Utmarkveien 21

Utmarkveien 21, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Andelsnummer 54, Bølerskogen Borettslag 2 A/L, organisasjonsnummer 850311552

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
3. etasje 63 kvm: Entré, bad, kjøkken, to soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1959. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, og har grunnmur samt etasjeskillere i betong. Yttervegger er oppført i betong og murverk. Takkonstruksjonen er saltak, antatt tekket med takstein. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 1988. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 2-lags glass fra 1988. Innvendig har leiligheten formpressede innerdører med tre speil. Det er en sydvestvendt balkong i betongkonstruksjon på ca. 4 m² med trerekkverk målt til 1 m høyde. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles gang. Det har vært gjennomført el-tilsyn de siste fem årene, og det er registrert endringer i anlegget etter 1999.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr, samt komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Isolerglassruter er eldre enn 35 år, og vinduet på hovedsoverommet er vanskelig å lukke samt tar i karmen.

Balkongdør
- Balkongdør: Døren har oppnådd forventet brukstid, og det er påregnelig med utskifting på sikt som følge av alder.

Stue
- Overflater gulv: Gulvet i stuen er ikke lagt nærme nok vegg, og det er fuget mellom parkett og list.

Bad
- Innvendig dør: Det er påvist svelling og fuktskade på dør.
- Overflater, vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke-fuktbestandige materialer i våtsonene, og løsningen/byggematerialet er uegnet.
- Overflater gulv: Tilstandsgraden settes på grunnlag av alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran og tettesjikt er passert.
- Ventilasjon: Det er kun naturlig oppdriftsventilasjon via lufteluke.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ingen andre mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige hindringer gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2025 ble det utført ufaglært arbeid på badet med bytte fra dusjhjørne til dusjvegg. Etter el-kontroll i 2024 ble det utført utbedring av manglende jording av faglært personell fra Affix AS. Videre opplyses det at det har vært møll i den ene boden, som ble utbedret i regi av borettslaget rundt 2023/2024. De to bodene som tilhører leiligheten ligger separat fra hverandre, og det var kun den ene boden som ble rammet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Innvendige overflater malt
- Ny vaskemaskin

2025:
- Nye fronter på kjøkkeninnredning
- Nye dusjvegger

2024:
- Utbedring av feil på det elektriske anlegget etter el-kontroll, utført av Affix AS
- Ny oppvaskmaskin

2021:
- Plassbygd bokhylle i stuen
- Nytt kjøleskap og ny komfyr

2015:
- Bad etablert med fliser på vegger og gulv, elektrisk gulvvarme, membran, sanitærutstyr og opplegg for vaskemaskin

Gjennomgående endeleilighet med sydvestvendt balkong og usjenert utsyn mot frodige grøntområder og høye trær. Boligen har en gjennomtenkt og funksjonell planløsning med store vindusflater som fyller rommene med lys. Leiligheten ble nymalt i 2026 og har et personlig, designbevisst preg. Her finner du et eget kjøkken med HTH-innredning og nye fronter fra 2025, et flislagt bad med gulvvarme og to praktiske boder i kjelleren.

Entré:
Entréen gir et innbydende førsteinntrykk og har god plass til klesoppheng og skooppbevaring, slik at yttertøy og turutstyr får sin faste plass. Herfra er det direkte adkomst til stue, soverom og bad.

Stue:
Stuen er leilighetens naturlige samlingspunkt. En bred vindusrekke vender ut mot trær og grøntarealer og slipper inn rikelig med dagslys, og på solrike dager har du sol i stuen fra morgen til kveld. Eikeparketten, de varme veggfargene og den karakteristiske røde bokveggen rundt døråpningen gir rommet et lunt og særegent uttrykk. Rommet er romslig og fleksibelt, med god plass til både en stor sofagruppe og et spisebord til venner og familie. Fra stuen går du rett ut på balkongen. Rommet varmes opp med radiator tilknyttet fjernvarmeanlegget.

Balkong:
Den sydvestvendte balkongen på ca. 4 m² har overbygg, gode solforhold og fritt utsyn mot skogsterrenget. Det er plass til en koselig sittegruppe, og balkongen blir et ekstra oppholdsrom i sommerhalvåret, perfekt for frokost i solen eller et glass i kveldssolen etter en tur i marka.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger som et eget rom, med innredning fra HTH og profilerte fronter og skuffer som ble fornyet i 2025. Den mørke benkeplaten og flisene over benken gir en stilig kontrast, og kjøkkenet har oppvaskkum og ventilator over kokesonen. Vinduet gir godt med naturlig lys på arbeidsplassen. Rommet varmes opp med radiator.
Disse hvitevarene følger med: oppvaskmaskin, vaskemaskin, komfyr og kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er et rolig og behagelig rom med parkett på gulvet og nymalte overflater. Det er god plass til dobbeltseng og nattbord. Langs den ene veggen er det montert en plassbygd, åpen garderobeløsning med kleshengere og veggskinner. Løsningen gir mye oppbevaring og har et luftig og moderne uttrykk. Det er også plass til å montere skyvedører foran garderoben hvis man heller ønsker en lukket løsning. Vinduet vender ut mot grønne og stille omgivelser, slipper inn godt med lys og gjør det enkelt å lufte. Rommet varmes opp med radiator tilknyttet fjernvarme.

Soverom 2:
Soverom 2 er et lyst og trivelig rom med parkett på gulvet, nymalte vegger og vinduer mot frodige grøntarealer. Det er plass til enkeltseng, skrivebord og oppbevaring, og rommet fungerer like godt som gjesterom eller rolig hjemmekontor med utsikt mot trærne.

Bad:
Det lyse og flislagte badet fra 2015 har innredning med servantskap, heldekkende servant, speil med belysning og overskap. Badet har vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og regndusj, samt opplegg for vaskemaskin. Dusjveggen ble byttet i 2025, og varmekablene i gulvet gir en behagelig temperatur hele året.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong, samt fliser på bad.
Himling: Malt betong i oppholdsrom og malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten har to separate boder i kjelleren på til sammen ca. 6 m². Her er det god plass til ski, sykler og turutstyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin, vaskemaskin, kjøleskap, komfyr. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som medfølger salget:
- Plassbebygd bokhylle i stue.
- Rullgardin på begge soverommene.
- Skoskap i gangen kan følge med om ønskelig.
- Kommoder på hovedsoverom følger med.
- Skinner og garderobestenger på hovedsommerom følger med.
- Tre løse hyller i ene boden følger med. I den andre er det fastmontert.
- Benk på balkong.

Fjernvarme og elektrisitet. Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer. Elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1959. Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 16.12.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for fyrhus og vaskeri datert 24.01.1964.
- Ferdigattest for påbygging datert 21.12.2010.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.01.1956. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra de opprinnelige tegningene ved at det er oppført en vegg i tidligere forstue for å etablere et ekstra soverom. I tillegg er døråpningen inn til kjøkkenet flyttet. Endringene er ikke søknadspliktige.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 9789
Tinglysningsdato: 14.07.1965
Omhandler: Festekontrakt med festetid på 90 år. Gjelder feste. Inneholder bestemmelser om forlengelse, regulering av leien, overdragelse av kontrakten, forkjøpsrett og pant for forfalt festeavgift. Avgift kr 27 885 og i tillegg kr 3 578 i 35 år. Det er registrert nye vilkår (dagboknr. 903499-1/105).

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett, benyttelse, vann/kloakkledning, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., gjerde og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Utmarkveien 21 ligger på Haraløkka ved Bøler, i et rolig og etablert boligområde der skogen tar over der gaten slutter. Her får du stillheten, de store grøntarealene og Østmarka rett utenfor døren, uten å gi slipp på korte avstander til både byen og alt du trenger i hverdagen.

Liker du å være ute, er beliggenheten vanskelig å slå. Fra døren går du rett inn i et omfattende nettverk av turstier, lysløyper og sykkelruter. Det gjør det enkelt å ta en joggetur etter jobb eller en lang tur i helgen. Om sommeren kan du spasere til badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann, eller legge søndagsturen innom tradisjonsrike Rustadsaga sportsstue. Når snøen kommer, venter oppkjørte skiløyper og lysløyper nesten rett utenfor. Haraløkka idrettsanlegg, med ballbaner og direkte inngang til skogsterrenget, ligger også like ved.

Det meste du trenger til daglig, har du innen gangavstand. Rema 1000 og Coop Mega ligger bare en kort spasertur unna. På Bøler Senter finner du apotek, Vinmonopol og EVO treningssenter, og i samme område ligger også Deichman bibliotek og Bøler bad.

Skal du inn til byen, er Bøler T-banestasjon bare en kort gåtur unna. Derfra tar linje 3 deg til Oslo sentrum på rundt tjue minutter. Området har også gode bussforbindelser, nattbuss og flybuss, så det er lett å klare seg uten bil. Har du bil, er det god tilgang på gratis gateparkering, og det er mulighet for å leie plass i garasjelag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Utmarkveien 21 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Bøler sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 48 996 m².
Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Borettslaget har også sykkelparkering og egne grillområder.

Festeavtalen utløper 01.08.2048.
Festeavgiften er kr 730 000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2025, og denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siden dette er en andel i borettslag, er festeavgiften en del av felleskostnadene og påvirker ikke andelseier direkte.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten.
Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Festeavgiften kan reguleres etter gjeldende prisforskrifter med minst 10 års mellomrom, basert på tomtens grunnverdi på omregningstidspunktet og vanlig rentenivå.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget disponerer 95 parkeringsplasser til utleie. Det er venteliste, og man må registrere seg med skjema eller kontakte styret for å få plass.
Pris for leie på borettslagets plasser er kr 300,- pr. mnd. Ved avtaleinngåelse vil et forretningsførergebyr på kr 850,- tilkomme fra OBOS.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/parkering

Enkelte andelseiere har bruksrett til garasje-/parkeringsplass i Bølerskogen II Garasjelag. Garasjelaget er et privat samvirke som tilbyr utleie av parkeringsplasser (utendørs) og garasje til borettslagets andelseiere. Garasjelaget er en egen virksomhet med eget styre og er ikke styrt av borettslaget.
For mer informasjon, se; https://vibbo.no/al-bolerskogen-ii/tema/garasjelaget

Borettslaget disponerer ikke parkeringsplasser med egne ladere pr. d.d. Det finnes flere lademuligheter i området. Disse driftes av offentlige og private aktører.
Oslo kommune har etablert ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering. Offentlige ladestasjoner ved Bølerlia 22 og på Circle K, Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V100490, «Mindre vesentlig endring av reguleringsplan (S-512) bebyggelsesplan (628/55) for gnr.164, bnr.5, 21 og 38», datert 10.04.1990, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt H. Eiendommen omfatter også delarealer med formål offentlig kjørebane/veigrunn og felles parkering.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-512 («Disp.plan for Bøler og del av Bogerud samt trase for Østensjø-banens forlengelse»), datert 25.01.1954, med tilhørende reguleringsbestemmelser, der deler av eiendommen er regulert til friområde/park. Videre berøres eiendommen av reguleringsplan 60665 («Generalplan for biloppstillingsplasser og lekeplasser på Bøler»), datert 16.11.1965, med delareal til felles lekeareal.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til ingen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 268,17 pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, oppvarming via radiator, kollektivt bredbånd, trappevask, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester samt løpende drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 4 721,17
Kollektiv bredbånd: kr 429,-
Trappevask: kr 118,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Generalforsamlingen 04.06.2026 har besluttet å oppgradere varmeanlegget med bergvarmepumper knyttet til brønnpark/tørrkjøler. Prosjektet finansieres gjennom støtte fra Enova på inntil 10 MNOK og opptak av lån pålydende ca. 40 MNOK.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 300,- pr. år. / 3 600 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Tilknyttet kabel-TV og internett via Telia med 100/100 fiber. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt. Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget pr. d.d.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget under ett og dekkes via de ordinære felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 246 919 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 34 071,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 161 134,38 pr. 18.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 55 856 125,- pr. 18.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208763253
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 18.09.2026: kr 55 856 125,-
Andel av saldo: kr 161 134,40
Innfrielsesdato: 30.07.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 490 000,00 Prisantydning
161 134,38 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 651 134,38 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 660 630,38 Totalpris inkl. omkostninger
4 670 580,38 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marius Viken og Ida-Marie Årsheim Fiskaa

Leiligheten er tilknyttet Bølerskogen Borettslag II.
- Borettslaget består av 340 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold av vanlige kjæledyr, som hund og katt, er tillatt. Det er egne regler for dyrehold i borettslaget.
- Borettslagets hjemmeside er www.bolerskogen2.no.

Øvrig informasjon:
Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig og er ansvarlig for renhold av ventilasjonsavtrekk.
Borettslaget har fellesvaskeri, men årsmøtet i 2025 vedtok en styrt avvikling. Vaskeriet vil avvikles helt når alle maskiner er ute av drift eller inntektene faller.
Det er tilgjengelige sykkelboder, og barnevogner kan plasseres i kjellerhalsen under trappen.
Bruk av gassgrill er ikke tillatt på balkongene i 1.-4. etasje. Bruk av kullgrill er ikke tillatt.
Oppsetting av skilt, markiser, parabolantenner og lignende krever styrets samtykke. Endringer som berører bygningsmessige konstruksjoner, felles rør eller eksteriør er ikke tillatt uten styrets forhåndssamtykke. Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekksvifte til felles luftekanaler.
Røyking er forbudt i fellesarealer. Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Rensing av alle ventilasjonskanaler.
2024 - Bytte av hovedvannledning til Bølerskogen 11-19. Installering av fiber (FTTH). Isolering av varmerør i fyrhus.
2023 - Asfaltering og oppmerking av parkeringsplasser.
2016 - Rehabilitering av balkonger.
2015 - Utført rør- og våtromsrehabilitering.
2009 - Rehabilitering av yttertak.
2005 - Rehabilitering av varmtvannsanlegg, herunder utskiftning av rør mellom blokker og inn til kjellere samt nye termostater i leiligheter.

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamling i juni 2026 ble det vedtatt at styret får mandat til å signere avtale med leverandør som tilbyr etablering av varmepumpe med energibrønner, og ta opp lån som dekker utgiftene borettslaget får i forbindelse med prosjektet. Det er søkt om støtte fra Enova og opptil 10 millioner kroner er innvilget, eller 30% av kostnaden.
I følge opplysninger fra styreleder per 29.09.2026 vil låneopptaket ikke medføre økte felleskostnader, men det vil øke gjelden til borettslaget.

Det pågår også forarbeid og utredninger knyttet til fremtidige prosjekter som potensielt kan medføre investeringer på sikt, herunder:
• Utskifting av vinduer og balkongdører
• Rehabilitering av tekniske rom
• Bedre drenering i enkelte områder
• Utskifting av ytterdører og låssystem

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Borettslaget er frittstående og har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; (belastes megler)  kr -3 733,91
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk (de to første visningene er kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure ekskl. tilstandsrapport  kr 0,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0055/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2555

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 12:09