St. Olavs gate 7

St. Olavs gate 7, 4005 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 56, bruksnummer 1683, seksjonsnummer 45

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
12. etasje 98 kvm: Gang, bad, vaskerom, kjøkken/stue, 2 soverom, wc.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Bod

BRA-b:
12. etasje 11 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
12. etasje 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2025 utført av Anticimex v/ Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Boligbygg oppført i 1989. Leilighet beliggende i byggets 12 etasje. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av betongkonstruksjoner. Fasaden er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Flatt tak (ikke besiktiget). Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Utgang fra stue til innglasset balkong. Utgang til balkong via innglasset balkong.Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 54% TG1 (i orden), 41% TG2 (alder, slitasje, skader mv), 0% TG3 (strakstiltak nødvendig), 5% TGIU (ikke undersøkt).

Det er gitt TG2 på følgende:

Bad:
- Vannrør
- Sanitærutstyr/innredning
- Overflater vegger
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Fallforhold (gulv)

Vaskerom:
- Ventilasjon
- Vannrør
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det
- Overflater vegger
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk

Kjøkken:
- Vannrør

Toalettrom:
- Vannrør
- Sanitærutstyr/innredning

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning

Dører og vinduer:
- Vinduer
- Dører

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser følgende er gjort i løpet av de siste tre år:
- Innglassering og etablering av utestue samt bytting til glassrekkverk ( 2021-2022 )
- Oppgradert vaskerom med innredning ( 2020)
- Varmtvannsbereder byttet i 2019

Annet arbeid 2018:
- Byttet termostat på begge bad
- Byttet Lysbryter på stue
- Ny dimmer og lys i entree, ny stikkontakt under databenk og stikk til garderobe. Arbeidet er gjort av eier, som selv innehar ansvarsrett/installatrørpapirer og driver elektroforetak.

St. Olavs gate 7 , er en romslig og fin selveierleilighet beliggende i hjertet av Stavanger sentrum. Beliggende i 12. etg og med langstrakt utsikt i flere retninger, blant annet mot vågen i Stavanger, er dette en unik mulighet.
Leiligheten har god planløsning og en attraktiv beliggenhet med det meste man trenger like utenfor døren, med blant annet ny restaurant i samme bygg å by på.
Det er gjort delvis oppgraderinger i leiligheten, med blant annet et flott oppusset vaskerom, maling av vegger , ny gardererobeløsning på hovedsoverom og innglassing av balkong.

12.etg:
Entré med parkett på gulv, malte vegger og med plass til å henge av yttertøy. Ved entré ligger soverom 1, vaskerom, bad og gjestewc.

Gjestewc er helfliset med varme i gulv. Enkel servant, speil på vegg og vegghengt toalett.

Soverom I er av god størrelse og har nyere skyvedørsgarderobe med gode løsninger, som gir god oppbevaringsplass. Det er plass til stor seng og nattbord. Malte veggflater og parkett på gulv.

Romslig og stort helfliset bad med både dusj og badekar. Det er varmekabler i gulv, servant med marmor, stort speil på vegg. Ekstra oppbevaring i skap på vegg. Vindu på endevegg som gir noe lysinnslipp.

Meget praktisk og flott vaskerom som var oppgradert opp for noen år siden. Flott design fra Epoq med grønne fronter, svarte håndtak og svart benkeplate. Utrolig greit med både benkeplass, vask og skap til oppbevaring. Nyere varmtvannsbereder fra 2019. Varmekabler i gulv og fliser på gulv.

Videre inn fra entré, som man kan lukke av med glassdør, kommer man inn til stue og kjøkken med utgang til innglasset balkong. Soverom II ligger helt i enden av rommet.

Stue og kjøkken ligger i åpen løsning, og er et stort sosialt rom med god romfølelse. Det er lyst og luftig med store vindusflater, nydelig og langstrakt utsikt. Her kan man nye både sjø, fjell og sol. Det er enkelt å møblere med både stor salong og spisestue. Det er lysere parkett på gulv, malte vegger og moderne løsninger.
Det er utgang til innglasset balkong på 11 kvm hvor man kan se rett ned i vågen. Balkongen har parkett på gulvdekket og spilevegger.

Kjøkken med malte fronter, lys benkeplate i eik og integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap, komfyr, mikro, koketopp og oppvaskmaskin. Det er meget bra med skapplass og arbeidsflater på benk, samt ekstra sitteplasser ved kjøkkenøy. Fliser på vegg mellom overskap og benk.

Soverom II er også av god størrelse og har plass til stor seng om ønskelig. Alternativt kan man ha mindre seng og en kontorpult. Soverommet vender mot øst og har utsikt mot Breiavannet, Storhaug og Lifjell.

* Leiligheten har egen fast parkeringsplass , nr 45 , i garasjeanlegg og heis rett opp
* Bod på 6 kvm i eget rom i garasjeanlegg
* Tv og internett er inklusiv i de mnd felleskostnadene. Leverandør er Lyse og Altibox.
* Vann og avløpsavgifter til Stavanger kommune, er inklusiv i felleskostnadene
* Det er egen sykkelparkering i sameiet
* Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år. / 6.500 kwh. pr. år.
* Egne vaktmestere i sameiet
* Egen hjemmeside med god informasjon : www.st-olav.no

Det er varslet oppstarte av planarbeid i Arne Rettedals gate 12. Formålet med planen er å åpne for å bygge på Arne Rettedals gate 12 med 2 ekstra etasjer. Videre er det ønskelig å få en detaljregulering som oppfyller dagens krav til reguleringsplaner (gjeldende plan er fra 1972 og har blant annet ingen bestemmelser). Formålet med planen er å åpne for å bygge på Arne Rettedals gate 12 med 2 ekstra etasjer. Videre er det ønskelig å få en detaljregulering som oppfyller dagens krav til reguleringsplaner (gjeldende plan er fra 1972 og har blant annet ingen bestemmelser).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkken medfølger

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Varmekabler i gulv på bad, gjestewc og vaskerom.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 23.01.1992.

Det foreligger også ferdigattest på parkeringsanlegg tilhørende utbyggingsselskapet, dater 16.06.1992.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen om bruksendring og nye innvendige konstruksjoner datert 06.09.2022.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

1103/56/1683/45:
24.04.1987 - Dokumentnr: 7261 - Rettigheter iflg. skjøte
Overført fra: Knr:1103 Gnr:56 Bnr:1683
Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr. 7968, tinglyst 10.05.1989, type heftelse: Erklæring/avtale.
Pantsettelseserklæring
Rettighetshaver: Sameiet
3% av gyldig lånetakst
Anført prioritet:
Etter evt. lån fra bank eller andre kredittinstitusjoner som den enkelte lar tinglyse på eiendommen uten opptrinnsrett
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Diverse påtegning
Seksjoner fra 1-208. (Seksjon nr. 86 eksisterer ikke)

10.05.1989 - Dokumentnr: 7968 - Erklæring/avtale
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
Gjelder denne registerenheten med flere

06.03.1990 - Dokumentnr: 3921 - Erklæring/avtale
Bruksrett
Bestemmelser om overdragelse av kontrakten

21.10.1992 - Dokumentnr: 13785 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr. 13786, tinglyst 21.10.1992, type heftelse: Erklæring/avtale
Everket er ikke ansvarlig for eventuell skade på armatur forvoldt av offentlig og/eller privat transportinnretninger i forbindelse med belysning langs St. Olavs gt.
Gjelder denne registerenheten med flere

10.05.1989 - Dokumentnr: 7968 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 45
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 107/51284
Eiendommen er oppdelt i 207 seksjoner
----------
Diverse påtegning
Reseksjonering: Balkonger mot nord-vest og syd-øst blir en del av hoveddelen til snr. 51. Balkongene har vært del av fellesareal.
----------
Diverse påtegning
Reseksjonering: Balkonger mot nord-vest og syd-øst blir en del av hoveddelen til snr. 111. Balkongene har vært del av fellesareal.

08.06.2000 - Dokumentnr: 8692 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endret seksjon:
Snr: 45
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 107/51454

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten er beliggende sentralt i Stavanger sentrum i St Olavs gate, med umiddelbar nærhet til alt byen har å by på. Like utenfor døren har du flere dagligvarebutikker, apotek, shopping, restauranter, treningssentre m.m. I samme bygg finner man tannlegesenter og nye restauranten Brasilia.
I kort gange fra leiligheten ligger også Matmagasinet og Lervig Local som har blitt et samlingssted på den vestre siden av byen.

Selv om man bor sentrumsnært har man også umiddelbar nærhet til fine turområder rundt Mosvannet og Vålandsskogen, og for den som vil ta seg en svømmetur er nye Gamlingen også like ved.
Det er kun et par min gange til busstasjonen og jernbanen, hvor det er meget gode buss- og togforbindelser. Enkelt å ta seg til E39 og videre til Sandnes, Sola og Tananger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Solvang barnehage (1-5 år) 0,7 km
- St. Svithun barnehage (1-5 år) 1 km
- Hertervigtunet barnehage (1-5 år) 1,1 km

Skoler:
- Våland skole (1-7 kl.) 0,9 km
- Storhaug skole (1-7 kl.) 1 km
- Kampen skole (1-7 kl.) 1,3 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 0,7 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 0,7 km
- St. Olav videregående skole 0,4 km
- Stavanger katedralskole 0,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9.826,6 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Leiligheten har en egen innglasset balkong på 11 kvm, med nydelig utsikt mot vågen i Stavanger, mot Hundvåg og videre.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Fast parkeringsplass i lukket parkeringsanlegg, merket med nr. 45.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Gjesteparkering
Sameiet St. Olav har ikke egne plasser for gjesteparkering. Det henvises til parkering i Stavanger Parkerings parkeringsanlegg.

Parkeringsanlegget har innkjøring fra Løkkeveien gjennom ESSO besinstasjon, fra Knud Holms gate og fra Olav V’s gate.
Ifølge info fra sameiets hjemmeside.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan 1107 "Del av St.Olavs-område" datert 05.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplaner:
Id 129K
Navn Stavanger sentrum
Plantype 21 - Kommunedelplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 11.03.2019
Delarealer:
- Areal 9826.56 kvm, Bestemmelseomrnavn H1, Kpbestemmelsehjemmel 1 - Krav om reguleringsplan
- Areal 10.42 kvm, Hensynsonenavn H730_2, Kpbandlegging 730 - Båndlegging kulturminneloven
- Areal 0 kvm, Omrnavn G, Kparealformal Grønnstruktur
- Areal 1196.17 kvm, Omrnavn G, Kparealformal Grønnstruktur
- Areal 94.25 kvm, Omrnavn BS20, Kparealformal Sentrumsformål
- Areal 8536.11 kvm, Omrnavn BS28, Kparealformal Sentrumsformål

Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024
Delarealer:
Areal 17.1 kvm, Hensynsonenavn H730_83, Kpbandlegging 730 - Båndlegging kulturminneloven
Areal 8632.85 kvm, Omrnavn SF1, Kparealformal Sentrumsformål
Areal 1193.73 kvm, Omrnavn FRI130, Kparealformal Friområde

Reguleringsplaner:
Id 2641
Navn Detaljregulering for Olav Vs gate 11 - St. Svithuns gate 1.
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 25.10.2021

Id 2743
Navn Detaljregulering for St. Svithuns gate 5
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 27.05.2024

Id 2653
Navn Detaljregulering for Knud Holms gate 8
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 31.08.2020

Id 2369
Navn Reguleringsplan for Løkkeveien, strekningen fra Madlaveien til Eiganesveien.
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 22.04.2013

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):
Id 2850
Navn teater og museum på Kannikhøyden
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 1 - Planlegging igangsatt
- Hensikten er å legge til rette for utvidelse av Stavanger museum og Rogaland Teater i museumsparken på Kannikhøyden. Kulturmiljøet skal utvikles som en kulturell møteplass for både regionen og nærmiljøet.

Id 2777
Navn Detaljregulering for Arne Rettedals gate 12
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 2 - Planforslag
- Formålet med planen er å åpne for å bygge på Arne Rettedals gate 12 med 2 ekstra etasjer. Arne Rettedals gate 12 ønskes regulert til kontorformål.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.518,- pr. mnd. og inkluderer: Drift og vedlikehold, TV og internett, utvendig bygg forsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesareal m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Fellesutgifter - kr 2.862,-
TV og internett - kr 429,-
Lading el-bil: ZCS032979 (590-6) kr 200,-

Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene for bolig for 2026 med kr 3,- per m2.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år. / 6.500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fibertjenester. Grunnpakke TV/Internett inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 4.928,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for diverse renovasjonstjenester.
Andre kommunale avgifter som vann og avløp inngår i felleskostnadene.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 148 356,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 593 425,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
208 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 108 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristoffer Røssevold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet St. Olav.
Sameiet består av 7 blokker. 163 boligseksjoner og 44 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Bate Boligbyggelag
Dugnad må påregnes.
- Vann og avløpsavgift inkludert i felleskostnad. Øvrige kommunale avgifter betales av den enkelte eier.
- Egne vaktmestere
- Installasjon av elbillader på egen parkeringsplass er mulig for seksjonseiers regning. Kontakt teknisk sjef for fremgangsmåte
- Renholdstjenester fellesareal
- Boligselskapet har kollektiv avtale med Lyse Altibox
- Egen hjemmeside, www.st-olav.no
* Hver seksjon har ansvar for egne vinduer / ytterdører / skyvedører osv.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Møtevirksomhet.
- Defigo adgangssystem. Adgangssystemet er blitt installert i de resterende blokkene.
- Oppgradering av heiser.
- Knud Holms gate Utbygging AS/KH8. Kontorbygget er ferdigstilt og opparbeidelsen av parkarealet er forventet ferdig våren 2025, et år forsinket. Det har vært en del utfordringer med at Utbygger fortsatte å bruke Riggarealet etter at det ble overlevert til sameiet iht. kontrakt. Det medførte nye forhandlinger med Utbygger om ytterligere kompensasjon for utvidet leie av Riggarealet. Samlet kompensasjon har tilført sameiet 15,2 mill. Kompensasjonsbeløpet har således gitt sameiet tilgang på betydelige midler til vedlikeholdsfond for
bolig, næring og parkering. Spesielt har dette stor betydning for bolig, hvor kompensasjonen vil dekke en stor del av pågående og forestående utskifting av heiser og glassfasader.
For bolig betyr kapitaltilførselen fra kompensasjonsbeløpet et tilskudd til vedlikehold i størrelsesorden kr. 73.000 per seksjon. Skulle dette beløpet hentes inn fra boligseksjonene, ville det over 3 år bety en økning i felleskostnadene per boenhet i størrelsesorden kr. 2.000 per mnd. En betydelig økning av nåværende netto felleskostnader.
- Planlagt oppgraderinger boligdel. I tillegg til oppgraderingen av heisene, er det igangsatt arbeider med riving av glassbyggesteinene i nr. 2 - 4 og 6.
- Oppgradering av næringsdelen.
- Lekkasjer i bygg. Det er brukt betydelig med tid og ressurser på å avdekke årsaken til vanninntrenging i en boligseksjon. Det ble avklart at årsaken til lekkasjen kom fra en utett sammenføyning mellom bygget og en ettermontert hagestue.
- Kameraovervåking. Overvåkingskamera er blitt montert i alle inngangspartiene til boligblokkene samt i parkeringskjelleren i U3.
- Forretningsførerhonorar.
- Forsikring.
- Tinden - St. Franciskus. Styret har på vegne av sameiet klaget både på riving av St. Franciskus bygget og oppføringen av nybygg på tomten i St. Svithunsgate 5. De fremførte klagen er ikke blitt hensyntatt. Det er forventet oppstart med riving i løpet av sommeren med påfølgende grunnarbeider og reising av bygget, som er forventet ferdig i løpet av 2027. Sameiet har hatt flere møter med utbygger Camar og K2 i forbindelse med den forestående byggeprosessen.
- Ny hjemmeside.
- Oppdatering av sameiets vedtekter.

Styrets planer fremover:
- Oppgradering av bolig og næringsarealene i St. Olav.
- Styret vil fortsatt ha fokus på byggesaker i området.
- Fortløpende oppfølging av planene vedr. trafikksituasjonen rundt St. Olavskvartalet.
- Fokus på løpende vedlikehold.
- Fasadevask.
- Oppgradering av inngangspartiene til bolig.
- Oppdatering av sameiets vedtekter.
- Regnskap og budsjett 2026.
- Forberedelse til årsmøtet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisninger  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer   kr 5 130,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 120,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 33 434,00
Foto dag + kveld  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 35-0356/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR35.25356

Sist oppdatert: 19. november 2025 kl. 14:38