Ryfylkeveien 748

Ryfylkeveien 748, 4308 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 85, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Stue, kjøkken, , bad og entré
2. etasje 50 kvm: 4 soverom og stue

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Balkong

2.etg har et totalt gulvareal (GUA) på 56m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 50m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6m2.

Arealet i kjeller (u.etg) måles til 52m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Arealet på loft (4.etg) måles til 35m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.12.2025 utført av Anticimex v/ Kent Lilleland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med skiferstein. Dører og vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 0% TG1 (i orden), 62% TG2 (alder, slitasje, skader mv), 35% TG3 (strakstiltak nødvendig), 3% TGIU (ikke undersøkt).

Det er gitt TG3 på følgende:

Øvrige rom:
- Helhetsvurdering: Det er gjort en helhetsvurdering av øvrige rom. Objektet har behov for total fornying av innvendige flater. Det registreres skader av større omfang, som krever at store deler av innvendige flater rives og fornyes. Det er observert det som trolig er en pågående vannlekkasje, antatt ifm dør (til revet balkong)/veggkonstruksjon som gjør at vann renner inn og forårsaker vannskader. Skader av stor betydning observert på soverom 2.etg (skader på parkettgulv og i bunn av vegg) og i stue 1.etg (like under) er det observert muggsopp i hilmling og synlige vannansamlinger på laminatgulv. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Ildsteder/skorsteiner innvendig:
- Helhetsvurdering: Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Tilstrekkelig avstand mellom ildsted og brennbart materiale må etableres. Fukt- og sotskjolder på skorstein på loft. Fukt må stoppes, krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Innvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Innvendige trapper har behov for oppgraderinger. Trapp mellom 1.etg og 2.etg mangler håndløper på den ene siden. Trapp ned til kjeller er i så dårlig stand at den bør rives og det bør etableres ny trapp iht dagens byggtekniske forskrift. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier er ikke tilgjengelig for å besvare spørsmål som gjelder for det elektriske anlegget. Forholdet medfører at avhendingslovens minstekrav til undersøkelser ikke har blitt gjennomført og kan medføre at mulige relevante opplysninger vedrørende bruk, funksjon og tilstand ikke er blitt gjort oppmerksom på. Ifm oppdaget vannlekkasje har trolig enkelte el elementer kommet i kontakt med vann.
Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Yttervegger inkl fasader og konstruksjon:
- Helhetsvurdering: Yttervegger i sin helhet har stort etterslep på vedlikehold, med påviste skader/råteskader som må utbedres. Følgeskader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke skadeårsak-/omfang og aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder for undersøkelse og kartlegging av omfanget. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Dører og vinduer:
- Helhetsvurdering: Ytterdører og vinduer bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftning må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taktekkingen bærer preg av høy alder og høy slitasje. Det er påvist utettheter/skader, det er også observert råteskader på takutstikk. Taktekking må fornyes og råteskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Vesentlig slitasje, feil og mangler påvist, eksempelvis råteskader. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Det er gitt TG2 på følgende:

Våtrom:
- Helhetsvurdering

Kjøkken:
- Helhetsvurdering

Rom under terreng:
- Helhetsvurdering

Loft - uinnredet/råloft:
- Helhetsvurdering

Etasjeskiller - begge etasjer:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Helhetsvurdering

Radon

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Helhetsvurdering

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur

Drenering:
-Helhetsvurdering

Stikkliedninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedovn i stue. Strømmen er stengt og ny kjøper på kontakte Lyse e.l. for å få etablert strøm igjen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1931.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det finnes ikke tegninger på boligen, en har derfor ikke dokumentasjon på om boligen slik den står i dag, samt om rom brukt for varig opphold er godkjent for denne bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart. Eiendommen blir ikke ytterligere rengjort eller ryddet på tomten.

Her bor du landlig og tilbaketrukket, med naturen som nærmeste nabo. Her omgis du av et åpent kulturlandskap med utsikt mot fjell og vann, samtidig som du har kort vei til alt du trenger i hverdagen. Dette er en sjelden mulighet til å kombinere roen fra landlige omgivelser med nærheten til både lokale tjenester og byliv. Området er et utmerket utgangspunkt for et aktivt friluftsliv.

De daglige behovene dekkes enkelt med en kort kjøretur til Høle, hvor du finner både Coop Prix, barnehage og Høle barne- og ungdomsskule. For et bredere utvalg av butikker, kultur og service, er Sandnes sentrum kun en 20-minutters kjøretur unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Høle barnehage 5,9 km
- Vatne barnehage 11,3 km
- Maudland Fus barnehage 12,3 km

Skoler:
- Høle barne- og ungdomsskule (1-10 kl.) 6,3 km
- Vågen videregående skole 15,1 km
- Gand videregående skole 15,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10623 kvm.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandnes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering på egen tomt. Det bør etableres ny og bedre innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet.
Det vil fra 2027 komme nye regler gjeldene septiktank. Det er uvisst om denne eiendommen berøres av dette, skulle det gjøre det så vil disse kostnadene bli påført kjøper. Kontakt evt megler/kommune for mer info.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Det foreligger pålegg om tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett som må påberegnes. Kommunen opplyser dette ligger en stund frem i tid.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id 202005
Navn Kommuneplan for Sandnes 2023-2038
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 15.05.2023

Delarealer:
- Areal 10623.44 kvm, Bestemmelseomrnavn Parkeringssone 4, Kpbestemmelsehjemmel 12 - Fysisk utforming av anlegg
- Areal 10623.44 kvm, Hensynsonenavn H530, Kpangitthensyn 530 - Hensyn friluftsliv
- Areal 10623.44 kvm, Hensynsonenavn H540_01, Kpangitthensyn 540 - Hensyn grønnstruktur
- Areal 10623.44 kvm, Hensynsonenavn H310_1, Kpfare 310 - Ras- og skredfare
- Areal 4145.03 kvm, Hensynsonenavn H220, Kpstoy 220 - Gul sone T-1442
- Areal 10623.44 kvm, Omrnavn, Kparealformal LNRF-areal for nødvendige tiltak for stedbunden næring

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Kommunale avgifter er kr 7 080,72,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, slamtømming og feie.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, og har privat vannkilde og avløpsanlegg. Det foreligger pålegg om fremtidig tilknytning.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, tv, internett m.v.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 245 991,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 983 962,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sør-Rogaland Tingrett

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Eiendommen overtas som den er besiktiget uten ytterligere ryddig eller rengjøring.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Oppdragsnummer 35-0294/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.24294

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 01:02