Bjerkelundgata 5

Bjerkelundgata 5, 0553 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 7, ideell andel 1/1
Andelsnummer 16, Borettslaget Bjerkelundsgate 5, organisasjonsnummer 954 840 220

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
1. etasje 40 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
5. etasje 4 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer 2 boder, en på loft og en i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Ifølge huseier inneholder borettslaget fellesarealer som kan benyttes av andelseierne, slik som vognbod.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 5 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m2. Arealet i bod i kjeller måles til 9 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Leilighetsbygg oppført i 1889. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av tegl/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30, lydklasse 35db samt dørpumpe. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1982 og 1994. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende kontrollpunkter:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.
Kjøkken:
- Vannrør. Vannrør av glødde kobber-rør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen efaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilasjon. Ventilatoren er vurdert til å være tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt, da dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser for å avklare hvilke regler som gjelder for boligen, og om eventuelle tiltak må iverksettes

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter). Vannrør av glødde kobber-rør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innvendig stoppekran. Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.
- Annet. Vaskemaskin står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom
- Overflate gulv. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Annet. Plassbygget skap ved vaskemaskin bæ rer preg av alder og slitasje. Det registreres at døren til skapet ikke lar seg lukke som tiltenkt. Konsekvens er av estetisk karakter, samt at brukerfunksjonen ikke tilfredsstiller tiltenkt funksjon. Foreslått tiltak er oppgradering/justering.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- 1.etasje. I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 12 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende. Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er at en fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak blir avklart.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

Følgene kontrollpunkter er ikke undersøkt (TGIU):
Innvendig stakeluke. Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg
Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget:
Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige. Det foreligger ingen dokumentasjon/samsvarserklæring vedrørende det elektriske anlegget, og selger opplyser om defekt varmekabel på bad.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold
Er det behov for utvidet kontroll av boligens lovlighetsforhold?
På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er samsvaret mellom dagens bruk og byggetillatelsen ikke undersøkt. Det anbefales derfor alltid på et generelt grunnlag at dette undersøkes, selv om det ikke er oppdaget åpenbare tegn på ulovligheter.

Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold?
Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen?
Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold?
Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom: Ja
Beskriv feilen og omfanget: Varme i gulv fungerer ikke.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade: Ja
Årstall: 2020
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Fasade utvendig ble pusset opp av sameiet 2022 Rehabilitering av fasader mot Bjerkelundgata og Seilduksgata. Hugget ned all nødvendig puss og fikk opp ny puss og maling i henhold til krav fra BYA. Vedlikehold av vinduer. 2020 Utbedring hjørne fasade mot Seilduksgata/Bjerkelundgata.
Hvilket firma utførte jobben: Øslo murmesterbedrift
Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør: Ja
Årstall: 2016
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: 2026: Installasjon av vannmåler samt. vedlikehold av ventelier til varmtvannstanker. 2020 Strømperehabilitering av avløpsledningen. (Olimb Rørfornying AS). 2017 Bytte av utvendig hovestoppekran samt bytte av vannledning. (Rørleggersentralen AS). 2016 Byttet innvendig hovestoppekran, tømt overvannskum i kjeller og sandfang i bakgard, festet løse avløpsrør i kjeller, merket alle stoppekraner i kjelleren (Rørleggersentralen AS).
Hvilket firma utførte jobben: Forskjellige
Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja

Velkommen til Bjerkelundgata 5 og til en klassisk 2- roms beliggende nærme alt på "løkka"!

Leiligheten ligger i en høy 1. etasje og består av: entrè, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom. Høyden i stuen er ca. 2,93 m.

Entré: Bak inngangsdøren møtes du av en innbydende entré - her er det hyggelig å komme hjem! God plass til oppbevaringsmøbler, noe som gjør det enkelt å rydde bort jakker og sko. Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen.

Stue: Stuen er det rommet dere mest sannsynlig vil tilbringe mest tid i, og boligens særegne kvaliteter gjør dette til et svært hyggelig sted å være. Flotte og sjarmfulle detaljer som stukkatur, rosett og en generøs takhøyde på hele 2,93 meter bidrar til å skape en herlig romfølelse. Store vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, og stuen fremstår forøvrig som svært tiltalende med gjennomførte fargevalg. De lysmalte veggene står i fin kombinasjon til gulvet, så her er det svært enkelt å sette sitt eget preg på leiligheten med ønsket innredning og møblement. Det er god plass til sofagruppe og TV-møblement samt en hyggelig spisegruppe. Dette er virkelig rommet for god stemning, om det så er dekket for et hyggelig middagsselskap med gode venner eller en rolig kveld på sofaen med en god film. Her er alt lagt til rette for å trives!

Kjøkken: Kjøkkenet ble oppgradert med nye kjøkkenfronter i 2017 og ny benkeplate i 2020. Kjøkkenet har hvite, glatte fronter som gir et rent og ryddig inntrykk. Det er godt med skap- og arbeidsplass så her kan det inviteres til hyggelige middager. Det er integrert stekeovn og platetopp samt delvis integrert oppvaskmaskin. Kombinert kjøle- og fryseskap. Hvitevarene vil medfølge leiligheten. Kjøkkenet er videre utstyrt med rustfri servant og ventilator. Dette rommet er full av sjarm! Det er opplegg til vaskemaskin i plassbygget skap.

Bad: Pent baderom med flislagt gulv og vegger. Det er varmekabler i gulv men eier opplyser at disse ikke virker. Badet har vegghengt servantinnredning av god størrelse, innfelt speil med overbelysning, vegghengt toalett og dusj.

Soverom: Med plass til dobbeltseng, nattbord og en romslig skapløsning. Soverommet er vendt mot stille bakgård som gir en rolig natts søvn.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: kjøleskap, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet. Det er varmekabler på stue- og kjøkken. Varmekabler på bad er defekt.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1889.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 09.07.1889, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne er håndskrevet og vanskelig å tyde (vanskelig å tyde)

I tillegg foreligger det følgende ferdigattester på Bjerkelundgata 5:
- Ferdigattest på innredning av bad i 4. etasje datert 17.02.1984
- Ferdigattest på bruksendring av 1. etasje til 3 leiligheter datert 10.01.2001
- Ferdigattest på endring mellom leiligheter datert 04.04.2002
- Ferdigattest på installasjon av brannalarm datert 12.08.2016
- Ferdigattest på bruksendring av loft datert 05.05.2020

I tillegg foreligger det sluttnotat (henleggelse) vedrørende balkonger datert 07.01.2014.

Ekspedisjonsdokument og ferdigattestene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byngningstegninger av Bjerkelundgata 5 datert fra år 1887. Disse er vanskelige å tyde, og derfor ukjent hvorvidt disse stemmer overens med dagens situasjon på denne andelen/leiligheten. Det foreligger tegninger ifbm bruksendring av 1. etasje, og denne plantegningen stemmer overens med dagens situasjon.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rett til å ha liggende teknisk infrastruktur og bruk av felles gårdsrom. Det foreligger et vedtak om fredning av Birkelunden kulturmiljø med dagboknummer 248875, tinglyst 24.05.2006.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen det siste året og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Bjerkelundgata bor du på en av de mest ettertraktede adressene på Grünerløkka. Leiligheten har en sentral beliggenhet på Grünerløkka, med kort gangavstand til både Kuba og Akerselva – perfekte steder for turer og avslapning i grønne omgivelser. Du bor midt i det pulserende livet på "Løkka", omgitt av kaféer, barer, restauranter og butikker. Markveien, kjent for sine sjarmerende nisjebutikker, ligger like i nærheten.

For hyggelige søndagsturer kan en spasere i naturskjønne omgivelser langs Akerselva opp forbi Nydalen og Frysja, samt videre innover mot Maridalsvannet eller nedover elven til Bjørvika og Operaen. Nærområdet kan også by på fotballbaner, basketballbaner, lekeplasser, idrettshall, svømmehall, skateramp og treningssentre. Treningssenteret SATS finner man ved gamle Schous Bryggerier.

Rekreasjonsområder:
Her har du nærhet til Akerselva, flotte park- og grøntområder som Sofienbergparken like ved, Olaf Ryes Plass, Birkelunden og Kubaparken med et yrende folkeliv, arrangementer og konserter om sommeren. Det er også kort vei til Botanisk Hage med en hyggelig kafe, samt Zoologisk og Geologisk museum.

Kulturliv:
Grünerløkka er kjent for sitt yrende folkeliv, og har et stort utvalg av flotte restauranter, nisjeforretninger, markeder, kaféer og serveringssteder. For den kunstinteresserte er det kort vei til Munch-museet på Tøyen der også Naturhistorisk museum med Botanisk hage, Veksthusene, Zoologisk museum og Geologisk museum ligger. Kulturscener som Blå, Fabrikken, Parkteatret og Grünerløkka Lufthavn/MIR preger bydelens kulturliv.

Om du ikke nyter en rolig stund i parken eller på kafé, finnes det alltid noe å gjøre i nærområdet. Birkelunden byr ofte på markeder og kulturelle arrangementer, og langs Akerselva går det en idyllisk tursti som strekker seg fra Bjørvika i sør til Maridalen og Nordmarka i nord – perfekt for både sommer- og vinterturer.

Oslo bysykkel:
Siden du nå kommer til å bo sentralt, vil det ofte være fristende å slenge seg på sykkelen for dagens gjøremål. Oslo kommune har etablert fenomenet by-sykkel og nærmeste sykkelstasjon finner kun en rusletur fra leiligheten.

Bilkollektivet:
Er du en av mange som ikke er avhengig av bil daglig, men likevel ønsker tilgang til bil av og til? Med bilkollektivet kan du leie bil og den kan reserveres døgnet rundt, på nett og mobil, for turer fra én time til flere uker. For mer info, sjekk ut bilkollektivets hjemmeside her: https://bilkollektivet.no/

I tillegg ligger Tøyenbadet, Botanisk hage, Zoologisk museum og det nye Munchmuseet innen gangavstand. For den treningsglade finnes både EVO og SATS rett i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det ligger flere barnehager og skoler innen gangavstand fra boligen. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 482 kvm som tilhører borettslaget Bjerkelundsgt 5, beliggende i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Felles bakgård med nabogårdene er opparbeidet med blant annet belegningsstein, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977. Reguleringsplanen er endret på flere punkter siden den opprinnelig ble vedtatt. Området er i kommuneplanen avsatt til hensynssone med avklarte nasjonale kulturminner. Dette betyr at det ikke kan foretas utvendige endringer på bygningen. Boligen ligger også i rød støysone.

Det flere pågående reguleringer i området. Disse gjelder veiarealer, slik som tilrettelegging for sykkel, gateopprustning og fremkommelighet for trikk. Disse kan finnes på kommunens nettsider.

Det er flere pågående byggesaker i området, disse omhandler i hovedsak arbeider innenfor en bruksenhet slik som arbeider på bad, loftsutbygging, bygging av balkonger og liknende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader pr. mnd: 3 390,35,- og inkluderer: forretningsfører, revisjon, kommunale avgifter, forsikringer, tv/internett, drift og vedlikehold med mer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån IN lån 1 - Akonto renter 735,75
Lån IN lån 1 - Akonto avdrag 214,60
Felleskostnader 2 440,00

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Basert på leilighetens verdi vil det ikke påløpe eiendomsskatt men dette kan endre seg etter hva Oslo kommune vedtar. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Andelseierne kan selv velge hastighet og tilgang til tv selv, gjennom avtale borettslaget har med Telia. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 133 774,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 9 038,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 168 482,- pr. 11.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4 350 869,- pr. 11.05.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 98208150588 , OBOS-banken AS
Rentesats per 11.05.2026: 5,49%% pa.
Saldo per 19.04.2026: 4 108 151,20
Andel av saldo: 160 598,92
Siste termin 30.06.2053
IN-avtale: Ja

Lånenummer: 98208602527 , OBOS-banken AS
Rentesats per 11.05.2026: 5,49% pa.
Saldo per 11.05.2026: 242 718
Andel av saldo: 7 883,56
Siste termin 30.08.2040
IN-avtale: Nei

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si
opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Lånenummer: 98208150588 kan innfris, dette utgjør kr 160 598,92,- av fellesgjelden. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 950,35,- pr. mnd.

4 200 000,00 Prisantydning
168 482,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 368 482,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 369 572,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 379 522,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eirik Eggum

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Bjerkelundsgate 5. Borettslaget består av 16 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen sikrer for innbetaling av fellesutgifter dersom en andelseier ikke betaler. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2022: Fasade rehabilitering
- 2020: Strømperehabilitering av vår avløpsledning. Utført av Olimb AS.
- 2018: Skifte av lamper Med LED-belysning i oppganger (Sterkstrøm AS).
- 2017: VVS Bytte av utvendig hovedstoppekran samt bytte av vannledning (Rørleggersentralen AS). Installert nye VV-beredere. (Rørleggersentralen AS). Ryddet opp i tavleskapene i kjelleren (Sterkstrøm AS).
- 2016: Brannsikring Installert felles brannvarslingsanlegg uten tilkobling til brannvesenet. Nye røykdetektorer i hver boenhet med varsling til felles anlegg (Svakstrøm AS/ Firesafe AS).
Installert dørpumper på utgangsdører til alle boenheter (Firesafe AS). Innkjøp av nye brannslukningsapparater til alle leiligheter samt i fellesareal som kjeller, loft og trapperom (Firesafe AS).
- 2016: Byttet innvendig hovedstoppekran. Tømt overvannskum i kjeller og sandfang i bakgård, festet løse avløpsrør i kjeller, merket alle stoppekraner i kjelleren (Rørleggersentralen AS).
- 2015: Utbedring nedre del av fasaden. Utført av Oslo Murmesterbedrift. Pusset og malt ødelagt fasademur for å forhindre videre forfall/ skade.
- 2014: Piper utført av Pewi AS. Satt stålrør i alle piper for økt brannsikkerhet og funksjon.
- 2013: Nye porttelefoner. Oppussing oppganger.
- 2009: Skifte av brannvarslere
- 2008: Vedlikeholdt vv-berederne I april 2008 ble reléer på de fem varmtvannsbeholderne i kjelleren skiftet etter varierende temperatur på varmtvannet i noen uker.
- 2007: Skifte av lys i oppganger
- 2005: Skifte av feieluker.
- 2003: Nytt brannvarslingsanlegg. Gowens Engros AS har gjennomført innstalleringen av røykvarslingsanlegg, slukningsutstyr og branntau.
- 2001: Balkongutbygging. Det er montert nye balkonger, unntatt leilighetene i 1. etasje.
- 2000: Bygget tre nye andelsleiligheter i 1.etg.
- 2000: Rehabilitert ytre fasade og portrom.
- 2000: Nytt callinganlegg.
- 2000: Oppdattering av kabelanlegget (UPC).
- 1996: Utbedringer i kjeller.
- 1995: Rehabilitert indre fasade og bakgård.

Planlagte påkostninger:
- Del av loft råloft er solgt til andel 401 i borettslaget, og denne må påregnes at vil bli utbygget.
- Det er iht styret pr nå ingen planer om å endre fellesgjeld eller felleskostnader. Det foreligger en vedlikeholdsplan i borettslaget ifbm planer om fremtidige påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 1 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Foto kr 3 400,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2641

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 14:46