Toreidveien 102

Toreidveien 102, 1925 BLAKER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 318, bruksnummer 97, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 318, bruksnummer 9, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 318, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 173 kvm

BRA-i:
-1. etasje 74 kvm: Trapperom, vaskerom og boder
1. etasje 81 kvm: Entré, gang, bad, trapperom, kjøkken, stue og tre soverom

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1965. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av gass/porebetong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Følgende punkter er gitt TG2 av takstmann:
Våtrom - Bad:
- Overflater vegger - Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvens av manglende bunnlist kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak.
- Vannrør - Vannrør av kobber har en aldr som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk) Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker

Våtrom - Vaskerom:
- Overflater vegger - Det er registrert bruk av materialer i våtrommet som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Vannrør - Vannrør av kobber ar en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp - Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken:
- Vannrør - Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør - Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator - Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Innredning - Innredningen bære samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjoner er usikker.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Boligens avløpsrør ar en alders som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje:
- Overflate himling - Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng - Kjeller:
- Overflate himling - Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg - Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Overflate gulv - Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.

Loft - Uinnredet / kaldt loft:
- Inspeksjonsmulighet - Kaldtloftet ar stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv.
- Synlige overflater - Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke mål høy fuktnivåer i berørte materialer i området.
- Kontroll av diffusjonssperre - Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen - Til informasjon er vurderingen av pipen begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside. Det observeres enkelte riss på skorsteinen i stue.
- Ildsteder -Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling - Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig istverk, o.l.) - Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning - Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming - Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag) - Det gjøres oppmerksom på at det registreres enkelte knekte takstein.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende - Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen er åpen i toppen, noe som betyr at det ikke er etablert utvendig beskyttelse mot at regnvann kommer inn i pipeløpet

Terrasse / platting - Terrasse:
- Tilstands på rekkverk og overflatematerialer - Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament - Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger - Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Septiktank og tett avløpstank - Tanken og det tilhørende systemets framtidige funksjon vurderes som usikker.

Følgende punkter er gitt TG 3 av takstmann:
Våtrom - bad:
- Vanntett sjikt / Membran i gulv og vegger - Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000
- Tettesjiktets tilslutning til sluk - På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige. For sjablongmessig prisanslag se punkt vanntett sjikt/membran i gulv og vegger.

Våtrom - Vaskerom:
- Vanntett sjikt / Membran i gulv og vegger - Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Konsekvens er risiko for skader, for eksempel ved en eventuell lekkasje. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av vanntett sjikt/membran. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk - På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige. For sjablongmessig prisanslag se punkt vanntett sjikt/membran.
- Ventilasjon - Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning, redusert luftkvalitet og forhøyet risiko for fuktskader ved bruk. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ventilasjon. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran - Innvendig hovedstoppekran er ødelagt og kunne derfor ikke funksjonstestes. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig mulighet til å kunne stenge av vannet. Muligheter for avstenging av vann er en viktig funksjon hvis det skal gjøres arbeider på røranlegget eller ved en akutt lekkasje. Foreslått strakstiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av hovedstoppekran.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Rom under terreng - Kjeller:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner -Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (ved trappen). Målingen gir kun
et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 90,7 prosent, ved 15,5 celsius med duggpunkt på 14,1 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og eventuelle utbedringer, ytterligere påkostninger må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Drenering:
- Helhetsvurdering - Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen.
- Oppsummert - Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting.
Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000

Andre byggverk - Garasje:
- Helhetsvurdering - Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til
grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. Det er ingen lufte- og dreneringsspalte bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som øker faren for skjulte fuktskader. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Det observeres betydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader i konstruksjonen. Konsekvens vurderes å være at forholdet må utbedres før bygget brukes videre. Innvendige flater viser tegn til elde, skader og skjevheter. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet hvis ikke utviklingen stoppes. Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for videre nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Oppsummert - Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for riving og oppsett av ny garasje.
Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

Interessenter bes sette seg nøye inn i vedlagt tilstandsrapport før bud avgis. Kjøper overtar kostnad og risiko for dette videre.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er et sett andre tegn til fukt?
- Ja, lekkasje på tak. Dette er utbedret av Fjuk og Hoel.
Har huset hatt problemer med fukt eller van eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
- Ja, dårlig drenering.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja
Har eiendommen privat vannforsyning?
- Ja, septik
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, må stake av og til
Har det vært skadedyr i boligen?
- Ja, musefeller

Enebolig over to plan oppført i 1965 med kjeller. Boligen har i hovedsak standard fra byggeår med behov for oppgradering og modernisering av overflater, våtrom og tekniske installasjoner. Yttertaket ble tekket om med ny takstein og undertaksduk i 2019. Det ble installert ny varmtvannsbereder på 190 liter i 2023, og sikringsskapet er utstyrt med automatsikringer. Terrassedør er fra 1999 og enkelte vinduer er fra 1988. Rommene i kjelleren, badet og vaskerommet har oppgraderingsbehov.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning fra byggeår med glatte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, belysning og stikkontakt over benk, frittstående komfyr, kjøleskap med fryser og ventilator montert i overskap. Det er fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Gulvet har gulvbelegg, veggene er malte og himlingen har panelbord.

BAD:
Baderommet i 1. etasje har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater og delvis flislagte vegger, samt takplater i himling. Rommet er innredet med vegghengt servant med armatur, speil med belysning og stikkontakt, vegghengt skap ved speil, vegghengt baderomsmøbel, dusjvegg med skyvedør, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte under dør. Badet har et oppgraderingsbehov.

VASKEROM:
Vaskerommet i kjelleren har flislagt gulv, panel og flislagte vegger, samt himling av ubehandlet gass- og porebetong. Rommet er utstyrt med opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg i gang og kjøkken, gulvteppe i entré og soverom 1, heltre gulv i soverom 2 og 3, parkett i stue, samt fliser på bad og vaskerom. I kjeller er gulv belagt med laminat og deler med synlig støpt betonggulv.
Vegger: Malt panel, tapetserte og malte veggflater i 1. etasje. Baderomsplater og fliser på bad. Panel og fliser på vaskerom. Panel og synlig grunnmur i kjeller.
Himling: Takplater og panelbord i 1. etasje, takplater på bad, samt ubehandlet gass- og porebetong i kjeller og vaskerom.

Lagring:
Boligen har oppbevaringsplass i boder i kjelleretasjen, samt uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige. På eiendommen er det i tillegg en frittstående garasje på 18 m² i uisolert trekonstruksjon.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin i kjeller vil ikke medfølge eiendommen.

Boligen er oppvarmet med ildsted i stue, samt panelovner og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965. 
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er sjekket nyere byggesaker og historiske arkiv for å finne informasjon om byggene på eiendommen uten hell. Det er og sjekket opp de samme arkivene på det g/bnr som er hovedbølet på området, her også uten hell. Der er i tillegg søkt opp adressen i arkivene for å se om det foreligger informasjon om byggene på eiendommen.
Megler har i tillegg sjekket opp med selger om de har noen godkjente tegninger. Selger har skisser av boligen, men kun enkle tegninger som ikke foreligger hos kommunen. Det er derfor uklart om dette er godkjente tegninger eller ikke. Det tas et spesifikt forbehold om at dagens planløsning er godkjent hos kommunen. Konsekvens kan være at rommene må tilbakestilles til det kommunen mener er riktig planløsning. Kjøper tar ansvar og risiko for dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på hovedbølet (GNR 318, BNR 1):

1765/900001-1/9 12.11.1765 JORDSKIFTE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1875/900026-1/9 13.03.1875 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om brensel
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0226 GNR: 118 BNR: 5

1908/900125-1/9 21.01.1908 ERKLÆRING/AVTALE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 318 BNR: 31
Bestemmelse om brensel
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1952/397-2/9 14.02.1952 SKJØNN
Elektriske kraftlinjer
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1958/3379-1/9 12.11.1958 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
RETTIGHETSHAVER Blaker Vannverk AL
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1960/312-1/9 04.02.1960 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1963/2916-1/9 23.08.1963 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
RETTIGHETSHAVER Blaker Elverk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Eiendommens rettigheter:

1995/4092-1/9 19.07.1995 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 317 BNR: 2
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en fredelig og landlig beliggenhet i Blaker i Lillestrøm kommune. Boligen ligger tilbaketrukket til i et åpent kulturlandskap med skog og grønne jorder tett innpå, noe som gir en usjenert og rolig ramme rundt hverdagen. Her bor du i naturskjønne omgivelser med god avstand til gjennomgangstrafikk, samtidig som praktiske fasiliteter og kollektivtilbud er innen enkel rekkevidde.

For barnefamilier ligger Camembert'n Kanvas-barnehage i gangavstand fra boligen. Nærmeste barneskole er Blaker skole, og for de eldre barna ligger Bingsfoss ungdomsskole og Sørumsand videregående skole en kort kjøretur unna. Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Joker Blaker, som nås på en kort biltur. For et bredere utvalg av butikker, apotek, kaféer og øvrige servicetilbud ligger både Auli Senter og Fokus Butikksenter på Sørumsand en kort kjøretur unna.

Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier i skogsterrenget og oppkjørte skiløyper i regi av Blaker IL om vinteren. Like ved langs Toreidveien finner du det historiske kulturminnet Slora Mølle, og ærverdige Blaker Skanse ligger en kort kjøretur unna med sine store parkanlegg, kunstutstillinger og lokale arrangementer. For idrettsinteresserte er Bruvollen idrettsanlegg samlingspunktet i bygda med fotballbaner, friidrett og et aktivt foreningsliv.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt i området. Bussholdeplassen Myrimellom ligger en kort spasertur unna boligen og betjenes av linje 370. Fra Blaker stasjon, som nås på en kort biltur, er det jevnlige togavganger på Kongsvingerbanen med direkteforbindelse til Lillestrøm og Oslo S. Dette gjør eiendommen velegnet for pendlere som ønsker å kombinere en tilbaketrukket tilværelse på landet med en effektiv reisevei til sentrale knutepunkter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Camembert'n Kanvas-barnehage 0.7 km
Blaker barnehage 5.3 km
Sennerud Fus barnehage 6.2 km

Blaker skole 5.3 km
Sørumsand skole 7.1 km
Sørum skole 10.1 km
Bingsfoss ungdomsskole 5.8 km
Sørumsand videregående skole 6.3 km
Hvam videregående skole 14.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1047 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, blomsterkasser, støpt trapp, steinheller samt gruset innkjøring og biloppstillingsplass. Eiendommen har klare grenser som ble nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2012 med en registrert nøyaktighet på 10 cm.

Det er rikelig med parkeringsplass på innkjørsel/gårdsplassen til eiendommen, samt i en frittstående garasje på ca. 18 kvm i uisolert trekonstruksjon.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035 datert 14.06.2023 avsatt til LNRF-areal for nødvendige tiltak for stedbunden næring, nåværende.

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 6-1.3.1 for eksisterende spredt boligbebyggelse i LNF-område gjelder følgende: «På eksisterende boligeiendommer i LNF-område kan det oppføres påbygg, tilbygg og andre mindre tiltak, samt bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Garasjer og uthus kan oppføres med bruksareal inntil 50 m2 på egen eiendom innenfor 25 meter fra boligens yttervegg. Nye boenheter, herunder sekundærleiligheter, tillates ikke opprettet. Tillatt grad av utnytting for eksisterende boligeiendommer i LNF-område skal ikke overstige 20% BYA, boligens areal skal ikke overstige 400 m2 BRA.»

Eiendommen berøres imidlertid av kulturmiljø Eid i henhold til kulturminneplanen for tidligere Sørum kommune, registrert med verneverdi i klasse VK3 (middels verneverdi). Ifølge kommuneplanens bestemmelser § 1-18.3.2 skal det tas hensyn til verneverdiene ved tiltak på eller ved bygningene, og etter § 1-18.4 stilles det krav om estetisk redegjørelse ved søknad om fradeling eller bygningsmessige tiltak.

Eiendommen berøres av aktsomhetsområde for kvikkleireskred ifølge NVEs aktsomhetskart. Eiendommen ligger under marin grense, og i henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1-10 skal faren for områdeskred vurderes for planer og tiltak i henhold til plan- og bygningsloven § 28-1, TEK17 § 7-3 og NVEs veileder 1/2019.

Eiendommen berøres av aktsomhetsområde for flom (potensielt flomfareområde) ifølge NVEs kartlegging. Dette innebærer at det ved eventuelle tiltak kan stilles krav om vurdering av flomfare og dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet etter gjeldende bygningsregelverk.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7 397,- for 2025. I dette inngår gebyr for slam, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Årsprognosen for 2026 ligger på kr 9 325,30. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet Blaker vannverk. Det betales et fastgebyr pr. boenhet. Hus med hybelleilighet betaler for to boenheter. Det betales ett variabelt gebyr pr. person. Antall personer hentes fra folkeregisteret. Dette er den normale beregningsmåten for abonnenter i Blaker vannverk, og brukes selv om husstanden har installert vannmåler for beregning av avløpet.

Beregning uten vannmåler:
Fastgebyr pr. år: kr. 1 840 inkl. mva.
Variabelt gebyr: 460 inkl. mva.

Beregning med vannmåler:
Fastgebyr pr. år: 1840 inkl. mva.
Variabelt gebyr pr.m3: 15,60inkl. mva.
For mer informasjon se: https://blakervannverk.no/

Septiktanken tømmes en gang i året, noe som koster kr. 572.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9457.
Boligen er tilknyttet antenne for tv og internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 332 531 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

2 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

54 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
55 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
75 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 245 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 265 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørg Tangen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0121/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26121

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 15:14