Alnagata 11

Alnagata 11, 0192 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 15, ideell andel 1/1
Andelsnummer 26, Borettslaget Den Norske Skofabrikk, organisasjonsnummer 988424587

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
-1. etasje 29 kvm: Hovedsoverom. Hybeldel: soverom, bad og stue/kjøkken
1. etasje 30 kvm: Entré, bad og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Leiligheten har en hems som er på 15 kvadratmeter. Grunnet lav himling er ikke arealet måleverdig.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca 4,9 kvm som tilhører andelen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1898, men opplyst rehabilitert i 2006/2007. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser. Grunnmur av naturstein/tegl. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger oppført med murverk, pussede og malte fasader samt murstein. Saltak takkonstruksjon, antatt tekke med lakkere stålplater. Boligblokk bygget i 1898, men opplyst rehabilitert i 2006/2007.
Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser. Grunnmur av naturstein/tegl. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger oppført med murverk, pussede og malte fasader samt murstein. Saltak takkonstruksjon, antatt tekke med lakkere stålplater.

Det ble montert ny varmtvannsbereder i 2022.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at avtrekk på kjøkken i hybeldelen er tildelt TG3 grunnet manglende avtrekk over kokeplass. Det anses som strakstiltak nødvendig å montere kullfilterventilator over kokeplass.

Totalt 7 tilstandsgrader er tildelt TG2:

Våtrom:
- Overflater på bad grunnet alder. Overflatene ser visuelt bra ut.
- Overflater gulv grunnet påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Membran: mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Våtrom hybel:
- Overflater grunnet alder. Overflatene ser visuelt bra ut.
- Membran: mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen

TGIU:
- Bygningsmessige hindringer gjør det ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Leiligheten har en unik planløsning over 2 etasjer, med stue/kjøkken, bad og entré i øvre etasje, og soverom og hybeldel i nedre.

Nærmere innhold:

Øvre etasje:

ENTRÉ
Velkommen inn! Romslig entré med god plass til å sette fra seg yttertøy og sko. Her får du et umiddelbart godt førsteinntrykk av boligen.

STUE
Stuen er av god størrelse med plass til å innrede med sofagruppe, salongbord og tv-seksjon. Store fabrik-vinduer bidrar til et stilfullt uttrykk og gir rikelig med lysinnslipp som skaper en lys og luftig atmosfære i boligen. Den generøse takhøyden på hele 3,3 m skaper en herlig romfølelse.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredningen er tidløs og stilren med profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Av integrerte hvitevarer er det platetopp og stekeovn i tillegg til oppvaskmaskin. Avtrekk over kokeplass. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den gode benkeplassen gjør det enkelt å tilberede gode måltider.

HEMS
I øvre etasje er det også en praktisk hems for oppbevaring med enkel tilgang. Hemsen kan benyttes til enten oppbevaring eller som "gjesterom" - alt etter eget ønske og behov.

BAD
Badet har flislagt gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med klosett, servant med innredning, speil m/lys og dusjhjørne med skyvbare glassdører. Mekanisk avtrekk sørger for behagelig inneklima.

Nedre etasje:

HOVEDSOVEROM
Soverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe.

HYBELDEL
Leiligheten har en hybeldel, som enten kan anvendes selv eller benyttes som en skattefri inntektskilde. Krogsveen utleie har estimert verdien til ca. 10 000,-. Inntekten fra hybelleiligheten bidrar betydelig til å nedbetale fellesgjeld, og hybelen har en egen inngang som bidrar til privatlivets fred for både eier og leier. Det er også dør mellom hovedleilighet og hybel slik at man enkelt kan bruke begge som en boenhet. Se utleieestimat i bilderekkefølge.

STUE/KJØKKEN
Hybelkjøkken med glatte fronter og stålbeslag med nedfelt vaskekum. Av integrerte hvitevarer er det kjøleskap og platetopp. Det er ingen avtrekk over kokeplass på hybelkjøkkenet.

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse med plass til seng og nattbord, og har en behagelig atmosfære som passer soveværelset.

BAD
Badet har gulv og veger med fliser og elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med klosett, servant med innredning, speil og dusjnisje mer skyvbar glassdør. Mekanisk avtrekk sørger for behagelig inneklima.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin og mikrobølgeovn medfølger ikke.

Boligen varmes opp av elektrisk gulvvarme i alle rom.
Fra 2021 ble det forbud mot å fyre i ikke-rent brennende ildsteder, som blant annet innebærer åpne peiser, oljefyrte ildsteder samt ved- og koksovner installert før 1998. Kommunen opplyste den 08.12.2022 at bruk av slike ildsteder igjen er tillatt. Den endelige politiske opphevelsen er derimot ikke gjennomført, men bruken er tillatt frem til dette skjer.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 2014. Eiendommen er opprinnelig en skofabrikk, og ble i 2014 endret fra næring til bolig.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument på skofabrikken datert 21.03.1902, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført

Videre foreligger det ferdigattest på bruksendring fra næring til bolig, datert 13.06.2014. Det foreligger ferdigattest på utskifting av heis i bygget datert 21.07.2025. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 16 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet eldre leieavtaler, dispensasjon, bestemmelser og erklæringer om bebyggelse, parkering og kloakk/ vannledninger.

Garasjeanlegg har veirett over nabotomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen uten søknad, forutsatt at beboere registreres i hybel-/leietakerregisteret ved henvendelse til styret.
Det forutsettes at andelseier er (registrert i folkeregisteret) folkeregisteret med adresse i Alnagata 11, og at under 50% av boligen er utleid.

Andelseier plikter å informere leietakere, her inkludert hybelboere, om borettslagets vedtekter og husordensregler samt henvise til vår web- og facebook side for ytterligere informasjon. Det stilles også krav om at ansvarlig leietaker(e) møter på første styrevakt etter innflytting for en nærmere presentasjon, samt signerer borettslagets erklæring om at husordensregler og vedtekter er lest og tatt til etterretning. Brudd på ordensregler og/eller vedtekter vil kunne medføre krav om snarlig fraflytting for andelseiers regning og risiko.

Leiligheten ligger i et stille og rolig område uten gjennomgangstrafikk, men er likevel sentrumsnær. Borettslaget bærer navnet Skofabrikken, som er et lite nikk til byggets unike historie. Her sto det nemlig en skofabrikk allerede på 1800-tallet, der håndverk og industri en gang fylte rommene. I 2014 fikk bygget nytt liv, da de historiske veggene ble ombygget til boliger. Resultatet er et hjem med sjel. Det er anledning til å bruke borettslagets fellesgrill i bakgården og felles bord like ved.

Leiligheten ligger i rolige omgivelser, med grønt og bilfritt gårdstun som skaper godt miljø blant beboerne. Her er det lekeapparater for barna og sittegrupper for de voksne. På nabotomten er det en nyere barnehage. Det er gangavstand til alt av byens fasiliteter, og kort avstand til byens nye sentrum i Bjørvika. Man har kort vei til Gamlebyen og Grønland med sitt mylder av trendy fortauskafeer, koselige restauranter og spennende småbutikker.

Det er turstier fra nærområdet som fører opp til store friområder, blant annet Ekebergparken med skulpturparken og hundesletta. Tursti fra bakgård og direkte opp til Ekeberg.
På Ekebergsletta finnes det et rikt fritidstilbud med store, flotte turområder sommer som vinter. Det kan nevnes lysløype, fotballbaner, idrettshall, minigolfbane samt ridesenter.

Lodalen bussholdeplass med buss nr. 34, 70 og 74.
Trikkestopp på Oslo Hospital med linje 13 og 19.
Fra Grønland kan man også ta T-banen. Nærmeste bysykkel-stativ finner du ved holdeplass Lodalen.

Ta turen innom Middelalderparken som er et parkområde hvor flere ruiner fra perioden er bevart. Bane NOR bidrar til Middelalderparken i Oslo ved å tilbakeføre terrenget etter byggearbeidet slik at det blir mest mulig likt slik det var i høymiddelalderen i år 1300. Bane NOR skal bygge et amfi med sitteplasser, en aktivitetsplass og brede stier som følger de historiske stretene, blant annet Vestre strete og Clemensallmenningen som var to av hovedveiene i Middelalderen. Sammen med Minneparken og Oslo Ladegård utgjør parken Nordens største, sammenhengende bevarte ruinområde.

Sjøbadet på Sørenga er en flytende park på rundt fem dekar og er en forlengelse av parken på land ytterst på Sørengutstikkeren.
Sjøbadet tilbyr besøkende et åpent basseng, et stort sjøbad, rekreasjonsområde med sitteplasser og trapper ned mot sjøen. Her finnes det også restauranter og kajakkutleie.

Området ligger ved Operaen, Fjordbyen og Bjørvika, som er i kraftig utvikling og allerede i stor grad bygd ut, og vil få enda flere rekreasjonstilbud i fremtiden.
Det har allerede skjedd store positive endringer i området, og utviklingen vil fortsette i årene som kommer.
Med utbyggingen i Bjørvika vil området få økt betydning som rekreasjonsområde, samtidig som det vil sikre området en fin verdiutvikling videre.

Skur 40 på Vippetangen er svært populært og «Vippa» står frem som hovedstadens nye økologiske mathall hvor mangfoldet skal stå i fokus. Her vil du finne bakeri, et bryggeri, et kollektivt produksjons- og utdanningskjøkken, 25 uavhengige utsalgssteder for mat, en scene for musikk og kulturarrangementer og store tilgjengelige fellesområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Gamlebyen barneskole og Jordal ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 066 kvm som tilhører borettslaget.

Garasjeplass nummer 34015 medfølger salget.

Om ønskelig, er det mulig å kjøpe en ekstra garasjeplass for kr. 200 000,-. Dermed vil et ekstra gebyr for eierskifte på kr. 850,- påløpe til OBOS.

Oversikt over garasjeplasser føres av forretningsfører.

Garasjen kan leies ut for personer som ikke eier en andel i borettslaget. Styret må informeres om eventuell bruksoverlatelse av garasjeplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av eiendommen:

Saksnummer 2025/21669 - Byggesak. Inges gate 13 - oppføring av enebolig. Det ble den 12.11.2025 søkt om rammetillatelse til oppføring av enebolig. Saken er under behandling.

Saksnummer 201417222 - Byggesak. Konows gate 8 A - C - Oppføring av balkonger og markterrasser. Det er søkt om oppføring av balkonger på begge bygningens fasader og markterrasser mot sør, samt innsetting av balkongdører, terrengendringer, støttemur og mer. Igangsettingstillatelse ble gitt 10.07.2025.

Saksnummer 2025/10301 - Byggesak. Ekebergveien 1 C - Oslo gate 40 - Konows gate 2 - oppføring av nybygg innenfor felt 2, rehabilitering og bruksendring av eksisterende hospitalbebyggelse fra hospital til kontor - Oslo Hospital - Klage mottatt 2525/04228. Rammetillatelse omfatter oppføring av nybygg innenfor felt 2, rehabilitering og bruksendring av eksisterende hospitalbebyggelse fra hospital til kontor og ny utomhus- og landskapsutforming innenfor felt GP Park og ST Torg. Tiltaket er lokalisert i bydel Gamle Oslo.

Opplistingen er ikke uttømmende, interessenter bør sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  15 493,-  pr. mnd. og inkluderer: TV/Fiber (Telia), vedlikeholdsfond, kommunale avgifter, renhold, betjening av felles lån, byggforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, vaktmester, snørydding, strøm fellesområder og garasje m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Borettslaget har et stort pågående rehabiliteringsprosjekt som er i forprosjekteringsfasen. Det gjelder utett garasje grunnet dårlig membran. Hele bakgården må derfor åpnes opp, da de har garasjeanlegg under hele bakgården. Prosjektet vil medføre opplåning som vil påvirke fellesutgifter og andel fellesgjeld.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9492701790; IN lån 2 - Akonto renter: 4 717,04
Lån nr: 9492701790; IN lån 2 - Akonto avdrag: 3 458,26
Lån nr: 9492701791; IN lån 1 - Akonto renter: 507,44
Lån nr: 9492701791; IN lån 1 - Akonto avdrag: 372,02
Bredbånd: 140,00
Vedlikeholdsfond: 546,00
Kabel-tv: 163,00 -> 231,00 fra 01.01.2026
Felleskostnader: 5 105,16 -> 5 258,32 fra 01.01.2026

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer snitt av siste tre år med Norgespris ville vært 4737kr pr år. Snitt av nettleie siste tre år er 6170kr.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og kostnadene er inkludert i fellesutgiftene. Internett har hastighet 1000 Mbps. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 362 908,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 108,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 1 408 880,- pr. 09.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 102 802 499,- pr. 09.12.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927017908
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,95%
Restsaldo 85 166 434,47
Innfrielsesdato: 01.04.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927017916
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,95%
Restsaldo 2 582 868,77
Innfrielsesdato: 01.04.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927037771
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,95%
Restsaldo 13 069 687,00
Innfrielsesdato: 01.04.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#4
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927112528
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,95%
Restsaldo 1 983 610,00
Innfrielsesdato: 19.07.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Selskapet har avtale om IN ordning, med mulighet for innbetaling i forbindelse med forfall 1. september og 1. mars. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, så bes denne ta kontakt med selskapets rådgiver for informasjon. For selskap med IN–ordning gjør vi oppmerksom på at kapitalkostnader (renter/avdrag) vil være spesifisert på fakturaen for felleskostnader Kapitalkostnader endres ved renteendring og endringen kommer da som tillegg evt. fratrekk på fakturaen påfølgende måneder. Ved salg vil eventuelle krav som skyldes regulering av kapitalkostnader for tidligere periode, følge selger. Det kan derfor påløpe restanse/krav for selger, selv om felleskostnadene betales ut overtagelsesmåneden.

Det er mulighet for innbetaling i forbindelse med forfall 1. september og 1. mars, innbetalingene må være registrert i OBOS minst 10 dager før forfall.
Det påløper et engangsgebyr på kr 5 000,- for den enkelte andelseier som ønsker å innfri eller delvis nedbetale sin andel av fellesgjelden.
Beløpet skal dekke kostnader i forbindelse med etablering av avtalen samt administrasjon av fremtidige innbetalinger.
Innbetaling av fellesgjeld (IN) må være på minimum kr. 60 000,- pr. gang.

4 450 000,00 Prisantydning
1 408 880,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 858 880,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 890,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 870 770,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Arne Flæsen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Den Norske Skofabrikk. Borettslaget består av 143 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Vår- og høstdugnader må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslaget dyreholdserklæring. Se borettslagets husordensregler for ytterligere bestemmelser.

Felleskostnadene økte med 3 % fra 1. januar 2026.

Et uttak på kr 772 768,- fra vedlikeholdsfondet til å finansiere oppgradering av låsesystemet ble vedtatt på årsmøte 2025.

Styret jobber med en forsikringstvist som omhandler dekningsgraden av skadeutbedringer etter vanninntrengningen i andel 17 i 2019. Dette er knyttet til dreneringsprosjektet langs Arctandersgate.

Borettslaget står foran et større vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekt som omfatter garasjeanlegget, gangbroene og bakgården. Undersøkelser har avdekket skader på betongkonstruksjoner og bærende elementer, hovedsakelig grunnet vannlekkasjer, korrosjon og slitasje over tid.

Påkostninger senere år:
- Nye vinduer i alle leiligheter i 2021. Andel av lånet er fordelt etter fordelingsnøkkel. Obos har oversikten over andel gjeld på andelen.
- Oppgradering av pumperommet etter stormen Hans - midler tatt fra vedlikeholdsfondet
- Nye postkasser 2023 - midler tatt fra vedlikeholdsfondet
- Baldakiner over alle dører i bakgården og inn til garasjen - midler tatt fra vedlikeholdsfondet
- Skinnesystem på taket, slik at man for første gang har fått mulighet til å bevege seg trygt på taket, 2024 - midler tatt fra vedlikeholdsfondet
- Ny vareheis - 2024
- Drenering og beplantning mot Arctandersgate 2024
- Rørspyling 2024
- Radonkontroll og radonutsug montert i underetasje - 2024
- Ladeanlegg i garasjen

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Målet er å sikre trygge, langsiktige løsninger med profesjonell oppfølging og hensiktsmessig kostnadsfordeling over tid. Det er foreløpig for tidlig å si noe konkret om kostnadsrammen, da prosjektet fortsatt er i en planleggingsfase. Tiltakene planlegges gjennomført i løpet av de kommende årene, med nærmere tidsplan og omfang som avklares i samarbeid med prosjektpartene. Prosjektet presenteres nærmere på generalforsamlingen 7. mai. Styret oppdaterer eierne når det foreligger en estimert kostnad for prosjektet.

På styremøtet 03.07.2025 ble det fattet et vedtak om å søke et lån på 2 000 000 kr. hvorav 700 000 kr er satt av til uforutsette kostnader. Forprosjektet er estimert til å komme på rundt 1 500 000 kr. Styret ble enige om å ikke ta ut noe av vedlikeholdsfondet til forprosjektet, da de heller vil finansiere deler av selve prosjektet. De har søkt lån i Svenska Handelsbanken. Det er et vernet bygg, men de har allerede søkt og fått godkjent på rehabiliteringen

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger kr. 3.000,- (4 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0547/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25547

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 16:50