Kristins vei 38

Kristins vei 38, 0669 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 37, ideell andel 1/1
Andelsnummer 396, Lohøgda Borettslag, organisasjonsnummer 850429162

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
2. etasje 47 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

Kommentar til arealer:
Vegg mellom leilighet og innglasset balkong er medregnet som en del av BRA-b.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1965. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i tre- og betongkonstruksjoner med fasader av synlig murverk, fasadeplater og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong, og bygget har flatt yttertak tekket med asfaltpapp. Vinduer og balkongdør har trekarmer med utvendig metallkledning fra 2021. Entrédøren er utstyrt med sikkerhetslås (brannklasse B30 og lydklasse db40). Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 8 m² i betongkonstruksjoner med trerekkverk, skyvbare glassfelter og gulv med systemgulv.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten med kursfortegnelse. Det elektriske anlegget ble skiftet ut i 2019, og det foreligger el-tilsynsrapport fra 2024 uten påviste feil eller mangler.

Boligen er utstyrt med røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Det er registrert stoppeventil på vanntilførsel, men ikke registrert sensor under kjøkkenskap, og det kan derfor ikke verifiseres at det er etablert en fullstendig løsning for automatisk vannstopper.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i betongvegg som regelmessig utsettes for bruksvann.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelse da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i 2020 i regi av borettslaget, utført av Sansbygg AS, med tilhørende elektrisk arbeid og varmekabler utført av Elektro-Sivert AS. I 2020 ble også samtlige innvendige vann- og avløpsrør i blokken og leiligheten byttet av Trygg VVS AS i regi av borettslagets våtromsprosjekt. Det ble i tillegg utført elektrisk arbeid i leiligheten av Lysaker Elektriske AS i 2020. Vinduer, balkongdør og innglassing av balkong ble skiftet i regi av borettslaget i 2022 av Vindu Entreprenøren AS.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Innglassing av balkong
- Utskifting av vinduer og balkong-/terrassedør

2020:
- Baderom oppgradert i regi av borettslaget

2019:
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer
- Utskifting av det elektriske anlegget

2018:
- Installasjon av varmekabler

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Drenering av Erlends vei 46-60
- Fornying av bunnledninger i Erlends vei 46-60
- Fornying av bunnledninger i Erlends vei 1-7
- Fornying av bunnledninger i Erlends vei 9-17
- Fornying av bunnledninger i Erlends vei 19-29
- Fornying av bunnledninger i Kristins vei 1-21

2024:
- Fornying av bunnledning i Erlends vei 30-44
- Drenering av Erlends vei 30-44
- Fornying av taknedløp i Kristins vei
- Etablert infrastruktur for lading av elbil i alle garasjer og til ca. 310 parkeringsplasser
- Nytt fibernett via OBOS OpenNet

2023:
- Utskifting av vinduer og balkongdører ferdigstilt
- Fornying av bunnledning i Kristins vei 23-27
- Drenering av Erlends vei 62-72

2022:
- Drenering av Kristins vei 1-21
- Utskifting av gate- og fasadebelysning
- Oppussing av borettslagets kontor og selskapslokalet Gimle

2021:
- Utskifting av vinduer og balkongdører påbegynt (2021–2023)
- Etablering av solceller på tak i Erlends vei 46-60
- Avslutning av bergvarme-, rør- og våtromsrehabilitering
- Drenering av Erlends vei 19-29

2020:
- Pilotprosjekt for solceller påbegynt
- Drenering av Kristins vei 23-27 (gavl og balkongside)
- Drenering av Erlends vei 1-7 og 9-17
- Varmekabler i trapper i Kristins vei 1 og 21
- Etablering av tuftepark i Erlends vei

2018:
- Oppstart bergvarme, rør- og våtromsrehabilitering (2018–2021)

2017:
- Oljing av alle utgangsdører
- Etablering av 4 nye uteplasser
- Legging av kantstein i Kristins vei og Erlends vei
- Legging av varmekabler ved Kristins vei 21, 29 og Erlends vei 19, 28, 48

2016:
- Etablering av 26 nye uteplasser med benker og grill
- Etablering av 2 nye lekeplasser
- Legging av kantstein ved 4 blokker i Kristins vei
- Utskifting av oppgangsvinduer i Kristins vei
- Etablering av 17 sykkelboder
- Etablering av varmekabler på stikkveier

2015:
- Oppgradering av hovedtavler for strøm

2013:
- Drenering av flere blokker
- Nye sikringsskap i leilighetene

2012:
- Oppgradering av hovedtavler
- Dreneringsarbeid ved Kristins vei 20-24

2011:
- Utskifting av skillevegger i samtlige pipeløp

2010:
- Drenering av grunnmur i Kristins vei 36-42

2009:
- Nytt takbelegg på samtlige blokker

2008:
- Rehabilitering av fasader og gavler (2006–2008)

2003:
- Utskifting av tre gavlvegger

1998:
- Balkongrehabilitering
- Brannsikring av tak

Leiligheten ligger i 2. etasje i en boligblokk oppført i 1965. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger, inkludert nytt kjøkken i 2019, baderomsrenovering i regi av borettslaget i 2020, utskifting av vinduer og balkongdør i 2021 samt innglassing av balkong i 2022. Delvis oppgradert elektrisk anlegg.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2019 med glatte fronter, laminert benkeplate og laminert plate på vegg mellom overskap og benk. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og stikkontakt over benk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator montert i overskap, komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor og downlights i himling.

BAD:
Baderommet ble renovert i regi av borettslaget i 2020, og flere tilvalg ble valgt - deriblant bedre kvalitet på flism vask og dusj, samt foldedør i dusjsonen. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Nedsenket himling med downlights og integrerte høyttalere. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj samt vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin, naturlig avtrekksventil i himling og luftespalte under dør.

Overflater:
Gulv: Fliser og laminat.
Vegger: Malte veggflater og fliser.
Himling: Malte flater i himling og nedsenket himling med downlights.

Lagring:
Ekstern bod på ca. 3 m² i kjelleretasjen merket med nummer 2057.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølgende hvitevarer har ingen garanti, og overtas i den stand de er i ved overtakelse.

Elektrisitet. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 26.01.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen. Følgende endringer er gjort:

Deler av kjøkkenrom er opprinnelig byggemeldt som bod iht. opprinnelige byggetegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt hos Plan- og bygningsetaten. Risiko og eventuell konsekvens er at PBE krever boden oppført igjen. Det er snakk om en mindre opprinnelig bod til venstre for entré.

Kjøkken er flyttet ut i stuen og det er etablert soverom der kjøkkenet opprinnelig stod. Dette er normalt ikke et søknadspliktig tiltak, utover eventuelle søknader til borettslaget. Megler har ikke lykkes med å finne dokumentasjon som tyder på at styret krever slik godkjenning. Det presiseres at borettslaget har i etterkant av denne endringen rehabilitert rør og bad i samtlige leiligheter. Det tas spesifikt forbehold om at det ikke kreves søknad for etablering av kjøkken i stuen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra borettslaget, kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1986/43001-2/105 16.07.1986 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser

Dokumentet regulerer overdragelsen av grunnen fra Oslo kommune til Lohøgda Borettslag og fastsetter blant annet:
Kommunen har rett til å legge og vedlikeholde ledninger over ubebygde deler av tomten, samt rett til å plassere nettstasjon (transformator) og kummer. Borettslaget plikter å avstå nødvendig, ubebygd grunn til veiutvidelser, fellesarealer, fellesanlegg og nettstasjon. Borettslaget overtar eiendomsretten og vedlikeholdsplikten for stikkledninger for vann og avløp, og har gjerdeholdet alene dersom inngjerding pålegges eller tillates.
Allmennheten har adgang til ubebygde deler av arealet som tidligere, og arealene kan ikke inngjerdes uten kommunens tillatelse.
Ved eventuelt salg eller bortfeste av del av tomten har Oslo kommune forkjøpsrett med tre måneders varslingsfrist. Dersom kommunen som ledd i sanerings- og fornyelsespolitikk ønsker å erverve arealer, plikter kjøper å forhandle om overdragelse på rimelige vilkår.
Borettslaget har plikt til å være medlem av fellesorgan for ivaretakelse av beboernes fellesinteresser og betale fastsatt kontingent til dette.

2007/1005623-1/200 06.12.2007 ERKLÆRING/AVTALE
fra direktøren for Plan- og bygningsetaten i Oslo.
Kan ikke slettes uten samtykke
Midlertidig dispensasjon fra vegloven

Erklæringen gjelder boligblokk i Erlends vei 62–72. Direktøren for Plan- og bygningsetaten i Oslo har meddelt midlertidig unntak fra veglovens § 29 i anledning byggverkets avstand til vei, slik at avstanden er 5 meter fra midten av regulert gangvei. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggverket uten erstatning dersom Plan- og bygningsetaten måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra direktøren for Plan- og bygningsetaten i Oslo.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger strålende til på Tveita, i et etablert og barnevennlig boligområde - skjermet fra forbikjørende og ukjente. Borettslagets fellesarealer er pent opparbeidet med romslige plenarealer, beplantning, sittegrupper og lekeplasser. Fra eiendommen og balkongen er det vidstrakt utsikt over bebyggelsen i Oslo mot åsene og fjorden i det fjerne.

Hverdagen er praktisk tilrettelagt med kort gangavstand til Tveita Senter, hvor du finner et bredt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol, spisesteder, legekontor og Meny for dagligvarehandelen. I tillegg ligger Tveita T-bane ved senteret. For et enda større utvalg av forretninger og servicetilbud ligger Alna Senter en kort kjøretur unna. Nærområdet har også et godt barnehage- og skoletilbud, med blant annet Lohøgda barnehage, Sørhellinga barnehage og Tveita skole innenfor en kort gåtur fra boligen. Hellerud videregående skole ligger like i nærheten.

For friluftsliv og rekreasjon er det umiddelbar nærhet til Lohøgda friområde med balløkke, samt enkel adkomst til Østmarka med et rikt nettverk av turstier, lysløyper og populære utfartssteder som Lutvann. Bredt utvalg av treningssentre i nærområdet med blant annet Sats Hellerud, Mudo Gym Tveita, Evo Teisen og Fresh Fitness Haugerud. Offentlig kommunikasjon er svært godt utbygd, med både T-banestasjon på Tveita og lokale busslinjer i gangavstand. Med T-banens linje 2 reiser du raskt og effektivt inn til Oslo sentrum, du er på T-banen på tveita på knappe 4-5 minutter. Hellerud T-bane ligger 7-8 minutter unna (her også i tillegg linje 3).

Det vil bli skiltet godt med Krogsveen visningsskilt til fellesvisning.

Barnehager:
Vassenga Fus barnehage: 5 min. gange
Sørhellinga barnehage: 4 min. gange
Lohøgda barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Lohøgda friområde balløkke: 3 min. gange
Mudo Tveita: 13 min. gange
SATS Hellerud: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 99 969 kvm som tilhører borettslaget.   

Det medfølger ikke parkeringsplass eller garasje ved salget. Borettslaget har 324 utendørs parkeringsplasser og 120 garasjeplasser som tildeles etter venteliste (leierett til én plass per husstand for egendisponert bil). Leie for parkeringsplass er kr 1 323,- per år, og ved tildeling av garasjeplass betales et innskudd på kr 18 000,-. i tillegg til månedlig leie på kr 441,- per mnd. Det er etablert ladeinfrastruktur for elbil i alle garasjer og på ca. 310 av parkeringsplassene, og den som leier plass kan sette opp egen lader til kr 16 900,- (per i dag).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan datert 26.09.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-951 datert 23.01.1962.

Det gjøres oppgraderinger på Hellerud ungdomsskole, men dette skal ikke påvirke leiligheten nevneverdig. Se mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202521527

Ingen ytterligere plan- eller byggesaker med innvirkning på eiendommen per 26.09.2026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 936,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto forbruk av varmtvann, TV, bredbånd, nedbetaling av andel fellesgjeld, trappevask og felleskostnader (ordinære driftskostnader og kommunale avgifter).

Herav:
Felleskostnader: kr 4 467,-
A-konto forbruk av varmtvann: kr 196,-
Bredbånd: kr 139,-
Trappevask: kr 105,-
TV: kr 29,-

Borettslaget har avtale med Techem om individuell måling av varmtvann. OBOS fakturerer à konto via felleskostnadene, og Techem foretar årlig avregning for perioden 01.07–30.06 mot faktisk energiforbruk.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 500 kWh/mnd.

Borettslaget har avtale om kabel-TV og bredbånd via OBOS Nett. Modem og trådløs ruter følger leiligheten ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 708 770,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 1 984,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 257 818,- pr. 15.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 251 373 713,- pr. 15.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207695955
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 118 986 598,-
Andel av saldo: kr 122 029,95
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207982423
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 55 373 123,-
Andel av saldo: kr 56 795,73
Innfrielsesdato: 30.10.2051
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208077538
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 68 417 726,-
Andel av saldo: kr 70 175,30
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208108670
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo: kr 8 596 266,-
Andel av saldo: kr 8 817,09
Innfrielsesdato: 30.04.2033
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 090 000,00 Prisantydning
257 818,07 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 347 818,07 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring av forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 357 314,07 Totalpris inkl. omkostninger
4 367 264,07 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mateusz Dominik Zych

Leiligheten er tilknyttet Lohøgda Borettslag.
- 777 andelsleiligheter fordelt på 94 oppganger i 15 lavblokker
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikringsselskap: If Skadeforsikring Nuf (polisenummer 1554251)
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS
- Hjemmeside: Vibbo.no (vibbo.no/lohogda)

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til betydelig sjenanse for øvrige beboere, og naboer i oppgangen skal varsles i forkant. Det er kun tillatt med én hund eller én katt per husstand, og katt skal være innekatt.
Borettslaget har 27 fellesvaskerier med industrimaskiner og tørkerom.
17 sykkelskur for sykkelparkering.
Selskaps- og møtelokalet Gimle i Kristins vei 39 kan leies av beboere (plass til 17 personer).
Borettslaget har tuftepark og 4 lekeplasser tilpasset ulike alderstrinn.
Bruk av kullgrill på balkong er ikke tillatt.
Kjøkkenvifter og avtrekksvifter på bad/wc må ikke kobles til byggets ventilasjonskanal eller yttervegg.
Montering av markiser, balkongavskjerming, antenner og innglassing av balkong krever styrets godkjenning.
Generell ro i leiligheten gjelder kl. 22.00–06.00. Støyende oppussingsarbeid er kun tillatt hverdager kl. 08.00–20.00.

Vedtak og orienteringer fra ordinært årsmøte 1. juni 2026:
- Vedtatt å opprette faste soner og parkeringsplasser for el-sparkesykler på borettslagets eiendom.
- Vedtatt innkjøp av 2–3 japanske prydkirsebærtrær.
- Vedtatt at styret skal utrede muligheten for etablering av MC-parkering på parkeringsplassen i Erlends vei.

Planlagte påkostninger:
- Pågående fornying av bunnledninger ved rørfornying i resterende blokker. Lånerammen er vedtatt utvidet fra 15 til 20 millioner kroner.
- Fornying av resterende taknedløp og sluk fra tak (innhentet tilbud på ca. kr 2,7 mill., avtale forventes signert høsten 2026).
- Gjennomføring av ytterligere radontiltak i flere deler av borettslaget (budsjettert ca. kr 2 mill. i 2026).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 10 480 197,-, ført mot negativ egenkapital slik at udekket tap reduseres.
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 964 015,-.
- Balansen pr. 31.12.2025 viser en bokført egenkapital på kr -113 707 487,-. Styret bemerker at bygningene står oppført til historisk kostpris og at reell markedsverdi er vesentlig høyere.
- I budsjett for 2026 er det budsjettert med driftsinntekter på kr 56 403 000,-, driftskostnader på kr 36 817 000,- og et overskudd på kr 5 956 000,-.
- De ordinære felleskostnadene ble redusert med 4 % fra februar 2026 etter lånekonvertering fra serielån til annuitetslån.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, dog før nyttår. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Fellesvisning pr stk kr 1 500,00
Fysiske salgsoppgaver kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 16 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport - leilighet kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 567,00
Foto kr 10 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2660

Sist oppdatert: 27. september 2026 kl. 21:31