Tollbodgaten 2

Tollbodgaten 2, 4836 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 501, bruksnummer 200, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
4. etasje 98 kvm: Entré, bad/vaskerom, kjøkken, stue, gang og tre soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 2 kvm: Takterrasse.

Leiligheten har en sammensatt planløsning med skrå og vinklete vegger, noe som gjør oppmålingen mer krevende enn normalt. Det er registrert 7 kvm ikke måleverdig areal (ALH) med lav himlingshøyde, blant annet som følge av skråtak på badet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Vegard Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i en eldre murbygård, iht. tilstandsrapport oppført i 1906. Bygningen har etasjeskillere i tre og takkonstruksjon utført som sperretak. Loft- og takkonstruksjonen er i hovedsak gjenbygget og var ikke tilgjengelig for fullstendig inspeksjon. Boligen har malte sidehengslede vinduer og takvinduer med 2-lags glass fra ca. 2008. Inngangsdøren er en brannklassifisert dør, og det er en skyvedør i tre ut mot takterrassen, også fra ca. 2008. Takterrassen er på 2 m² og er flislagt. Leiligheten har to pipeløp. Eier har opplyst at leiligheten ble renovert ca. 2008, og det er utført modernisering av våtrom og utbedringer av elektrisk anlegg i 2026.

Boligen har elektrisk anlegg med skjulte rør og sikringsskap med automatsikringer. Anlegget er opplyst rehabilitert i 2008, og det er fremlagt samsvarserklæring for utbedringer utført i 2026.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke, og det er påvist vinduer med fukt- og råteskader. Karmene er slitte med sprekker i trevirket. Det er observert flassing i maling, sprekker i overflater og råteskade i bunnkarm på begge vinduer i stue. Selger opplyser at de bytter ut råte i bunnsviller på vinduer i stue, smører opp mekanisme og maler vinduer i høst etter Arendalsuken.

Innvendig
- Pipe og ildsted: Hele fyringsanlegget er ute av drift i bygget. Takstmann må sette TG3 siden pipe fortsatt er der. Det er ikke anledning til å fyre med ved i leiligheten da pipen er tettet og limt igjen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Begrenset inspeksjonsmulighet ved sluk, manglende kontroll av membranløsning og manglende dokumentasjon på utførelse.

Innvendig
- Overflater: Det er registrert utbredt knirk i parkettgulv i flere rom.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt ca. 15 mm høydeforskjell over en lengde på under 2 meter i overgang mellom kjøkken og bad/vaskerom.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Våtrom Etasje - Bad/vaskerom
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke etablert løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Kryploftet var ikke tilgjengelig for inspeksjon ved befaring.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Bad/vaskerom oppgradert med nytt gulvbelegg, ny dusjløsning, servantinnredning og skifte av sluk. Rørleggerarbeid er dokumentert.
- Utbedringer av elektrisk anlegg der samsvarserklæring foreligger
- Deler av røropplegg og vanninstallasjoner fornyet
- Malt innvendig og noe utvendig, samt i fellesarealer

2008:
- Bad/vaskerom oppført eller oppgradert med malte plater på vegger og veggmontert toalett
- Kjøkkeninnredning installert
- Vannledninger installert
- Takterrasse oppgradert
- Det elektriske anlegget ble utbedret (samsvarserklæring foreligger ikke)

Leilighet i murbygård fra ca. 1906. Boligen ble i hovedsak oppgradert rundt 2008. I 2026 ble det utført modernisering av våtrom med nytt gulvbelegg, ny dusjløsning og ny baderomsinnredning, samt delvis fornyelse av rørinstallasjoner og utbedringer av det elektriske anlegget. Det foreligger samsvarserklæring for el-arbeider og dokumentasjon på rørleggerarbeider fra 2026. Det er avdekket store avvik (TG3) på vinduer.. Det er også TG3 på pipe/ildsted grunnet branntekniske avvik; anlegget er ikke i bruk og det er ingen fyringsmulighet med ved i bygget. Det er registrert avvik som kan kreve tiltak (TG2) på blant annet takterrassens tettesjikt, knirk i gulv, avvik i etasjeskillet, mangelfull ventilasjon og el-tilkobling av varmtvannstank.

KJØKKEN:
Innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri, integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin. Underbygget avtrekksvifte over koketopp, hvor belysning ikke fungerte ved befaring.

BAD/VASKEROM:
Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning (2026), veggmontert toalett med innebygget sisterne (2008) og dusjvegger (2026). Det er opplegg for vaskemaskin. Gulvet har elektriske varmekabler og plastsluk som ble skiftet i 2026. Ventilasjon via mekanisk avtrekksvifte. Det er ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre (eventuell) lekkasje fra den innebygde sisternen.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom. Vinylbelegg på bad/vaskerom. Det er registrert stedvis knirk i parkettgulv.
Vegger: Sparklet og malt gips. På bad er det malte plater og belegg i dusjnisjen.
Himling: Malte gipsplater.

Lagring:
Det er tilgang til et kryploft via luke i entréen. Det vil bli etablert en tilhørende bod i garasjen i bakgården i løpet av høsten 2026. Boden tilhørende denne seksjon vil være i 2. etasje i bodbygget i bakgården.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Det er varmekabler på bad, og panelovner. Det er ingen mulighet for vedfyring i bygget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1906. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Ifølge matrikkelbrevet er det registrert igangsettingstillatelse datert 26.02.2008, samt rammetillatelse for ombygging datert 13.05.2025. Det foreligger ikke ferdigattest for disse tiltakene i kommunens arkiv.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger (udatert), som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiet består av 6 leiligheter og 2 næringsseksjoner. Eiendommen er seksjonert og leiligheten har en sameiebrøk 106/849. Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og regnskap og budsjett føres via dagens eier som fortsatt skal eie næringsseksjonene i 1. og 2. etasje. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  
Dugnad, samt trappevask kan påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Foretatt påkostninger de senere år: Diverse utbedringer og vedlikehold (maling og tilrettelegging).
Planlagte påkostninger: Maling av ytterdører tilhørende sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om avvik i denne.

Tollbodgaten 2 ligger midt i Arendals gågate, med byens handelsliv bokstavelig talt utenfor inngangsdøren. Fra vinduene ser du ned på den brosteinslagte gågaten med sine butikker og uteserveringer, og kirketårnet som rager opp over takene i bakgrunnen. ALTI Arena med Vinmonopolet er et par minutters gange unna, og Arendal bussterminal med sine mange linjer ligger like rundt hjørnet.

Havnen er et kort spasersteg unna, med kaifronten langs Pollen og båttrafikken ut mot skjærgården. Arendal sentrum er tett vevd inn i kystlandskapet: øyer, sund og hvite trehus strekker seg i alle retninger fra byens kjernekvarter. I vintersesong er det lys å gatene som gir en lun og fin stemning og i sommersesong er det grønt og pent, samt ren sommeridyll i utsynet.

Bygården i Tollbodgaten 2 er en del av Arendals historiske bygningsmasse, med klassisk fasade og hvelvede portrom mot gaten. Treningssenter som MOVA Arendal Sentrum og Medvind Trening er i gangavstand, og St. Franciskus skole og Tyholmen barnehage nås til fots. Arendal videregående skole ligger også i nærheten.

Med Arendal sentrum som base er hverdagslogistikken enkel: dagligvarehandel, apotek og kollektivforbindelser er samlet i umiddelbar nærhet. Arendal stasjon med tog- og ekspressbussforbindelser nås til fots.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Tyholmen barnehage: 6 min. gange
St Franciskus barnehage: 6 min. gange
Villa Matilda Strømsbu: 11 min. gange

Idrett og fritid:
MOVA Arendal Sentrum: 4 min. gange
Medvind Trening: 5 min. gange
Granehallen: 6 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 409,7 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen har en flat tomt med bakgård. Eiendomsgrenser er oppgitt som usikre i grunnkart mottatt fra kommunen. Det kan dermed være noe avvik fra oppgitte grenser i grunnkart. Kartet er vedlagt salgsoppgaven.

Det medfølger ingen parkeringsplass.

Gateparkering etter områdets bestemmelser, eller separat leie/kjøp i p-hus i kort gangavstand.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) datert 27.04.2023 avsatt til sentrumsformål.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H290_12: Angitt hensynssone
- Hensynssone H570_01: Støysone
Bestemmelsene for disse sonene er ikke vedlagt i de mottatte dokumentene, og de praktiske konsekvensene for eiendommen er derfor ikke kjent.

Det er registrert flere pågående plansaker i nærområdet som kan påvirke omgivelsene:
- PlanID 42032022-21: Kanal i Arendal. Detaljregulering for en kanal fra Kittelsbukt til Pollen. Status: under behandling.
- PlanID 42032022-18: Hylleveien 7-9. Detaljregulering. Status: under behandling.
- PlanID 42032023-2: Østregate 18-Munkejordet 2. Detaljregulering for etablering av leilighetsbygg. Status: under behandling.
- PlanID 42032023-8: Fløybyen. Detaljregulering. Status: under behandling.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader inkluderer følgende:
Strøm til fellesarealer + varmekabler
Renhold av fellesarealer
Vaktmester
Forsikring og diverse.

Kommunale avgifter er kr 18.000,- for inneværende år. I dette inngår et estimert gebyr for kommunale avgifter, samt renovasjon. Det tas forbehold om estimert pris da det nylig er seksjonert og av den grunn ingen eksakt oversikt over årlige avgifter utover det som normalt faktureres fra kommunen.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke beregnet eiendomsskatt for denne boligen da den nylig er seksjonert. Eiendomsskatt kan påregnes at vil komme når formuesverdi er estimert.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 785.321,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det vil komme eiendomsskatt på leiligheten, antatt fra 01.01.2027.

Det er ingen gjeld til sameiet pr. i dag.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 578 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 588 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tollbodgaten 2 AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2685

Sist oppdatert: 09. juli 2026 kl. 15:35