Solheimrabben 13

Solheimrabben 13, 1654 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 611, bruksnummer 141, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
1. etasje - 74 kvm: Entré/hoveddel, entré/hybel, bad, kjøkken, gang, soverom 1, soverom 2, stue
2. etasje - 72 kvm: Trapperom, bad, kjøkken, stue, soverom 1, soverom 2.

Frittstående garasje:
1. etasje - 35 kvm: Garasje, trimrom

Åpent areal:
1. etasje 25 - kvm: Platting
2. etasje 32 - kvm: Altan

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2026 utført av Amundsen Takst og Tilstandsanalyse AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1890. Taket er tekket med betongtakstein. Besiktiget fra terrasse ved takfot. Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål, med varierende alder og tilstand. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk av tre fra byggeåret, med tilbygg fra 1952 og 1957. Utvendig er veggene kledd med liggende trekledning, montert utenpå eksisterende kledning av ukjent alder. Boligen har saltak med takkonstruksjon oppført med prefabrikkerte takstoler i tre. Undertaket er utført med bordtro/rupanel, og lufting av konstruksjonen skjer via raft. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Utvendig > Vinduer
Det er påvist flere vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist noen glassruter som er punktert. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.

Utvendig > Dører
Det er påvist fukt- og råteskader i begge balkongdørene. Begge ytterdørene viser tegn til manglende vedlikehold, og har begynt å svelle i nedre del av dørblad.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler på rekkverket. Det er registrert skiferstein med bom og sprekker i fugene, samt løse skifer og manglende fugemasse.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr, type borebille eller husbukk i etasjeskille, visuelt observert fra kjeller/krypkjeller.

Innvendig > Krypkjeller
Pga lav høyde, er det adkomst til hele krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr, type mus, borebille eller husbukk.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:

Utvendig > Taktekking
Tenkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det er observert manglende toppbeslag i metall på vindskiene, som fremstår med mangelfullt vedlikehold, herunder sprekker i trevirket og flassende maling. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Utvendig > Nedløp og beslag
Det observeres deformasjon i nedløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid har passert på deler av renner/nedløp/beslag.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng og grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Nedre del av kledningen på nord- og vestfasaden mangler underliggende lekt (spikerslag) bak kledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
I påbygget, hvor det ikke er etablert gulv, er det registrert indikasjoner på punktert dampsperre. Dette medfører redusert funksjon av dampsperren.

Innvendig > Overflater
Det er registrert bomlyd i enkelte gulvfliser i begge entréene, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvis hakk og merker.

Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Innvendige dører
Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje, herunder merker i overflate og slitasje på beslag. Enkelte dører tar i karm ved lukking.

2. etasje bad > Overflater vegger og himling
Det er påvist svertesopp i fuger.

2. etasje bad > Overflater Gulv
Det er påvist svertesopp i fuger, og manglende fugemasse. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det observeres manglende membranoppkant ved terskel.

2. etasje bad > Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er passert. Det ble ikke konstatert membran i sluket under innredningen, og i dusjsonen ble det kun observert tegn til smøremembran, men ingen slukmansjett.

2. etasje bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist riss i servanten. I tillegg har innredningen stedvis begynt å svelle som følge av fuktpåvirkning.

1. etasje bad > Overflater vegger og himling
Det er påvist svertesopp i fuger.

1. etasje bad > Overflater Gulv
Det er påvist svertesopp i fuger. Det registreres bom i fliser. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

1. etasje bad > Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

1. etasje bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader på innredning.

1. etasje bad > Ventilasjon
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Det ble benyttet en røyampull for å kontrollere avtrekket. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

2. etasje kjøkken > Overflater og innredning
Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Krav om lekkasjedeteksjon ble innført i 2010 (TEK10), og gjelder for nye installasjoner, samt ved senere endringer eller utskiftinger av vanninstallasjoner, så langt tiltaket berører de aktuelle delene av anlegget.

1. etasje kjøkken > Overflater og innredning
Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Krav om lekkasjedeteksjon ble innført i 2010 (TEK10), og gjelder for nye installasjoner, samt ved senere endringer eller utskiftinger av vanninstallasjoner, så langt tiltaket berører de aktuelle delene av anlegget.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er registrert at lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet ikke ledes til sluk eller annen tilfredsstillende sikret løsning ved eventuell vannlekkasje.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Synlig grunnmursplast har varierende alder og tilstand. Grunnmursplaten er ikke synlig rundt hele boligen. På de stedene hvor den er synlig, er det observert manglende kantlist.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.

Tomteforhold > Terrengforhold
Terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:

Tomteforhold > Oljetank
Eier opplyser at det ikke er etablert eller kjent nedgravd oljetank på eiendommen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2022 - Skiftet kledning på sørsiden ved stue.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Var en gang det regnet store mengder, da kom det litt vann på gulvet. Generelt vil det alltid forekomme litt fukt ved store nedbørsmengder.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2020 - Montere lys og stikk+kjøkkeninstallasjon. Eier er selv elektriker og har gjort noen oppgraderinger. Samsvarserklæring finnes kun på deler av anlegget. Østfold elektro jobbet der da kjøkkenet ble byttet av tidligere eier.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2022 - Avløp ble tett i stikkledningenen. Norva24 kom å spylte opp, og har ikke hatt problemer siden.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2025- Jeg har selv byttet utekran med frostsikring på sørsiden.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja i 2011 - Det har blitt montert peis i 2 etg.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Tidligere eier opplyste at det hadde vært rotte i 2016 og 2019. Dette ble da utbedret av forsikringsselskapet. Mens vi har bodd her har ikke vi sett no til det.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Svertesopp som beskrevet i takstrapporten.

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja.
Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Vet ikke.

Boligens hoveddel og hybel er begge tilført ulike oppgraderinger og påkostninger i nyere tid. En generell innvendig modernisering ble utført i perioden 2010-2020 med blant annet oppussing og utskiftning av overflater. Flere oppgraderinger bør stedvis påregnes på bakgrunn av blant annet alder.

Hoveddelen utgjør andre etasje og har i likhet med hybelen egen entré i første etasje. Selve romløsningen er imidlertid forholdsvis lik og inkluderer blant annet to soverom i hver etasje.

I hoveddelen kan det være vel verdt å vurdere et bytte av stuen og hovedsoverommet, da sistnevnte er tilknyttet både kjøkkenet og altanen samt av generøs størrelse. I dagens stue ble helt ny vedovn installert i 2021. Spotter er i senere år innfelt i flere rom, stuen inkludert.

Begge kjøkken ble i 2020 oppgradert med nye innredninger fra IKEA med både lik stilart og et forholdsvis likt omfang. Integrerte hvitevarer fra samme år medfølger i både hoveddelen og hybelen.

Hoveddelens badet er fra 2005, hybelens bad 2002. Begge er funksjonelle og inneholder blant annet romslige dusjnisjer. Gulv og vegger er i begge bad dekorativt flislagt, i gulvene er det også varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat fliser
Innervegger: MDF-plater glatte flater fliser mur
Himlinger: Plater MDF-panel Spotter innfelt i flere rom

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap med innvendig belysning. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad hoveddel: Servantskap med i heltre med glatte fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap i heltre med glatte fronter. Dusjnisje med skyvedør i glass og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad hybel: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Vitrine overskap med innvendig belysning. Dusjnisje med to-greps blandebatteri, hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det medfølger integrerte hvitevarer på kjøkkenet i 1. etasje. På kjøkkenet i 2. etasje medfølger mikrobølgeovn, platetopp, stekeovn og kjøleskap.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1890.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller opprinnelige byggetegninger fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjent byggetegning for tillbygg bolig datert 1954 som viser det eldre huset. Følgende endring avviker fra den godkjente byggetegningen:

1.etasje:
Ved sammenligning av fremlagt godkjent byggetegning og dagens planløsning er det registrert avvik i rominndeling, rombruk og intern disponering av arealene i 1. etasje. Godkjent byggetegning viser en planløsning bestående av soverom, kjøkken, stue, salong og gang-/trappeareal. Dagens planløsning viser to soverom, kjøkken, stue, bad, gang, entré entré-/trapperom samt utvendig platting.

Avviket består i at planløsningen er omdisponert sammenlignet med godkjent byggetegning. Det er etablert bad/våtrom i 1. etasje, noe som ikke fremgår av det godkjente tegningsgrunnlaget. Deler av arealet som etter byggetegningen var disponert til stue/salong og gang-/trappeareal, benyttes i dagens løsning til bad, entré og endret intern adkomst. Dette innebærer endret rombruk og etablering av tekniske installasjoner som ikke er vist på godkjent byggetegning.

Videre viser dagens planløsning to soverom, mens godkjent byggetegning kun viser ett soverom i 1. etasje. Det er også registrert endret entré-, gang- og trappeløsning sammenlignet med godkjent tegningsgrunnlag.

Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at dagens planløsning, bruksendringer, eventuell etablering av egen boenhet eller annen kommunal tillatelse knyttet til utleiebruken er byggemeldt eller godkjent.

2.etasje:
Ved sammenligning av fremlagt godkjent byggetegning og dagens planløsning er det registrert avvik i rominndeling og bruk av enkelte arealer i 2. etasje. Avviket består blant annet i at ett av soverommene på godkjent byggetegning er omdisponert til et mindre soverom og gang i dagens planløsning. Videre fremgår det at arealet som i dag benyttes som stue, opprinnelig var prosjektert som loftsareal. Loftsareal er å anse som tilleggsdel, mens stue/oppholdsrom er hoveddel. Dagens bruk av arealet som stue innebærer derfor endret bruk fra tilleggsdel til hoveddel.

Dagens bad og trappeløsning avviker også fra godkjent byggetegning. På godkjent tegning var dette arealet opprinnelig prosjektert som trapp og to kott. Dagens løsning innebærer at deler av arealet er tatt i bruk som bad/våtrom, og dette medfører endret bruk av areal fra tilleggsdel/kott til våtrom/hoveddel.

Det foreligger godkjent byggetegning for garasje datert 1968.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er søkt om tilbygg med veranda (12 kvm - dagens veranda er på 32 kvm) med godkjente byggetegninger datert 11.10.2005. Det er søkt om tak opplett på tilbygg med godkjente byggetegninger 19.05.2005. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen.
Dagboknr 401177, tinglyst 08.05.1969, type heftelse:
Nabosamtykke vedrørende tilbygg på naboeiendom.

Dagboknr 401247, tinglyst 12.06.1970, type heftelse:
Nabosamtykke vedrørende påbygg på naboeiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens 1 etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Selger opplyser at hybelen er utleid for kr 13 500,- per måned. Strøm, TV og internett kommer i tillegg. Leieforholdet medfølger salget om ønskelig. Leieavtalen er tidsubestemt med 3 måneders oppsigelsesfrist.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Med historie helt fra sene 1800-tallet er nabolaget rundt gaten Solheimrabben bokstavelig talt veletablert. Gaten er uten gjennomkjøringsmulighet og ender foran denne eiendommen, hvilket i praksis betyr et tilbaketrukket og rolig miljø.

I nærområdet finnes både barneskole, ungdomsskole og Borgehallen som alle er innenfor gangavstand. Flere eksisterer også i området Vel så praktisk er det med nærhet til hele seks ulike dagligvareforretninger. Ytterligere forretninger finnes i Østsidens mange nærsentre hvorav det nærmeste er om lag 10 minutters gange unna og inneholder apotek, treningssenter og legekontor. For øvrig innebærer nærhet til sentrum enkel tilgang til alle byens fasiliteter.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet og lett å benytte i det daglige. Buss mellom byene har svært hyppig avganger og holdeplass i Sarpsborgveien er få minutters gange unna. I nabolaget passerer i tillegg lokale busslinjer med lavere frekvens.

Verdt å fremheve er også byens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Ferge mellom Sellebakk og Nøklebystranda gjør vestsiden av elven lett tilgjengelig. Gamlebyen fergeleie er innenfor sykkelavstand og har forbindelse til by-siden, Kråkerøy samt helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy.

Turmuligheter er det mange av, blant annet på Glommastien som følger elven helt fra Gamlebyen til sentrale strøk av Sarpsborg. I Begbymarka finner du lysløype som er ypperlig for løping og sykling samt skiturer når forholdene tillater. I det vakre Torsneslandet venter en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehager:
Kjølstad barnehage (1-5 år) 61 barn 0.8 km
Løen barnehage (1-5 år) 53 barn 0.9 km
Kjølbergskogen barnehage (0-5 år) 72 barn 1.3 km

Skoler:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 16 klasser 0.8 km
Torp skole (1-7 kl.) 235 elever, 14 klasser 2 km
Borge skole (1-10 kl.) 145 elever, 11 klasser 2.9 km
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 463 elever, 27 klasser 2.7 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 413 elever, 24 klasser 0.5 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 5.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Eiertomt på 483 kvm. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre
arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Parkering i garasje og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 134 Kjølstad datert 28.11.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål/hensynssone: Ras- og skredfare, samt bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 945,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 5 325,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000-20 000,- pr. år. / 10 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 268.
Boligen klargjort tilknytning Viken fiber som leverandør av internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.110.158,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

115 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
135 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 716 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 735 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathilde Sand Koller og Peder Andreas Molstad Berg

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visningspakke  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 25 695,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0127/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26127

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 10:53