Welhavens gate 20

Welhavens gate 20, 0350 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 445, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 49 kvm:
Hoveddel : Entré, kjøkken, stue/soverom.
Hybeldel : Entré/stue/soverom, hybelkjøkken, bad.
Kjeller: 20 kvm:
Hoveddel: Innredet rom, bad. Innredet rom er ikke godkjent for varig opphold.
Hybeldel: Hybel har tilgang til eget rom for vaskemaskin i kjeller.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod

Boligen disponerer en bod i felles kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.02.2025 utført av Stavern Taksering AS.

Klassisk murgård med pussede og ornamenterte utvendige fasader, antatt grunnmur av steinblokker. Leiligheten går over to plan og ligger i 1 etasje og kjeller. Den er registrert som en boenhet som er smart delt i to med en hoveddel og en hybeldel, med dør mellom de to delene. Leiligheten kan også enkelt benyttes som en sammenhengende leilighet om det passer behovet bedre. Boligen har 2 bad, 2 stuer/soverom, 2 kjøkken ( ene er hybelkjøkken) samt et disponibelt kjellerrom. Malte trevinduer med 3 lag glass fra 1989. Det er 2-lags isloerglass innvendig og 1 lag glass mot utside. Eldre tredør mot gate, brannklassifiserte dører mot oppgang og mellom hybel/leilighet. Seksjonen er opprinnelig en næringsseksjon, som er ombygget og utvidet mot kjeller i 2014 og bruksendret til bolig i 2017. Vindeltrapp mellom etasjene i stål og tre. Fasaden mot bakgård er rehabiliter de senere årene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
Våtrom:
1. etasje, bad hybel:
- Overflater Gulv. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er oppkant under terskel som forhindrer at vann renner ut av rommet. For mer informasjon se side 11 i tilstandsrapporten.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Utvendig:
- Dører. Eldre tredør mot gate, brannklassifiserte dører mot oppgang og mellom hybel/leilighet. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Radon. Det er ikke fremvist dokumentasjon på radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Innvendige trapper. Åpninger i rekkverk og mellom trinn er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Våtrom:
1. etasje, bad hybel:
- Overflater vegger og himling. Det er påvist avvik i fuger. Det er ikke tilfredsstillende tetting rundt gjennomføringer.
- Sluk, membran og tettesjikt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. For mer informasjon se side 11 og 12 i tilstandsrapporten.

Kjeller, bad/vaskerom:
- Overflater vegger og himling. Det er ikke tilfredsstillende tetting rundt gjennomføringer, noe riss og misfarging i fuger.
- Overflater Gulv. Det er påvist sprekker i fliser. For mer informasjon se side 13 i tilstandsrapporten.

- Sluk, membran og tettesjikt. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke synlig slukmansjett i klemring. For mer informasjon se side 13 i tilstandsrapporten.

- Sluk, membran og tettesjikt - vaskeromsdel. Sluk er murt igjen, det er ikke sluk på vaskeromsdelen og det er kant mot badet som hindrer avrenning. For mer informasjon se side 14 i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
- Overflater og innredning. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. For mer informasjon se side 14 i tilstandsrapporten.

Tekniske installasjoner:
- Ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ikke tilluft til kjøkken/stue i hoveddel. Det er ikke kjent om kvaliteten på luft fra kjeller er tilfredsstillende. For mer informasjon se side 16 i tilstandsrapporten.

- Elektrisk anlegg. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For mer informasjon se side 16 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: Ja, har vært tett avløp med lekkasje i 2024, men utbedret.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja, det var antydning til at grunnvann kom inn i kjeller, men utbedret med ny ny mur mot W22 og ikke vært noe problem etter utbedring.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja, pipeløpet er rehabilitert ca 2010.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Se tilstandsrapport.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Fasade i bakgården ble rehabilitert ca 2010.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, sameiet har inngått vedlikeholdsavtale med Norsk Brannvern som har jevnlige kontroller av brannvarslingsanlegget, brannslukkere og el. anlegget.

- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar: Ja, disponibelt rom i kjeller er bruksendret, se godkjennelse fra Oslo kommune.

- Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Svar: Ja, Oslo kommune.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Ja, det er planlagt vedlikehold av fasade mot gaten og gavel veggene med balkong i bakgård samt vegg mot nabo i W22. Vedlikehold innbetales i hht eierbrøk som engangsinnbetalings ved større vedlikeholds oppgaver.

- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja, det er satt ut tiltak mot skadedyr.

Tilleggskommentar:
Jeg har selv ikke bebodd eiendommen slik at mine svar og opplysninger ikke utfyllende, men er gitt etter beste evne, men at det kan være avvik som jeg ikke kjenner til. Les for øvrig tilstandsrapporten nøye.

Sjelden mulighet til å bo sentralt og hyggelig med lave bokostnader, da deler av eierseksjonen er innredet med mulighet for utleie av hybel. Leiligheten går over to plan og ligger i 1 etasje og kjeller. Den er registrert som en boenhet som er naturlig delt inn i en hoveddel og en hybeldel. Leiligheten har 2 bad, 2 stuer med kjøkken og et innredet kjellerrom. Kjeller har ikke dagslys og er ikke godkjent for varig opphold. Leiligheten holder normal standard med bl.a. flislagte bad og parkettgulv i alle oppholdsrom. To store oppholdsrom med generøs takhøyde og gode vindusflater sikrer gode lysforhold i leiligheten. Enkle kjøkkenløsninger med glatte fronter. Praktisk hems over kjøkken i hoveddelen og over bad i hybeldelen for ekstra lagringsmuligheter. Det foreligger godkjente og bygge meldte tegninger av seksjonen slik den fremstår i dag.

HOVEDDEL:

Entré: Entréen med nisje og plass til oppheng av ytterklær og skotøy.
Stue/Soverom: Stor og pen stue med gode vindusflater som sikrer gode lysforhold. Stuen har generøs takhøyde og stukkatur i himling. Her er god plass til sofagruppe, spisestue ol.
Kjøkken: Kjøkken med hvite glatte fronter, laminat benkeplate med vask. Kjøkkenet har komfyr og ventilator med avkast til felles avtrekk. Automatisk vannstopper og komfyrvakt er ikke montert. Det er tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin i benkeskap, tilkobling og plassering kan kreve modifikasjoner. Vifte er felles for bad og kjøkken og styres via ventilator.
Innredet rom i underetasjen: Rom under terreng med flislagt gulv med gulvvarme og vegger i malt mur/betong. Vindeltrapp mellom etasjene i stål og tre.
Bad: Bad er etabler i ca. 2005 og innredet med dusj, servant med innredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Separat vaskerom er adskilt med dør fra badet og har eget opplegg for vaskemaskin. Det er også dør inn mot kjeller fra vaskerommet. Vaskerommet har vært benyttet av hybel, med adkomst fra kjeller. Det er mekanisk avtrekk fra badromsdel og fra vaskeromsdel. Bad er gitt TG2 i vedlagt tilstandsrapport.

HYBELDEL:

Stue/soverom: Lyst og trivelig oppholdsrom som kan benyttes som både soverom og stue. Her er det gode vindusflater sikrer gode lysforhold, samt plass til møblering etter behov og ønske.
Hybelkjøkken: Enkelt hybelkjøkken med 2 kokeplater og kjøleskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vifte er felles for bad og kjøkken og styres via ventilator.
Bad: Flislagt dusjbad fra ca. 2005. Badet er innredet med dusjnisje med dør, servant, hvit baderomsinnredning og toalett. Det er reflektorovn på vegg. Gulv har to adskilte soner med hvert sitt sluk. Badet har mekanisk avtrekk til felles vifte delt med kjøkken og tilluft under dør. Bad er gitt TG2 i vedlagt tilstandsrapport.

Gulv: Gulv: Parkett i stue og soverom, fliser i kjeller og på bad. Gulvvarme på bad og innredet rom i kjeller.
Vegger: Malte plater og malt mur, fliser på begge bad.
Tak: Malte himlinger. Stukkatur i tak i 1. etasje.

Diverse:
Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Naturlig ventilasjon med tilluft fra ventiler via kjeller i gulv på hybel og på vegg i kjellerrom.
Felles varmtvann i kjeller. vedlikeholdes av boligselskap
Elektrisk anlegg med automatsikringer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken, bad og vaskerom medfølger salget.

Oppvarming med elektrisitet. Varmekabler i kjelleretasjen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1875.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger et uattestert brev vedrørende våningshus datert til 1875 som er vanskelig å tyde hva som står. Det foreligger også byggetegninger datert til 1875. Det foreligger også et attestert ekspedisjonsdokument vedrørende garasje datert 20.10.1936.

Det foreligger ferdigattest på utvidelse av næringsareal i kjeller datert 08.05.2014 og for omgjøring av seksjon 1 fra næring til bolig datert 19.12.2014. Utover det foreligger det ferdigattest vedrørende installasjon av brannalarmanlegg datert 13.11.2017.

Sammenlignet med godkjente byggetegninger fra 2013 fremstår dagens løsning som lik.

Kjelleretasje:
Kjellerrom i kjelleren er byggemeldt som bod ihht byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse og to bestemmelser om garasje/parkering, samt en erklæring/avtale på bruksendring fra bolig til næring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Sameiets styre skal underrettes om alle leieforhold. Ved utleie skal det sendes en oversikt til styret, hvor det fremkommer navn og kontaktinformasjon på leietager, samt at gjeldende husordensregler er formidlet. Dersom leietager ikke selv bor der, skal kontaktinfo på minst en leieboer fremlegges til styret.
Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten er rengjort før salg og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse. Boligen er ikke bebodd i perioden.

Leilighetens beliggenhet gir deg et svært sentralt utgangspunkt med nærhet til det meste, inkludert de gode shoppingmulighetene i byens kanskje fineste handlegate - Hegdehaugsveien/Bogstadveien som starter nesten rett utenfor døren.

Nærmeste dagligvareforretninger er Rema 1000 og Joker i Parkveien, og Coop Mega Bislett i Dalsbergstien. Alle er å finne innenfor 1-5 minutters gange - en praktisk nærhet som gjør at du enkelt kan storhandle selv til fots. Joker har søndagsåpent. Rett utenfor døren finner du populære caféer og restauranter som Kaffebrenneriet, Espresso House, Lorry og flere hyggelige spisesteder. Kort gangavstand til Bogstadveien med ytterligere fasiliteter som apotek, Vinmonopol, frisør og klesbutikker. Det er også kort vei til St. Hanshaugen som byr på nisjebutikker som Gutta på Haugen, Pascal og Smalhans.

For hyggelige søndagsturer anbefales turområdene langs Slottsparken, Frognerparken og på Bygdøy med bademuligheter og maritime fasiliteter. Du kan følge promenaden til Aker brygge og Tjuvholmen med spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. Her finner man også Tjuvholmen sjøbad med fin strand, gressplen for solbading og flott skulpturpark. For den treningsglade finnes blant annet SATS, i nærheten.

Med nærmeste trikkestopp få meter unna ytterdøren, kan du gå ut døren bare ett minutt før trikken kommer og fortsatt rekke avgangen. Herfra går linjene 11, 17 og 18 ned til Stortorvet på 7 minutter og videre helt til henholdsvis Kjelsås, Grefsen og Ljabru. I motsatt retning tar de samme linjene deg til Majorstuen på 5 minutter og Rikshospitalet på 12 minutter. Fra leiligheten går du også ned til T-banestasjonen på Nationaltheatret i løpet av få minutter, her finner du alle fem linjer som tar deg raskt videre rundt i byen. Tar du sykkelen fatt er det ca. 10 minutter ned til byens store knutepunkt Oslo S.

Enkel adkomst fra Welhavens gate via portrom.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 566 kvm som tilhører sameiet. Sameiet består av 9 seksjoner og har felles eiet tomt. Felles bakgård opparbeidet med sittegruppe, plenareal og diverse beplantning. Det er åpent mellom bakgårdene til gårdene i området, slik at en kan spasere i hyggelige omgivelser mellom Homansbyen og ned mot sentrum. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplan:
- KDP-17, områdeavgrensning for indre Oslo.

Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh. anlegg og felles lekeareal i henhold til reguleringsplan S-2337 datert 26.07.1978. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Parkveien 12 - Overbygging av bakgården i 2. etasje og bruksendring av arealene til servering - Lorry.
- Welhavens gate 19 - Oppføring av to balkonger mot bakgård.
- Welhavens gate 17 - Oppføring av sjakt for tekniske føringer - Nytt brannkonsept.
- Hegdehaugsveien 8 A - Bruksendring av loft til bolig og etablering av takterrasse.
- Sven Bruns gate 9 C - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring - H0501.
- Sven Bruns gate 9 - Bruksendring av loft til bolig og takopplett - H0506.
- Hegdehaugsveien 23 - Utskifting av vinduer.
- Parkveien 21 - Etablering av to biloppstillingsplasser og forlenging av støttemur.
- Pilestredet 53 A - Bruksendring fra atelier til bolig.
- Parkveien 27 - 31 og Uranienborgveien 5 - Riving av bygninger.
- Hegdehaugsveien 24 - Bruksendring og ombygging av lokale til restaurant.
- Hegdehaugsveien 25 - Riving av bakgårdsbygning og tilbygg til hovedhus.
- Uranienborgveien 3 - Ooppdeling av boenheter i 1. til 4. etasje, bruksendring til bolig for etablering av tre leiligheter på loft, nye takarker, vinduer og takterrasser.
- Staffeldts gate 2-4 og Linstows gate 3-5 - Ombygging, rehabilitering, tilbygg og påbygg - Normisjonskvartalet.

Dette kan medførestøy/ulemper.

Pågående plansaker:
- St. Olavs gate 32 - Utvikling av kvartal.
- Frederiks gate 2 - Nationaltheatret på Tullinløkka.
- Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.409,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-tv, internett, trappevask, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles forsikring, drift- og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 5% fra 01.01.2025.
Ved større vedlikehold i gården praktiseres ekstraordinære innbetalinger iht eierbrøk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett, dette inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2025 beregnet til kr 1 654 436,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er ingen eiendomsskatt pr. dags dato.

Det er pr. 07.03.2025 informasjon fra forretningsfører ingen lån i sameiet.

5 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

139 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 740 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Villa Søby AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameie Welhavens gate 20, med sameiebrøk 71/1067.
Sameiet består av 9 boligseksjoner.
Forretningsfører er Christian Baltzer Ødemark, tlf. 41533744.  
Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre seksjonseiere.
Det praktiseres kapitalinnkreving fra seksjonseierne dersom det er behov for kapital i forbindelse med vedlikehold.
Det har vært rotter i bygget, men det har ikke vært problemer med skadedyr etter innkjøp av åte stasjoner og åte plassert rundt grunnmur i bakgården

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023/2024: Utført pålagte branntiltak.
2010: Renovering av fasade mot bakgård.

Planlagte påkostninger:  
Det fremkommer i protokoll fra årsmøtet 2024 at sameiet har en vedlikeholdsplan for 2024-2025. Denne er skrevet i prioritert rekkefølge.

A-liste:
Ferdigstille tiltak anbefalt i brannteknisk tilstandsvurdering.
Montere avtrekksvifte på pipene.
Renovere vegg mot WG 22.

B-liste:
Drenering av takrenner til kum.
Renovering av balkongveggene og utbedring av murvegg i kjeller.
Renovere fasade mot gaten.

- Styreleder opplyser at kostnad forbundet med montering av avtrekksvifte på pipene har fått et prisestimat på 120.000,-.
I e-post fra styreleder datert 07.03.2025 opplyses det om at styret jobber med kartlegging og innhenting av anbud vedrørende renovering av vegg mot Welhavensgate 22, fasade mot gaten og gavlveggene med balkong i bakgård. Kostnadsestimat for disse arbeidene foreligger således ikke pt.
Vedlikeholdsplanen skal finansieres med kapitalinnkrevinger fra seksjonseierne basert på eierbrøk.

- Renovering av murvegg i kjelleren opplyser styreleder at ikke haster og vil ikke bli prioritert etter at sameiet fikk orden på dreneringen utvendig.
- Drenering av takrenne til kum vil bli utført på dugnad.

Iht. opplysninger fra forretningsfører kreves det ikke styregodkjenning av ny sameier.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 40-0059/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2559

Sist oppdatert: 08. august 2025 kl. 16:24