Gladengveien 4G

Gladengveien 4G, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 116, Ellipsen Borettslag, organisasjonsnummer 997523385

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
5. etasje 41 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm: Innglasset balkong.

Balkongen er innglasset, men er i arealberegningen oppført som Terrasse- og balkongareal (TBA) og ikke som bruksareal for innglasset balkong (BRA-b). Arealet er derfor ikke medregnet i totalt bruksareal (BRA).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 2012. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser, med grunnmur av betong og støpt plate til pelehode. Etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre, med utvendig pussede og malte fasader. Takkonstruksjonen er flat og antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leiligheten har vinduer med 2-lags glass fra 2012. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 2-lags glass fra 2012. Innvendige dører er en blanding av glatte dører, dører med glassfelt og skyvedør. Det er en sydøstvendt innglasset balkong på ca. 6,7 m² i betongkonstruksjon, med overdekke av trefliser og rekkverk i stålkonstruksjon.

Det elektriske anlegget består av et sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad/vaskerom
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjellen mellom topp slukrist og gulv ved dørterskel er mindre enn anbefalt. Målt høydeforskjell var ca. 22 mm, mot anbefalt minimum 25 mm. Det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning. Anlegget er ikke undersøkt.

Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet:

- Rekkverk på balkong:
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Dette er en moderne og arealeffektiv 2-roms leilighet fra 2012, beliggende i byggets 5. etasje med enkel heisadkomst. Boligen fremstår som gjennomtenkt, funksjonell og innbydende, med en praktisk planløsning som utnytter arealet på en svært god måte. Store vindusflater og en god takhøyde bidrar til en luftig og lys atmosfære og sentrale utgifter som fyring via radiatorer og varmtvann er inkludert i felleskostnadene Leiligheten har i tillegg en attraktiv, innglasset balkong med sydøstvendt beliggenhet, som fungerer som et naturlig ekstra oppholdsrom store deler av året.

Entré:
En lys entré ønsker velkommen inn. Her er det en skyvedørsgarderobe med speilfronter for oppbevaring av yttertøy og sko. Sikringsskapet med automatsikringer er også plassert her. Entréen fremstår som ryddig og funksjonell, med sikringsskap med automatsikringer diskret plassert. En elegant dør med glassfelt leder videre inn til stuen og sørger for at dagslyset slipper gjennom og skaper en sømløs overgang mellom rommene.

Stue:
Stuen er lys, romslig og luftig, med en moderne åpen løsning mot kjøkkenet som gir en svært god romfølelse. Her er det fleksible møbleringsmuligheter med god plass til både en komfortabel sofagruppe og et hyggelig spiseområde. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og forsterker den åpne og trivelige atmosfæren. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, noe som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en attraktiv og innglasset balkong på ca. 7 m². Balkongen fungerer som et hyggelig og anvendelig uterom store deler av året, fra tidlig vår til sen høst. Den sydøstvendte beliggenheten gir gode solforhold, spesielt på formiddag og tidlig ettermiddag. Her er det plass til en koselig sittegruppe, perfekt for avslapning, morgenkaffe eller sosiale stunder.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en praktisk og integrert krok i stuen, og fremstår som både stilrent og funksjonelt. Innredningen fra HTH har moderne, glatte fronter med struktur som gir et tidløst preg, kombinert med en slitesterk laminatbenkeplate med nedfelt vaskekum. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap, noe som gir et helhetlig og ryddig uttrykk. Ventilator over kokeplassen er tilkoblet bygningens balanserte ventilasjonsanlegg, som sikrer et godt inneklima.

Soverom:
Soverommet er rolig, behagelig og godt utnyttet, med plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Den romslige skyvedørsgarderoben gir svært gode oppbevaringsmuligheter og bidrar til et ryddig og harmonisk rom. Beliggenheten mot rolige omgivelser gir gode forutsetninger for en god natts søvn.

Bad:
Badet er moderne, delikat og helfliset, med en praktisk og stilren utforming. Elektrisk gulvvarme gir ekstra komfort på kjølige dager. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, servant med underskap som gir god oppbevaringsplass, speil samt funksjonelle dusjvegger. Det er også opplegg for vaskemaskin, noe som gjør hverdagen mer praktisk. Badet har avtrekk via balansert ventilasjonsanlegg, som bidrar til et godt inneklima.

Overflater:

Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på bad.
Himling: Malt betong og plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 8,8 m². I tillegg er det skyvedørsgarderober i entré og på soverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme og direkte elektrisk oppvarming, distribuert via vannbåren radiatorvarme. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.02.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet i populære Tiedemannsbyen ved Ensjø, en av Oslos mest spennende bydeler i sterk utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tidligere industribebyggelse til en moderne og levende bydel, kjennetegnet av stilrene boligprosjekter, frodige grøntområder og gode urbane kvaliteter. Her bor du komfortabelt med en perfekt balanse mellom byliv og natur.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av servicetilbud, dagligvarebutikker, caféer og spisesteder. Blant annet finner du Rema 1000, Kiwi, Spar og Joker i umiddelbar nærhet, sistnevnte også med søndagsåpent tilbud på Petersborgplassen. Her ligger også det populære bakeriet Boulangerie M. På Ensjø Torg finner du blant annet Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy’s Sushi, mens Gladengveien kan friste med hyggelige serveringssteder som Happis, Sushi & Thai og Kinabolle.

Kort vei unna ligger også Fyrstikktorget og Hasle Torg med et bredt spekter av butikker og servicetilbud, inkludert Coop Mega, Vinmonopolet og Baker Hansen. Vinslottet på Hasle har etablert seg som et populært møtested i et karakteristisk industribygg, med et variert tilbud av serveringssteder, butikker og aktiviteter.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med flere parker og grønne lunger like i nærheten. Tiedemannsparken og Hovinbekken ligger kun et steinkast unna, med idylliske tur- og sykkelveier som strekker seg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka. Østre parkdrag er et attraktivt tilskudd med blant annet naturpark, grillplasser og oppholdsarealer. Det er også kort vei til populære områder som Tøyenparken, Kampen park og Valle Hovin, som byr på flotte friarealer, idrettsanlegg og arrangementer året rundt.

For den aktive finnes et bredt tilbud av treningsmuligheter i nærområdet, med treningssentre som SATS på både Kampen og Hasle, samt det nye og moderne Tøyenbadet innen kort avstand. I tillegg ligger Jordal Amfi og Valhall Arena i gangavstand.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Ensjø T-banestasjon ligger kun få minutters gange unna og betjenes av linje 1–4, med kort reisetid til Oslo sentrum. Helsfyr er også i nærheten, som et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss. Busslinje 21 går fra nærliggende Grenseveien.

For barnefamilier er området svært godt tilrettelagt med flere skoler og barnehager i gangavstand. Boligen tilhører Hasle skolekrets, og både Teglverket skole (1.–10. trinn) og Fyrstikkalleen videregående skole ligger i nærheten. Det finnes også flere barnehager i området, blant annet Petersborg og Stålverkskroken barnehage.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.246 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med grøntområder, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass. Asfalterte internveier.

Parkeringsanlegget i U1 og U2 betjener både næringsvirksomheter og beboerne i Ellipsen borettslag. Leiligheten har rett til å leie parkeringsplass om ønskelig. Leiere får ikke tildelt fast plass, men parkerer på en av de tilgjengelige plassene. Et diodesystem med grønt/rødt lys viser hvilke plasser som er ledig/opptatt. Kun noen få plasser er reservert for de leilighetene som fikk adgang til å kjøpe parkeringsplass før innflytting. Disse parkeringsplassene er merket. Ved leie får beboeren elektronisk brikke. Brikken registrerer inn-/utkjøringer og sørger for å heve porten når denne er stengt. For beboere er det tilgang til oppganger/heis direkte fra garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål byggeområde for boliger, nåværende i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål Bolig m. tilh.anlegg i reguleringsplan, S-4317, vedtatt 20.06.2007.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Felleskostnadene er kr 4 128,30 pr. mnd. og dekker boligselskapets driftskostnader, TV/internett samt kommunale avgifter.

Kostnader til fjernvarme (oppvarming og varmt tappevann) faktureres månedlig á-konto som en del av de månedlige felleskostnadene og vil variere etter forbruk. Techem avregner faktisk energiforbruk årlig mot innkrevd a kontobeløp.

Eiendomsskatt påløper for enkelte leiligheter og fremkommer som en egen spesifikasjon på fakturaen for felleskostnadene i månedene mai, juni, september og november.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 227 087,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 908 346,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 827,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 07.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 119 658 913,- pr. 07.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207366811
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.04.2026: kr 119 658 913,-
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

For denne andelen er fellesgjelden nedbetalt. Forfall for eventuell fremtidig nedbetaling er 30.05 og 30.11.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 708,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
27 658,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 907 708,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 917 658,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Øyo

Leiligheten er tilknyttet ELLIPSEN BORETTSLAG. Borettslaget er seksjon nr. 3 i Gladengtunet eierseksjonssameie (org. nr. 911 555 808).
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 86623565.
- Borettslagets hjemmeside er www.ellipsen.no.

Dugnad må påregnes.
Kun elektrisk- eller gassgrill er tillatt på balkongen.
Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00.
Borettslaget har digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører og garasjeporter.
Sykler, ski og annet sportsutstyr må settes på anviste plasser.
Barnevogner kan plasseres i felles trapperom så lenge de ikke sjenerer generell adkomst.
Avfallsbrønnene er kun beregnet for husholdningsavfall, og avfallsposer skal være grundig knyttet igjen.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Eier av dyret er ansvarlig for å følge politivedtekter, fjerne ekskrementer, holde dyr borte fra lekeplasser og er erstatningspliktig for eventuelle skader. Styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede, skriftlige klager.

Borettslaget har avtale med Techem om månedlig avregning av energiforbruk til oppvarming og varmt tappevann. Kostnadene faktureres a konto via felleskostnadene og vil variere med forbruk. Techem foretar en årlig avregning av faktisk forbruk mot innbetalt a konto-beløp. Ved salg må kjøper og selger selv lese av måler og sende inn skjema til Techem.

Ca. 70 % av boligene i borettslaget har rett til å leie én garasjeplass. Leiligheter uten denne retten kan leie plass dersom det er ledig. For spørsmål om leie, kontakt Park Nordic.

Styrets arbeid i 2025:
Det ble satt ut blomsterkasser på Ellipseplassen for å hindre uønsket biltrafikk.
Det ble inngått avtale med Norgespris.
Det ble gjennomført støyreduserende tiltak på garasjeporten.
Styret arbeidet med å etablere bedre rutiner for brannsikkerhet i næringsdelen og å få brannvarslingen koblet til brannvesenet. Arbeidet pågår fortsatt.
Det ble gjennomført dialog med Hafslund og OBOS for å sikre at boligdelen får fullt utbytte av Norgespris-ordningen. Målet er ferdigstillelse innen høsten 2026.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Installert digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører og garasjeporter.

Vedtatte tiltak:
- Fra 1. januar 2026 er det innført månedlig energiavregning via Techem for fjernvarme og varmt tappevann.

- Noen av leilighetene har oppdaget vannskader ved balkongdørene. I de kommende årene vil derfor en stor del av vedlikeholdsarbeidet bestå i å følge opp anbefalingene fra OBOS Prosjekt/Multiconsult knyttet til utbedring av takskadene og vanninntrengningen ved balkongdørene. Dette arbeidet forventes å bli omfattende og krever god økonomisk planlegging.

- Fasadevask kommer til å bli utført i 2026. I tillegg planlegges det å montere nytt låssystem på alle hoveddørene i borettslaget for å sikre bedre drift og sikkerhet. Porttelefonanlegget står også for tur til utskifting, og dette vil bli gjennomført dersom borettslagets økonomi tillater det.

For ytterligere spesifikasjon av boligselskapets driftskostnader henvises det til regnskapet i årsrapporten. Det tas forbehold om at regnskapet blir godkjent av årsmøtet. Andel formue var kr 19 827,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Forvaltningskonsulenten har fått fullmakt fra styret til å godkjenne nye andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen, og dersom flere eier sammen, må alle være medlemmer.

Øvrige andelseiere i borettslaget og deretter medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget rangeres etter botid, og OBOS-medlemmer etter ansiennitet. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0116/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26116

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 16:51