Tornestien 10

Tornestien 10, 4623 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 11, bruksnummer 251

Totalt bruksareal BRA: 252 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Vindfang, hall, garderobe, bod, gang, soverom, vaskerom, bad, kjellerstue
2. etasje 110 kvm: Gang, 2 soverom (tidligere 3 soverom), bad, garderobe, kjøkken, stue

BRA-e:
1. etasje 45 kvm: Garasje

Åpent areal:
2. etasje 52 kvm: Terrasse

i 1 etg, er kjellerstue utvidet og har implementert hobby rom som en del av stuen, vaskerom som ligger ved siden av badet var tidligere en matbod, dette er ikke søkt om
2,etg, garderobe er opprinnelig et vaskerom. Det store soverommet var tidligere to soverom, det er bare veggen som er fjernet.

I tillegg er det et kryploft som ikke er målbart areal grunnet lav takhøyde, 1.77m på høyestepunkt ( gulvflate kaldtloft er på 94m2).
Det er et uinnredet loftsrom i garasje som ikke er målbart areal grunnet lav takhøyde ( gulvflate er på 32m2).
Boligen inneholder 200 m2 P-ROM og 7 m2 S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2025 utført av Anticimex . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte
Enebolig over 2-plan fra 1964. Grunnmur underetasje i mur. Ytervegger i trekonstruksjon kledd med stående og liggende trekledning. Taket er saltaksformet og tekket med betongtakstein. Vinduer er type 2-lags glass. Etasjeskiller i trebjelkelag. Oppvarmingen er elektrisk og ved. Skorstein med peisovn i stue.Varmepumpe montert i stue. Terrasse med utgang fra stue. Tilhørende frittstående garasje med loftsrom. Beplantet hage med gressplen. Gårdsplass med belegningsstein.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :
TG1 I orden : 56 %
TG2 Alder, slitasje, skader : 38 %
TG3 Strakstiltak nødvendig :0 %
TGIU Ikke undersøkt : 6 %

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Våtrom :
2. Nytt bad i 2 etasje i 2004.

Tak, yttervegg, fasade :
3. Tegn til fukt : Var gammel lekkasje i luftepipe, dette før nytt tak lagt mellom 2005-2008 av Arild Eftestøl.
4. Byttet selv kledning på begge kortveggene på huset, stengt av en dør på bakvegg og lagt tak over inngangsparti. Utført av ufaglært / egeninnsats i 2008.

Kjeller :
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja. Det var fukt i det som den gang var kjeller ved vestveggen i 2011. I årenes løp er dette pusset opp og oppgradert og er i dag tv-stue. Ytterveggen ble gravd ut i 2020 hvor det ble her lagt knastepapp, drenert og lagt på ekstra isolasjon. Har ikke selv merket fukt etter dette.

8. Er det utført arbeid med drenering?
Ja. Vegg under bakkenivå på nordsiden ble gravd ut av gravemaskin og lagt knastepapp og drenert av fagfolk.

Elektrisitet :

10. Nytt sikringsskap i 2008. Senere er det lagt til flere sikringer etter hvert som underetasjen ble ferdig, men det av AS Elektrisk .I årenes løp frem mot 2009 ble det gjort ulike elektriske arbeider etter hvert som opp pussingen skred frem, og her har jeg ikke all dokumentasjon. Elektrotema/AS Elektrisk.

Rør :
13. Lagt inn nye rør både vann og avløp i hele huset i 2006.

Ventilasjon og oppvarming :
16. Peis erstattet med ovn i 2006.

Skjevheter og sprekker :
18. Peis bygget om til ovn av et murerfirma på Flekkerøy.

Sopp og skadedyr :
21. På kortveggene var det i sin tid råte under verandadør i stuen som ble utbedret og også under vindu og utgangsdør på hoved-soverommet. Råten her var pga. en veranda hvor vannet kom inn i vegg via sprut. Veranda (garasje i tilknytning til huset) ble fjernet og ny garasje ble satt opp.

Planer og godkjenninger :
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja. Første etasje er total renovert i perioden 2006-2008 hvor kjeller og en utleiedel ble gjort om til en del av eneboligen. Her ble det lagt nytt bad, vaskerom, soverom, gang og bod og rørleggerarbeid utført av Halfdan Hagane og elektrisk av AS Elektrisk. Membran på bad nede er gjort selv på dette badet da vi anså at skade ved lekkasje er minimal grunnet første etasje.

Andre opplysninger :
31. Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte?
Ja. Elektrisk til garasje, gjort selv i 2005. Har også byttet fra glødespotter til LED spotter i enkelte rom selv.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Det er ulike typer kre i huset; Skjeggkre og Sølvkre.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler på begge bad, vaskerom og gang.

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 03.08.1964. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest på - terrasse, overbygg inngangsparti og trapp-terrasse bak garasje,

Ferdigattesten omfatter ikke følgende :
- Fasadeendring. Godkjent søknad om fasadeendring datert 05.08.2010.
- Oppføring av garasje. Godkjent søknad om oppføring av garasje datert 21.02.2005.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger tilbaketrukket i et attraktivt og etablert boligområde i Voiebyen/Møvig. Området er populært og barnevennlig, med kort vei til sjø, skoler, barnehager og fine turområder.

Dagligvarebutikk og bussholdeplass med hyppige avganger ligger kun noen minutters gange unna, og gjør hverdagen både praktisk og lettvint – enten du skal til sentrum, skole eller jobb.

I nærområdet finner du både barne-, ungdoms- og videregående skole, samt flere lekeplasser, ballbaner og idrettsanlegg. Badeplasser som Møvikstranda og Buvann ligger også like ved og innbyr til naturopplevelser året rundt.

Her bor du rolig og godt, med alt det viktigste i nærheten – perfekt for deg som ønsker en praktisk og familievennlig hverdag tett på naturen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Barnehager :
Voietun barnehage (1-5 år) 0.7 km
Mummidalen barnehage (1-5 år) 1.1 km
Ternevig barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler :
Oasen skole Vågsbygd (1-10 kl.) 0.8 km
Sjøstrand skole (1-7 kl.) 1.3 km
Voiebyen skole (1-7 kl.) 1.4 km
Vågsbygd skole (1-7 kl.) 2.7 km
Møvig skole (8-10 kl.) 1 km
Vågsbygd videregående skole 3.1 km
Akademiet vgs Kristiansand 7.7 km

Dagligvare :
Rema 1000 Voiebyen 4 min til fots
Joker Ytre Vågsbygd 11 min til fots

Varer/Tjenester :
AMFI Vågsbygd 7 min med bil
Slotts Quartalet 11 min med bil
Boots apotek Vågsbygd 3 min til fots
Vågsbygd Vinmonopol 7 min med bil

Offentlig transport :
Voieåsen 0.3 km
Kristiansand stasjon 6.2 km
Kristiansand Kjevik 27 min med bil

eiertomt på 1 186 kvm
Meget flott og opparbeidet tomt med store plenarealer. Eiendommen har flere usjenerte og lune sitteplasser. Plattingen øverst i hagen er bygd noe ut over grensen. ( dette er en liten sti, som er delvis gjengrodd)
Som kartet viser, eier denne boligen veien inn mellom garasjen til nr 12 og innkjøringen til nr 8. Disse naboen har veirett. Nåværende eier har vært hyggelig å latt naboen bruke deler av plassen til gjesteparkering, dette er ingen tinglyst rett, og det vil være opp til ny eier å avtale med naboen.

Parkering i garasje og ellers biloppstillingsplass i gårdstun.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Voiebyen del 1 datert 19.06.1963.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 22 642 ,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Renovasjonskostnader kommer i tillegg.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 5 088kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 436 ,- i Tryg.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Fiber og har avgift på kr 799 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr {orest} ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 018 059,-/6 018 060,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 074 pr år.

5 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

129 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 340 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Eirik Onarheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1.5 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900 ,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning/ overtakelse
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger 3 739,-
Foto 3 500 ,-

Oppdragsnummer 31-0143/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25143

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 14:16