sikringsordning. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotografering  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr USBL  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 4 914,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport inkl. målsatte tegninger  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 10-0368/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25368

Sist oppdatert: 12. februar 2026 kl. 20:58