Nordbyhagaveien 55B

Nordbyhagaveien 55B, 1474 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 111, bruksnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 86 kvm: Entré, bad, teknisk rom, stue, kjøkken og to soverom.
2. etasje/loftsetasje 33 kvm: Wc-rom, bod, loftstue og ett soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 32 kvm: Platting.

Loftsetasjen i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 53 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 33 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 20 kvm. Loftet i garasjen har et gulvareal på 22 kvm som i sin helhet er definert som areal med lav himlingshøyde (ALH) og er ikke måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1997 over to plan. Boligen er oppført med yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende trepanel, og etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Fundamenteringen er en støpt betongplate på mark med ringmur. Yttertaket er en saltakskonstruksjon, utvendig belagt med takstein og med undertak av sutaksplater fra byggeår. Takrenner, nedløp og beslag er i metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass, ytterdør av tre med glassfelt, og terrassedør med karmer av tre og to-lags glass, alt fra byggeår. Innvendig er det en trapp av tre og hvite profilerte dører. Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en platting på 32 m² med betongheller på grunn og levegg av tre. Adkomst til boligen skjer via et overbygget inngangsparti.

Det er en frittstående garasje på 35 m². Bygningen har støpt betongplate på mark med ringmur og er en uisolert trekonstruksjon. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Garasjen har leddporter med elektrisk motor.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer og et overbelastningsvern på 56A. Anlegget er i hovedsak skjult. Det er montert en elbil-lader utvendig på vegg ved biloppstillingsplass.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
* Våtrom
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

* VVS-teknisk rom
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
* Våtrom
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.

* VVS-teknisk rom
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.

* Kjøkken
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

* Tekniske anlegg
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

* 1. etasje Andre rom
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser i entré. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter.

* Loft - innredet
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

* Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet ingen tilkomstmulighet.

* Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje/loftsetasje: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i loftstue, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at loftstue er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. I loftstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

* Yttertak
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

* Drenering
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

* Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
* Våtrom
- Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.

* Yttertak
- På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

* Garasje
- Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det ved innflytting ble oppdaget mugg bak en list på vaskerommet.
To vegger ble byttet ut med nye lister. Arbeidet ble utført av faglært i 2023 og inkluderte bytte av sponplatevegg med etterfølgende maling, lister og silikonfuger.
I 2025 ble det i tillegg installert ny vask, dusjkabinett, WC og lysspeil på badet av faglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradert bad med ny vask, dusjkabinett, WC og lysspeil, utført av Grens rør og servicetjeneste Per A Paulsen AS. Samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Bytte av sponplatevegg med etterfølgende maling, lister og silikonfuger på vaskerom, utført av Rune Svebakken Vedlikehold. Samsvarserklæring foreligger.

2018:
- Bygget nytt wc-rom i loftsetasjen.

Denne eneboligen er fra 1997 går over to plan, og tilbyr en funksjonell romfordeling med oppholdsrom i første etasje og soverom i begge etasjer.
Boligen er pen og er godt vedlikeholdt gjennom årene.
Eiendommen er pent opparbeidet og har fin intern beliggenhet med gode solforhold.
Her kan fine sommerdager nytes til det fulle på den store terrassen og i hagen.

Entré
Inngangspartiet er overbygget og leder inn til en entré med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme.
Her er det god plass til garderobeløsninger.

Teknisk rom
Med tilkomst fra entréen ligger det tekniske rommet.
Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt en vegghengt utslagsvask.
I tillegg er også hovedstoppekranen, stakeluken, varmtvannsberederen og sentralstøvsugeren i dette rommet.

Bad 1. etasje
Badet er fra byggeår og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Badet er utstyrt med frittstående toalett, innredning med nedfelt servant og speil på vegg.
Baderommet ble noe oppgradert i 2025 med ny innredning, dusjkabinett og gulvmontert toalett.
Eektrisk gulvvarme.

Stue
Stuen er et naturlig samlingspunkt med god plass til både sittegruppe og spiseplass.
Store vindusflater med utvendige markiser, sørger for et rikelig innslipp av naturlig lys, og skaper således en god romfølelse.
I tillegg til varmepumpen er det peisovn som sørger for energibesparende oppvarming i vinterhalvåret, og tilføyer stuen en koselig atmosfære.
Fra stuen er det utgang til en platting på 32 m².
Her kan sommeren nytes til det fulle med gode solforhold og her er god plass til utemøbler og grill.
Utebelysning og stikkontakter samt markise er montert over vinduene.

Kjøkken
Romslig kjøkken med gode oppbevaringsmuligheter i over- og underskap, samt plass til spisebord.
Kjøkkeninnredningen med lyse profilerte fronter, hvorav noen dører med glassfelt.
Benkeplate i laminat og nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur.
Fliser, stikkontakt og belysing under overskap.
Hvitevarer i nisje, derav komfyr og oppvaskmaskin, samt frittstående kombiskap. Det ble montert komfyrvakt i 2023.
Det gjøres oppmerksom på at ingen av de opplistede hvitevarene medfølger handelen.
Flislagt gulv med varmekabler.

Soverom 1. etasje
I første etasje er det to soverom. Begge rommene har garderobeskap.

Loftstue 2. etasje
I boligens 2.etasjen finnes det en innredet loftstue som gir en ekstra oppholdssone.

Soverom 2. etasje
Loftsetasjen inneholder også ett innredet soverom.

WC-rom 2. etasje
WC-rommet i andre etasje er fra 2018 og har gulvbelegg, malte vegger og himling.
Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap og gulvmontert toalett.

Det er kun evt integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Selger opplyser at ingen garderobeskap følger med, det må isåfall avtales nærmere.
Slangen til sentralstøvsuger mangler.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Peisovn og varmepumpe er plassert i stue. Det er elektrisk gulvvarme på baderom, kjøkken og i entré.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 25.03.1997. Det foreligger ikke ferdigattest. Den midlertidige brukstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en frittstående garasje oppført i 2006. Det foreligger godkjente byggetegninger datert 13.03.2006.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 23.10.1996. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Loftsetasjen er innredet med noe avvik ihht brukstillatelse og godkjente tegninger. Det fremkommer ikke av brukstillatelse at det må søkes ferdigattest for innredningen.
Det er etablert toalettrom på loftet som ikke fremkommer av de opprinnelige byggetegningene, og vaskerom i 1.etg. fremkommer som bod ihht godkjente tegninger.
Det er ikke søkt bruksendring av disse 2 rommene. Det kan søkes om bruksendring, om det ikke godkjennes må rommene settes tilbake til det opprinnelige.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
13.07.1981 - Dokumentnr: 4685 - Bestemmelse om bebyggelse (Nordbyhagaveien 55B kan ikke bebygge sin eiendom nærmere den i følge byggesøknad av 09.04.1981 godkjente tilbygg på naboeiendommen gnr 111, bnr 30 og 38 enn 10 meter).
17.04.1985 - Dokumentnr: 3052 - Bestemmelse om bebyggelse (Nordbyhagaveien 55B kan ikke bebygge sin eiendom nærmere den i følge byggesøknad av 04.03.1985 godkjente terrasse på naboeiendommen gnr 111, bnr 30 enn 8 meter).
12.01.1995 - Dokumentnr: 545 - Bestemmelse om veg. Nordbyhagaveien 55A gnr 111, bnr 86 har adkomsrett over denne eiendom i seks meters bredde langs eiendommens nordre grense.
12.08.1996 - Dokumentnr: 11527 - Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. for nærliggende eiendommer.
17.09.1996 - Dokumentnr: 13835 - Erklæring/avtale Bestemmelse om vann/kloakkledning
08.05.2006 - Dokumentnr: 224696 - Erklæring/avtale (Fellesavtale vedr hovedledning fra kum på gnr 111, bnr 86 og ned til kommunal ledning).

Eiendommen har tinglyst rett til å ha liggende vann- og kloakkledninger over gnr 111, bnr 63, 60, 31, 30, 86 og 2 samt vedlikeholde disse.
Tinglyst: 12.08.1996 - Dokumentnr: 11521, 11523,11524, 11525, 11528 og 11530

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Nordnyhagaveien har en ideell beliggenhet i et rolig område og passer utmerket for barnefamilier med barn i alle aldere. Boligen ligger med gangavstand til matbutikker, kollektivtransport, barnehage og A-hus. Området har også nærhet til Lørenskog sentrum der du finner både Triaden Lørenskog Storsenter, Metro senter og Lørenskog hus som har blant annet kino og bibliotek, samt kort avstand til Strømmen.

Handel og service
Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Kiwi Nordbyhagen ved A-hus som ligger med gangavstand fra boligen. Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter innehar alle fasiliteter og servicetilbud en måtte trenge i hverdagen. Her finner du også Coop Mega eller Meny dersom du ønsker et bredere utvalg. I forbindelse med Metro finner du også Lørenskog hus med bibliotek, kino, aktivitetshus for ungdom, musikk- og kulturskole, kunstsal, spisesteder og offentlige tjenester. Triaden Storsenter tilbyr et variert utvalg av butikker både innenfor de store kjedene og enkeltstående butikker. Her har det blitt bygd både nye boliger samt trampoline- og aktivitetssenter. I tillegg til trampolineparken, legges det opp til en rekke ulike aktiviteter fra lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det er også kafe, barnepass og bursdagsrom. Sats har åpnet ett nytt og stort treningssenter som ligger rett ved siden av Playworld i 2.etasje. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Strømmen Storsenter et av Norges største kjøpesentre med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Rekreasjonsmuligheter
I Lørenskog er det flere flotte natur- og friluftsområder med skiløyper og turstier som passer for hele familien. Turstiene og lysløypene i Østmarka har utgangspunkt fra Sørlihavna, Ekerud og Vallerud. Det finnes også stikkvei inn fra Gamleveien som heter Hovelsrudveien som leder videre inn til Østmarka. På vinteren er det et stort løypenett med belyste løyper, og om sommeren kan Østmarka by på mange fine bade- og fiskevann. Ellers ligger Langvannet nedenfor Rådhusparken som er tilrettelagt for mange fritidsaktiviteter med turstier, badebrygge, grillplass og sandvolleyballbaner.

I løpet av de siste årene har Skårersletta gjennomgått store oppgraderinger. Allerede nå har gaten fått flere fasiliteter, og vil få ytterligere slik som lekeområder, parker, restauranter og kaféer som skaper liv og en urban følelse. Skårerparken er allerede åpnet og ligger sentralt i Lørenskog. Dette er en livlig aktivitetspark og en sosial møteplass. Parken er utformet for å håndtere overflatevann på en kontrollert måte og byr på ulike områder for blant annet avslapping, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren blir det etablert skøytebane i parken, et ideelt sted for barn å utforske sine skøyteferdigheter.

Losby Gods og golfbane er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Fra Mønevann kan du leie kano som tar deg videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, og det er et meget flott golfanlegg her med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

SNØ er en av verdens største innendørsarenaer som forener vintersporten. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, samt en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. Alt fra pizza og lekre kaker til en kaffe kan nytes mens du ser på livet og blide mennesker i bakken gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med SNØ. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ finner du Sportytude treningssenter. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

Offentlig kommunikasjon, barnehager og skoler
Offentlig transport er lett tilgjengelig, med A-hus bussholdeplass i kort gangavstand fra boligen. Videre fungerer Lørenskog sentrum som et kollektivt knutepunkt med hyppige avganger til både Oslo Bussterminal og Lillestrøm. Med bil er det omtrent 22 minutters kjøretur til Oslo S og 30 minutter til Oslo Lufthavn, noe som gjør området attraktivt for de som pendler eller reiser ofte.

Kort vei til barnehage som blant annet Ahus-barnehage 1,3 og 4. Videre er det flere skoler i nærområdet, både barne- og ungdomsskoler, samt videregående skoler.

Nye Fjellhamar skole (1-7 kl.)
Luhr skole (1-7 kl.)
Hammer skole (8-10 kl.)
Fjellsrud skole (8-10 kl.)
Lørenskog videregående skole
Strømmen videregående skole

Ahus Nordbyhagen barnehage 2 (0-5 år)
Ahus-Barnehagene Barnehage 1 (0-5 år)
Ahus Nordbyhagen barnehage 3 (0-6 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 793 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, hekk, prydbusker og diverse beplantninger. Gårdsplassen og adkomstveien er asfaltert.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje på 35 m² med elektriske leddporter.
I 2024 ble det installert el-bil lader i garasjen.
I tillegg er det biloppstillingsplasser på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Naboeiendommen Nordbyhagaveien 55A har adkomstrett over denne eiendom. Det er felles snøbrøyting og vedlikehold av veien.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Et delareal på 3 m² er regulert til kjørevei. Dette følger av reguleringsplan "Området Nordbyhagaveien, Täby vei, Rødovre vei" (ID: 34-4-07), vedtatt 30.01.1995, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen (ID: 00-2-01), vedtatt 11.02.2015. I kommuneplanen er 793 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Bestemmelser i kommuneplanen erstatter § 4, 6, 7 og 12 i den eldre reguleringsplanen, noe som blant annet gjelder regler for utnyttelsesgrad.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognose for kommunale avgifter 2026 er kr 26 020,- og inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 8 928,12
- Feiing: kr 552,96
- Renovasjon: kr 8 536,92
- Vann: kr 7 426,80

Selger har ikke oppgitt kostnader. Det estimeres et strømforbruk på ca 15 000 kwh per år for tilsvarende boliger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 030 345 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
214 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 964 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anita Göndör

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,63 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 27 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse. Inkl 2 annonserte visninger  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 394,50
Foto - bilder dagtid  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0121/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26121

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 14:30