Olsokveien 24

Olsokveien 24, 1727 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1, bruksnummer 3431, ideell andel 1/1
Andelsnummer 92, St Hansveien Borettslag, organisasjonsnummer 948803585

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
2. etasje 68 kvm: Entré, bad/vaskerom, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller: 1 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Terrasse og balkongareal

Loft har ALH (ikke måleverdig areal) på 4 m.

Boligen disponerer 2 boder, 1 i kjeller og 1 på loft. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger ikke tegninger. Uten godkjente tegninger er det ikke mulig å kontrollere om dagens planløsning er i samsvar med opprinnelig godkjenning. Eventuelle bruksendringer er ikke verifisert.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Sydvestvendt balkong i betongkonstruksjon på ca. 6,8 m². Rekkverk
i stålkonstruksjon med glassfelt. Rekkverkshøyden ble målt til 1,12 m. Boligblokk oppført i 1963. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskille av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig pusset og kledd med fasadeplater. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:
Innvendig:
Overflater - vegger og himlinger > Det ble registrert sprekk i taket i stuen.

Etasjeskiller og bæ rende konstruksjoner > Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Innvendige dører > Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Det ble registrert fuktsvelling i bunn av baderomsdøren.

Bad/vaskerom:
Dokumentasjon for våtrom > Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

Vanntett sjikt, membran og sluk > Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Sanitærutstyr og innredning > Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Ventilasjon > Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

Kjøkken:
Overflater og innredning > Det ble registrert fuktsvelling på skapdør under vaskekum, samt på innredningen i skapseksjonen under.

Avtrekk > Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske innstallasjoner:
Innvendige avløpsrør > Det ble registrert motfall på avløpsrøret fra vaskekum på kjøkkenet. Motfall på avløpsrør kan medføre redusert avrenning og økt risiko for tilstopping.

Ventilasjon > Det ble registrert at ventilasjonsluker er tapetsert over, noe som kan redusere eller hindre tiltenkt ventilasjon.

Det er gitt tilstandsgrad (TGIU - Ikke udersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse) på følgende:
Bad/vaskerom:
Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

Tekniske innstallasjoner:
Varmtvannsbereder/tank > Sentralt varmtvannsberedning

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har en gjennomgående eldre standard og det må påregnes modernisering og oppgraderinger. Innvendig er det hovedsakelig gulv med belegg, vegger med malt tapet og himlinger i malt betong. Det er registrert sprekk i taket i stuen, samt enkelte skjevheter og monteringsavvik på innvendige dører. Det er også målt lokal høydeforskjell på gulv/etasjeskiller.

Stuen er romslig og har utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 6,8 m². Balkongen er oppført i betongkonstruksjon og har rekkverk i stålkonstruksjon med glassfelt. Takhøyden i stuen er målt til ca. 2,48 meter. Overflatene består av gulvbelegg, malt tapet på vegger og malt betonghimling. Det er registrert sprekk i taket som anbefales utbedret.

Leiligheten inneholder to soverom. Rommene følger i hovedsak leilighetens øvrige standard med eldre overflater og gir gode muligheter for å sette sitt eget preg ved oppussing. Tilstandsrapporten gir ikke en separat detaljbeskrivelse av overflatene på hvert enkelt soverom.

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er opplegg for komfyr og oppvaskmaskin, samt kullfilterventilator over kokeplassen. Det er registrert fuktsvelling på skapdør under vaskekummen og på innredningen i skapseksjonen under. Fuktskadet innredning anbefales utbedret. Kjøkkenet har kullfilterventilator og mangler mekanisk/forsert avtrekk fra kokesonen.

Badet er ifølge rapporten fra 2004 og har flislagte vegger og gulv, malt platehimling med innfelte downlights samt elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt toalett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speilskap og dusjkabinett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt, og membran/tettesjikt har på bakgrunn av alder og manglende dokumentasjon usikker fremtidig funksjon. Det er videre registrert skader/svelling på innredning, og det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne. Naturlig ventilasjon skjer via lufteluke, og avtrekkssystemet er vurdert til ikke å fungere tilfredsstillende. På befaringsdagen var de elektriske installasjonene på badet ikke funksjonelle, og årsaken er ikke nærmere undersøkt.

Leiligheten har vannledninger av kobber og rør-i-rør, mens innvendige avløpsrør er av plast. Det er registrert motfall på avløpsrøret fra kjøkkenvasken, og dette anbefales vurdert og eventuelt utbedret av fagperson. Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon via lufteluker i vegg. Enkelte ventilasjonsluker er tapetsert over og bør frigis for å sikre tilfredsstillende luftutskifting.

Oppvarming skjer med vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer, i tillegg til elektrisk gulvvarme på badet. Varmtvann leveres sentralt. For det elektriske anlegget mangler det samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget, og tilstandsrapporten anbefaler nærmere kontroll.

Oppvaskmaskin, kjøleskap/frys og vaskemaskin medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren radiatorvarme. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det foreligger ferdigattest vedrørende fasadeendring av gnr 1, bnr 3431 datert 26.08.2011.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Leiligheten ligger i fredelige omgivelser på Kurland, omgitt av både skogsterreng og grøntarealer internt på borettslagets område. Området er i det hele tatt utpreget familievennlig og i praktisk nærhet av blant annet idrettsanlegg, barnehager og skoler.

Daglige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nærbutikken som ligger langs adkomstveien. Et større utvalg butikker og tjenestetilbud venter i sentrumskjernen som er like i nærheten. Du kan også ta buss fra nabolaget som kjører til terminalen midt i sentrum på få minutter.

Fine friluftsområder i Sarpsborgmarka er lett tilgjengelig i nærmiljøet. I marka finnes blant annet lysløype som er like perfekt for løpeturer som for runder med ski på beina vinterstid. En fin turvei finnes også nedenfor borettslaget, nærmere bestemt på Bryggestien i Glengshølen.

Verdt å fremheve er i tillegg nærheten til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid, blant annet ved Landeparken som er en kort sykkeltur unna. Samme sted kan det bli skøyteis om kuldegradene tillater det vinterstid.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Storeper barnehage (0-5 år) 124 barn 0.7 km
Sarpsborgmarka barnehage (0-5 år) 87 barn 1.2 km
Fritznerbakken barnehage (0-6 år) 69 barn 1.2 km

Skole:
Kurland barneskole (1-7 kl.) 442 elever, 22 klasser 0.7 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 421 elever, 22 klasser 1.5 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)267 elever, 15 klasser 1.9 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 97 elever, 9 klasser 2 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 553 elever, 38 klasser 1.8 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 2.1 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 6.4 km

Eiertomt på 23 691 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, parkeringsplasser, lekeapparater, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er felles biloppstillingsplass i borettslaget for beboerne. I tillegg er det mulig å leie garasjeplass etter venteliste.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2024 - 2036 datert 10.10.2024 regulert til veg, bebyggelse og anlegg.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Aktsomhetskart for kvikkleireskred'. Kartlaget
er utviklet av NVE og tar hensyn til både løsmassene og terrenget. Dersom planlagte tiltak ligger innenfor
aktsomhetsområde for kvikkleireskred, må man gå videre i prosedyren i NVE veileder 1/2019.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Friluftslivsområder-kartlagte' fra
Miljødirektoratet (MD). Kartlaget viser områder som er kartlagt og verdsatt etter metodikken i Miljødirektoratets
Veileder M98-2013 (Tidligere DN håndbok 25 – 2004 Kartlegging og verdsetting av friluftslivsområder).

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Kulturminner – Lokaliteter, Enkeltminner og
Sikringssoner' fra Riksantikvaren (RA).

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges
Geologiske Undersøkelse (NGU). Kartlaget viser hvor det potensielt kan ? nnes marin leire - enten oppe i dagen eller
under andre løsmassetyper.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Støysoner for kommunale veger' utarbeidet ved støykartlegging i 2017 etter
retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 862,00,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorarer, forretningsfører, renhold av fellesområder, drift og vedlikehold, TV/internett, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, kostnader felles strøm og energi m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 409,-
Avdrag kr 529,-
Felleskostnader kr 4 924,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 650 021 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 17 235,00 pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 338 713 pr. 29.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45 188 301,- pr. 29.07.2026 og lånevilkårene er:

Lån I
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 29.07.2026: 5.25% pa.
Antall terminer til innfrielse: 106
Saldo per 29.07.2026: 45 188 301
Andel av saldo: 338 713
Første termin/første avdrag: 30.06.2018 ( siste termin 31.12.2052 )

2 390 000,00 Prisantydning
338 713,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 728 713,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 738 015,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 747 965,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frøydis Edeldatter Røst

Leiligheten er tilknyttet St Hansveien Borettslag. Borettslaget består av 134 leiligheter.
Forretningsfører SOBBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Hundehold er kun tillatt etter skriftlig søknad til styret.

Det foreligger ikke oversikt fra forretningsfører over foretatte påkostninger i borettslaget.

Det fremkommer av årsberetninger og protokoller at det ikke er noen planlagte påkostninger i borettslaget.

Styreleder informerer:
Det er ikke planlagt noen økning i felleskostnadene for 2026. Vi utreder fyrkjelen, men det er ikke noe klart. Det vil evt. komme en økning i 2027/2028.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke   kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 2 900,- / Overtagelse

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører SOBBL  kr 6 000,00
Innhenting av informasjon forretningsfører SOBBL  kr 5 071,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg inkl tegn. andel  kr 3 149,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 456,00
Foto PBF - dag: kr 4 750,-

Oppdragsnummer 67-0164/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26164

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 12:35